直播员：德恒律师事务所：采取这种方式可以避免大业主持有的投票权来掌控业主大会，另外，投票权越级中在选举的时候出现会选的现象，开发商对于未售出的物业用于销售的不是用于使用的，开发商和业主之间是有利害关系的，当开发商的利益和业主利益出现冲突的时候，开发商肯定站在开发商的角度去考虑问题，而绝不会站在业主的考虑去考虑问题，在开发商的个体利益和个体的全体利益相冲突的时候我们认为应当以业主的公共利益优先，除了开发商用于自用的部位具有业主身份投票权。 (08-31 09:58)

直播员：德恒律师事务所：第四这种方式是比较简单的，也容易操作，而且成本比较低，目前对中国业主的自治水平比较低的情况下，我们认为这种简单的方式比较适合中国的现状。 (08-31 09:59)

直播员：德恒律师事务所：综上，按照建筑面积还是按照一票一权，虽然两种都有法律效应，目前还是采取不分面积大小，一票一套，比较实际。谢谢，我的陈述完毕。 (08-31 09:59)

直播员：陈：各位领导，各位代表，首先请文叙代表远洋公司对本此的立法听证会进行欢迎，预祝立法听证会取得圆满成功。 (08-31 10:00)

直播员：超过一百五十平方被分割的网点，每150平方米一票比较好，依照权利和义务对等原则，应享有特别权。理由是根据国家法改委建设部指定的物业收费管理办法第16条规定指出，纳入物业管理范围的已竣工并尚未售出的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位，开发商享有权利又要缴费，关于配套设施停车场车库的面积，可终极结合列入公共缴费管理进行处理。 (08-31 10:00)

直播员：业主投票权的其他问题，本此青岛市物业管理条例修订条例第21条，经与会业主投票权三分之二通过，并以书面形式在物业管理内公示，这一条应该进行修改，修改中应40％以上提议，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，关于这一块有很多人提出异议，因为投票权可以有书面形式或者多种形式来规定召开到场，所以应以书面形势进行公示。 (08-31 10:00)

直播员：一个小区管理的好坏与物业公司的服务水平和业主委员会人员组成人员强弱的问题，一个有力的业主委员会能够代表大多数人行使主权，同时也能够依据国家法律法规与物业公司很多的不同，协调出小区的日常，召开业主大会可以采取多种形式，如果规定的投票业主人员太少，就会人为的更换业主委员会，现在在青岛市已经有这些问题，造成小区管理的不稳定，我们监督物业管理的公司的日常服务，物业公司应该虚心接受，努力改正自己的不足，应该说大多数物业公司还是非常尽职尽责的，非常需要广大业主的精心呵护，尽快摆脱目前的困难局面，尽快顺应国家物业管理发展的方向，为建设和谐青岛，和谐社会作出贡献。和谐青岛，和谐社会是由无数个和谐小区和谐家庭组成，让我们携手并肩从我做起，当文明市民，创文明家庭，共创青岛的美好明天，谢谢大家。 (08-31 10:01)

直播员：宋志刚：各位领导，专家，来宾大家好，首先感谢市人大举办这次听证会，使我们有机会和大家学习，我是青岛卓越物业管理公司的代表，是专门从事物业管理行业研究和资讯的机构，关于投票权的问题我们的理由如下： (08-31 10:02)

直播员：宋志刚：第二草案第十七条的住宅与非住宅的权利进行明确的区分，因为住宅物业我方建议一套房屋为一个权利，业主停车库等享有的权利，业主享有管理权。 (08-31 10:03)

直播员：宋志刚：第三住宅小区内网点房等非住宅的权和按照条例的规定，每建筑面积一百平方米为一投票权，一百平方米以下的房产证每一证为投票权，但建设单位自有的建设面积应该限定最高比例，最高比例要依据每个物业项目的性质、面积、部属，销售情况，缴纳物业费的情况履行义务给予确定，我们认为最高比例不超过投票权利的49％。 (08-31 10:03)

直播员：宋志刚：住宅小区以外的写字楼、商场非住宅物业，一百平方米以下有房产证每证为投票权。对开发商开发建筑的物业应该不具有投票权，对于开发商处于现房销售的物业并办理的许可证的，并依据按时缴纳物业费的应该有投票权，最高投票权不应该超过49％。 (08-31 10:04)

直播员：宋志刚：第五，我方在出台详尽的细则，以便具有可操作性。六，关于业主行使权利和义务，在首次成为业主大会机其他区业主大会上，通过投票表决的事项时，向全体业主发出书面通知，明确时间、地点，比如业主在这个时间没有出现的，应该放弃投票权。关于业主和开发商投票权的陈述，不对之处请指正，谢谢。 (08-31 10:05)

直播员：主持人：对第一个问题各位陈述人有没有意见要发表，如果有的话举手示意。 (08-31 10:05)

直播员：主持人：第二个问题关于开发商没有出售的物业，我认为投票权的比例最高应当限制到20％，如果再高就可能完全失控。 (08-31 10:06)

直播员：田守玉：第三个问题关于住宅物业，它的投票权我认为以套计算相对合理经济，因为住宅物业不管牵涉到住宅的所有权，还牵涉到人的生活，是对人的生活的管理，我认为以套是比较合适，发言完毕。 (08-31 10:06)

直播员：主持人：各位听证人对以上陈述人的发言什么提问的可以提问。如果没有的对第一项听证内容就到这儿，下面就第二个听证内容关于停车场网球场和收益的问题进行听证，首先请张丽同志陈述意见。 (08-31 10:07)

直播员：张丽：大家好非常感谢各位领导给我机会，此次参加听证会主要是车位收费问题，应该制定权市统一的标准，停车收费如何使用，应该向业主调查以后，发现目前我市的小区车位管理比较混乱，如市南取的车位从八万到三万价格不等，有的小区物业每个月从五十元到四百元不等，在收费前没有与业主签订相应的责任合同，没有具体的用途。 (08-31 10:07)

直播员：张丽：第二，车位越来越被市民关注，小区停车的问题也越来越突出，关于小区车位的十分必要，应该具有超前意识。 (08-31 10:08)

直播员：张丽：第三如何细化本草案中关于车位的规定，我国现行的法律法规中明确要求，房产开发商按照一定的标准开发停车位，它不能单独转让也不能有产权，应该由全体业主共同拥有。会所、车库的约定的按约定，没有约定的或约定不明的除建筑单位享有所有权外，应该由业主所有，至少说明这是立法的趋势，体现立法者的当今的意见。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：第四，物业应该担责任，不能达到一户一位，为了便于管理，物业收取一定的管理费是合理的。在我们此次听证的法中，第三十九条按照规划的停车户主要共有区域内业主使用，不能擅自改变业主用户。服务收费应该由业主和和市里的物业管理部门制定收费办法。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：我们公布以下上述规定公布的内容之后，收到了数千市民的反馈，不少读者就上述问题发表看法，他们建议物价部门根据小区的新旧规模等确定收费标准，我建议将收费标准以物业请专家一起评选，等确定级别之后请物价部门，物业办等相关的部门联合确定收费标准。首先当然需要确定一个服务标准，然后确定它的收费标准，物业收费后必须向业主公示，确定之后才可以使用。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：第五，物业既然收了钱就应该担责任，关于车刮伤了，轮胎被盗，物业应该有一定的赔偿金额，谢谢。 (08-31 10:11)

直播员：张燕：大家好我叫张燕，这次青岛市物业管理条例修订草案，我们被广泛关注，我给大家陈述的问题是，目前可以说开发商物业公司以及小区广大业主存在一个矛盾纠纷的导火线，目前我们国家有一个非常明确的条例，我希望我们青岛市在这个物业管理条件的过程当中能够对这个问题作出非常细致明确的陈述。 (08-31 10:11)

直播员：张燕：下面介绍地方性法规对这个问题谈一下个人观点，地下车库产权归属的问题，有的业主认为地下车库房屋的情况，已经包括地下车库的价格，而且面积，因此在购买房屋的享有的这部分地下车库，还有的业主认为地下车库对规划设计当中，既然是配套设施就应当是向道路管线一样，在买卖合同没有特别约定的情况下，对住宅一并作为陈述。 (08-31 10:12)

直播员：张燕：作为小区的配套设施，并且开发商进行了均摊，单位车库产权归为全体业主，不能以小区的业主进行出租或者出售，这些车库是作为房屋的配套建设而建设存在的，当然这部分国家政策是不允许进行均摊的，因此这个产权是属于投资人，地下车库也就是说开发商可以享用这个权利。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：就地下车库的话，我想谈一下我个人的观点，我认为地下车库是独立的建筑物，有独立的使用价值，因为地下车库的话我们通常称之为配套设施，是为小区房屋居住目的而建设的，但是地下车库它不能像房屋一样是人们生活所必须的，因此不应当是一个住宅的和从业主的关系，具有自己独立的价值。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：在房屋买卖过程当中如果没有约定的情况下，就不存在转让的法律效率，因此地下车库与地上房屋一定存在所有权，所有权对未转让之前，属于开发商所有，开发商使用的可以对它进行出租，出售，或者是出借，但是对于这种权利的行使并不是说不节制的没有任何限制，首先应该看一下在买卖过程中有什么规定，如果有规定应该依照规定进行执行。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：第二种它如果要是开发商对它进行出租出售的时候，价格补应该是不节制无限制的，依靠垄断地位，应该遵循这种市场地位来进行的。 (08-31 10:15)

直播员：张燕：对地下车库有个新的名词就是建筑物区分所有权，就是高层建筑出现了以后，各业主对住宅等专有部分的所有权对电梯、通道等等这些共用的享有共用权利。会所和车库归属是有约定按照其约定的，没有约定或者约定不明确，建设单位能够属于它他所享有的所有权都是属于业主所共有。 (08-31 10:16)

直播员：张燕：我还想探讨一个问题，车库承租的问题这个方面2003年上海市也出台了一个关于商品房项目附属地下车库租赁规定，它对于车库的出租出售限于本小区业主，分别小区的业主是能够进行获得该车库的产权的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是说不能超过承租该小区房屋的租赁期限，如果对于已购有车库的业主，对房屋进行转让，一般来说这个车库的产权也进行一定的转让，但是转让的对象也是有限制的，应当仅限于小区的业主或者业主使用人。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：大家好，我是华商红捷物业管理有限公司，我主要谈两个问题，一个是关于露天停车场和室内停车场能否向业主使用的问题，目前存在很大的争议，要出租或者出售首先确定产权归属，这个问题比较多，相应的相关职能部门有人防管理部门，房地产管理部门，物价部门、小区，物业管理企业小区的全体业主，从它的产权角度来说，停车场可以分以下几个产权，由人防部门所有的由开发商所有，和全体业主、小区的业主所有的及业主所有的从以上四种产权来分，属于人防部门所有的停车场属于地下人防工程禁止开发商销售的，收益归投资者所有，其产权已人防管理部门，使用权归全体业主，开发商不得将其分割出售，物业公司可以根据业主大会的授权委托将车位予以售出。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：停车场归开发商所有的，且开发商单独取得产权，开发商可以对购房人出售产权，地下车库只能预收给本小区的商品房，也就是说在小区的开发商因为拥有小区车库而成为小区的业主之一，可以将车位出租或者出售。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：停车场归开发商所有的，且开发商单独取得产权，开发商可以对购房人出售产权，地下车库只能预收给本小区的商品房，也就是说在小区的开发商因为拥有小区车库而成为小区的业主之一，可以将车位出租或者出售。 (08-31 10:18)

直播员：徐德斗：第三种属于全体业主的，停车场作为小区的配套设施，所以业主购买的商品房中已包括的停车场的面积，它的产权应归全体业主，物业公司可以将停车位进行出租。 (08-31 10:19)

直播员：徐德斗：第四种停车场为小区的业主所有的及业主在购买房屋时他就购买了车位，这样的停车位业主可以自用也可以出租投资。改造成的停车位和停车库没有计算在建筑面积之内，开发商无权擅自处理这些车位，应该属于前期业主的共有财产。 (08-31 10:19)

直播员：徐德斗：第二个问题就是会所的网球场，他不能划分，收益划分从主要分为四个方面，第一个就是公共部位及公共设备维修和更新费用，第二项费用是物业公司管理费用，包括感觉人员资金，第三由所有人共同负担由法律所规定的应缴，应该在争得相关业主的大会的同意后，按照规定办理有关手续，可以用于补充房屋的资金，也可以业主大会的指定受用，发言完毕。 (08-31 10:21)

直播员：张于兰：在企业担任中层管理职务，同时作为一名业主也非常关心咱们青岛市物业管理条例的修订过程，非常荣幸有这个机会参加听证会。主要谈的是物业配套的停车场和停车位的问题，从法律的角度上来讲，车位车库是否可以销售的唯一标准能否办理产权证，或者有无预售产权证来区分的。不能办理产权，车库、车位的买卖合同是不受法律保护的，即使买到手了也是一张白纸。 (08-31 10:22)

直播员：张于兰：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效，消费者租赁车库车位也就是所谓的销售使用权，最长期限也只有二十年，凡是超过二十年，或者消费者二十年后是不受法律保护的都是欺诈的行为。下面我们在结合实际的情况探讨一下集体的一些实例，目前青岛物业管理的车库有五种情况，第一种敞开式的地上车位，这种车位主要通过画线来确定位置，由于小区的车位归业主，开发区无法出售张敞开式的车位。 (08-31 10:23)

直播员：张于兰：第二种是三面有护卫的地上车位或者车库，这种车位是可以办产权和销售的，如果开发商在当初规划时明确了这类车库有独立的用面积和建筑面积，开发商是有权出售的。 (08-31 10:24)

直播员：张于兰：第三种地下车库建筑面积未分摊可办理产权可销售没有约定的话就属于全体业主，如果地下车库未分摊且开发商单独取得了车库的产权，则开发商可以对购房人出售产权，但是地下车库只能预收给本小区的产权人，在房屋管理中没有对产权的车库没有进行的其收益也应归业主。 (08-31 10:24)

直播员：张于兰：第四种是地下车位车库的建筑面积已分摊，如果地下车库的面积已经进行分摊面积被小区业主分摊了这里的地下车库属于全体业主所有，可以由业主委婉会委托物业公司分配业主使用。 (08-31 10:25)

直播员：张于兰：第五种属于人防工程的地下车位和车库，受益归投资者所有，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，已经随着投资权的转移自动转移给了业主，应该归全体业主所有，综上所述建议在物业管理中增加两个条例，第一条建设单位按规划要求配制的机动车停放设施包括地面停车库，地下停车库应该提供给业主使用，高层物业属于全体业主，开发商不得改造成地下停车场，占有使用权进行收益。 (08-31 10:26)

直播员：张于兰：第二条，任何单位不能出售建设单位停车所有权的，应当本物业管理区域的业主，租赁该车位的优先购买权，建设单位未满足本住宅的业主停车权，不能出售出租给本住宅物业区域以外的其他人，陈述完毕谢谢。 (08-31 10:26)

直播员：张于兰：第二条，任何单位不能出售建设单位停车所有权的，应当本物业管理区域的业主，租赁该车位的优先购买权，建设单位未满足本住宅的业主停车权，不能出售出租给本住宅物业区域以外的其他人，陈述完毕谢谢。 (08-31 10:26)

直播员：田守玉：是山东中院律师事务所律师，对功用设施的收益使用问题做如下陈述。一、首先强调的运动场所等设施区分产权归属，凡是分摊的车位以及其他设施和产权为业主个人所有，凡是没有分摊的运动场所以及其他设施属于物业的附属设施，其产权为全体所有，不属于附属设施。 (08-31 10:26)

直播员：田守玉：第二条例应当明确规定，凡是处于物业管理内，规划投资建设的未分摊的停车场的会所运动场所等供应措施，全体建筑物区分所有权人，使用收益管理维护，比如物业条例规定，附属设施、附属设备属全体业主所有。 (08-31 10:27)

直播员：田守玉：第二条例应当明确规定，凡是处于物业管理内，规划投资建设的未分摊的停车场的会所运动场所等供应措施，全体建筑物区分所有权人，使用收益管理维护，比如物业条例规定，附属设施、附属设备属全体业主所有。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：三，所有权的物业车库不能分摊，不具有独立产权，不能不按代理，也不能合法转移所有权，附属设施应随专有部分转移所转移，如果现行的房地产，侵占全体业主的合法权益，而且将即将制定的立法的精神相背。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：四、建议各小区停车难现象不便，停车场应当出租使用，业主有优先使用权，由业主大会决定应当在今后的工作中制定指导性的规范，对于停车场库的出租设立一定的出租期限，出租进行竞拍。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：作为停车场归属和经营权的问题，北京上海等城市出台的停车场办法，停车场的管理运营，没有涉及该问题，实际上也不是调整的范围，不应当在即将的出台的停车场问题，应当在本条例中规定已解决普遍存在的车库纠纷和停车难的问题。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：第五，停车场应该按照规划的用途使用，而实际生活中商店美发店等商业经营，条例应当明确规定在改变处罚方式，制止车库改变用途。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：六、会所及其他功用设施的功能由业主大会决定，可以委托业主管理委员决定。但应当先供应设施专项维修资金和业主大会召开的问题，对收益的部分分配给业主，或者转交物业管理企业。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：七、对功用部分的经营收益应该有长远和前瞻性的问题，产生的收益可能是巨大的，比如小区的车库停车场，住宅的楼顶楼道，全体悬挂广告，银行存款利息，产业和证券的投资汇报等，这些收益可以完全满足小区的物业管理的开支。物业管理零收费在上海的小区已经做到了这一点，还会有部分分配给业主，但是这么大的收益如何监督如何管理，条例应该有规定，如果没有规定必将影响物业管理的顺应发展，以上问题在实践中亟待解决，在本条例中作出规定，条件成熟具备，以上请予以采纳，陈述完毕。 (08-31 10:30)

直播员：主持人：对于第二个问题各位陈述人有什么意见要发表。 (08-31 10:30)

直播员：李英：对于停车位和停车场出售，在满足的情况下停车位是可以出售的，建设单位能证明其享有权，如果享有停车位和停车场的享有权，这个时候就可以出售。第二就是关于会所网球场和运动场所及其他方面收益划分问题，业主在购买房屋时的房产时分摊了功用设施的价格，这些公共设施应该属于业主共有，所取得的收益也应该一部分属于经营者，另一部分为业主所有，这一部分可以为面积分摊，可以归于公共设施的维修管理上。 (08-31 10:31)

直播员：主持人：各位听证人对以上陈述人的发言有提问的可以提问。 (08-31 10:31)

直播员：如果没有问题的话，第二项听证到这里，下面请陈述人就第三项内容关于前期物业管理的问题发表意见。首先请王培海同志陈述意见。 (08-31 10:32)

直播员：王培海：各位领导，各位代表，大家上午好。很高兴也很荣幸能有这样一个机会把作为业主就前期物业管理费的问题阐述一下自己的意见和看法。首先我们知道前期物业业主代表大会和业主委员会，小区前期物业基本上属于开发商信任或者开发商的物业公司，或者按照在承担前期的情况，业主和物业发生的矛盾实际上很多都是业主和开发商的矛盾一种转移，对于开发商通过招投标，这一点在01年物业条例当中已经有明确的规定，前期物业和物业管理，而在这个修订草案里面，实际上开发商来分担，我觉得这个是值得商榷的。 (08-31 10:32)

直播员：王培海：下面阐述一下自己的理由：作为开发商并不是一个严格意义上的业主，并不能代表全体业主来签署这个物业管理的服务，所以说如果由它来跟开发商一块，分摊物业费会产生很多矛盾和问题，首先业主在购买这个商品房的时候，同时应该有相关的物业配套，比如说我业主除了我本身有房屋的监督和交接以外，物业也应该有监督和交接，所以说只有业主代表大会或者业委会才能够有这个权利，或者说开发商物业业委会没有接收，该小区本质上仍没有完成最终的建设，相当于这个项目没有最终验收，开发商应该承担相关的责任，应该超过50％的入住率，根据业主聘任的物业接收前面的设施，如果这个时候开发商没有完成相关的配套设施的建设，影响到业主，这个时候开发商应该有不可推卸的责任。只有开发商和各项设施或者业务规进行提交才算是完成了物业的建设，这个时候开发商仍然要承担没有房屋的物业管理费，相关的售后服务等等应该安全有关规定来制定。 (08-31 10:33)

直播员：王培海：开发商承担的前期责任可以保护弱者的利益，由于信息的不对称，业主存在一种弱视群体，开发商存在强势的权利，开发商显然处于共有的位置，如果开发商自己在管理小区的物业，由业主跟他来分担物业管理，如果由开发商自行承担就可以避免侵害业主利益的发生。可以为开发商的行为起到督促和制约的作用，首先业主委员会的成立是开发商和物业行政管理部门他们两家来负责的，如果前期物业比开发商承担，会起到很好的督促作用，很规范的成为业主会，从而保护业主的利益。另外由开发商承担物业管理费，可以对开发商的行为做一些制约，如果他自己来管理，这样有些小区的入住率比较低，这实际上开发商侵犯业主的利益。 (08-31 10:33)

直播员：王培海：01年青岛市物业管理条例就制定了这个条例，我认为这次也可以制定这个问题。谢谢。我们认为业主在前期物业管理阶段享受了物业公司的物业服务，应当支付物业服务费，如果不支付光享受权利而不履行义务的话，有背于原理，在前期管理业主是属于信息不对称，属于弱视的地位，怎么办？我们想应该从立法上，从制度的设立来入手，来限制开发商在前期阶段的一些权利，实际上有两个环节是最容易出问题的，一个是前期物业管理服务企业它的选择上容易出问题，第二个开发商在召集首次业主大会会议的时候容易出问题，我们想针对在这两个环境当中提以下的几点建议。 (08-31 10:35)

直播员：王培海：第一是通过招投标的行为来做到选聘、公开公平公正，第二开发商出售物业的时候充分与买售人通过合同规定明确权利和义务。实际上这两个关系在2003年国务院颁布的物业管理条例当中都有非常明确的规定，我们在地方立法上，我们请求加大政府的监管力度来避免在听证和开发商销售阶段一些违规的操作，比如说赔标的违法行为进行处罚。 (08-31 10:35)

直播员：王培海：第二点我们认为开发商他完成了首次业主大会的启动之后，应该立即推出不参与首次业主大会的筹备工作。第三个观点我们的理由是这样的，第一就是建设单位不应当进入首次业主大会筹备工作，建设单位也就是开发商要进入业主大会筹备负责大会的筹备工作，筹备组是首次业主大会会议的选举主持机构，虽然是临时的，但是它在选举当中这个扮演着非常重要的角色，建设单位和业主之间是有利害关系的，应当回避，不应当成为成员。在实践当中，大量的一些案例都表明，很多的业主纠纷都是起源于是在召开首次业主大会的时候，业主认为开发商和物业公司来操纵业主委员会来产生的业主的自主纠纷，所以我们认为开发商不应当过多介入业主的情况。 (08-31 10:36)

直播员：王培海：作为业主来讲，他不可能知道什么时候能够满足召开业主大会的行列，物业公司应该有利害关系，只有开发商才具备启动业主大会，因此我们认为开发商作为启动的比较合适，但物业小区里具备了成立业主委员大会的程序，应该提出申请来启动业主大会的程序，之后就应该退出不再参与，应该赋予业主和有关部门来申请来起用业主大会。 (08-31 10:36)

直播员：王培海：筹备组应该由街道办事处，它的地位是比较中立的，组成人员应当由居委会或者街道办事处来组织业主来推选，然后在街道办事处来指导，综上所述我们认为在修订档案当中，在筹备首次业主大会的时候希望地方立法进行调演来采纳我们的陈述。 (08-31 10:37)

直播员：俞谷平：前期物业管理主要是开发商和业主之间产生物业管理服务，而物业管理在业主大会成立以后委托业主委员会带领物业管理工作陈述，这里面出现两个问题，业主大会成立以后，业主委员会无论前期物业管理公司服务好还是不好。前期物业管理公司我们采取招投标的方式是邀请具有物业管理资质的专业的物业管理公司来管理还是有开发商自己来管理，这也是一个焦点，所以我的观点就是前期物业管理当中可不可以考虑成立一个临时的物业管理这么一个机构，把小区物业管理的项目、内容罗列出来，然后来获得自主权，怎么分呢？就是通常前期物业管理我们可以设定两年的时间，到业主全部入主，这两年时间之内，业主会陆陆续续装修、往里搬，主要接受服务有两项，第一项是业主的卫生服务，再一个就是保安，是不是可以考虑组建这么个物业管理临时机构，而不正式邀请物业管理公司，也不正式用招投标的办法，只成立一个临时的机构。 (08-31 10:37)

直播员：俞谷平：像日常的保洁和保安工作，可以由开发商委托保洁公司还有保安公司来承担这些工作，剩下最重要的一点就是开发商在完成以后，一些配套设施的完善的方面，这些方面设施的维护，完善了这块交由开发商处理。 (08-31 10:38)

直播员：俞谷平：这个只有开发商最清楚，还有免费的服务还有收费的服务，任何一个物业管理来讲很难具体就这些内容，这块最好委托开发商来做，收费的话业主到底要不要付费，业主可以付适当的物业管理费，因为有保洁公司来为你提供清洗，由保安公司来提供保护工作，同时房地产开发商对一些设备付出一些劳动，这样的话可以约定前期物业管理的收费标准，这个标准是抛开利润空间，也使业主能付出一个成本这么一个物业管理费交给开发商来维护正常的运行。这是我的观点。 (08-31 10:40)

直播员：俞谷平：再一个很重要的问题就是我们现在包括前期的物业管理，包括小区车位问题，有一个最根本的问题，就是说我们现在缺乏一个具备权威性，具备法律效应的一个对物业的完整的验收、评审，没有这个报告就会有争议问题。 (08-31 10:40)

直播员：主持人：下面请张燕同志陈述意见。 (08-31 10:41)

直播员：张燕：大家好，前期物业管理主要是想侧重一下物业公司所进行实质性的管理工作，这个前期物业管理的物业公司一般是由开发经过招投标，一个是从项目设计方面，包括一些设备的安装管线的整理这一些方面都要进行全部的前期介入，可以参与物业建设项目的优化设计，而且对从管理的角度对工程的施工设计和安装质量进行了全面监控，这些方面都进行布控，我感觉前期物业公司介入是非常有必要的，他们有一些专业性的人才，如果物业公司的前期介入从事实质性的工作，对于小区今后的物业管理和维护广大业主的利益非常有必要的。因为前期物业公司介入的话，一般签订两个文书，一个和开发商签订一个前期物业委托合同，再一个与广大业主签订一个业主的公约，这两个问题我认为是要大家注意一下他在很多内容上具有一致性，听说我们小区业主所享受的权利和承担的义务要与前期物业公司赋予的业务和义务。 (08-31 10:41)

直播员：张燕：前期物业公司虽然加了一个“前期”，是一个特殊的时期，就是业主委员会在没有成立之前，但是他所行使的权利和义务与物业公司在很多方面是一样的，譬如说要履行正常的小区内环境的日清，日扫的这些问题，还有一些经营组织的环境，为小区营造比较的环境构建和谐社会作出一定的贡献。 (08-31 10:42)

直播员：张燕：最后一点是前期物业管理的期限问题，以前的时候因为我看了一些规定上面是规定前期物业管理公司是一年，因为一年的话对于有些楼盘来说，根据业主委员会入住率达到50％，如果一年的时间有的小区还达不到这个条件，所以我建议把这个时间可以适当跳高一下，如果超出这个时间业主委员会还是没有成立的话，要成立一个适当的组织，就是业主代表，业主成立一个代表会，可以和前期物业公司采取一些其他的措施，不敢采取什么样方式什么措施，如果在小区前期物业管理公司结束的时候，前期物业管理公司经过一定努力转正了以后，进行移交的时候都是做好原始资料的移交，要把所有的布线管线设施清晰的移交这是非常重要的，就是这些陈述意见，谢谢。 (08-31 10:43)

直播员：主持人：下面请谢东同志陈述意见。 (08-31 10:43)

直播员：谢东：大家上午好，我陈述的是关于前期物业及相关问题的意见，签订物业管理是整个物业管理过程中特殊的也是容易引起矛盾的问题。一个是关于前期物业收费及合同期限的问题，我的意见是前期物业收费应该按照原来刚才说的以前的咱们青岛市制定的物业管理办法，同时社定合同解决期限最长应该为两年，通过这些最大限度的前期物业引起的问题主要是以下几个原因。 (08-31 10:44)

直播员：谢东：一、前期物业管理由建筑单位通过招标公开选定的物业管理，而合同的支撑与业主问题，显然服务业合同的业主们，没有参加合同的制定，但是合同生效却不具备，据合同的主题不具备，按照我国合同法的规定，即使合同成立，但是也不能发生效率，因为规定第三方的权利。建设单位的子公司，因为这是非常普遍的问题，可以采取各种手段，可以通过相关部门的合作来达到他们的目的。在业主们领取房屋钥匙的时候，不得不接受由建设单位与服务业公司签订的合同，因为开发商不给你钥匙你拿钥匙的时候必须要签订建设单位与物业公司签订的合同你不接受我不给你钥匙，这样必须得就范。 (08-31 10:45)

直播员：谢东：第二业主们没有参与合同的签订，所有他们的利益和权利已经给建设单位给驾驭到，为以后业主和物业公司的纠纷产生了问题。 (08-31 10:46)

直播员：谢东：第二业主们没有参与合同的签订，所有他们的利益和权利已经给建设单位给驾驭到，为以后业主和物业公司的纠纷产生了问题。 (08-31 10:47)

直播员：谢东：第三不了解业主的要求，尽管制定了物业合同的样本，物业普遍关心的物业价格，服务范围、服务标准等需要协商的重要部门，在合同提供的样本当中都是空白的。 (08-31 10:47)

直播员：谢东：第二个方面关于届满续约的问题，合同到期的时候必须在条列中明确规定，强制解除合同并重新进行招标，原因如下，如前所述，合同是在不平等的条件下业主们应该说是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能够还业主一个充分行使自己权利的机会。第二有利于保重多数业主们的利益，作好业主委员会做这个工作上下工夫，比如说通过我这个物业公司到期了，我服务上应该无所谓，业主委员会同意了我就可以续约，我就可以下点工夫只要达到多少票就可以通过了，这样以便合同到期的时候能够保证建设单位和物业公司签订的合同能够届满续约，可以通过众多的业主和相关单位，由街道和物业管理单位都可以来参与监督重新招标，在这种情况下，我认为应该可以体现公正性，公开性，公平性这样避免一些问题的再次出现。 (08-31 10:48)

直播员：谢东：第二个方面关于届满续约的问题，合同到期的时候必须在条列中明确规定，强制解除合同并重新进行招标，原因如下，如前所述，合同是在不平等的条件下业主们应该说是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能够还业主一个充分行使自己权利的机会。第二有利于保重多数业主们的利益，作好业主委员会做这个工作上下工夫，比如说通过我这个物业公司到期了，我服务上应该无所谓，业主委员会同意了我就可以续约，我就可以下点工夫只要达到多少票就可以通过了，这样以便合同到期的时候能够保证建设单位和物业公司签订的合同能够届满续约，可以通过众多的业主和相关单位，由街道和物业管理单位都可以来参与监督重新招标，在这种情况下，我认为应该可以体现公正性，公开性，公平性这样避免一些问题的再次出现。 (08-31 10:48)

直播员：谢东：再一个解除合同有利于以前合同的不合理的条款，这样合同的真正的主题和物业公司来进行洽谈，这样才有利于达成一致。 (08-31 10:49)

直播员：谢东：另外一个问题就是关于建筑单位向物业管理企业移交资料的问题，有文献建设单位因为这一条是在条例里面，建设单位应该将相关资料交给物业公司，实际上我认为建设单位应该将相关资料交给政府物业管理部门，并把这个作为小区竣工验收的一个硬条件之一，这样物业公司如果需要的话可以到政府部门来复制资料，而不是说给哪一个物业公司，尽管规定了移交开发资料，物业公司特别是前期物业受制于建设单位，应该强迫建设单位移交给你，另一方面物业公司更换的时候，怎么样能保证一代一代的延续下去，如果说物业公司走的时候不管下一拨是谁了，所以说只有给一个公正的有权威的部门，就是我认为物业管理部门，把资料移交给他们，可以能够保证资料完整。谢谢，我的陈述到这里。 (08-31 10:49)

直播员：主持人：对第三个问题陈述人还有没有意见要发表。 (08-31 10:51)

直播员：初然章：前期物业管理我认为是目前在物业管理纠纷当中高发阶段也是影响面比较大的方面，比如说业主上访闹事，根据这个情况有三点建议。一、就是为了规范前期物业的运作，要给政府行政管理部门最大的建筑管理权限，为了防止开发商物业公司暗箱操作。 (08-31 11:06)

直播员：初然章：第二、就是要加大前期物业公开招标投标，直接公开投标，增加可以吸收一部分业主来参加招标会，使他了解全过程，这样他会做很多的工作。 (08-31 11:07)

直播员：主持人：对于这次听证会，社会各界给予了很大的支持。 (08-31 11:07)

直播员：田守玉：补充一点，条例草案第三十六条的第二条规定，物业服务合同中止后的一个月内，我认为一个月内时间太长了，一个月内可以发生很多问题，发生很多矛盾，我认为是不是应该修改到七天或者十四天比较适合，发言完毕。 (08-31 11:08)

直播员：主持人：对咱们这次听证会社会各界给予了很大的帮助，在电台直播当中很多市民打电话发表自己的意见，有人直接提出自己的意见，应当首先确定第一届物业不能由开发商聘请，这是纠纷的根源，也有的表达对陈述人的意见的支持或者反对，还有一些表达对正在进行前期物业的意见和建议，对这些我们都非常感谢。 (08-31 11:08)

直播员：现在各位对上面陈述人的意见有提问的可以提出问题。如果没有的话对第三个问题的听证就到这里，下面就第四项内容，如何提高物业服务质量和解决物业服务难的问题进行听证。 (08-31 11:08)

直播员：林相敏：我由于时间关系在这里只对物业的质量物业收费难和各种收费问题简单进行陈述一下，物业质量问题一直是物业事业发展的一个关键问题，首先在我们加强监督与考核的同时，应该在条例中进行制约，因为什么？物业公司当一旦对小区居民发生冲突的时候，谁都管不了，派出所管不了，街道办事处劝不了，给小区造成了很大的混乱，如果服从法律的话，法律要接收的话要几个月甚至半年。所以我建议条例里面应该多加强一些对物业制约的条例办法，因为说居民业主的物业比，居民属于一个弱者，因为居民虽然在一个院里，他是一个个人单位，物业公司是一个单位，居民是一个单体，在这个方面物业应该加强制约的办法，同时应该出台一些建立一个住宅机构，或者给区位增加一些必要的处罚权利，如果没有处罚权利，物业办也管不了。 (08-31 11:10)

直播员：林相敏：我再谈第二个问题就是收费问题，收费问题一直是比较突出的关键的焦点问题，也是矛盾区划的一个主要原因，物业作为业主来说，他制约物业公司的第一手段，物业公司唯一害怕的地方就是收物业费，所以在这里建议物业费能不能在原先每个小区的规划面积达到四十以上的可以按分项缴，把治安费等的分开，应该两个小时，统统的补偿，没有标准，应该缴多少，应该怎么样处罚，如果分开以后，他对垃圾的费收不满意，对某一项不满意的时候，或者提出整改意见以后，没有提出整改的情况下，业主有权拒交当月该项服务的物业费。咱们还得从这个角度去看，所以我建议物业费的收取应该分类分项收取，这样使物业公司不至于在物业公司的基础上能够保证基本利益和基本收回，而不是一个一揽子，而是根据每个小区的情况不一样，有的小区不需要这个服务，不能统一的交多少钱，或者是我建议我们可以在建立一个基数，在这个基数上加上五分钱的垃圾费，一毛钱的卫生费，这样在收费难的问题上，这样可以解决小区业主跟物业公司的矛盾可以减少很多，不至于达到激化，而且也体现了公平。 (08-31 11:10)

直播员：林相敏：从外部上来看他没有给物业公司造成额外增加服务，所以说阁楼不应该收费，如果你的阁楼发生了维修的方面的需要，需要物业公司的维修的话，物业公司应该收阁楼的维修费，其他的不应该收，一家盖阁楼一家不盖阁楼，它没有给物业公司造成负担，所以阁楼我认为不应该收费。我的问题答完了。 (08-31 11:11)

直播员：孙秉林：我主要想谈一下物业质量和收费难的问题，应该说物业服务质量一个系统的工程，牵扯的面是比较广的，涉及到人们对物业服务的认知，小区配套设施的完善，房地产开发商的建筑质量，涉及到水、电气暖等公共设施设备，也涉及到与卫生、市政教育环保园林的部门的定位物业公司的内部管理机制，员工素质及物业服务水平等。 (08-31 11:11)

直播员：孙秉林：我认为目前制约这个问题的主要问题是信任危机和物业价格标准是阻碍困扰和制约服务质量提高的重要因素，物业公司与业主之间不能很好的沟通，发现了对物业管理的学习和应用存在了差异，许多不是物业公司的事，过分强调服务质量而不支持相应的物业价格标准，且不算运输费，从而形成尴尬的局面，无论是物业公司还是小区业主和都应该自觉遵守法律法规，要有正义感，同情心。 (08-31 11:12)

直播员：孙秉林：作为提供服务的物业公司，业主和非业主服务人是一个矛盾体，是即对立又统一的，业主满意是物业公司工作的目标，而安全温馨享受生活，和谐社区是广大业主的心愿，我自己远洋公司服务经理，愿意一起创建和谐社区，我认为解决这些矛盾可以从以下几个方面入手：第一从源头抓起，尽可能的上规模，加大气力对旧城区进行改造，对开发商交付的严格实行招投标制度，改善员工住宿等问题，特别使专项工程质量保修金和专项维修资金落实到位这两点是非常重要的，希望政府各部门真正起到监督监管作用，使小区成为配套完善，综合验收合格，社区居民生活便利的小区。第二在业主委员会领导下，建立业主督导小组，监督物业公司的日常工作，按条例使业主都明白职责，怎么监督，监督的动力是什么，如何形成制度化的监督，如何让大家参与监督，我认为监督是为了物业更好的服务，使问题得到及时的处理，同时也应督促业主支持物业更好的工作，我既是物业公司的经理但是在住宅小区也是业主，应该真诚做好业主服务的工作。第三由政府和专家团参与制定切实可行的服务标准，可以借鉴其他兄弟城市的管理办法，例如上海他们对物业收费进行了管理细化，他们对综合管理服务费，公共区域清洁，公用部位等服务标准进行了细化，这样比较务实和人性化。第四发挥业主委员会成员的作用，使那些有风险精神，政策性强，办事能力强的业主进入业主委员会，借鉴其他城市的做法，在第十八条加入党宪业主委员会必要条件。第五明确生活垃圾，建筑垃圾、绿化垃圾的责任范围，处理的办法，业主和物业管理工作应负担的责任。第六自来水规定虽然规定向终端用户收取，大部分还是代收代缴的，当前对政府正实行一户一表对代收费难以解决年久失修的带来的问题，能否进一步制定出切实可行的办法，解决这个问题。第七发挥行业作用，依法管理防止不正当的竞争，谢谢。 (08-31 11:13)

直播员：张于兰：关于如何解决物业服务质量不高，和物业管理收费难的问题，应该堵输结合，从法定的源头上规范物业管理行为，保障物业的质量，从而使物业能够保值增值，是否可以从以下两个方面出发做一下规范。 (08-31 11:14)

直播员：张于兰：第一条、是物业管理公司在物业公司收益有法可依，第四章应该增加一个条款，物业管理公司经业主委员会同意在物业管理区域内利用设施、设备场地等进行合法的经营活动，同时加强物业的保值、增值功能，所得的收益物业公司可以提取一部分资金。  为了使物业保值和增值，为业主提供良好的服务，但是我们都知道，物业公司它企业，企业的目的是追求利润的最大化，如果单纯靠收物业费，物业公司如何提高服务水平来增加甚至超越业主的满意，只有给物业公司足够的发展空间，使物业公司认识到业主的满意是基础，物业公司才会着眼于业主的利益，不断满足业主利益以及开发不断的利益空间，就可以鼓励物业管理公司积极主动的在物业管理区域内开发好的经营项目，为自己增加利润的同时也为业主增加收入，加强对物业设施设备的养护，而且实际上好多物业公司也是这么来操作的，不过有的操作的好，得到业主的支持，有的操作不好被业主职责。如果有法可依，是物业公司和业主双赢。 (08-31 11:14)

直播员：张于兰：第二点，我们应该对它进行一些约束，为了进一步维护业主们作为弱视群体的情况，应该增加约束和规范，对此，我建议针对条例的第三十二条更加细化，应该形成专门的物业企业年检办法，规定物业却资质实行年检，市物业行政管理部门应该每年向社会公布，能否把群众反映强烈，争议较大合情合理的问题直接写入该条，作为约束物业管理企业的硬性规定呢？比方说综合验收物业公司不作为，导致了产生了极大的隐患，如果这些条款能够写入条例的话，对物业公司特别是前期物业公司进行约束，我想应该是对它是非常好的约束机制，如果物业公司违反了这些硬性的规定，年检就给他不予通过，同时对社会公开限期整改，直至取消资格，这样才能让业主们有处讲理，有处说理。希望我们像自己说的那样，尽量站在公正公平的角度上，为青岛物业管理的尽到自己的力量。谢谢大家。 (08-31 11:15)

直播员：吴玉华：各位领导，各位来宾，大家好。今天非常感性人大给我们这次交流学习的机会，今天陈述的主要内容是如何提高物业服务质量和物业收费难的问题，这个问题也是困扰很多城市的物业的发展，根据我们调查的情况，在我市四百多家物业公司里，在经营能够赢利是持平的只有40％，大多数物业公司生存都难以维计，许多物业管理公司服务下降，利润亏损，所以产生了很多问题。我们分析了一下，为什么产生这种状况？主要原因有下面几个原因： (08-31 11:15)

直播员：吴玉华：各位领导，各位来宾，大家好。今天非常感性人大给我们这次交流学习的机会，今天陈述的主要内容是如何提高物业服务质量和物业收费难的问题，这个问题也是困扰很多城市的物业的发展，根据我们调查的情况，在我市四百多家物业公司里，在经营能够赢利是持平的只有40％，大多数物业公司生存都难以维计，许多物业管理公司服务下降，利润亏损，所以产生了很多问题。我们分析了一下，为什么产生这种状况？主要原因有下面几个原因： (08-31 11:16)

直播员：吴玉华：第一个物业管理公司收费标准一样，根据目前的物业公司经营办法的限制，许多物业公司服务与业主的问题有一些偏差，再一个就是业主的消费意识不一样。我们原来有分房子，修房子都是依靠单位，没有把物业作为消费的单位，这个观念没有建立起来。第三个原因就是房屋的开发单位，就是前期物业承诺太高，这样在后期物业管理的时候，好多管理服务很难实现，这样产生很多矛盾的纠纷。 (08-31 11:16)

直播员：吴玉华：一、首先要提高物业服务质量，规范收费标准，我建议在制定青岛市物业管理条例的时候，把物业服务质量和服务标准做出详细的规定，这样可以有效的避免好多的纠纷发生，特别是远洋公司也谈到这个问题，他把整个物业管理的内容分成五项，每一项内容分得很细，甚至包括物业服务每个楼梯，一个星期擦一次还是一个月擦一次，规定的很详细，业主委员会如果有了这种办法，他就可以根据我们的状况，我们还可以原则有目的的选择物业服务内容，这样就可以支付一定的服务费，这个可以有目的的选择物业公司，所以我建议制定一个详细的服务质量和收费标准。 (08-31 11:17)

直播员：吴玉华：二、加强物业管理优胜劣汰，按市场化物业产业化。像这点刚才几位代表谈到前期的问题，青岛市有个实际状况就是大多数物业公司都和开发公司，要么是父子公司，要么是关联企业，其实法人就是一个人，根据这种状况，我就建议咱们政府对物业行业的行政主管部门物业办和一些管理部门，就要加强对这个物业公司的管理，我觉得这个可以参照兄弟省市，我们现在物业公司都是关联企业，所以建议行政主管部门就是要改善管理手段，加强认证，而且把评审的结果通过适当的途径对全体业主进行公示，这样业主委员会可以了解更多的信息，我们业主委员会在找物业公司的时候信息是不对等的，这就是管理不到位，没有办法物业公司到底管理的好坏。所以关于人才的状况，管理途径进行公示，这样在选择物业服务公司的时候应该避免一些情况。 (08-31 11:18)

直播员：吴玉华：三、规范物业公司的招投标问题，在条例制定的时候建议规定。在招投标的时候只谈到比例权，对流程的管理和规定没有规定。 (08-31 11:19)

直播员：俞谷平：关于物业收费难的问题，现在一个是物业公司的收费不透明或者超标，或者是服务与收费不符，这是业主拒交物业管理费的原因之一，基于这一点的话，我倒建议在条例里面加上这么一条规定，就是关于物业管理费的收取，业主委员会一旦能为公司签署协议之后，确立一个物业管理费的标准，业主对物业公司是预先的费交上去，大部分业主把钱一交又没得到一个相同的适当的服务，就开始和物业公司发生矛盾，我们建议在交钱的方式上做个规定，以便于业主监督，可不可以物业管理费我们先预交80％，剩下的20％在物业管理年末这个月经过业主大会70％以上人通过、认可物业管理公司的服务，然后再交上，这样可以降低业主对物业公司的投诉。 (08-31 11:19)

直播员：俞谷平：关于物业收费难的问题，现在一个是物业公司的收费不透明或者超标，或者是服务与收费不符，这是业主拒交物业管理费的原因之一，基于这一点的话，我倒建议在条例里面加上这么一条规定，就是关于物业管理费的收取，业主委员会一旦能为公司签署协议之后，确立一个物业管理费的标准，业主对物业公司是预先的费交上去，大部分业主把钱一交又没得到一个相同的适当的服务，就开始和物业公司发生矛盾，我们建议在交钱的方式上做个规定，以便于业主监督，可不可以物业管理费我们先预交80％，剩下的20％在物业管理年末这个月经过业主大会70％以上人通过、认可物业管理公司的服务，然后再交上，这样可以降低业主对物业公司的投诉。 (08-31 11:20)

直播员：俞谷平：再一个问题就是物业公司的服务值当不符，一个重要的原因没有一个明确的服务标准，服务标准也就是取费标准，物业管理公司的是通过小区委员会代表小区代表履行招投标，你这个小区里面具体管理成本是多少，我相信业主委员会里面不会很清楚，你没有每个小区最基本的费用没有的话，你招标的依据是什么？我整个物业管理费成本每年成本是三毛钱，三毛钱怎么核定，标准是从哪里来的，再一个就是物业管理企业存在资质管理办法，每种资质物业管理公司取得标准有不同，所以我倒建议在物业管理招聘物业管理公司之前的话，最好是政府相关部门对小区物业、开发商完成小区建设以后，能够出具一份具有权威性的验收报告，各种设备的情况，还有它的产权明细情况，包括车库是属于谁的，这个报告可以将来交给相关部门在小区业主委员会成立以后，小区业主委员会根据这个报告来制定自己的招投标管理办法，以便选取物业管理公司能达到一个认同，减少争议。 (08-31 11:21)

直播员：再一个取费标准，一级可以收15％，二级收20％，这样就是说分两个，一个是资质，相关部门加强对物业公司的资质管理，比如说物业公司发生重大投诉，在将来年底的时候从资质上认定。 (08-31 11:22)

直播员：主持人：对第四个问题陈述人还有没有意见要发表，有的话示意。 (08-31 11:22)

直播员：田守玉：收费难的问题及其他种种矛盾的发生，实际上关键是业主大会，业主委员会是否能够有效运转的问题，比如业主委员会在聘请物业管理企业的时候，完全可以有合同来约定服务水平，服务质量及收费的关系，服务的好可以增加收费，服务不好可以降低收费，这里面牵扯到政府主导价和市场价问题，所以条例应当在业主大会和业主委员会召开有效运转方面增强可操作性，比如业主委员会将来执行的职能可能很多，比如小区内的公共设施经营收益如何管理，如何经营如何分配的问题，都是需要一些专业化很有责任心的这些人，需要有一个有效的组织来运转，所以说要加强业主委员会的可操作性和专业化及运转性，还有建议在业主大会下成立一个监督委员会，因为有的业主委员会如果参与了经营如何经营，这里面业主肯定对娘家人放心，如何监督？实际上应该是产生一个业主委员会由7至15名成员组成，业主委员会对监督委员会来近期陈述值得性的报告，还有业主委员会现在大部分成员都是硬性的来工作，实际上在工作当中能够产生很多开支，是不是咱们这个条例应该有所规定，业主委员会的成员应该有一定的职务，数额应该根据业主大会来决定，但是也可以指导性的进行规定，还有关于物业管理条例委员会的设立问题，我感觉本条例应该有所规定，因为物业管理涉及的问题多，方面广，涉及的法律法规复杂，群众对物业管理很陌生，产生问题也都影响面广，所以需要建立一个专门的具有专业知识的调节委员会，吸收各位专业人员，物业管理企业协会人员，业主代表参加设立物业管理调节委员会。 (08-31 11:22)

直播员：谢东：我谈一个业主服务质量与收费有关的问题，我觉得物业收费好多与有一些维修、房屋相关引起来的，我觉得在这方面咱们条例里面规定，建设单位应该提取5％的工程质量保证金在51条也规定了专项维修资金应该按照国家省市有关规定缴纳，如果这块资金不保证，物业公司没有钱来拿来对房屋的质量保证和房屋维修来实施保障措施，这一块钱还有一个问题，前期因为物业房屋寿命是几十年，在前一段房屋的维修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，这种情况下怎么样保证这一方面的问题，我感觉对工程质量保修金这一块应该是非常明确拿出来要有一个比较明确的地方，不能说我拿出来了，我企业找不着了，破产了，或者改行了，都得想方设法逃避过去，所以对于工程质量保修金必须制定一个专门的帐户，有一个权威的公信力比较强的，不能说按照国家省市有关规定缴纳如果这方面发生了矛盾怎么来解释，肯定服务业公司来取舍，我觉得在这方面应该明确规定，有一个制定的管理机构来管理帐户，在这个资金的支出方面，我感觉应该不应该由物业公司自己全权来支持，应该由业主委员会来划定给他一个适当的权利，比如说一年支出五万两万，超出这个线应该由业主委员会来决定，这样保证小区能够以比较良好的状态存在下去。 (08-31 11:23)

直播员：王培海：我们现在小区存在很多问题，应该说相关政府部门的存在问题，既然我们物业管理条例赋予了一些政府部门的相关政府职能，我感觉应该增加一些政府行为的规范，比如说第六章加一块就是考虑到业主的分散性，应该在小区显著位置予以公告或者公示，并以强制力保证能够存在二十四小时，这样有个公开、公正的保证。 (08-31 11:23)

直播员：初然章：在收费难和服务热纠纷问题，我建议在条例当中能否考虑增加这么一条，就是在物业行政主管部门或者物业管理协会设立一个仲裁机构，这样即不站在业主的利益，也不站在物业公司利益来公开这个问题，如果一旦公开，可以从这个渠道由司法规定，这样避免了把物业的服务质量纠纷和收费的纠纷，往往通过物业部门，政府不该管的事情反而管了，设立仲裁机构，我看修改条例里面对这个问题没有明确提出，建议加上这一条。 (08-31 11:23)

直播员：主持人：对物业收费和物业服务质量问题，所以社会比较关心这个问题，从电台的直播热线反映有这么几个事，一个就是如果物业公司参与前期业主的，如果不付钱，如果物业公司不公开收费标准，这种情况应该有一些强制措施。 (08-31 11:23)

直播员：下面关于对以上听证内容，我们听证人还有没有什么意见和提问？如果没有的话，听证会陈述发言到此结束，下面请市人大常委会张先平主任讲话。 (08-31 11:24)

直播员：张先平：同志们，今天立法听证会是我们青岛市人大常委会在1980年以来举行的首次立法听证会，其目的一是为了很好的贯彻2000年国家制定的立法法，二是坚持立法，进一步提高我市地方立法的质量，此次立法听证会开得很好，很成功，参加会的同志本着当家作主的精神，围绕听证内容坦诚相见，摆事实，讲道理。发表了很多有价值的建议和意见，同时这些意见和建议也为我们立法机关进一步了解围绕管理工作中存在的突出问题，准确地把握各方面对物业管理的立法要求，必将建立坚实的基础和产生积极的影响。 (08-31 11:25)

直播员：张先平：在此，我代表市人大常委会，代表市人大法制委员会，向参加首次听证会的各位同志，向多年来关心和支持市人常委会立法工作的各界人士表示衷心的感谢。 (08-31 11:26)

直播员：张先平：党的十六大明确地提出要健全民主制度，丰富民主形势，保证人民依法实行民事参与，民主决策，民主管理和民主监督，保证立法更好的体现人民当家，今年四月份吴邦国委员长在江苏考察时提出，人大最大的危险是脱离人民群众，坚持走群众路线，听取群众呼声，反映群众的意愿，集中群众智慧不仅是市人大的要求，也是人大的最大优势，同时立法工作保持生机与活力的源泉，人民群众不应该支持法律法规的接受者，首先应该是立法的积极参与，多年的立法实践告诉我们，人民群众当中蕴藏着丰富的立法资源，只有充分的发扬民主建立健全民主参与机制，使人民群众关注立法工作，积极参与立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能进一步提高地方立法的质量，才能保证地方性法规有效贯彻实施 。立法为人民，就应该充分地依靠人民，多年来市立法听证会不断推进民主的进程，采取了多种形式扩大公民对地方立法的参与，在制定立法计划阶段就广泛征集人民地方建议和意见，二是人民群众普遍关心，人民群众切身利益密切相关的法规。三是将法规草案送有关机关，社会团体和企事业单位他们对法规的意见和建议。四是通过召开座谈会、论证会对有关的法规草案直接听取人民群众，这种干部和专家学者的意见，五是委托大大专院校，专家学者和律师发挥了作用。 (08-31 11:27)

直播员：张先平：今天的立法听证会是一个重要的举措，是倾听民声，化解矛盾，宣传法制又一次上升，是立法阶段为人民群众实现交流互助的又一个平台，之所以选择物业管理进行听证的第一个法规，主要是考虑到物业管理条例的修整涉及到很多热点和难点问题，关系到广大业主和物业公司的切身利益，别人就各方面意见有一个充分的表达，只有这样才能为下一步法规如何解决物业管理质量不高，和物业收费难的问题，如何规范业主投票权，前期物业管理公司停车场的质量和收益，街道办事出和业主委员会当中奠定良好的基础，大家提出的意见和建议非常重要，会后市人大法制委员会要进行认真的研究，写出听证报告，作为市人大常委会下一次审议时的重要参考。 (08-31 11:28)

直播员：张先平：我相信今天大家提出的很多好的建议和意见，必将会更多的体现在以后修订出台的我市物业管理条例当中。同志们，听证会就是议法听证各个方面的意见，今天的听证对进一步做好立法工作必将起到积极的促进作用，今后市人大将选择更多的法规草案进行听证，欢迎大家踊跃参加。在这里也衷心的希望在座的各位及广大人民群众，今后一如既往的关心和支持地方立法工作，让我们共同努力，为进一步加强我市的民主法制建设，聘请依法治市的建设，作出更大的贡献，谢谢。 (08-31 11:28)

直播员：张先平：我相信今天大家提出的很多好的建议和意见，必将会更多的体现在以后修订出台的我市物业管理条例当中。同志们，听证会就是议法听证各个方面的意见，今天的听证对进一步做好立法工作必将起到积极的促进作用，今后市人大将选择更多的法规草案进行听证，欢迎大家踊跃参加。在这里也衷心的希望在座的各位及广大人民群众，今后一如既往的关心和支持地方立法工作，让我们共同努力，为进一步加强我市的民主法制建设，聘请依法治市的建设，作出更大的贡献，谢谢。 (08-31 11:29)

直播员：主持人：各位来宾，各位同志，本此听证会在大家的配合下，对各位陈述人提出的和建议，会后将汇总提出书面报告，作为常委会做成人员审议的重要参考，对通过青岛人民广播电台，青岛新闻网，青岛传播网直播中受到的意见和建议，我们委托以上传播单位汇总提交给我们，作为下一次的参考。我宣布《青岛市物业管理条例（修订草案）》听证会结束，谢谢大家！ (08-31 11:32)

直播员：大家好，我们正在现场直播青岛市物业管理条例(修订草案)听证会，请大家继续关注。 (08-31 09:54)

直播员：李英：在这里主要就业主投标权的看个人的看法，业主在首次业主大会会议的投票权房屋建筑面积为标准，以一平方米为投票权，但是当大业主的投票权超过一定的比例时，应有所限制，首次业主以后的业主的投票权应由业主大会规定，分三点说明，第一，应以房屋建筑面积为标准确定业主的投票权，举个例子来说明，三套四十平米的房屋，有三份投票权，另一业主在该小区内有两套120平米的房屋，如果以套为标准，业主就有两份投票权，如此确定投票权显然有失公平，上面是住宅用房，同样的建筑面积依据不同的标准来确定投票权，这似乎是说不过去的事情。我认为解决业主投票权这个问题应首先根据的则全对流的原则，这一原则的采用将会解决很多问题，我花的钱多，我享受的服务应该物有所值，仅从这一点讲，物业之间的服务就比拥有建筑面积小的住户更密切一些，上例中前一业主三套房屋共计120平方米，后一业主是240平方米，后面是显然比前面多得多，如果提高和降低物业管理费，后一业主显然比前面大得多，后一业主承担的风险和责任显然要高于前一业主，按照则全对等的原则，在选择物业管理的过程中，就应有更大的发言权，体现在投票权上，后一业主获得比前一业主更多的投票权，所以我认为建筑面积越大业主将获得更多的投票权，第二以一平方米为投票权技术单位，可以给予业主投票时更多的灵活性，例如某业主拥有一百平米的房屋，如果按套一百平米记录，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米为技术单位，拥有一百分投票权，可以通过认知程度，这种投票方式无论对业主还是对候选人都是较为合理的。 (08-31 09:55)

直播员：李英：第三对大业主的投票权应有所限制，对对待大业主和小业主的方式上，其目的是为了防止大业主侵害小业主的权利，所以当大业主的投票权超过一定的比例时，应有所限制，在这里说明两点，第一点配套设施如停车场的面积，由于业主已出钱，应以买家来计算，第二房地产开发商上午出售的物业，虽然房地产开发商是最终业主，但尚未出租物业所有权，在物业管理的小区中，各个的物业的管理费应由开发商承担，责权对等的原则，开发商对物业承担了相应的责任，应该享有应该的权利，应享有投票权。谢谢大家 (08-31 09:56)

直播员：德恒律师事务所：今天接受所里的委派参加今天的听证，我们的基本观点区分住宅物业的投票权，非住宅物业为一百平方为为一个投票权，一百平方米每证有一个投票权。第二在对小区内拥有多套住宅业主的投票权应当社定最高比例的限制，第三开发商对自用的物业享有投票权，对于用于销售售处的不享有投票权。 (08-31 09:57)

直播员：德恒律师事务所：在首次业主大会以后我们应当赋予业主自主权，业主可以通过可以通过业主公约和业主大会意识共则另行规定。 (08-31 09:57)

直播员：德恒律师事务所：因为两种物业的用途是不同的，住宅物业就非盈利行，而且具有公益性。管理的范围也是共有的区域，虽然业主他自己自用的部位面积不同，但是作为业主来讲，在小区内享有的物业服务不会因为它面积不同而有所差别，所有的业主都机会均等的，不会受任何限制使用物业功用设施，我们认为投票权标准不受面积大小，让业主的成员身份平等，对公共事物的表决权具有相同的表决权。 (08-31 09:58)

直播员：德恒律师事务所：采取这种方式可以避免大业主持有的投票权来掌控业主大会，另外，投票权越级中在选举的时候出现会选的现象，开发商对于未售出的物业用于销售的不是用于使用的，开发商和业主之间是有利害关系的，当开发商的利益和业主利益出现冲突的时候，开发商肯定站在开发商的角度去考虑问题，而绝不会站在业主的考虑去考虑问题，在开发商的个体利益和个体的全体利益相冲突的时候我们认为应当以业主的公共利益优先，除了开发商用于自用的部位具有业主身份投票权。 (08-31 09:58)

直播员：德恒律师事务所：第四这种方式是比较简单的，也容易操作，而且成本比较低，目前对中国业主的自治水平比较低的情况下，我们认为这种简单的方式比较适合中国的现状。 (08-31 09:59)

直播员：德恒律师事务所：综上，按照建筑面积还是按照一票一权，虽然两种都有法律效应，目前还是采取不分面积大小，一票一套，比较实际。谢谢，我的陈述完毕。 (08-31 09:59)

直播员：陈：各位领导，各位代表，首先请文叙代表远洋公司对本此的立法听证会进行欢迎，预祝立法听证会取得圆满成功。 (08-31 10:00)

直播员：超过一百五十平方被分割的网点，每150平方米一票比较好，依照权利和义务对等原则，应享有特别权。理由是根据国家法改委建设部指定的物业收费管理办法第16条规定指出，纳入物业管理范围的已竣工并尚未售出的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位，开发商享有权利又要缴费，关于配套设施停车场车库的面积，可终极结合列入公共缴费管理进行处理。 (08-31 10:00)

直播员：业主投票权的其他问题，本此青岛市物业管理条例修订条例第21条，经与会业主投票权三分之二通过，并以书面形式在物业管理内公示，这一条应该进行修改，修改中应40％以上提议，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，关于这一块有很多人提出异议，因为投票权可以有书面形式或者多种形式来规定召开到场，所以应以书面形势进行公示。 (08-31 10:00)

直播员：一个小区管理的好坏与物业公司的服务水平和业主委员会人员组成人员强弱的问题，一个有力的业主委员会能够代表大多数人行使主权，同时也能够依据国家法律法规与物业公司很多的不同，协调出小区的日常，召开业主大会可以采取多种形式，如果规定的投票业主人员太少，就会人为的更换业主委员会，现在在青岛市已经有这些问题，造成小区管理的不稳定，我们监督物业管理的公司的日常服务，物业公司应该虚心接受，努力改正自己的不足，应该说大多数物业公司还是非常尽职尽责的，非常需要广大业主的精心呵护，尽快摆脱目前的困难局面，尽快顺应国家物业管理发展的方向，为建设和谐青岛，和谐社会作出贡献。和谐青岛，和谐社会是由无数个和谐小区和谐家庭组成，让我们携手并肩从我做起，当文明市民，创文明家庭，共创青岛的美好明天，谢谢大家。 (08-31 10:01)

直播员：宋志刚：各位领导，专家，来宾大家好，首先感谢市人大举办这次听证会，使我们有机会和大家学习，我是青岛卓越物业管理公司的代表，是专门从事物业管理行业研究和资讯的机构，关于投票权的问题我们的理由如下： (08-31 10:02)

直播员：宋志刚：第二草案第十七条的住宅与非住宅的权利进行明确的区分，因为住宅物业我方建议一套房屋为一个权利，业主停车库等享有的权利，业主享有管理权。 (08-31 10:03)

直播员：宋志刚：第三住宅小区内网点房等非住宅的权和按照条例的规定，每建筑面积一百平方米为一投票权，一百平方米以下的房产证每一证为投票权，但建设单位自有的建设面积应该限定最高比例，最高比例要依据每个物业项目的性质、面积、部属，销售情况，缴纳物业费的情况履行义务给予确定，我们认为最高比例不超过投票权利的49％。 (08-31 10:03)

直播员：宋志刚：住宅小区以外的写字楼、商场非住宅物业，一百平方米以下有房产证每证为投票权。对开发商开发建筑的物业应该不具有投票权，对于开发商处于现房销售的物业并办理的许可证的，并依据按时缴纳物业费的应该有投票权，最高投票权不应该超过49％。 (08-31 10:04)

直播员：宋志刚：第五，我方在出台详尽的细则，以便具有可操作性。六，关于业主行使权利和义务，在首次成为业主大会机其他区业主大会上，通过投票表决的事项时，向全体业主发出书面通知，明确时间、地点，比如业主在这个时间没有出现的，应该放弃投票权。关于业主和开发商投票权的陈述，不对之处请指正，谢谢。 (08-31 10:05)

直播员：主持人：对第一个问题各位陈述人有没有意见要发表，如果有的话举手示意。 (08-31 10:05)

直播员：主持人：第二个问题关于开发商没有出售的物业，我认为投票权的比例最高应当限制到20％，如果再高就可能完全失控。 (08-31 10:06)

直播员：田守玉：第三个问题关于住宅物业，它的投票权我认为以套计算相对合理经济，因为住宅物业不管牵涉到住宅的所有权，还牵涉到人的生活，是对人的生活的管理，我认为以套是比较合适，发言完毕。 (08-31 10:06)

直播员：主持人：各位听证人对以上陈述人的发言什么提问的可以提问。如果没有的对第一项听证内容就到这儿，下面就第二个听证内容关于停车场网球场和收益的问题进行听证，首先请张丽同志陈述意见。 (08-31 10:07)

直播员：张丽：大家好非常感谢各位领导给我机会，此次参加听证会主要是车位收费问题，应该制定权市统一的标准，停车收费如何使用，应该向业主调查以后，发现目前我市的小区车位管理比较混乱，如市南取的车位从八万到三万价格不等，有的小区物业每个月从五十元到四百元不等，在收费前没有与业主签订相应的责任合同，没有具体的用途。 (08-31 10:07)

直播员：张丽：第二，车位越来越被市民关注，小区停车的问题也越来越突出，关于小区车位的十分必要，应该具有超前意识。 (08-31 10:08)

直播员：张丽：第三如何细化本草案中关于车位的规定，我国现行的法律法规中明确要求，房产开发商按照一定的标准开发停车位，它不能单独转让也不能有产权，应该由全体业主共同拥有。会所、车库的约定的按约定，没有约定的或约定不明的除建筑单位享有所有权外，应该由业主所有，至少说明这是立法的趋势，体现立法者的当今的意见。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：第四，物业应该担责任，不能达到一户一位，为了便于管理，物业收取一定的管理费是合理的。在我们此次听证的法中，第三十九条按照规划的停车户主要共有区域内业主使用，不能擅自改变业主用户。服务收费应该由业主和和市里的物业管理部门制定收费办法。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：我们公布以下上述规定公布的内容之后，收到了数千市民的反馈，不少读者就上述问题发表看法，他们建议物价部门根据小区的新旧规模等确定收费标准，我建议将收费标准以物业请专家一起评选，等确定级别之后请物价部门，物业办等相关的部门联合确定收费标准。首先当然需要确定一个服务标准，然后确定它的收费标准，物业收费后必须向业主公示，确定之后才可以使用。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：第五，物业既然收了钱就应该担责任，关于车刮伤了，轮胎被盗，物业应该有一定的赔偿金额，谢谢。 (08-31 10:11)

直播员：张燕：大家好我叫张燕，这次青岛市物业管理条例修订草案，我们被广泛关注，我给大家陈述的问题是，目前可以说开发商物业公司以及小区广大业主存在一个矛盾纠纷的导火线，目前我们国家有一个非常明确的条例，我希望我们青岛市在这个物业管理条件的过程当中能够对这个问题作出非常细致明确的陈述。 (08-31 10:11)

直播员：张燕：下面介绍地方性法规对这个问题谈一下个人观点，地下车库产权归属的问题，有的业主认为地下车库房屋的情况，已经包括地下车库的价格，而且面积，因此在购买房屋的享有的这部分地下车库，还有的业主认为地下车库对规划设计当中，既然是配套设施就应当是向道路管线一样，在买卖合同没有特别约定的情况下，对住宅一并作为陈述。 (08-31 10:12)

直播员：张燕：作为小区的配套设施，并且开发商进行了均摊，单位车库产权归为全体业主，不能以小区的业主进行出租或者出售，这些车库是作为房屋的配套建设而建设存在的，当然这部分国家政策是不允许进行均摊的，因此这个产权是属于投资人，地下车库也就是说开发商可以享用这个权利。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：就地下车库的话，我想谈一下我个人的观点，我认为地下车库是独立的建筑物，有独立的使用价值，因为地下车库的话我们通常称之为配套设施，是为小区房屋居住目的而建设的，但是地下车库它不能像房屋一样是人们生活所必须的，因此不应当是一个住宅的和从业主的关系，具有自己独立的价值。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：在房屋买卖过程当中如果没有约定的情况下，就不存在转让的法律效率，因此地下车库与地上房屋一定存在所有权，所有权对未转让之前，属于开发商所有，开发商使用的可以对它进行出租，出售，或者是出借，但是对于这种权利的行使并不是说不节制的没有任何限制，首先应该看一下在买卖过程中有什么规定，如果有规定应该依照规定进行执行。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：第二种它如果要是开发商对它进行出租出售的时候，价格补应该是不节制无限制的，依靠垄断地位，应该遵循这种市场地位来进行的。 (08-31 10:15)

直播员：张燕：对地下车库有个新的名词就是建筑物区分所有权，就是高层建筑出现了以后，各业主对住宅等专有部分的所有权对电梯、通道等等这些共用的享有共用权利。会所和车库归属是有约定按照其约定的，没有约定或者约定不明确，建设单位能够属于它他所享有的所有权都是属于业主所共有。 (08-31 10:16)

直播员：张燕：我还想探讨一个问题，车库承租的问题这个方面2003年上海市也出台了一个关于商品房项目附属地下车库租赁规定，它对于车库的出租出售限于本小区业主，分别小区的业主是能够进行获得该车库的产权的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是说不能超过承租该小区房屋的租赁期限，如果对于已购有车库的业主，对房屋进行转让，一般来说这个车库的产权也进行一定的转让，但是转让的对象也是有限制的，应当仅限于小区的业主或者业主使用人。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：大家好，我是华商红捷物业管理有限公司，我主要谈两个问题，一个是关于露天停车场和室内停车场能否向业主使用的问题，目前存在很大的争议，要出租或者出售首先确定产权归属，这个问题比较多，相应的相关职能部门有人防管理部门，房地产管理部门，物价部门、小区，物业管理企业小区的全体业主，从它的产权角度来说，停车场可以分以下几个产权，由人防部门所有的由开发商所有，和全体业主、小区的业主所有的及业主所有的从以上四种产权来分，属于人防部门所有的停车场属于地下人防工程禁止开发商销售的，收益归投资者所有，其产权已人防管理部门，使用权归全体业主，开发商不得将其分割出售，物业公司可以根据业主大会的授权委托将车位予以售出。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：停车场归开发商所有的，且开发商单独取得产权，开发商可以对购房人出售产权，地下车库只能预收给本小区的商品房，也就是说在小区的开发商因为拥有小区车库而成为小区的业主之一，可以将车位出租或者出售。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：停车场归开发商所有的，且开发商单独取得产权，开发商可以对购房人出售产权，地下车库只能预收给本小区的商品房，也就是说在小区的开发商因为拥有小区车库而成为小区的业主之一，可以将车位出租或者出售。 (08-31 10:18)

直播员：徐德斗：第三种属于全体业主的，停车场作为小区的配套设施，所以业主购买的商品房中已包括的停车场的面积，它的产权应归全体业主，物业公司可以将停车位进行出租。 (08-31 10:19)

直播员：徐德斗：第四种停车场为小区的业主所有的及业主在购买房屋时他就购买了车位，这样的停车位业主可以自用也可以出租投资。改造成的停车位和停车库没有计算在建筑面积之内，开发商无权擅自处理这些车位，应该属于前期业主的共有财产。 (08-31 10:19)

直播员：徐德斗：第二个问题就是会所的网球场，他不能划分，收益划分从主要分为四个方面，第一个就是公共部位及公共设备维修和更新费用，第二项费用是物业公司管理费用，包括感觉人员资金，第三由所有人共同负担由法律所规定的应缴，应该在争得相关业主的大会的同意后，按照规定办理有关手续，可以用于补充房屋的资金，也可以业主大会的指定受用，发言完毕。 (08-31 10:21)

直播员：张于兰：在企业担任中层管理职务，同时作为一名业主也非常关心咱们青岛市物业管理条例的修订过程，非常荣幸有这个机会参加听证会。主要谈的是物业配套的停车场和停车位的问题，从法律的角度上来讲，车位车库是否可以销售的唯一标准能否办理产权证，或者有无预售产权证来区分的。不能办理产权，车库、车位的买卖合同是不受法律保护的，即使买到手了也是一张白纸。 (08-31 10:22)

直播员：张于兰：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效，消费者租赁车库车位也就是所谓的销售使用权，最长期限也只有二十年，凡是超过二十年，或者消费者二十年后是不受法律保护的都是欺诈的行为。下面我们在结合实际的情况探讨一下集体的一些实例，目前青岛物业管理的车库有五种情况，第一种敞开式的地上车位，这种车位主要通过画线来确定位置，由于小区的车位归业主，开发区无法出售张敞开式的车位。 (08-31 10:23)

直播员：张于兰：第二种是三面有护卫的地上车位或者车库，这种车位是可以办产权和销售的，如果开发商在当初规划时明确了这类车库有独立的用面积和建筑面积，开发商是有权出售的。 (08-31 10:24)

直播员：张于兰：第三种地下车库建筑面积未分摊可办理产权可销售没有约定的话就属于全体业主，如果地下车库未分摊且开发商单独取得了车库的产权，则开发商可以对购房人出售产权，但是地下车库只能预收给本小区的产权人，在房屋管理中没有对产权的车库没有进行的其收益也应归业主。 (08-31 10:24)

直播员：张于兰：第四种是地下车位车库的建筑面积已分摊，如果地下车库的面积已经进行分摊面积被小区业主分摊了这里的地下车库属于全体业主所有，可以由业主委婉会委托物业公司分配业主使用。 (08-31 10:25)

直播员：张于兰：第五种属于人防工程的地下车位和车库，受益归投资者所有，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，已经随着投资权的转移自动转移给了业主，应该归全体业主所有，综上所述建议在物业管理中增加两个条例，第一条建设单位按规划要求配制的机动车停放设施包括地面停车库，地下停车库应该提供给业主使用，高层物业属于全体业主，开发商不得改造成地下停车场，占有使用权进行收益。 (08-31 10:26)

直播员：张于兰：第二条，任何单位不能出售建设单位停车所有权的，应当本物业管理区域的业主，租赁该车位的优先购买权，建设单位未满足本住宅的业主停车权，不能出售出租给本住宅物业区域以外的其他人，陈述完毕谢谢。 (08-31 10:26)

直播员：张于兰：第二条，任何单位不能出售建设单位停车所有权的，应当本物业管理区域的业主，租赁该车位的优先购买权，建设单位未满足本住宅的业主停车权，不能出售出租给本住宅物业区域以外的其他人，陈述完毕谢谢。 (08-31 10:26)

直播员：田守玉：是山东中院律师事务所律师，对功用设施的收益使用问题做如下陈述。一、首先强调的运动场所等设施区分产权归属，凡是分摊的车位以及其他设施和产权为业主个人所有，凡是没有分摊的运动场所以及其他设施属于物业的附属设施，其产权为全体所有，不属于附属设施。 (08-31 10:26)

直播员：田守玉：第二条例应当明确规定，凡是处于物业管理内，规划投资建设的未分摊的停车场的会所运动场所等供应措施，全体建筑物区分所有权人，使用收益管理维护，比如物业条例规定，附属设施、附属设备属全体业主所有。 (08-31 10:27)

直播员：田守玉：第二条例应当明确规定，凡是处于物业管理内，规划投资建设的未分摊的停车场的会所运动场所等供应措施，全体建筑物区分所有权人，使用收益管理维护，比如物业条例规定，附属设施、附属设备属全体业主所有。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：三，所有权的物业车库不能分摊，不具有独立产权，不能不按代理，也不能合法转移所有权，附属设施应随专有部分转移所转移，如果现行的房地产，侵占全体业主的合法权益，而且将即将制定的立法的精神相背。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：四、建议各小区停车难现象不便，停车场应当出租使用，业主有优先使用权，由业主大会决定应当在今后的工作中制定指导性的规范，对于停车场库的出租设立一定的出租期限，出租进行竞拍。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：作为停车场归属和经营权的问题，北京上海等城市出台的停车场办法，停车场的管理运营，没有涉及该问题，实际上也不是调整的范围，不应当在即将的出台的停车场问题，应当在本条例中规定已解决普遍存在的车库纠纷和停车难的问题。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：第五，停车场应该按照规划的用途使用，而实际生活中商店美发店等商业经营，条例应当明确规定在改变处罚方式，制止车库改变用途。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：六、会所及其他功用设施的功能由业主大会决定，可以委托业主管理委员决定。但应当先供应设施专项维修资金和业主大会召开的问题，对收益的部分分配给业主，或者转交物业管理企业。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：七、对功用部分的经营收益应该有长远和前瞻性的问题，产生的收益可能是巨大的，比如小区的车库停车场，住宅的楼顶楼道，全体悬挂广告，银行存款利息，产业和证券的投资汇报等，这些收益可以完全满足小区的物业管理的开支。物业管理零收费在上海的小区已经做到了这一点，还会有部分分配给业主，但是这么大的收益如何监督如何管理，条例应该有规定，如果没有规定必将影响物业管理的顺应发展，以上问题在实践中亟待解决，在本条例中作出规定，条件成熟具备，以上请予以采纳，陈述完毕。 (08-31 10:30)

直播员：主持人：对于第二个问题各位陈述人有什么意见要发表。 (08-31 10:30)

直播员：李英：对于停车位和停车场出售，在满足的情况下停车位是可以出售的，建设单位能证明其享有权，如果享有停车位和停车场的享有权，这个时候就可以出售。第二就是关于会所网球场和运动场所及其他方面收益划分问题，业主在购买房屋时的房产时分摊了功用设施的价格，这些公共设施应该属于业主共有，所取得的收益也应该一部分属于经营者，另一部分为业主所有，这一部分可以为面积分摊，可以归于公共设施的维修管理上。 (08-31 10:31)

直播员：主持人：各位听证人对以上陈述人的发言有提问的可以提问。 (08-31 10:31)

直播员：如果没有问题的话，第二项听证到这里，下面请陈述人就第三项内容关于前期物业管理的问题发表意见。首先请王培海同志陈述意见。 (08-31 10:32)

直播员：王培海：各位领导，各位代表，大家上午好。很高兴也很荣幸能有这样一个机会把作为业主就前期物业管理费的问题阐述一下自己的意见和看法。首先我们知道前期物业业主代表大会和业主委员会，小区前期物业基本上属于开发商信任或者开发商的物业公司，或者按照在承担前期的情况，业主和物业发生的矛盾实际上很多都是业主和开发商的矛盾一种转移，对于开发商通过招投标，这一点在01年物业条例当中已经有明确的规定，前期物业和物业管理，而在这个修订草案里面，实际上开发商来分担，我觉得这个是值得商榷的。 (08-31 10:32)

直播员：王培海：下面阐述一下自己的理由：作为开发商并不是一个严格意义上的业主，并不能代表全体业主来签署这个物业管理的服务，所以说如果由它来跟开发商一块，分摊物业费会产生很多矛盾和问题，首先业主在购买这个商品房的时候，同时应该有相关的物业配套，比如说我业主除了我本身有房屋的监督和交接以外，物业也应该有监督和交接，所以说只有业主代表大会或者业委会才能够有这个权利，或者说开发商物业业委会没有接收，该小区本质上仍没有完成最终的建设，相当于这个项目没有最终验收，开发商应该承担相关的责任，应该超过50％的入住率，根据业主聘任的物业接收前面的设施，如果这个时候开发商没有完成相关的配套设施的建设，影响到业主，这个时候开发商应该有不可推卸的责任。只有开发商和各项设施或者业务规进行提交才算是完成了物业的建设，这个时候开发商仍然要承担没有房屋的物业管理费，相关的售后服务等等应该安全有关规定来制定。 (08-31 10:33)

直播员：王培海：开发商承担的前期责任可以保护弱者的利益，由于信息的不对称，业主存在一种弱视群体，开发商存在强势的权利，开发商显然处于共有的位置，如果开发商自己在管理小区的物业，由业主跟他来分担物业管理，如果由开发商自行承担就可以避免侵害业主利益的发生。可以为开发商的行为起到督促和制约的作用，首先业主委员会的成立是开发商和物业行政管理部门他们两家来负责的，如果前期物业比开发商承担，会起到很好的督促作用，很规范的成为业主会，从而保护业主的利益。另外由开发商承担物业管理费，可以对开发商的行为做一些制约，如果他自己来管理，这样有些小区的入住率比较低，这实际上开发商侵犯业主的利益。 (08-31 10:33)

直播员：王培海：01年青岛市物业管理条例就制定了这个条例，我认为这次也可以制定这个问题。谢谢。我们认为业主在前期物业管理阶段享受了物业公司的物业服务，应当支付物业服务费，如果不支付光享受权利而不履行义务的话，有背于原理，在前期管理业主是属于信息不对称，属于弱视的地位，怎么办？我们想应该从立法上，从制度的设立来入手，来限制开发商在前期阶段的一些权利，实际上有两个环节是最容易出问题的，一个是前期物业管理服务企业它的选择上容易出问题，第二个开发商在召集首次业主大会会议的时候容易出问题，我们想针对在这两个环境当中提以下的几点建议。 (08-31 10:35)

直播员：王培海：第一是通过招投标的行为来做到选聘、公开公平公正，第二开发商出售物业的时候充分与买售人通过合同规定明确权利和义务。实际上这两个关系在2003年国务院颁布的物业管理条例当中都有非常明确的规定，我们在地方立法上，我们请求加大政府的监管力度来避免在听证和开发商销售阶段一些违规的操作，比如说赔标的违法行为进行处罚。 (08-31 10:35)

直播员：王培海：第二点我们认为开发商他完成了首次业主大会的启动之后，应该立即推出不参与首次业主大会的筹备工作。第三个观点我们的理由是这样的，第一就是建设单位不应当进入首次业主大会筹备工作，建设单位也就是开发商要进入业主大会筹备负责大会的筹备工作，筹备组是首次业主大会会议的选举主持机构，虽然是临时的，但是它在选举当中这个扮演着非常重要的角色，建设单位和业主之间是有利害关系的，应当回避，不应当成为成员。在实践当中，大量的一些案例都表明，很多的业主纠纷都是起源于是在召开首次业主大会的时候，业主认为开发商和物业公司来操纵业主委员会来产生的业主的自主纠纷，所以我们认为开发商不应当过多介入业主的情况。 (08-31 10:36)

直播员：王培海：作为业主来讲，他不可能知道什么时候能够满足召开业主大会的行列，物业公司应该有利害关系，只有开发商才具备启动业主大会，因此我们认为开发商作为启动的比较合适，但物业小区里具备了成立业主委员大会的程序，应该提出申请来启动业主大会的程序，之后就应该退出不再参与，应该赋予业主和有关部门来申请来起用业主大会。 (08-31 10:36)

直播员：王培海：筹备组应该由街道办事处，它的地位是比较中立的，组成人员应当由居委会或者街道办事处来组织业主来推选，然后在街道办事处来指导，综上所述我们认为在修订档案当中，在筹备首次业主大会的时候希望地方立法进行调演来采纳我们的陈述。 (08-31 10:37)

直播员：俞谷平：前期物业管理主要是开发商和业主之间产生物业管理服务，而物业管理在业主大会成立以后委托业主委员会带领物业管理工作陈述，这里面出现两个问题，业主大会成立以后，业主委员会无论前期物业管理公司服务好还是不好。前期物业管理公司我们采取招投标的方式是邀请具有物业管理资质的专业的物业管理公司来管理还是有开发商自己来管理，这也是一个焦点，所以我的观点就是前期物业管理当中可不可以考虑成立一个临时的物业管理这么一个机构，把小区物业管理的项目、内容罗列出来，然后来获得自主权，怎么分呢？就是通常前期物业管理我们可以设定两年的时间，到业主全部入主，这两年时间之内，业主会陆陆续续装修、往里搬，主要接受服务有两项，第一项是业主的卫生服务，再一个就是保安，是不是可以考虑组建这么个物业管理临时机构，而不正式邀请物业管理公司，也不正式用招投标的办法，只成立一个临时的机构。 (08-31 10:37)

直播员：俞谷平：像日常的保洁和保安工作，可以由开发商委托保洁公司还有保安公司来承担这些工作，剩下最重要的一点就是开发商在完成以后，一些配套设施的完善的方面，这些方面设施的维护，完善了这块交由开发商处理。 (08-31 10:38)

直播员：俞谷平：这个只有开发商最清楚，还有免费的服务还有收费的服务，任何一个物业管理来讲很难具体就这些内容，这块最好委托开发商来做，收费的话业主到底要不要付费，业主可以付适当的物业管理费，因为有保洁公司来为你提供清洗，由保安公司来提供保护工作，同时房地产开发商对一些设备付出一些劳动，这样的话可以约定前期物业管理的收费标准，这个标准是抛开利润空间，也使业主能付出一个成本这么一个物业管理费交给开发商来维护正常的运行。这是我的观点。 (08-31 10:40)

直播员：俞谷平：再一个很重要的问题就是我们现在包括前期的物业管理，包括小区车位问题，有一个最根本的问题，就是说我们现在缺乏一个具备权威性，具备法律效应的一个对物业的完整的验收、评审，没有这个报告就会有争议问题。 (08-31 10:40)

直播员：主持人：下面请张燕同志陈述意见。 (08-31 10:41)

直播员：张燕：大家好，前期物业管理主要是想侧重一下物业公司所进行实质性的管理工作，这个前期物业管理的物业公司一般是由开发经过招投标，一个是从项目设计方面，包括一些设备的安装管线的整理这一些方面都要进行全部的前期介入，可以参与物业建设项目的优化设计，而且对从管理的角度对工程的施工设计和安装质量进行了全面监控，这些方面都进行布控，我感觉前期物业公司介入是非常有必要的，他们有一些专业性的人才，如果物业公司的前期介入从事实质性的工作，对于小区今后的物业管理和维护广大业主的利益非常有必要的。因为前期物业公司介入的话，一般签订两个文书，一个和开发商签订一个前期物业委托合同，再一个与广大业主签订一个业主的公约，这两个问题我认为是要大家注意一下他在很多内容上具有一致性，听说我们小区业主所享受的权利和承担的义务要与前期物业公司赋予的业务和义务。 (08-31 10:41)

直播员：张燕：前期物业公司虽然加了一个“前期”，是一个特殊的时期，就是业主委员会在没有成立之前，但是他所行使的权利和义务与物业公司在很多方面是一样的，譬如说要履行正常的小区内环境的日清，日扫的这些问题，还有一些经营组织的环境，为小区营造比较的环境构建和谐社会作出一定的贡献。 (08-31 10:42)

直播员：张燕：最后一点是前期物业管理的期限问题，以前的时候因为我看了一些规定上面是规定前期物业管理公司是一年，因为一年的话对于有些楼盘来说，根据业主委员会入住率达到50％，如果一年的时间有的小区还达不到这个条件，所以我建议把这个时间可以适当跳高一下，如果超出这个时间业主委员会还是没有成立的话，要成立一个适当的组织，就是业主代表，业主成立一个代表会，可以和前期物业公司采取一些其他的措施，不敢采取什么样方式什么措施，如果在小区前期物业管理公司结束的时候，前期物业管理公司经过一定努力转正了以后，进行移交的时候都是做好原始资料的移交，要把所有的布线管线设施清晰的移交这是非常重要的，就是这些陈述意见，谢谢。 (08-31 10:43)

直播员：主持人：下面请谢东同志陈述意见。 (08-31 10:43)

直播员：谢东：大家上午好，我陈述的是关于前期物业及相关问题的意见，签订物业管理是整个物业管理过程中特殊的也是容易引起矛盾的问题。一个是关于前期物业收费及合同期限的问题，我的意见是前期物业收费应该按照原来刚才说的以前的咱们青岛市制定的物业管理办法，同时社定合同解决期限最长应该为两年，通过这些最大限度的前期物业引起的问题主要是以下几个原因。 (08-31 10:44)

直播员：谢东：一、前期物业管理由建筑单位通过招标公开选定的物业管理，而合同的支撑与业主问题，显然服务业合同的业主们，没有参加合同的制定，但是合同生效却不具备，据合同的主题不具备，按照我国合同法的规定，即使合同成立，但是也不能发生效率，因为规定第三方的权利。建设单位的子公司，因为这是非常普遍的问题，可以采取各种手段，可以通过相关部门的合作来达到他们的目的。在业主们领取房屋钥匙的时候，不得不接受由建设单位与服务业公司签订的合同，因为开发商不给你钥匙你拿钥匙的时候必须要签订建设单位与物业公司签订的合同你不接受我不给你钥匙，这样必须得就范。 (08-31 10:45)

直播员：谢东：第二业主们没有参与合同的签订，所有他们的利益和权利已经给建设单位给驾驭到，为以后业主和物业公司的纠纷产生了问题。 (08-31 10:46)

直播员：谢东：第二业主们没有参与合同的签订，所有他们的利益和权利已经给建设单位给驾驭到，为以后业主和物业公司的纠纷产生了问题。 (08-31 10:47)

直播员：谢东：第三不了解业主的要求，尽管制定了物业合同的样本，物业普遍关心的物业价格，服务范围、服务标准等需要协商的重要部门，在合同提供的样本当中都是空白的。 (08-31 10:47)

直播员：谢东：第二个方面关于届满续约的问题，合同到期的时候必须在条列中明确规定，强制解除合同并重新进行招标，原因如下，如前所述，合同是在不平等的条件下业主们应该说是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能够还业主一个充分行使自己权利的机会。第二有利于保重多数业主们的利益，作好业主委员会做这个工作上下工夫，比如说通过我这个物业公司到期了，我服务上应该无所谓，业主委员会同意了我就可以续约，我就可以下点工夫只要达到多少票就可以通过了，这样以便合同到期的时候能够保证建设单位和物业公司签订的合同能够届满续约，可以通过众多的业主和相关单位，由街道和物业管理单位都可以来参与监督重新招标，在这种情况下，我认为应该可以体现公正性，公开性，公平性这样避免一些问题的再次出现。 (08-31 10:48)

直播员：谢东：第二个方面关于届满续约的问题，合同到期的时候必须在条列中明确规定，强制解除合同并重新进行招标，原因如下，如前所述，合同是在不平等的条件下业主们应该说是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能够还业主一个充分行使自己权利的机会。第二有利于保重多数业主们的利益，作好业主委员会做这个工作上下工夫，比如说通过我这个物业公司到期了，我服务上应该无所谓，业主委员会同意了我就可以续约，我就可以下点工夫只要达到多少票就可以通过了，这样以便合同到期的时候能够保证建设单位和物业公司签订的合同能够届满续约，可以通过众多的业主和相关单位，由街道和物业管理单位都可以来参与监督重新招标，在这种情况下，我认为应该可以体现公正性，公开性，公平性这样避免一些问题的再次出现。 (08-31 10:48)

直播员：谢东：再一个解除合同有利于以前合同的不合理的条款，这样合同的真正的主题和物业公司来进行洽谈，这样才有利于达成一致。 (08-31 10:49)

直播员：谢东：另外一个问题就是关于建筑单位向物业管理企业移交资料的问题，有文献建设单位因为这一条是在条例里面，建设单位应该将相关资料交给物业公司，实际上我认为建设单位应该将相关资料交给政府物业管理部门，并把这个作为小区竣工验收的一个硬条件之一，这样物业公司如果需要的话可以到政府部门来复制资料，而不是说给哪一个物业公司，尽管规定了移交开发资料，物业公司特别是前期物业受制于建设单位，应该强迫建设单位移交给你，另一方面物业公司更换的时候，怎么样能保证一代一代的延续下去，如果说物业公司走的时候不管下一拨是谁了，所以说只有给一个公正的有权威的部门，就是我认为物业管理部门，把资料移交给他们，可以能够保证资料完整。谢谢，我的陈述到这里。 (08-31 10:49)

直播员：主持人：对第三个问题陈述人还有没有意见要发表。 (08-31 10:51)

直播员：初然章：前期物业管理我认为是目前在物业管理纠纷当中高发阶段也是影响面比较大的方面，比如说业主上访闹事，根据这个情况有三点建议。一、就是为了规范前期物业的运作，要给政府行政管理部门最大的建筑管理权限，为了防止开发商物业公司暗箱操作。 (08-31 11:06)

直播员：初然章：第二、就是要加大前期物业公开招标投标，直接公开投标，增加可以吸收一部分业主来参加招标会，使他了解全过程，这样他会做很多的工作。 (08-31 11:07)

直播员：主持人：对于这次听证会，社会各界给予了很大的支持。 (08-31 11:07)

直播员：田守玉：补充一点，条例草案第三十六条的第二条规定，物业服务合同中止后的一个月内，我认为一个月内时间太长了，一个月内可以发生很多问题，发生很多矛盾，我认为是不是应该修改到七天或者十四天比较适合，发言完毕。 (08-31 11:08)

直播员：主持人：对咱们这次听证会社会各界给予了很大的帮助，在电台直播当中很多市民打电话发表自己的意见，有人直接提出自己的意见，应当首先确定第一届物业不能由开发商聘请，这是纠纷的根源，也有的表达对陈述人的意见的支持或者反对，还有一些表达对正在进行前期物业的意见和建议，对这些我们都非常感谢。 (08-31 11:08)

直播员：现在各位对上面陈述人的意见有提问的可以提出问题。如果没有的话对第三个问题的听证就到这里，下面就第四项内容，如何提高物业服务质量和解决物业服务难的问题进行听证。 (08-31 11:08)

直播员：林相敏：我由于时间关系在这里只对物业的质量物业收费难和各种收费问题简单进行陈述一下，物业质量问题一直是物业事业发展的一个关键问题，首先在我们加强监督与考核的同时，应该在条例中进行制约，因为什么？物业公司当一旦对小区居民发生冲突的时候，谁都管不了，派出所管不了，街道办事处劝不了，给小区造成了很大的混乱，如果服从法律的话，法律要接收的话要几个月甚至半年。所以我建议条例里面应该多加强一些对物业制约的条例办法，因为说居民业主的物业比，居民属于一个弱者，因为居民虽然在一个院里，他是一个个人单位，物业公司是一个单位，居民是一个单体，在这个方面物业应该加强制约的办法，同时应该出台一些建立一个住宅机构，或者给区位增加一些必要的处罚权利，如果没有处罚权利，物业办也管不了。 (08-31 11:10)

直播员：林相敏：我再谈第二个问题就是收费问题，收费问题一直是比较突出的关键的焦点问题，也是矛盾区划的一个主要原因，物业作为业主来说，他制约物业公司的第一手段，物业公司唯一害怕的地方就是收物业费，所以在这里建议物业费能不能在原先每个小区的规划面积达到四十以上的可以按分项缴，把治安费等的分开，应该两个小时，统统的补偿，没有标准，应该缴多少，应该怎么样处罚，如果分开以后，他对垃圾的费收不满意，对某一项不满意的时候，或者提出整改意见以后，没有提出整改的情况下，业主有权拒交当月该项服务的物业费。咱们还得从这个角度去看，所以我建议物业费的收取应该分类分项收取，这样使物业公司不至于在物业公司的基础上能够保证基本利益和基本收回，而不是一个一揽子，而是根据每个小区的情况不一样，有的小区不需要这个服务，不能统一的交多少钱，或者是我建议我们可以在建立一个基数，在这个基数上加上五分钱的垃圾费，一毛钱的卫生费，这样在收费难的问题上，这样可以解决小区业主跟物业公司的矛盾可以减少很多，不至于达到激化，而且也体现了公平。 (08-31 11:10)

直播员：林相敏：从外部上来看他没有给物业公司造成额外增加服务，所以说阁楼不应该收费，如果你的阁楼发生了维修的方面的需要，需要物业公司的维修的话，物业公司应该收阁楼的维修费，其他的不应该收，一家盖阁楼一家不盖阁楼，它没有给物业公司造成负担，所以阁楼我认为不应该收费。我的问题答完了。 (08-31 11:11)

直播员：孙秉林：我主要想谈一下物业质量和收费难的问题，应该说物业服务质量一个系统的工程，牵扯的面是比较广的，涉及到人们对物业服务的认知，小区配套设施的完善，房地产开发商的建筑质量，涉及到水、电气暖等公共设施设备，也涉及到与卫生、市政教育环保园林的部门的定位物业公司的内部管理机制，员工素质及物业服务水平等。 (08-31 11:11)

直播员：孙秉林：我认为目前制约这个问题的主要问题是信任危机和物业价格标准是阻碍困扰和制约服务质量提高的重要因素，物业公司与业主之间不能很好的沟通，发现了对物业管理的学习和应用存在了差异，许多不是物业公司的事，过分强调服务质量而不支持相应的物业价格标准，且不算运输费，从而形成尴尬的局面，无论是物业公司还是小区业主和都应该自觉遵守法律法规，要有正义感，同情心。 (08-31 11:12)

直播员：孙秉林：作为提供服务的物业公司，业主和非业主服务人是一个矛盾体，是即对立又统一的，业主满意是物业公司工作的目标，而安全温馨享受生活，和谐社区是广大业主的心愿，我自己远洋公司服务经理，愿意一起创建和谐社区，我认为解决这些矛盾可以从以下几个方面入手：第一从源头抓起，尽可能的上规模，加大气力对旧城区进行改造，对开发商交付的严格实行招投标制度，改善员工住宿等问题，特别使专项工程质量保修金和专项维修资金落实到位这两点是非常重要的，希望政府各部门真正起到监督监管作用，使小区成为配套完善，综合验收合格，社区居民生活便利的小区。第二在业主委员会领导下，建立业主督导小组，监督物业公司的日常工作，按条例使业主都明白职责，怎么监督，监督的动力是什么，如何形成制度化的监督，如何让大家参与监督，我认为监督是为了物业更好的服务，使问题得到及时的处理，同时也应督促业主支持物业更好的工作，我既是物业公司的经理但是在住宅小区也是业主，应该真诚做好业主服务的工作。第三由政府和专家团参与制定切实可行的服务标准，可以借鉴其他兄弟城市的管理办法，例如上海他们对物业收费进行了管理细化，他们对综合管理服务费，公共区域清洁，公用部位等服务标准进行了细化，这样比较务实和人性化。第四发挥业主委员会成员的作用，使那些有风险精神，政策性强，办事能力强的业主进入业主委员会，借鉴其他城市的做法，在第十八条加入党宪业主委员会必要条件。第五明确生活垃圾，建筑垃圾、绿化垃圾的责任范围，处理的办法，业主和物业管理工作应负担的责任。第六自来水规定虽然规定向终端用户收取，大部分还是代收代缴的，当前对政府正实行一户一表对代收费难以解决年久失修的带来的问题，能否进一步制定出切实可行的办法，解决这个问题。第七发挥行业作用，依法管理防止不正当的竞争，谢谢。 (08-31 11:13)

直播员：张于兰：关于如何解决物业服务质量不高，和物业管理收费难的问题，应该堵输结合，从法定的源头上规范物业管理行为，保障物业的质量，从而使物业能够保值增值，是否可以从以下两个方面出发做一下规范。 (08-31 11:14)

直播员：张于兰：第一条、是物业管理公司在物业公司收益有法可依，第四章应该增加一个条款，物业管理公司经业主委员会同意在物业管理区域内利用设施、设备场地等进行合法的经营活动，同时加强物业的保值、增值功能，所得的收益物业公司可以提取一部分资金。  为了使物业保值和增值，为业主提供良好的服务，但是我们都知道，物业公司它企业，企业的目的是追求利润的最大化，如果单纯靠收物业费，物业公司如何提高服务水平来增加甚至超越业主的满意，只有给物业公司足够的发展空间，使物业公司认识到业主的满意是基础，物业公司才会着眼于业主的利益，不断满足业主利益以及开发不断的利益空间，就可以鼓励物业管理公司积极主动的在物业管理区域内开发好的经营项目，为自己增加利润的同时也为业主增加收入，加强对物业设施设备的养护，而且实际上好多物业公司也是这么来操作的，不过有的操作的好，得到业主的支持，有的操作不好被业主职责。如果有法可依，是物业公司和业主双赢。 (08-31 11:14)

直播员：张于兰：第二点，我们应该对它进行一些约束，为了进一步维护业主们作为弱视群体的情况，应该增加约束和规范，对此，我建议针对条例的第三十二条更加细化，应该形成专门的物业企业年检办法，规定物业却资质实行年检，市物业行政管理部门应该每年向社会公布，能否把群众反映强烈，争议较大合情合理的问题直接写入该条，作为约束物业管理企业的硬性规定呢？比方说综合验收物业公司不作为，导致了产生了极大的隐患，如果这些条款能够写入条例的话，对物业公司特别是前期物业公司进行约束，我想应该是对它是非常好的约束机制，如果物业公司违反了这些硬性的规定，年检就给他不予通过，同时对社会公开限期整改，直至取消资格，这样才能让业主们有处讲理，有处说理。希望我们像自己说的那样，尽量站在公正公平的角度上，为青岛物业管理的尽到自己的力量。谢谢大家。 (08-31 11:15)

直播员：吴玉华：各位领导，各位来宾，大家好。今天非常感性人大给我们这次交流学习的机会，今天陈述的主要内容是如何提高物业服务质量和物业收费难的问题，这个问题也是困扰很多城市的物业的发展，根据我们调查的情况，在我市四百多家物业公司里，在经营能够赢利是持平的只有40％，大多数物业公司生存都难以维计，许多物业管理公司服务下降，利润亏损，所以产生了很多问题。我们分析了一下，为什么产生这种状况？主要原因有下面几个原因： (08-31 11:15)

直播员：吴玉华：各位领导，各位来宾，大家好。今天非常感性人大给我们这次交流学习的机会，今天陈述的主要内容是如何提高物业服务质量和物业收费难的问题，这个问题也是困扰很多城市的物业的发展，根据我们调查的情况，在我市四百多家物业公司里，在经营能够赢利是持平的只有40％，大多数物业公司生存都难以维计，许多物业管理公司服务下降，利润亏损，所以产生了很多问题。我们分析了一下，为什么产生这种状况？主要原因有下面几个原因： (08-31 11:16)

直播员：吴玉华：第一个物业管理公司收费标准一样，根据目前的物业公司经营办法的限制，许多物业公司服务与业主的问题有一些偏差，再一个就是业主的消费意识不一样。我们原来有分房子，修房子都是依靠单位，没有把物业作为消费的单位，这个观念没有建立起来。第三个原因就是房屋的开发单位，就是前期物业承诺太高，这样在后期物业管理的时候，好多管理服务很难实现，这样产生很多矛盾的纠纷。 (08-31 11:16)

直播员：吴玉华：一、首先要提高物业服务质量，规范收费标准，我建议在制定青岛市物业管理条例的时候，把物业服务质量和服务标准做出详细的规定，这样可以有效的避免好多的纠纷发生，特别是远洋公司也谈到这个问题，他把整个物业管理的内容分成五项，每一项内容分得很细，甚至包括物业服务每个楼梯，一个星期擦一次还是一个月擦一次，规定的很详细，业主委员会如果有了这种办法，他就可以根据我们的状况，我们还可以原则有目的的选择物业服务内容，这样就可以支付一定的服务费，这个可以有目的的选择物业公司，所以我建议制定一个详细的服务质量和收费标准。 (08-31 11:17)

直播员：吴玉华：二、加强物业管理优胜劣汰，按市场化物业产业化。像这点刚才几位代表谈到前期的问题，青岛市有个实际状况就是大多数物业公司都和开发公司，要么是父子公司，要么是关联企业，其实法人就是一个人，根据这种状况，我就建议咱们政府对物业行业的行政主管部门物业办和一些管理部门，就要加强对这个物业公司的管理，我觉得这个可以参照兄弟省市，我们现在物业公司都是关联企业，所以建议行政主管部门就是要改善管理手段，加强认证，而且把评审的结果通过适当的途径对全体业主进行公示，这样业主委员会可以了解更多的信息，我们业主委员会在找物业公司的时候信息是不对等的，这就是管理不到位，没有办法物业公司到底管理的好坏。所以关于人才的状况，管理途径进行公示，这样在选择物业服务公司的时候应该避免一些情况。 (08-31 11:18)

直播员：吴玉华：三、规范物业公司的招投标问题，在条例制定的时候建议规定。在招投标的时候只谈到比例权，对流程的管理和规定没有规定。 (08-31 11:19)

直播员：俞谷平：关于物业收费难的问题，现在一个是物业公司的收费不透明或者超标，或者是服务与收费不符，这是业主拒交物业管理费的原因之一，基于这一点的话，我倒建议在条例里面加上这么一条规定，就是关于物业管理费的收取，业主委员会一旦能为公司签署协议之后，确立一个物业管理费的标准，业主对物业公司是预先的费交上去，大部分业主把钱一交又没得到一个相同的适当的服务，就开始和物业公司发生矛盾，我们建议在交钱的方式上做个规定，以便于业主监督，可不可以物业管理费我们先预交80％，剩下的20％在物业管理年末这个月经过业主大会70％以上人通过、认可物业管理公司的服务，然后再交上，这样可以降低业主对物业公司的投诉。 (08-31 11:19)

直播员：俞谷平：关于物业收费难的问题，现在一个是物业公司的收费不透明或者超标，或者是服务与收费不符，这是业主拒交物业管理费的原因之一，基于这一点的话，我倒建议在条例里面加上这么一条规定，就是关于物业管理费的收取，业主委员会一旦能为公司签署协议之后，确立一个物业管理费的标准，业主对物业公司是预先的费交上去，大部分业主把钱一交又没得到一个相同的适当的服务，就开始和物业公司发生矛盾，我们建议在交钱的方式上做个规定，以便于业主监督，可不可以物业管理费我们先预交80％，剩下的20％在物业管理年末这个月经过业主大会70％以上人通过、认可物业管理公司的服务，然后再交上，这样可以降低业主对物业公司的投诉。 (08-31 11:20)

直播员：俞谷平：再一个问题就是物业公司的服务值当不符，一个重要的原因没有一个明确的服务标准，服务标准也就是取费标准，物业管理公司的是通过小区委员会代表小区代表履行招投标，你这个小区里面具体管理成本是多少，我相信业主委员会里面不会很清楚，你没有每个小区最基本的费用没有的话，你招标的依据是什么？我整个物业管理费成本每年成本是三毛钱，三毛钱怎么核定，标准是从哪里来的，再一个就是物业管理企业存在资质管理办法，每种资质物业管理公司取得标准有不同，所以我倒建议在物业管理招聘物业管理公司之前的话，最好是政府相关部门对小区物业、开发商完成小区建设以后，能够出具一份具有权威性的验收报告，各种设备的情况，还有它的产权明细情况，包括车库是属于谁的，这个报告可以将来交给相关部门在小区业主委员会成立以后，小区业主委员会根据这个报告来制定自己的招投标管理办法，以便选取物业管理公司能达到一个认同，减少争议。 (08-31 11:21)

直播员：再一个取费标准，一级可以收15％，二级收20％，这样就是说分两个，一个是资质，相关部门加强对物业公司的资质管理，比如说物业公司发生重大投诉，在将来年底的时候从资质上认定。 (08-31 11:22)

直播员：主持人：对第四个问题陈述人还有没有意见要发表，有的话示意。 (08-31 11:22)

直播员：田守玉：收费难的问题及其他种种矛盾的发生，实际上关键是业主大会，业主委员会是否能够有效运转的问题，比如业主委员会在聘请物业管理企业的时候，完全可以有合同来约定服务水平，服务质量及收费的关系，服务的好可以增加收费，服务不好可以降低收费，这里面牵扯到政府主导价和市场价问题，所以条例应当在业主大会和业主委员会召开有效运转方面增强可操作性，比如业主委员会将来执行的职能可能很多，比如小区内的公共设施经营收益如何管理，如何经营如何分配的问题，都是需要一些专业化很有责任心的这些人，需要有一个有效的组织来运转，所以说要加强业主委员会的可操作性和专业化及运转性，还有建议在业主大会下成立一个监督委员会，因为有的业主委员会如果参与了经营如何经营，这里面业主肯定对娘家人放心，如何监督？实际上应该是产生一个业主委员会由7至15名成员组成，业主委员会对监督委员会来近期陈述值得性的报告，还有业主委员会现在大部分成员都是硬性的来工作，实际上在工作当中能够产生很多开支，是不是咱们这个条例应该有所规定，业主委员会的成员应该有一定的职务，数额应该根据业主大会来决定，但是也可以指导性的进行规定，还有关于物业管理条例委员会的设立问题，我感觉本条例应该有所规定，因为物业管理涉及的问题多，方面广，涉及的法律法规复杂，群众对物业管理很陌生，产生问题也都影响面广，所以需要建立一个专门的具有专业知识的调节委员会，吸收各位专业人员，物业管理企业协会人员，业主代表参加设立物业管理调节委员会。 (08-31 11:22)

直播员：谢东：我谈一个业主服务质量与收费有关的问题，我觉得物业收费好多与有一些维修、房屋相关引起来的，我觉得在这方面咱们条例里面规定，建设单位应该提取5％的工程质量保证金在51条也规定了专项维修资金应该按照国家省市有关规定缴纳，如果这块资金不保证，物业公司没有钱来拿来对房屋的质量保证和房屋维修来实施保障措施，这一块钱还有一个问题，前期因为物业房屋寿命是几十年，在前一段房屋的维修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，这种情况下怎么样保证这一方面的问题，我感觉对工程质量保修金这一块应该是非常明确拿出来要有一个比较明确的地方，不能说我拿出来了，我企业找不着了，破产了，或者改行了，都得想方设法逃避过去，所以对于工程质量保修金必须制定一个专门的帐户，有一个权威的公信力比较强的，不能说按照国家省市有关规定缴纳如果这方面发生了矛盾怎么来解释，肯定服务业公司来取舍，我觉得在这方面应该明确规定，有一个制定的管理机构来管理帐户，在这个资金的支出方面，我感觉应该不应该由物业公司自己全权来支持，应该由业主委员会来划定给他一个适当的权利，比如说一年支出五万两万，超出这个线应该由业主委员会来决定，这样保证小区能够以比较良好的状态存在下去。 (08-31 11:23)

直播员：王培海：我们现在小区存在很多问题，应该说相关政府部门的存在问题，既然我们物业管理条例赋予了一些政府部门的相关政府职能，我感觉应该增加一些政府行为的规范，比如说第六章加一块就是考虑到业主的分散性，应该在小区显著位置予以公告或者公示，并以强制力保证能够存在二十四小时，这样有个公开、公正的保证。 (08-31 11:23)

直播员：初然章：在收费难和服务热纠纷问题，我建议在条例当中能否考虑增加这么一条，就是在物业行政主管部门或者物业管理协会设立一个仲裁机构，这样即不站在业主的利益，也不站在物业公司利益来公开这个问题，如果一旦公开，可以从这个渠道由司法规定，这样避免了把物业的服务质量纠纷和收费的纠纷，往往通过物业部门，政府不该管的事情反而管了，设立仲裁机构，我看修改条例里面对这个问题没有明确提出，建议加上这一条。 (08-31 11:23)

直播员：主持人：对物业收费和物业服务质量问题，所以社会比较关心这个问题，从电台的直播热线反映有这么几个事，一个就是如果物业公司参与前期业主的，如果不付钱，如果物业公司不公开收费标准，这种情况应该有一些强制措施。 (08-31 11:23)

直播员：下面关于对以上听证内容，我们听证人还有没有什么意见和提问？如果没有的话，听证会陈述发言到此结束，下面请市人大常委会张先平主任讲话。 (08-31 11:24)

直播员：张先平：同志们，今天立法听证会是我们青岛市人大常委会在1980年以来举行的首次立法听证会，其目的一是为了很好的贯彻2000年国家制定的立法法，二是坚持立法，进一步提高我市地方立法的质量，此次立法听证会开得很好，很成功，参加会的同志本着当家作主的精神，围绕听证内容坦诚相见，摆事实，讲道理。发表了很多有价值的建议和意见，同时这些意见和建议也为我们立法机关进一步了解围绕管理工作中存在的突出问题，准确地把握各方面对物业管理的立法要求，必将建立坚实的基础和产生积极的影响。 (08-31 11:25)

直播员：张先平：在此，我代表市人大常委会，代表市人大法制委员会，向参加首次听证会的各位同志，向多年来关心和支持市人常委会立法工作的各界人士表示衷心的感谢。 (08-31 11:26)

直播员：张先平：党的十六大明确地提出要健全民主制度，丰富民主形势，保证人民依法实行民事参与，民主决策，民主管理和民主监督，保证立法更好的体现人民当家，今年四月份吴邦国委员长在江苏考察时提出，人大最大的危险是脱离人民群众，坚持走群众路线，听取群众呼声，反映群众的意愿，集中群众智慧不仅是市人大的要求，也是人大的最大优势，同时立法工作保持生机与活力的源泉，人民群众不应该支持法律法规的接受者，首先应该是立法的积极参与，多年的立法实践告诉我们，人民群众当中蕴藏着丰富的立法资源，只有充分的发扬民主建立健全民主参与机制，使人民群众关注立法工作，积极参与立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能进一步提高地方立法的质量，才能保证地方性法规有效贯彻实施 。立法为人民，就应该充分地依靠人民，多年来市立法听证会不断推进民主的进程，采取了多种形式扩大公民对地方立法的参与，在制定立法计划阶段就广泛征集人民地方建议和意见，二是人民群众普遍关心，人民群众切身利益密切相关的法规。三是将法规草案送有关机关，社会团体和企事业单位他们对法规的意见和建议。四是通过召开座谈会、论证会对有关的法规草案直接听取人民群众，这种干部和专家学者的意见，五是委托大大专院校，专家学者和律师发挥了作用。 (08-31 11:27)

直播员：张先平：今天的立法听证会是一个重要的举措，是倾听民声，化解矛盾，宣传法制又一次上升，是立法阶段为人民群众实现交流互助的又一个平台，之所以选择物业管理进行听证的第一个法规，主要是考虑到物业管理条例的修整涉及到很多热点和难点问题，关系到广大业主和物业公司的切身利益，别人就各方面意见有一个充分的表达，只有这样才能为下一步法规如何解决物业管理质量不高，和物业收费难的问题，如何规范业主投票权，前期物业管理公司停车场的质量和收益，街道办事出和业主委员会当中奠定良好的基础，大家提出的意见和建议非常重要，会后市人大法制委员会要进行认真的研究，写出听证报告，作为市人大常委会下一次审议时的重要参考。 (08-31 11:28)

直播员：张先平：我相信今天大家提出的很多好的建议和意见，必将会更多的体现在以后修订出台的我市物业管理条例当中。同志们，听证会就是议法听证各个方面的意见，今天的听证对进一步做好立法工作必将起到积极的促进作用，今后市人大将选择更多的法规草案进行听证，欢迎大家踊跃参加。在这里也衷心的希望在座的各位及广大人民群众，今后一如既往的关心和支持地方立法工作，让我们共同努力，为进一步加强我市的民主法制建设，聘请依法治市的建设，作出更大的贡献，谢谢。 (08-31 11:28)

直播员：张先平：我相信今天大家提出的很多好的建议和意见，必将会更多的体现在以后修订出台的我市物业管理条例当中。同志们，听证会就是议法听证各个方面的意见，今天的听证对进一步做好立法工作必将起到积极的促进作用，今后市人大将选择更多的法规草案进行听证，欢迎大家踊跃参加。在这里也衷心的希望在座的各位及广大人民群众，今后一如既往的关心和支持地方立法工作，让我们共同努力，为进一步加强我市的民主法制建设，聘请依法治市的建设，作出更大的贡献，谢谢。 (08-31 11:29)

直播员：主持人：各位来宾，各位同志，本此听证会在大家的配合下，对各位陈述人提出的和建议，会后将汇总提出书面报告，作为常委会做成人员审议的重要参考，对通过青岛人民广播电台，青岛新闻网，青岛传播网直播中受到的意见和建议，我们委托以上传播单位汇总提交给我们，作为下一次的参考。我宣布《青岛市物业管理条例（修订草案）》听证会结束，谢谢大家！ (08-31 11:32)

直播员：大家好，我们正在现场直播青岛市物业管理条例(修订草案)听证会，请大家继续关注。 (08-31 09:54)

直播员：李英：在这里主要就业主投标权的看个人的看法，业主在首次业主大会会议的投票权房屋建筑面积为标准，以一平方米为投票权，但是当大业主的投票权超过一定的比例时，应有所限制，首次业主以后的业主的投票权应由业主大会规定，分三点说明，第一，应以房屋建筑面积为标准确定业主的投票权，举个例子来说明，三套四十平米的房屋，有三份投票权，另一业主在该小区内有两套120平米的房屋，如果以套为标准，业主就有两份投票权，如此确定投票权显然有失公平，上面是住宅用房，同样的建筑面积依据不同的标准来确定投票权，这似乎是说不过去的事情。我认为解决业主投票权这个问题应首先根据的则全对流的原则，这一原则的采用将会解决很多问题，我花的钱多，我享受的服务应该物有所值，仅从这一点讲，物业之间的服务就比拥有建筑面积小的住户更密切一些，上例中前一业主三套房屋共计120平方米，后一业主是240平方米，后面是显然比前面多得多，如果提高和降低物业管理费，后一业主显然比前面大得多，后一业主承担的风险和责任显然要高于前一业主，按照则全对等的原则，在选择物业管理的过程中，就应有更大的发言权，体现在投票权上，后一业主获得比前一业主更多的投票权，所以我认为建筑面积越大业主将获得更多的投票权，第二以一平方米为投票权技术单位，可以给予业主投票时更多的灵活性，例如某业主拥有一百平米的房屋，如果按套一百平米记录，他要么投300票，要么投一次，如果以一平方米为技术单位，拥有一百分投票权，可以通过认知程度，这种投票方式无论对业主还是对候选人都是较为合理的。 (08-31 09:55)

直播员：李英：第三对大业主的投票权应有所限制，对对待大业主和小业主的方式上，其目的是为了防止大业主侵害小业主的权利，所以当大业主的投票权超过一定的比例时，应有所限制，在这里说明两点，第一点配套设施如停车场的面积，由于业主已出钱，应以买家来计算，第二房地产开发商上午出售的物业，虽然房地产开发商是最终业主，但尚未出租物业所有权，在物业管理的小区中，各个的物业的管理费应由开发商承担，责权对等的原则，开发商对物业承担了相应的责任，应该享有应该的权利，应享有投票权。谢谢大家 (08-31 09:56)

直播员：德恒律师事务所：今天接受所里的委派参加今天的听证，我们的基本观点区分住宅物业的投票权，非住宅物业为一百平方为为一个投票权，一百平方米每证有一个投票权。第二在对小区内拥有多套住宅业主的投票权应当社定最高比例的限制，第三开发商对自用的物业享有投票权，对于用于销售售处的不享有投票权。 (08-31 09:57)

直播员：德恒律师事务所：在首次业主大会以后我们应当赋予业主自主权，业主可以通过可以通过业主公约和业主大会意识共则另行规定。 (08-31 09:57)

直播员：德恒律师事务所：因为两种物业的用途是不同的，住宅物业就非盈利行，而且具有公益性。管理的范围也是共有的区域，虽然业主他自己自用的部位面积不同，但是作为业主来讲，在小区内享有的物业服务不会因为它面积不同而有所差别，所有的业主都机会均等的，不会受任何限制使用物业功用设施，我们认为投票权标准不受面积大小，让业主的成员身份平等，对公共事物的表决权具有相同的表决权。 (08-31 09:58)

直播员：德恒律师事务所：采取这种方式可以避免大业主持有的投票权来掌控业主大会，另外，投票权越级中在选举的时候出现会选的现象，开发商对于未售出的物业用于销售的不是用于使用的，开发商和业主之间是有利害关系的，当开发商的利益和业主利益出现冲突的时候，开发商肯定站在开发商的角度去考虑问题，而绝不会站在业主的考虑去考虑问题，在开发商的个体利益和个体的全体利益相冲突的时候我们认为应当以业主的公共利益优先，除了开发商用于自用的部位具有业主身份投票权。 (08-31 09:58)

直播员：德恒律师事务所：第四这种方式是比较简单的，也容易操作，而且成本比较低，目前对中国业主的自治水平比较低的情况下，我们认为这种简单的方式比较适合中国的现状。 (08-31 09:59)

直播员：德恒律师事务所：综上，按照建筑面积还是按照一票一权，虽然两种都有法律效应，目前还是采取不分面积大小，一票一套，比较实际。谢谢，我的陈述完毕。 (08-31 09:59)

直播员：陈：各位领导，各位代表，首先请文叙代表远洋公司对本此的立法听证会进行欢迎，预祝立法听证会取得圆满成功。 (08-31 10:00)

直播员：超过一百五十平方被分割的网点，每150平方米一票比较好，依照权利和义务对等原则，应享有特别权。理由是根据国家法改委建设部指定的物业收费管理办法第16条规定指出，纳入物业管理范围的已竣工并尚未售出的物业，物业服务费或者物业服务资金由开发建设单位，开发商享有权利又要缴费，关于配套设施停车场车库的面积，可终极结合列入公共缴费管理进行处理。 (08-31 10:00)

直播员：业主投票权的其他问题，本此青岛市物业管理条例修订条例第21条，经与会业主投票权三分之二通过，并以书面形式在物业管理内公示，这一条应该进行修改，修改中应40％以上提议，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，关于这一块有很多人提出异议，因为投票权可以有书面形式或者多种形式来规定召开到场，所以应以书面形势进行公示。 (08-31 10:00)

直播员：一个小区管理的好坏与物业公司的服务水平和业主委员会人员组成人员强弱的问题，一个有力的业主委员会能够代表大多数人行使主权，同时也能够依据国家法律法规与物业公司很多的不同，协调出小区的日常，召开业主大会可以采取多种形式，如果规定的投票业主人员太少，就会人为的更换业主委员会，现在在青岛市已经有这些问题，造成小区管理的不稳定，我们监督物业管理的公司的日常服务，物业公司应该虚心接受，努力改正自己的不足，应该说大多数物业公司还是非常尽职尽责的，非常需要广大业主的精心呵护，尽快摆脱目前的困难局面，尽快顺应国家物业管理发展的方向，为建设和谐青岛，和谐社会作出贡献。和谐青岛，和谐社会是由无数个和谐小区和谐家庭组成，让我们携手并肩从我做起，当文明市民，创文明家庭，共创青岛的美好明天，谢谢大家。 (08-31 10:01)

直播员：宋志刚：各位领导，专家，来宾大家好，首先感谢市人大举办这次听证会，使我们有机会和大家学习，我是青岛卓越物业管理公司的代表，是专门从事物业管理行业研究和资讯的机构，关于投票权的问题我们的理由如下： (08-31 10:02)

直播员：宋志刚：第二草案第十七条的住宅与非住宅的权利进行明确的区分，因为住宅物业我方建议一套房屋为一个权利，业主停车库等享有的权利，业主享有管理权。 (08-31 10:03)

直播员：宋志刚：第三住宅小区内网点房等非住宅的权和按照条例的规定，每建筑面积一百平方米为一投票权，一百平方米以下的房产证每一证为投票权，但建设单位自有的建设面积应该限定最高比例，最高比例要依据每个物业项目的性质、面积、部属，销售情况，缴纳物业费的情况履行义务给予确定，我们认为最高比例不超过投票权利的49％。 (08-31 10:03)

直播员：宋志刚：住宅小区以外的写字楼、商场非住宅物业，一百平方米以下有房产证每证为投票权。对开发商开发建筑的物业应该不具有投票权，对于开发商处于现房销售的物业并办理的许可证的，并依据按时缴纳物业费的应该有投票权，最高投票权不应该超过49％。 (08-31 10:04)

直播员：宋志刚：第五，我方在出台详尽的细则，以便具有可操作性。六，关于业主行使权利和义务，在首次成为业主大会机其他区业主大会上，通过投票表决的事项时，向全体业主发出书面通知，明确时间、地点，比如业主在这个时间没有出现的，应该放弃投票权。关于业主和开发商投票权的陈述，不对之处请指正，谢谢。 (08-31 10:05)

直播员：主持人：对第一个问题各位陈述人有没有意见要发表，如果有的话举手示意。 (08-31 10:05)

直播员：主持人：第二个问题关于开发商没有出售的物业，我认为投票权的比例最高应当限制到20％，如果再高就可能完全失控。 (08-31 10:06)

直播员：田守玉：第三个问题关于住宅物业，它的投票权我认为以套计算相对合理经济，因为住宅物业不管牵涉到住宅的所有权，还牵涉到人的生活，是对人的生活的管理，我认为以套是比较合适，发言完毕。 (08-31 10:06)

直播员：主持人：各位听证人对以上陈述人的发言什么提问的可以提问。如果没有的对第一项听证内容就到这儿，下面就第二个听证内容关于停车场网球场和收益的问题进行听证，首先请张丽同志陈述意见。 (08-31 10:07)

直播员：张丽：大家好非常感谢各位领导给我机会，此次参加听证会主要是车位收费问题，应该制定权市统一的标准，停车收费如何使用，应该向业主调查以后，发现目前我市的小区车位管理比较混乱，如市南取的车位从八万到三万价格不等，有的小区物业每个月从五十元到四百元不等，在收费前没有与业主签订相应的责任合同，没有具体的用途。 (08-31 10:07)

直播员：张丽：第二，车位越来越被市民关注，小区停车的问题也越来越突出，关于小区车位的十分必要，应该具有超前意识。 (08-31 10:08)

直播员：张丽：第三如何细化本草案中关于车位的规定，我国现行的法律法规中明确要求，房产开发商按照一定的标准开发停车位，它不能单独转让也不能有产权，应该由全体业主共同拥有。会所、车库的约定的按约定，没有约定的或约定不明的除建筑单位享有所有权外，应该由业主所有，至少说明这是立法的趋势，体现立法者的当今的意见。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：第四，物业应该担责任，不能达到一户一位，为了便于管理，物业收取一定的管理费是合理的。在我们此次听证的法中，第三十九条按照规划的停车户主要共有区域内业主使用，不能擅自改变业主用户。服务收费应该由业主和和市里的物业管理部门制定收费办法。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：我们公布以下上述规定公布的内容之后，收到了数千市民的反馈，不少读者就上述问题发表看法，他们建议物价部门根据小区的新旧规模等确定收费标准，我建议将收费标准以物业请专家一起评选，等确定级别之后请物价部门，物业办等相关的部门联合确定收费标准。首先当然需要确定一个服务标准，然后确定它的收费标准，物业收费后必须向业主公示，确定之后才可以使用。 (08-31 10:09)

直播员：张丽：第五，物业既然收了钱就应该担责任，关于车刮伤了，轮胎被盗，物业应该有一定的赔偿金额，谢谢。 (08-31 10:11)

直播员：张燕：大家好我叫张燕，这次青岛市物业管理条例修订草案，我们被广泛关注，我给大家陈述的问题是，目前可以说开发商物业公司以及小区广大业主存在一个矛盾纠纷的导火线，目前我们国家有一个非常明确的条例，我希望我们青岛市在这个物业管理条件的过程当中能够对这个问题作出非常细致明确的陈述。 (08-31 10:11)

直播员：张燕：下面介绍地方性法规对这个问题谈一下个人观点，地下车库产权归属的问题，有的业主认为地下车库房屋的情况，已经包括地下车库的价格，而且面积，因此在购买房屋的享有的这部分地下车库，还有的业主认为地下车库对规划设计当中，既然是配套设施就应当是向道路管线一样，在买卖合同没有特别约定的情况下，对住宅一并作为陈述。 (08-31 10:12)

直播员：张燕：作为小区的配套设施，并且开发商进行了均摊，单位车库产权归为全体业主，不能以小区的业主进行出租或者出售，这些车库是作为房屋的配套建设而建设存在的，当然这部分国家政策是不允许进行均摊的，因此这个产权是属于投资人，地下车库也就是说开发商可以享用这个权利。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：就地下车库的话，我想谈一下我个人的观点，我认为地下车库是独立的建筑物，有独立的使用价值，因为地下车库的话我们通常称之为配套设施，是为小区房屋居住目的而建设的，但是地下车库它不能像房屋一样是人们生活所必须的，因此不应当是一个住宅的和从业主的关系，具有自己独立的价值。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：在房屋买卖过程当中如果没有约定的情况下，就不存在转让的法律效率，因此地下车库与地上房屋一定存在所有权，所有权对未转让之前，属于开发商所有，开发商使用的可以对它进行出租，出售，或者是出借，但是对于这种权利的行使并不是说不节制的没有任何限制，首先应该看一下在买卖过程中有什么规定，如果有规定应该依照规定进行执行。 (08-31 10:13)

直播员：张燕：第二种它如果要是开发商对它进行出租出售的时候，价格补应该是不节制无限制的，依靠垄断地位，应该遵循这种市场地位来进行的。 (08-31 10:15)

直播员：张燕：对地下车库有个新的名词就是建筑物区分所有权，就是高层建筑出现了以后，各业主对住宅等专有部分的所有权对电梯、通道等等这些共用的享有共用权利。会所和车库归属是有约定按照其约定的，没有约定或者约定不明确，建设单位能够属于它他所享有的所有权都是属于业主所共有。 (08-31 10:16)

直播员：张燕：我还想探讨一个问题，车库承租的问题这个方面2003年上海市也出台了一个关于商品房项目附属地下车库租赁规定，它对于车库的出租出售限于本小区业主，分别小区的业主是能够进行获得该车库的产权的，它的出售出租的期限，也是有限制的，也就是说不能超过承租该小区房屋的租赁期限，如果对于已购有车库的业主，对房屋进行转让，一般来说这个车库的产权也进行一定的转让，但是转让的对象也是有限制的，应当仅限于小区的业主或者业主使用人。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：大家好，我是华商红捷物业管理有限公司，我主要谈两个问题，一个是关于露天停车场和室内停车场能否向业主使用的问题，目前存在很大的争议，要出租或者出售首先确定产权归属，这个问题比较多，相应的相关职能部门有人防管理部门，房地产管理部门，物价部门、小区，物业管理企业小区的全体业主，从它的产权角度来说，停车场可以分以下几个产权，由人防部门所有的由开发商所有，和全体业主、小区的业主所有的及业主所有的从以上四种产权来分，属于人防部门所有的停车场属于地下人防工程禁止开发商销售的，收益归投资者所有，其产权已人防管理部门，使用权归全体业主，开发商不得将其分割出售，物业公司可以根据业主大会的授权委托将车位予以售出。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：停车场归开发商所有的，且开发商单独取得产权，开发商可以对购房人出售产权，地下车库只能预收给本小区的商品房，也就是说在小区的开发商因为拥有小区车库而成为小区的业主之一，可以将车位出租或者出售。 (08-31 10:17)

直播员：徐德斗：停车场归开发商所有的，且开发商单独取得产权，开发商可以对购房人出售产权，地下车库只能预收给本小区的商品房，也就是说在小区的开发商因为拥有小区车库而成为小区的业主之一，可以将车位出租或者出售。 (08-31 10:18)

直播员：徐德斗：第三种属于全体业主的，停车场作为小区的配套设施，所以业主购买的商品房中已包括的停车场的面积，它的产权应归全体业主，物业公司可以将停车位进行出租。 (08-31 10:19)

直播员：徐德斗：第四种停车场为小区的业主所有的及业主在购买房屋时他就购买了车位，这样的停车位业主可以自用也可以出租投资。改造成的停车位和停车库没有计算在建筑面积之内，开发商无权擅自处理这些车位，应该属于前期业主的共有财产。 (08-31 10:19)

直播员：徐德斗：第二个问题就是会所的网球场，他不能划分，收益划分从主要分为四个方面，第一个就是公共部位及公共设备维修和更新费用，第二项费用是物业公司管理费用，包括感觉人员资金，第三由所有人共同负担由法律所规定的应缴，应该在争得相关业主的大会的同意后，按照规定办理有关手续，可以用于补充房屋的资金，也可以业主大会的指定受用，发言完毕。 (08-31 10:21)

直播员：张于兰：在企业担任中层管理职务，同时作为一名业主也非常关心咱们青岛市物业管理条例的修订过程，非常荣幸有这个机会参加听证会。主要谈的是物业配套的停车场和停车位的问题，从法律的角度上来讲，车位车库是否可以销售的唯一标准能否办理产权证，或者有无预售产权证来区分的。不能办理产权，车库、车位的买卖合同是不受法律保护的，即使买到手了也是一张白纸。 (08-31 10:22)

直播员：张于兰：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效，消费者租赁车库车位也就是所谓的销售使用权，最长期限也只有二十年，凡是超过二十年，或者消费者二十年后是不受法律保护的都是欺诈的行为。下面我们在结合实际的情况探讨一下集体的一些实例，目前青岛物业管理的车库有五种情况，第一种敞开式的地上车位，这种车位主要通过画线来确定位置，由于小区的车位归业主，开发区无法出售张敞开式的车位。 (08-31 10:23)

直播员：张于兰：第二种是三面有护卫的地上车位或者车库，这种车位是可以办产权和销售的，如果开发商在当初规划时明确了这类车库有独立的用面积和建筑面积，开发商是有权出售的。 (08-31 10:24)

直播员：张于兰：第三种地下车库建筑面积未分摊可办理产权可销售没有约定的话就属于全体业主，如果地下车库未分摊且开发商单独取得了车库的产权，则开发商可以对购房人出售产权，但是地下车库只能预收给本小区的产权人，在房屋管理中没有对产权的车库没有进行的其收益也应归业主。 (08-31 10:24)

直播员：张于兰：第四种是地下车位车库的建筑面积已分摊，如果地下车库的面积已经进行分摊面积被小区业主分摊了这里的地下车库属于全体业主所有，可以由业主委婉会委托物业公司分配业主使用。 (08-31 10:25)

直播员：张于兰：第五种属于人防工程的地下车位和车库，受益归投资者所有，禁止开发商销售，其收益权属于投资者，已经随着投资权的转移自动转移给了业主，应该归全体业主所有，综上所述建议在物业管理中增加两个条例，第一条建设单位按规划要求配制的机动车停放设施包括地面停车库，地下停车库应该提供给业主使用，高层物业属于全体业主，开发商不得改造成地下停车场，占有使用权进行收益。 (08-31 10:26)

直播员：张于兰：第二条，任何单位不能出售建设单位停车所有权的，应当本物业管理区域的业主，租赁该车位的优先购买权，建设单位未满足本住宅的业主停车权，不能出售出租给本住宅物业区域以外的其他人，陈述完毕谢谢。 (08-31 10:26)

直播员：张于兰：第二条，任何单位不能出售建设单位停车所有权的，应当本物业管理区域的业主，租赁该车位的优先购买权，建设单位未满足本住宅的业主停车权，不能出售出租给本住宅物业区域以外的其他人，陈述完毕谢谢。 (08-31 10:26)

直播员：田守玉：是山东中院律师事务所律师，对功用设施的收益使用问题做如下陈述。一、首先强调的运动场所等设施区分产权归属，凡是分摊的车位以及其他设施和产权为业主个人所有，凡是没有分摊的运动场所以及其他设施属于物业的附属设施，其产权为全体所有，不属于附属设施。 (08-31 10:26)

直播员：田守玉：第二条例应当明确规定，凡是处于物业管理内，规划投资建设的未分摊的停车场的会所运动场所等供应措施，全体建筑物区分所有权人，使用收益管理维护，比如物业条例规定，附属设施、附属设备属全体业主所有。 (08-31 10:27)

直播员：田守玉：第二条例应当明确规定，凡是处于物业管理内，规划投资建设的未分摊的停车场的会所运动场所等供应措施，全体建筑物区分所有权人，使用收益管理维护，比如物业条例规定，附属设施、附属设备属全体业主所有。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：三，所有权的物业车库不能分摊，不具有独立产权，不能不按代理，也不能合法转移所有权，附属设施应随专有部分转移所转移，如果现行的房地产，侵占全体业主的合法权益，而且将即将制定的立法的精神相背。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：四、建议各小区停车难现象不便，停车场应当出租使用，业主有优先使用权，由业主大会决定应当在今后的工作中制定指导性的规范，对于停车场库的出租设立一定的出租期限，出租进行竞拍。 (08-31 10:28)

直播员：田守玉：作为停车场归属和经营权的问题，北京上海等城市出台的停车场办法，停车场的管理运营，没有涉及该问题，实际上也不是调整的范围，不应当在即将的出台的停车场问题，应当在本条例中规定已解决普遍存在的车库纠纷和停车难的问题。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：第五，停车场应该按照规划的用途使用，而实际生活中商店美发店等商业经营，条例应当明确规定在改变处罚方式，制止车库改变用途。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：六、会所及其他功用设施的功能由业主大会决定，可以委托业主管理委员决定。但应当先供应设施专项维修资金和业主大会召开的问题，对收益的部分分配给业主，或者转交物业管理企业。 (08-31 10:29)

直播员：田守玉：七、对功用部分的经营收益应该有长远和前瞻性的问题，产生的收益可能是巨大的，比如小区的车库停车场，住宅的楼顶楼道，全体悬挂广告，银行存款利息，产业和证券的投资汇报等，这些收益可以完全满足小区的物业管理的开支。物业管理零收费在上海的小区已经做到了这一点，还会有部分分配给业主，但是这么大的收益如何监督如何管理，条例应该有规定，如果没有规定必将影响物业管理的顺应发展，以上问题在实践中亟待解决，在本条例中作出规定，条件成熟具备，以上请予以采纳，陈述完毕。 (08-31 10:30)

直播员：主持人：对于第二个问题各位陈述人有什么意见要发表。 (08-31 10:30)

直播员：李英：对于停车位和停车场出售，在满足的情况下停车位是可以出售的，建设单位能证明其享有权，如果享有停车位和停车场的享有权，这个时候就可以出售。第二就是关于会所网球场和运动场所及其他方面收益划分问题，业主在购买房屋时的房产时分摊了功用设施的价格，这些公共设施应该属于业主共有，所取得的收益也应该一部分属于经营者，另一部分为业主所有，这一部分可以为面积分摊，可以归于公共设施的维修管理上。 (08-31 10:31)

直播员：主持人：各位听证人对以上陈述人的发言有提问的可以提问。 (08-31 10:31)

直播员：如果没有问题的话，第二项听证到这里，下面请陈述人就第三项内容关于前期物业管理的问题发表意见。首先请王培海同志陈述意见。 (08-31 10:32)

直播员：王培海：各位领导，各位代表，大家上午好。很高兴也很荣幸能有这样一个机会把作为业主就前期物业管理费的问题阐述一下自己的意见和看法。首先我们知道前期物业业主代表大会和业主委员会，小区前期物业基本上属于开发商信任或者开发商的物业公司，或者按照在承担前期的情况，业主和物业发生的矛盾实际上很多都是业主和开发商的矛盾一种转移，对于开发商通过招投标，这一点在01年物业条例当中已经有明确的规定，前期物业和物业管理，而在这个修订草案里面，实际上开发商来分担，我觉得这个是值得商榷的。 (08-31 10:32)

直播员：王培海：下面阐述一下自己的理由：作为开发商并不是一个严格意义上的业主，并不能代表全体业主来签署这个物业管理的服务，所以说如果由它来跟开发商一块，分摊物业费会产生很多矛盾和问题，首先业主在购买这个商品房的时候，同时应该有相关的物业配套，比如说我业主除了我本身有房屋的监督和交接以外，物业也应该有监督和交接，所以说只有业主代表大会或者业委会才能够有这个权利，或者说开发商物业业委会没有接收，该小区本质上仍没有完成最终的建设，相当于这个项目没有最终验收，开发商应该承担相关的责任，应该超过50％的入住率，根据业主聘任的物业接收前面的设施，如果这个时候开发商没有完成相关的配套设施的建设，影响到业主，这个时候开发商应该有不可推卸的责任。只有开发商和各项设施或者业务规进行提交才算是完成了物业的建设，这个时候开发商仍然要承担没有房屋的物业管理费，相关的售后服务等等应该安全有关规定来制定。 (08-31 10:33)

直播员：王培海：开发商承担的前期责任可以保护弱者的利益，由于信息的不对称，业主存在一种弱视群体，开发商存在强势的权利，开发商显然处于共有的位置，如果开发商自己在管理小区的物业，由业主跟他来分担物业管理，如果由开发商自行承担就可以避免侵害业主利益的发生。可以为开发商的行为起到督促和制约的作用，首先业主委员会的成立是开发商和物业行政管理部门他们两家来负责的，如果前期物业比开发商承担，会起到很好的督促作用，很规范的成为业主会，从而保护业主的利益。另外由开发商承担物业管理费，可以对开发商的行为做一些制约，如果他自己来管理，这样有些小区的入住率比较低，这实际上开发商侵犯业主的利益。 (08-31 10:33)

直播员：王培海：01年青岛市物业管理条例就制定了这个条例，我认为这次也可以制定这个问题。谢谢。我们认为业主在前期物业管理阶段享受了物业公司的物业服务，应当支付物业服务费，如果不支付光享受权利而不履行义务的话，有背于原理，在前期管理业主是属于信息不对称，属于弱视的地位，怎么办？我们想应该从立法上，从制度的设立来入手，来限制开发商在前期阶段的一些权利，实际上有两个环节是最容易出问题的，一个是前期物业管理服务企业它的选择上容易出问题，第二个开发商在召集首次业主大会会议的时候容易出问题，我们想针对在这两个环境当中提以下的几点建议。 (08-31 10:35)

直播员：王培海：第一是通过招投标的行为来做到选聘、公开公平公正，第二开发商出售物业的时候充分与买售人通过合同规定明确权利和义务。实际上这两个关系在2003年国务院颁布的物业管理条例当中都有非常明确的规定，我们在地方立法上，我们请求加大政府的监管力度来避免在听证和开发商销售阶段一些违规的操作，比如说赔标的违法行为进行处罚。 (08-31 10:35)

直播员：王培海：第二点我们认为开发商他完成了首次业主大会的启动之后，应该立即推出不参与首次业主大会的筹备工作。第三个观点我们的理由是这样的，第一就是建设单位不应当进入首次业主大会筹备工作，建设单位也就是开发商要进入业主大会筹备负责大会的筹备工作，筹备组是首次业主大会会议的选举主持机构，虽然是临时的，但是它在选举当中这个扮演着非常重要的角色，建设单位和业主之间是有利害关系的，应当回避，不应当成为成员。在实践当中，大量的一些案例都表明，很多的业主纠纷都是起源于是在召开首次业主大会的时候，业主认为开发商和物业公司来操纵业主委员会来产生的业主的自主纠纷，所以我们认为开发商不应当过多介入业主的情况。 (08-31 10:36)

直播员：王培海：作为业主来讲，他不可能知道什么时候能够满足召开业主大会的行列，物业公司应该有利害关系，只有开发商才具备启动业主大会，因此我们认为开发商作为启动的比较合适，但物业小区里具备了成立业主委员大会的程序，应该提出申请来启动业主大会的程序，之后就应该退出不再参与，应该赋予业主和有关部门来申请来起用业主大会。 (08-31 10:36)

直播员：王培海：筹备组应该由街道办事处，它的地位是比较中立的，组成人员应当由居委会或者街道办事处来组织业主来推选，然后在街道办事处来指导，综上所述我们认为在修订档案当中，在筹备首次业主大会的时候希望地方立法进行调演来采纳我们的陈述。 (08-31 10:37)

直播员：俞谷平：前期物业管理主要是开发商和业主之间产生物业管理服务，而物业管理在业主大会成立以后委托业主委员会带领物业管理工作陈述，这里面出现两个问题，业主大会成立以后，业主委员会无论前期物业管理公司服务好还是不好。前期物业管理公司我们采取招投标的方式是邀请具有物业管理资质的专业的物业管理公司来管理还是有开发商自己来管理，这也是一个焦点，所以我的观点就是前期物业管理当中可不可以考虑成立一个临时的物业管理这么一个机构，把小区物业管理的项目、内容罗列出来，然后来获得自主权，怎么分呢？就是通常前期物业管理我们可以设定两年的时间，到业主全部入主，这两年时间之内，业主会陆陆续续装修、往里搬，主要接受服务有两项，第一项是业主的卫生服务，再一个就是保安，是不是可以考虑组建这么个物业管理临时机构，而不正式邀请物业管理公司，也不正式用招投标的办法，只成立一个临时的机构。 (08-31 10:37)

直播员：俞谷平：像日常的保洁和保安工作，可以由开发商委托保洁公司还有保安公司来承担这些工作，剩下最重要的一点就是开发商在完成以后，一些配套设施的完善的方面，这些方面设施的维护，完善了这块交由开发商处理。 (08-31 10:38)

直播员：俞谷平：这个只有开发商最清楚，还有免费的服务还有收费的服务，任何一个物业管理来讲很难具体就这些内容，这块最好委托开发商来做，收费的话业主到底要不要付费，业主可以付适当的物业管理费，因为有保洁公司来为你提供清洗，由保安公司来提供保护工作，同时房地产开发商对一些设备付出一些劳动，这样的话可以约定前期物业管理的收费标准，这个标准是抛开利润空间，也使业主能付出一个成本这么一个物业管理费交给开发商来维护正常的运行。这是我的观点。 (08-31 10:40)

直播员：俞谷平：再一个很重要的问题就是我们现在包括前期的物业管理，包括小区车位问题，有一个最根本的问题，就是说我们现在缺乏一个具备权威性，具备法律效应的一个对物业的完整的验收、评审，没有这个报告就会有争议问题。 (08-31 10:40)

直播员：主持人：下面请张燕同志陈述意见。 (08-31 10:41)

直播员：张燕：大家好，前期物业管理主要是想侧重一下物业公司所进行实质性的管理工作，这个前期物业管理的物业公司一般是由开发经过招投标，一个是从项目设计方面，包括一些设备的安装管线的整理这一些方面都要进行全部的前期介入，可以参与物业建设项目的优化设计，而且对从管理的角度对工程的施工设计和安装质量进行了全面监控，这些方面都进行布控，我感觉前期物业公司介入是非常有必要的，他们有一些专业性的人才，如果物业公司的前期介入从事实质性的工作，对于小区今后的物业管理和维护广大业主的利益非常有必要的。因为前期物业公司介入的话，一般签订两个文书，一个和开发商签订一个前期物业委托合同，再一个与广大业主签订一个业主的公约，这两个问题我认为是要大家注意一下他在很多内容上具有一致性，听说我们小区业主所享受的权利和承担的义务要与前期物业公司赋予的业务和义务。 (08-31 10:41)

直播员：张燕：前期物业公司虽然加了一个“前期”，是一个特殊的时期，就是业主委员会在没有成立之前，但是他所行使的权利和义务与物业公司在很多方面是一样的，譬如说要履行正常的小区内环境的日清，日扫的这些问题，还有一些经营组织的环境，为小区营造比较的环境构建和谐社会作出一定的贡献。 (08-31 10:42)

直播员：张燕：最后一点是前期物业管理的期限问题，以前的时候因为我看了一些规定上面是规定前期物业管理公司是一年，因为一年的话对于有些楼盘来说，根据业主委员会入住率达到50％，如果一年的时间有的小区还达不到这个条件，所以我建议把这个时间可以适当跳高一下，如果超出这个时间业主委员会还是没有成立的话，要成立一个适当的组织，就是业主代表，业主成立一个代表会，可以和前期物业公司采取一些其他的措施，不敢采取什么样方式什么措施，如果在小区前期物业管理公司结束的时候，前期物业管理公司经过一定努力转正了以后，进行移交的时候都是做好原始资料的移交，要把所有的布线管线设施清晰的移交这是非常重要的，就是这些陈述意见，谢谢。 (08-31 10:43)

直播员：主持人：下面请谢东同志陈述意见。 (08-31 10:43)

直播员：谢东：大家上午好，我陈述的是关于前期物业及相关问题的意见，签订物业管理是整个物业管理过程中特殊的也是容易引起矛盾的问题。一个是关于前期物业收费及合同期限的问题，我的意见是前期物业收费应该按照原来刚才说的以前的咱们青岛市制定的物业管理办法，同时社定合同解决期限最长应该为两年，通过这些最大限度的前期物业引起的问题主要是以下几个原因。 (08-31 10:44)

直播员：谢东：一、前期物业管理由建筑单位通过招标公开选定的物业管理，而合同的支撑与业主问题，显然服务业合同的业主们，没有参加合同的制定，但是合同生效却不具备，据合同的主题不具备，按照我国合同法的规定，即使合同成立，但是也不能发生效率，因为规定第三方的权利。建设单位的子公司，因为这是非常普遍的问题，可以采取各种手段，可以通过相关部门的合作来达到他们的目的。在业主们领取房屋钥匙的时候，不得不接受由建设单位与服务业公司签订的合同，因为开发商不给你钥匙你拿钥匙的时候必须要签订建设单位与物业公司签订的合同你不接受我不给你钥匙，这样必须得就范。 (08-31 10:45)

直播员：谢东：第二业主们没有参与合同的签订，所有他们的利益和权利已经给建设单位给驾驭到，为以后业主和物业公司的纠纷产生了问题。 (08-31 10:46)

直播员：谢东：第二业主们没有参与合同的签订，所有他们的利益和权利已经给建设单位给驾驭到，为以后业主和物业公司的纠纷产生了问题。 (08-31 10:47)

直播员：谢东：第三不了解业主的要求，尽管制定了物业合同的样本，物业普遍关心的物业价格，服务范围、服务标准等需要协商的重要部门，在合同提供的样本当中都是空白的。 (08-31 10:47)

直播员：谢东：第二个方面关于届满续约的问题，合同到期的时候必须在条列中明确规定，强制解除合同并重新进行招标，原因如下，如前所述，合同是在不平等的条件下业主们应该说是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能够还业主一个充分行使自己权利的机会。第二有利于保重多数业主们的利益，作好业主委员会做这个工作上下工夫，比如说通过我这个物业公司到期了，我服务上应该无所谓，业主委员会同意了我就可以续约，我就可以下点工夫只要达到多少票就可以通过了，这样以便合同到期的时候能够保证建设单位和物业公司签订的合同能够届满续约，可以通过众多的业主和相关单位，由街道和物业管理单位都可以来参与监督重新招标，在这种情况下，我认为应该可以体现公正性，公开性，公平性这样避免一些问题的再次出现。 (08-31 10:48)

直播员：谢东：第二个方面关于届满续约的问题，合同到期的时候必须在条列中明确规定，强制解除合同并重新进行招标，原因如下，如前所述，合同是在不平等的条件下业主们应该说是被迫接受的合同，本身不合理也不合法，解除合同能够还业主一个充分行使自己权利的机会。第二有利于保重多数业主们的利益，作好业主委员会做这个工作上下工夫，比如说通过我这个物业公司到期了，我服务上应该无所谓，业主委员会同意了我就可以续约，我就可以下点工夫只要达到多少票就可以通过了，这样以便合同到期的时候能够保证建设单位和物业公司签订的合同能够届满续约，可以通过众多的业主和相关单位，由街道和物业管理单位都可以来参与监督重新招标，在这种情况下，我认为应该可以体现公正性，公开性，公平性这样避免一些问题的再次出现。 (08-31 10:48)

直播员：谢东：再一个解除合同有利于以前合同的不合理的条款，这样合同的真正的主题和物业公司来进行洽谈，这样才有利于达成一致。 (08-31 10:49)

直播员：谢东：另外一个问题就是关于建筑单位向物业管理企业移交资料的问题，有文献建设单位因为这一条是在条例里面，建设单位应该将相关资料交给物业公司，实际上我认为建设单位应该将相关资料交给政府物业管理部门，并把这个作为小区竣工验收的一个硬条件之一，这样物业公司如果需要的话可以到政府部门来复制资料，而不是说给哪一个物业公司，尽管规定了移交开发资料，物业公司特别是前期物业受制于建设单位，应该强迫建设单位移交给你，另一方面物业公司更换的时候，怎么样能保证一代一代的延续下去，如果说物业公司走的时候不管下一拨是谁了，所以说只有给一个公正的有权威的部门，就是我认为物业管理部门，把资料移交给他们，可以能够保证资料完整。谢谢，我的陈述到这里。 (08-31 10:49)

直播员：主持人：对第三个问题陈述人还有没有意见要发表。 (08-31 10:51)

直播员：初然章：前期物业管理我认为是目前在物业管理纠纷当中高发阶段也是影响面比较大的方面，比如说业主上访闹事，根据这个情况有三点建议。一、就是为了规范前期物业的运作，要给政府行政管理部门最大的建筑管理权限，为了防止开发商物业公司暗箱操作。 (08-31 11:06)

直播员：初然章：第二、就是要加大前期物业公开招标投标，直接公开投标，增加可以吸收一部分业主来参加招标会，使他了解全过程，这样他会做很多的工作。 (08-31 11:07)

直播员：主持人：对于这次听证会，社会各界给予了很大的支持。 (08-31 11:07)

直播员：田守玉：补充一点，条例草案第三十六条的第二条规定，物业服务合同中止后的一个月内，我认为一个月内时间太长了，一个月内可以发生很多问题，发生很多矛盾，我认为是不是应该修改到七天或者十四天比较适合，发言完毕。 (08-31 11:08)

直播员：主持人：对咱们这次听证会社会各界给予了很大的帮助，在电台直播当中很多市民打电话发表自己的意见，有人直接提出自己的意见，应当首先确定第一届物业不能由开发商聘请，这是纠纷的根源，也有的表达对陈述人的意见的支持或者反对，还有一些表达对正在进行前期物业的意见和建议，对这些我们都非常感谢。 (08-31 11:08)

直播员：现在各位对上面陈述人的意见有提问的可以提出问题。如果没有的话对第三个问题的听证就到这里，下面就第四项内容，如何提高物业服务质量和解决物业服务难的问题进行听证。 (08-31 11:08)

直播员：林相敏：我由于时间关系在这里只对物业的质量物业收费难和各种收费问题简单进行陈述一下，物业质量问题一直是物业事业发展的一个关键问题，首先在我们加强监督与考核的同时，应该在条例中进行制约，因为什么？物业公司当一旦对小区居民发生冲突的时候，谁都管不了，派出所管不了，街道办事处劝不了，给小区造成了很大的混乱，如果服从法律的话，法律要接收的话要几个月甚至半年。所以我建议条例里面应该多加强一些对物业制约的条例办法，因为说居民业主的物业比，居民属于一个弱者，因为居民虽然在一个院里，他是一个个人单位，物业公司是一个单位，居民是一个单体，在这个方面物业应该加强制约的办法，同时应该出台一些建立一个住宅机构，或者给区位增加一些必要的处罚权利，如果没有处罚权利，物业办也管不了。 (08-31 11:10)

直播员：林相敏：我再谈第二个问题就是收费问题，收费问题一直是比较突出的关键的焦点问题，也是矛盾区划的一个主要原因，物业作为业主来说，他制约物业公司的第一手段，物业公司唯一害怕的地方就是收物业费，所以在这里建议物业费能不能在原先每个小区的规划面积达到四十以上的可以按分项缴，把治安费等的分开，应该两个小时，统统的补偿，没有标准，应该缴多少，应该怎么样处罚，如果分开以后，他对垃圾的费收不满意，对某一项不满意的时候，或者提出整改意见以后，没有提出整改的情况下，业主有权拒交当月该项服务的物业费。咱们还得从这个角度去看，所以我建议物业费的收取应该分类分项收取，这样使物业公司不至于在物业公司的基础上能够保证基本利益和基本收回，而不是一个一揽子，而是根据每个小区的情况不一样，有的小区不需要这个服务，不能统一的交多少钱，或者是我建议我们可以在建立一个基数，在这个基数上加上五分钱的垃圾费，一毛钱的卫生费，这样在收费难的问题上，这样可以解决小区业主跟物业公司的矛盾可以减少很多，不至于达到激化，而且也体现了公平。 (08-31 11:10)

直播员：林相敏：从外部上来看他没有给物业公司造成额外增加服务，所以说阁楼不应该收费，如果你的阁楼发生了维修的方面的需要，需要物业公司的维修的话，物业公司应该收阁楼的维修费，其他的不应该收，一家盖阁楼一家不盖阁楼，它没有给物业公司造成负担，所以阁楼我认为不应该收费。我的问题答完了。 (08-31 11:11)

直播员：孙秉林：我主要想谈一下物业质量和收费难的问题，应该说物业服务质量一个系统的工程，牵扯的面是比较广的，涉及到人们对物业服务的认知，小区配套设施的完善，房地产开发商的建筑质量，涉及到水、电气暖等公共设施设备，也涉及到与卫生、市政教育环保园林的部门的定位物业公司的内部管理机制，员工素质及物业服务水平等。 (08-31 11:11)

直播员：孙秉林：我认为目前制约这个问题的主要问题是信任危机和物业价格标准是阻碍困扰和制约服务质量提高的重要因素，物业公司与业主之间不能很好的沟通，发现了对物业管理的学习和应用存在了差异，许多不是物业公司的事，过分强调服务质量而不支持相应的物业价格标准，且不算运输费，从而形成尴尬的局面，无论是物业公司还是小区业主和都应该自觉遵守法律法规，要有正义感，同情心。 (08-31 11:12)

直播员：孙秉林：作为提供服务的物业公司，业主和非业主服务人是一个矛盾体，是即对立又统一的，业主满意是物业公司工作的目标，而安全温馨享受生活，和谐社区是广大业主的心愿，我自己远洋公司服务经理，愿意一起创建和谐社区，我认为解决这些矛盾可以从以下几个方面入手：第一从源头抓起，尽可能的上规模，加大气力对旧城区进行改造，对开发商交付的严格实行招投标制度，改善员工住宿等问题，特别使专项工程质量保修金和专项维修资金落实到位这两点是非常重要的，希望政府各部门真正起到监督监管作用，使小区成为配套完善，综合验收合格，社区居民生活便利的小区。第二在业主委员会领导下，建立业主督导小组，监督物业公司的日常工作，按条例使业主都明白职责，怎么监督，监督的动力是什么，如何形成制度化的监督，如何让大家参与监督，我认为监督是为了物业更好的服务，使问题得到及时的处理，同时也应督促业主支持物业更好的工作，我既是物业公司的经理但是在住宅小区也是业主，应该真诚做好业主服务的工作。第三由政府和专家团参与制定切实可行的服务标准，可以借鉴其他兄弟城市的管理办法，例如上海他们对物业收费进行了管理细化，他们对综合管理服务费，公共区域清洁，公用部位等服务标准进行了细化，这样比较务实和人性化。第四发挥业主委员会成员的作用，使那些有风险精神，政策性强，办事能力强的业主进入业主委员会，借鉴其他城市的做法，在第十八条加入党宪业主委员会必要条件。第五明确生活垃圾，建筑垃圾、绿化垃圾的责任范围，处理的办法，业主和物业管理工作应负担的责任。第六自来水规定虽然规定向终端用户收取，大部分还是代收代缴的，当前对政府正实行一户一表对代收费难以解决年久失修的带来的问题，能否进一步制定出切实可行的办法，解决这个问题。第七发挥行业作用，依法管理防止不正当的竞争，谢谢。 (08-31 11:13)

直播员：张于兰：关于如何解决物业服务质量不高，和物业管理收费难的问题，应该堵输结合，从法定的源头上规范物业管理行为，保障物业的质量，从而使物业能够保值增值，是否可以从以下两个方面出发做一下规范。 (08-31 11:14)

直播员：张于兰：第一条、是物业管理公司在物业公司收益有法可依，第四章应该增加一个条款，物业管理公司经业主委员会同意在物业管理区域内利用设施、设备场地等进行合法的经营活动，同时加强物业的保值、增值功能，所得的收益物业公司可以提取一部分资金。  为了使物业保值和增值，为业主提供良好的服务，但是我们都知道，物业公司它企业，企业的目的是追求利润的最大化，如果单纯靠收物业费，物业公司如何提高服务水平来增加甚至超越业主的满意，只有给物业公司足够的发展空间，使物业公司认识到业主的满意是基础，物业公司才会着眼于业主的利益，不断满足业主利益以及开发不断的利益空间，就可以鼓励物业管理公司积极主动的在物业管理区域内开发好的经营项目，为自己增加利润的同时也为业主增加收入，加强对物业设施设备的养护，而且实际上好多物业公司也是这么来操作的，不过有的操作的好，得到业主的支持，有的操作不好被业主职责。如果有法可依，是物业公司和业主双赢。 (08-31 11:14)

直播员：张于兰：第二点，我们应该对它进行一些约束，为了进一步维护业主们作为弱视群体的情况，应该增加约束和规范，对此，我建议针对条例的第三十二条更加细化，应该形成专门的物业企业年检办法，规定物业却资质实行年检，市物业行政管理部门应该每年向社会公布，能否把群众反映强烈，争议较大合情合理的问题直接写入该条，作为约束物业管理企业的硬性规定呢？比方说综合验收物业公司不作为，导致了产生了极大的隐患，如果这些条款能够写入条例的话，对物业公司特别是前期物业公司进行约束，我想应该是对它是非常好的约束机制，如果物业公司违反了这些硬性的规定，年检就给他不予通过，同时对社会公开限期整改，直至取消资格，这样才能让业主们有处讲理，有处说理。希望我们像自己说的那样，尽量站在公正公平的角度上，为青岛物业管理的尽到自己的力量。谢谢大家。 (08-31 11:15)

直播员：吴玉华：各位领导，各位来宾，大家好。今天非常感性人大给我们这次交流学习的机会，今天陈述的主要内容是如何提高物业服务质量和物业收费难的问题，这个问题也是困扰很多城市的物业的发展，根据我们调查的情况，在我市四百多家物业公司里，在经营能够赢利是持平的只有40％，大多数物业公司生存都难以维计，许多物业管理公司服务下降，利润亏损，所以产生了很多问题。我们分析了一下，为什么产生这种状况？主要原因有下面几个原因： (08-31 11:15)

直播员：吴玉华：各位领导，各位来宾，大家好。今天非常感性人大给我们这次交流学习的机会，今天陈述的主要内容是如何提高物业服务质量和物业收费难的问题，这个问题也是困扰很多城市的物业的发展，根据我们调查的情况，在我市四百多家物业公司里，在经营能够赢利是持平的只有40％，大多数物业公司生存都难以维计，许多物业管理公司服务下降，利润亏损，所以产生了很多问题。我们分析了一下，为什么产生这种状况？主要原因有下面几个原因： (08-31 11:16)

直播员：吴玉华：第一个物业管理公司收费标准一样，根据目前的物业公司经营办法的限制，许多物业公司服务与业主的问题有一些偏差，再一个就是业主的消费意识不一样。我们原来有分房子，修房子都是依靠单位，没有把物业作为消费的单位，这个观念没有建立起来。第三个原因就是房屋的开发单位，就是前期物业承诺太高，这样在后期物业管理的时候，好多管理服务很难实现，这样产生很多矛盾的纠纷。 (08-31 11:16)

直播员：吴玉华：一、首先要提高物业服务质量，规范收费标准，我建议在制定青岛市物业管理条例的时候，把物业服务质量和服务标准做出详细的规定，这样可以有效的避免好多的纠纷发生，特别是远洋公司也谈到这个问题，他把整个物业管理的内容分成五项，每一项内容分得很细，甚至包括物业服务每个楼梯，一个星期擦一次还是一个月擦一次，规定的很详细，业主委员会如果有了这种办法，他就可以根据我们的状况，我们还可以原则有目的的选择物业服务内容，这样就可以支付一定的服务费，这个可以有目的的选择物业公司，所以我建议制定一个详细的服务质量和收费标准。 (08-31 11:17)

直播员：吴玉华：二、加强物业管理优胜劣汰，按市场化物业产业化。像这点刚才几位代表谈到前期的问题，青岛市有个实际状况就是大多数物业公司都和开发公司，要么是父子公司，要么是关联企业，其实法人就是一个人，根据这种状况，我就建议咱们政府对物业行业的行政主管部门物业办和一些管理部门，就要加强对这个物业公司的管理，我觉得这个可以参照兄弟省市，我们现在物业公司都是关联企业，所以建议行政主管部门就是要改善管理手段，加强认证，而且把评审的结果通过适当的途径对全体业主进行公示，这样业主委员会可以了解更多的信息，我们业主委员会在找物业公司的时候信息是不对等的，这就是管理不到位，没有办法物业公司到底管理的好坏。所以关于人才的状况，管理途径进行公示，这样在选择物业服务公司的时候应该避免一些情况。 (08-31 11:18)

直播员：吴玉华：三、规范物业公司的招投标问题，在条例制定的时候建议规定。在招投标的时候只谈到比例权，对流程的管理和规定没有规定。 (08-31 11:19)

直播员：俞谷平：关于物业收费难的问题，现在一个是物业公司的收费不透明或者超标，或者是服务与收费不符，这是业主拒交物业管理费的原因之一，基于这一点的话，我倒建议在条例里面加上这么一条规定，就是关于物业管理费的收取，业主委员会一旦能为公司签署协议之后，确立一个物业管理费的标准，业主对物业公司是预先的费交上去，大部分业主把钱一交又没得到一个相同的适当的服务，就开始和物业公司发生矛盾，我们建议在交钱的方式上做个规定，以便于业主监督，可不可以物业管理费我们先预交80％，剩下的20％在物业管理年末这个月经过业主大会70％以上人通过、认可物业管理公司的服务，然后再交上，这样可以降低业主对物业公司的投诉。 (08-31 11:19)

直播员：俞谷平：关于物业收费难的问题，现在一个是物业公司的收费不透明或者超标，或者是服务与收费不符，这是业主拒交物业管理费的原因之一，基于这一点的话，我倒建议在条例里面加上这么一条规定，就是关于物业管理费的收取，业主委员会一旦能为公司签署协议之后，确立一个物业管理费的标准，业主对物业公司是预先的费交上去，大部分业主把钱一交又没得到一个相同的适当的服务，就开始和物业公司发生矛盾，我们建议在交钱的方式上做个规定，以便于业主监督，可不可以物业管理费我们先预交80％，剩下的20％在物业管理年末这个月经过业主大会70％以上人通过、认可物业管理公司的服务，然后再交上，这样可以降低业主对物业公司的投诉。 (08-31 11:20)

直播员：俞谷平：再一个问题就是物业公司的服务值当不符，一个重要的原因没有一个明确的服务标准，服务标准也就是取费标准，物业管理公司的是通过小区委员会代表小区代表履行招投标，你这个小区里面具体管理成本是多少，我相信业主委员会里面不会很清楚，你没有每个小区最基本的费用没有的话，你招标的依据是什么？我整个物业管理费成本每年成本是三毛钱，三毛钱怎么核定，标准是从哪里来的，再一个就是物业管理企业存在资质管理办法，每种资质物业管理公司取得标准有不同，所以我倒建议在物业管理招聘物业管理公司之前的话，最好是政府相关部门对小区物业、开发商完成小区建设以后，能够出具一份具有权威性的验收报告，各种设备的情况，还有它的产权明细情况，包括车库是属于谁的，这个报告可以将来交给相关部门在小区业主委员会成立以后，小区业主委员会根据这个报告来制定自己的招投标管理办法，以便选取物业管理公司能达到一个认同，减少争议。 (08-31 11:21)

直播员：再一个取费标准，一级可以收15％，二级收20％，这样就是说分两个，一个是资质，相关部门加强对物业公司的资质管理，比如说物业公司发生重大投诉，在将来年底的时候从资质上认定。 (08-31 11:22)

直播员：主持人：对第四个问题陈述人还有没有意见要发表，有的话示意。 (08-31 11:22)

直播员：田守玉：收费难的问题及其他种种矛盾的发生，实际上关键是业主大会，业主委员会是否能够有效运转的问题，比如业主委员会在聘请物业管理企业的时候，完全可以有合同来约定服务水平，服务质量及收费的关系，服务的好可以增加收费，服务不好可以降低收费，这里面牵扯到政府主导价和市场价问题，所以条例应当在业主大会和业主委员会召开有效运转方面增强可操作性，比如业主委员会将来执行的职能可能很多，比如小区内的公共设施经营收益如何管理，如何经营如何分配的问题，都是需要一些专业化很有责任心的这些人，需要有一个有效的组织来运转，所以说要加强业主委员会的可操作性和专业化及运转性，还有建议在业主大会下成立一个监督委员会，因为有的业主委员会如果参与了经营如何经营，这里面业主肯定对娘家人放心，如何监督？实际上应该是产生一个业主委员会由7至15名成员组成，业主委员会对监督委员会来近期陈述值得性的报告，还有业主委员会现在大部分成员都是硬性的来工作，实际上在工作当中能够产生很多开支，是不是咱们这个条例应该有所规定，业主委员会的成员应该有一定的职务，数额应该根据业主大会来决定，但是也可以指导性的进行规定，还有关于物业管理条例委员会的设立问题，我感觉本条例应该有所规定，因为物业管理涉及的问题多，方面广，涉及的法律法规复杂，群众对物业管理很陌生，产生问题也都影响面广，所以需要建立一个专门的具有专业知识的调节委员会，吸收各位专业人员，物业管理企业协会人员，业主代表参加设立物业管理调节委员会。 (08-31 11:22)

直播员：谢东：我谈一个业主服务质量与收费有关的问题，我觉得物业收费好多与有一些维修、房屋相关引起来的，我觉得在这方面咱们条例里面规定，建设单位应该提取5％的工程质量保证金在51条也规定了专项维修资金应该按照国家省市有关规定缴纳，如果这块资金不保证，物业公司没有钱来拿来对房屋的质量保证和房屋维修来实施保障措施，这一块钱还有一个问题，前期因为物业房屋寿命是几十年，在前一段房屋的维修是收入大于指出，后一面肯定是支出大于收入，这种情况下怎么样保证这一方面的问题，我感觉对工程质量保修金这一块应该是非常明确拿出来要有一个比较明确的地方，不能说我拿出来了，我企业找不着了，破产了，或者改行了，都得想方设法逃避过去，所以对于工程质量保修金必须制定一个专门的帐户，有一个权威的公信力比较强的，不能说按照国家省市有关规定缴纳如果这方面发生了矛盾怎么来解释，肯定服务业公司来取舍，我觉得在这方面应该明确规定，有一个制定的管理机构来管理帐户，在这个资金的支出方面，我感觉应该不应该由物业公司自己全权来支持，应该由业主委员会来划定给他一个适当的权利，比如说一年支出五万两万，超出这个线应该由业主委员会来决定，这样保证小区能够以比较良好的状态存在下去。 (08-31 11:23)

直播员：王培海：我们现在小区存在很多问题，应该说相关政府部门的存在问题，既然我们物业管理条例赋予了一些政府部门的相关政府职能，我感觉应该增加一些政府行为的规范，比如说第六章加一块就是考虑到业主的分散性，应该在小区显著位置予以公告或者公示，并以强制力保证能够存在二十四小时，这样有个公开、公正的保证。 (08-31 11:23)

直播员：初然章：在收费难和服务热纠纷问题，我建议在条例当中能否考虑增加这么一条，就是在物业行政主管部门或者物业管理协会设立一个仲裁机构，这样即不站在业主的利益，也不站在物业公司利益来公开这个问题，如果一旦公开，可以从这个渠道由司法规定，这样避免了把物业的服务质量纠纷和收费的纠纷，往往通过物业部门，政府不该管的事情反而管了，设立仲裁机构，我看修改条例里面对这个问题没有明确提出，建议加上这一条。 (08-31 11:23)

直播员：主持人：对物业收费和物业服务质量问题，所以社会比较关心这个问题，从电台的直播热线反映有这么几个事，一个就是如果物业公司参与前期业主的，如果不付钱，如果物业公司不公开收费标准，这种情况应该有一些强制措施。 (08-31 11:23)

直播员：下面关于对以上听证内容，我们听证人还有没有什么意见和提问？如果没有的话，听证会陈述发言到此结束，下面请市人大常委会张先平主任讲话。 (08-31 11:24)

直播员：张先平：同志们，今天立法听证会是我们青岛市人大常委会在1980年以来举行的首次立法听证会，其目的一是为了很好的贯彻2000年国家制定的立法法，二是坚持立法，进一步提高我市地方立法的质量，此次立法听证会开得很好，很成功，参加会的同志本着当家作主的精神，围绕听证内容坦诚相见，摆事实，讲道理。发表了很多有价值的建议和意见，同时这些意见和建议也为我们立法机关进一步了解围绕管理工作中存在的突出问题，准确地把握各方面对物业管理的立法要求，必将建立坚实的基础和产生积极的影响。 (08-31 11:25)

直播员：张先平：在此，我代表市人大常委会，代表市人大法制委员会，向参加首次听证会的各位同志，向多年来关心和支持市人常委会立法工作的各界人士表示衷心的感谢。 (08-31 11:26)

直播员：张先平：党的十六大明确地提出要健全民主制度，丰富民主形势，保证人民依法实行民事参与，民主决策，民主管理和民主监督，保证立法更好的体现人民当家，今年四月份吴邦国委员长在江苏考察时提出，人大最大的危险是脱离人民群众，坚持走群众路线，听取群众呼声，反映群众的意愿，集中群众智慧不仅是市人大的要求，也是人大的最大优势，同时立法工作保持生机与活力的源泉，人民群众不应该支持法律法规的接受者，首先应该是立法的积极参与，多年的立法实践告诉我们，人民群众当中蕴藏着丰富的立法资源，只有充分的发扬民主建立健全民主参与机制，使人民群众关注立法工作，积极参与立法工作，真正形成，了解民情，充分反映民意，才能进一步提高地方立法的质量，才能保证地方性法规有效贯彻实施 。立法为人民，就应该充分地依靠人民，多年来市立法听证会不断推进民主的进程，采取了多种形式扩大公民对地方立法的参与，在制定立法计划阶段就广泛征集人民地方建议和意见，二是人民群众普遍关心，人民群众切身利益密切相关的法规。三是将法规草案送有关机关，社会团体和企事业单位他们对法规的意见和建议。四是通过召开座谈会、论证会对有关的法规草案直接听取人民群众，这种干部和专家学者的意见，五是委托大大专院校，专家学者和律师发挥了作用。 (08-31 11:27)

直播员：张先平：今天的立法听证会是一个重要的举措，是倾听民声，化解矛盾，宣传法制又一次上升，是立法阶段为人民群众实现交流互助的又一个平台，之所以选择物业管理进行听证的第一个法规，主要是考虑到物业管理条例的修整涉及到很多热点和难点问题，关系到广大业主和物业公司的切身利益，别人就各方面意见有一个充分的表达，只有这样才能为下一步法规如何解决物业管理质量不高，和物业收费难的问题，如何规范业主投票权，前期物业管理公司停车场的质量和收益，街道办事出和业主委员会当中奠定良好的基础，大家提出的意见和建议非常重要，会后市人大法制委员会要进行认真的研究，写出听证报告，作为市人大常委会下一次审议时的重要参考。 (08-31 11:28)

直播员：张先平：我相信今天大家提出的很多好的建议和意见，必将会更多的体现在以后修订出台的我市物业管理条例当中。同志们，听证会就是议法听证各个方面的意见，今天的听证对进一步做好立法工作必将起到积极的促进作用，今后市人大将选择更多的法规草案进行听证，欢迎大家踊跃参加。在这里也衷心的希望在座的各位及广大人民群众，今后一如既往的关心和支持地方立法工作，让我们共同努力，为进一步加强我市的民主法制建设，聘请依法治市的建设，作出更大的贡献，谢谢。 (08-31 11:28)

直播员：张先平：我相信今天大家提出的很多好的建议和意见，必将会更多的体现在以后修订出台的我市物业管理条例当中。同志们，听证会就是议法听证各个方面的意见，今天的听证对进一步做好立法工作必将起到积极的促进作用，今后市人大将选择更多的法规草案进行听证，欢迎大家踊跃参加。在这里也衷心的希望在座的各位及广大人民群众，今后一如既往的关心和支持地方立法工作，让我们共同努力，为进一步加强我市的民主法制建设，聘请依法治市的建设，作出更大的贡献，谢谢。 (08-31 11:29)

直播员：主持人：各位来宾，各位同志，本此听证会在大家的配合下，对各位陈述人提出的和建议，会后将汇总提出书面报告，作为常委会做成人员审议的重要参考，对通过青岛人民广播电台，青岛新闻网，青岛传播网直播中受到的意见和建议，我们委托以上传播单位汇总提交给我们，作为下一次的参考。我宣布《青岛市物业管理条例（修订草案）》听证会结束，谢谢大家！ (08-31 11:32)