近日，北京市地税局、财政局、建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，犹如一针强心剂，给颇感吃力的二手房市场带来了勃勃生机。对普通住房标准以及购房时间的确认做出了明确规定：首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离 地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

    同时，对于征收营业税的两年时间的界定标准有了补充规定。对由于合理客观原因，购房人未能及时取得房产证并办理契税手续的，可以原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款交纳时间作为购房时间。

    销售免征营业税二手房源有效释放

    根据《关于做好稳定住房价格的意见》的规定，自今年6月1日起，个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。因此，普通住房概念的确定显得尤为重要。新规定的出台，将六类住房划入普通住房，扩大了享受免征营业税待遇的范围。

    据业内人士分析，公房购买价格通常较低，如果按其买卖价格的差额征收营业税，卖房者将承担很大的税额，极大地打击了卖方的积极性。新规定的出台，极大地激发了公房卖主的交易热情，促进公房的买卖，也就大大释放了二手房源。

    从目前京城存量房市场来看，已购公房占到市场总存量310万套的2／3；在京城二手房交易市场上，已购公房也占到成交量近50％的份额。由此可见已购公房在二手房买卖交易中的重要性。而据统计，90％以上购买二手房的人是用来自住的。

    购买享受优惠购房热情提升

    根据原政策的规定，购房者购买非普通住宅需按3％的税率计征契税，其中这部分非普通住宅中实际包括了部分大户型、价格较高的已购公房。而现在将已购公房划入普通住宅，这样就不受面积和价格的限制，购房者一律可以享受到优惠政策：按房价的1.5％计征契税。

    北京一家品牌中介公司企划部殷女士谈到，在新规定出台前，部分客户在交税时考虑到必需全额征收契税，产生了“持币观望”的心理。现在，即使购房者选择了面积超过140平方米，实际成交价高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍的待售公房，也属于具有保障性质住房范围内的房屋。在缴纳契税时能够享受到按房价1.5％征缴契税的优惠政策，从而刺激了购房者的购买热情。

    放宽计算方法便利买卖交易

    根据原政策出售房屋缴纳营业税规定，需以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间，满足个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易销售时才能免征营业税。按照这样的划分，许多已经早早就交完了购房款但取得房产证不满两年转手交易的已购公房业主，在出售时则必须按全额缴纳营业税。受此政策限制，很多公房业主只得暂时“由售转租”。新政策对此的规定，更具人性化。

    已购公房一直处于一种尴尬的局面：一是其是否属于普通住房，一直没有权威解释；二是已购公房其实是居住者早在多年前就买下来的，可由于种种原因，房产证多是近一两年才拿到手。而根据6月1日起实施的营业税新规，只有普通住房才能在两年后出售时免征营业税，因此“普通住房”和“两年后”这两个免征营业税的必要条件，成为很多已购公房产权人的烦心事。京城房产税收新政细则的出台，其实是对已购公房与这两个必要条件的关系进行了详细解释。

    有关人士认为，三部门联合出台的《补充通知》，对政策的解释更加细化，使政策所限制的对象更加准确，政策的效应也更加积极，有利于北京二手房市场的繁荣发展。