关于业主投票权问题

    初然章（青岛建筑中专学校教师）：房屋所有权不同于财产所有权。根据现行的法律规定，要取得房屋所有权，必须在行政登记机关进行登记，经过登记机关的审核，符合法定条件以后，才取得房屋所有权。房地产开发商对于尚未售出的房屋没有取得房屋所有权证 ，因此不具有业主的法律地位，当然也就不具有业主的投票权。此外，业主投票权既是房屋所有权的派生，因此本人认为在业主投票权的问题上，不应该限制业主投票权的比例。

    丛广林（山东德衡律师事务所律师）：第一，应当区分住宅和非住宅物业的投票权。住宅物业按套来计算投票权，非住宅物业按建筑面积一百平方米为一个投票权，100平方米以下的每证有一个投票权，配套设施如停车场不享有投票权。业主在小区内享有的物业服务不会因为自用面积不同而有所差别，因此，投票权的标准应当不分面积大小，一套一票、一票一权，保证业主的成员平等地对公共事务行使表决权。第二，对于小区内拥有多套住宅的业主，投票权应当设定最高比例的限制，以避免大业主凭借所持有的投票权掌控业主大会，做出有损小业主权利的决定。第三，开发商对自用的物业享有投票权，对于尚未售出的物业不享有投票权。

    关于前期物业管理问题

    王培海（市北区夹岭沟花园小区业主）：在本修订草案中，物业管理费是由房产开发商和业主共同承担的，我认为，这一点值得商榷。在前期物业中，由于业主委员会没有成立，小区前期物业基本都由开发商聘任或者开发商自行承担前期物业管理，业主与物业发生的最尖锐、最难处理的矛盾大多是由开发商遗留下来的，是开发商与业主矛盾的转移。对于开发商聘任的物业，由开发商承担费用合情合理，因为在开发商没有业主的授权代业主与物业签署协议的情况下，让业主分担物业管理费显然不合理；对于开发商自行管理的物业，如果与业主分摊物业费会产生很多矛盾和问题。鉴于此原因，个人认为前期物业的管理费应当全部由开发商承担。

    谢东（四方区洛阳路居民）：我想谈谈关于建筑单位向物业管理公司移交有关原始资料的问题。有关法规规定，建设单位应该将相关资料交给物业公司。我认为，建设单位应该将相关资料交给政府物业管理部门，并把此项作为小区竣工验收的条件之一。物业公司如果需要这些原始资料可以到政府部门进行复制。小区的原始资料不能给物业公司。因为物业公司的更换是生活中经常出现的情况，只有将原始资料交由政府有关部门保存才能保证资料的完整。

    关于停车场（库）等场所的使用和收益问题

    徐德斗（青岛华商红捷物业管理有限公司代表）：要出售或出租停车场首先要确定产权的归属。从产权人角度来分，停车场可以分以下四种产权：人防部门所有、开发商所有、全体业主所有、购房者个人所有。

    人防部门所有的停车场，是国家强制配套、禁止开发商销售的。所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有，开发商不得将其分割出售，物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租。

    停车场属开发商所有具有独立的用地面积和建筑面积的或开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。在小区业主全部入住以后，开发商因为拥有小区车位而成为了小区的业主之一，可以将车位出租经营或者出售。

    停车场属于全体业主的，即停车场作为小区的配套设施，它的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则业主购买的商品房中已包含停车场的分摊面积，其产权应归为全体业主，物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租。

    停车场为业主所有的，即业主在购买房屋时购买了车位，业主可以自用也可以出租投资。

    关于提高物业服务质量的问题

    孙秉林（青岛远洋物业管理有限公司代表）：信任危机、物业价格标准是阻碍和制约物业服务质量提高的重要因素。物业公司和业主之间不能很好地沟通、对物业有关法规的理解存在差异、过分强调服务质量而不支持相应的物业价格标准且不愿意付费等情况是形成目前这种尴尬局面的主要原因。我认为，应该由政府和专家参与制定切实可行的物业服务标准和收费指导标准，并借鉴其他城市的分级办法，对服务和收费标准进行相应的细化。