专家担心：宏观调控一旦半途而废 房价将迅速上涨

　　等待价格下降后购买，成为近一段时期北京和上海购房者的普遍心理。

　　从当前情况看，房产新政措施已取得一定积极效果。但未来的房地产市场走势仍是众人关心的焦点，围绕这一问题记者近日采访了相关专 家。专家表示，目前的房价回落还远未达到真正理性的境界，只是政策引发了短期效应。现在房地产宏观调控到了关键时候,绝对不能半途而废,否则观望就变成确信房价不会下调,房价将会像去年一样快速上涨。

　　上海：有购房意向者不到两成 北京：再等等成了楼市口头禅

　　按照常理，６月本应是房地产销售逐步渐旺的阶段，然而，北京的地产商却没法像往年那样忙碌，政策调控带来的“持币观望”正在困扰着他们。

　　尽管有着首创置业的强大背景，万林义也只能选择等待。阳光上东总经理万林义近日私下告诉记者，阳光上东的二期开盘将推迟到九十月份，而按照原计划，６月底是该项目二期的开盘日期。“主要是政策带来的市场态势不明朗，市场中持币观望的现象比较严重。我们首创方面和建设部、国土资源部的专家开了几次座谈会，觉得目前这种情况在九十月份之前不会有改观，索性等一等。”他说。

　　当然，现在苦恼的绝不止北京的开发商。据上海公开的楼盘销售信息统计，2005年三月份以来，上海超过50个楼盘的平均销售率不足三成，二三月份新楼盘开盘的时候，房源几乎是一售而空，但三月份以后，有些楼盘开了两个月，房子只卖出了一半。进入5月，上海的房价开始让开发商心疼起来，公开数据显示，5月13日上海房屋交易均价8227元/平方米，销售套数为276套；5月16日销售均价就开始下降为7443元/平方米，销售套数为232套；而到了5月18日下午5时统计的数据则显示，该日上海房屋交易的均价为6928元/平方米，销售套数为287套。至此，房产新政出台一周，上海房价竟下跌了近2000元/平方米。据近日出版的劳动报报道，第十七届中国上海房地产展示交易会近日闭幕，一股观望气氛弥漫其中，很多人受价格因素制约，仍处在观望状态，有购房意向者不到两成。

　　央行上海分行最近公布的数据显示，5月末，上海市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，同比少增25.6亿元，这似乎预示着，上海楼市自住性需求真实状况正在逐步显现。中房指数研究院华东分院副院长陈晟在接受《经济参考报》记者采访时表示，上海目前房价还是太高，平心而论，想在上海买房的人多，但买不起房的人也多。这在很大程度上抑制了自住性需求的释放。陈晟认为，目前上海房地产拐点已经出现，正展开下降周期的第一轮博弈。两个月后，也就是9月份左右，才会看到上海楼市的真实需求，也就是自住性需求的情况。

　　房价回落只显现短期效应 应警惕北京重蹈上海覆辙

　　国家统计局数据显示，2005年1至5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9％。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3％；商业营业用房的销售价格上涨4.1％。多名经济学家根据这组数据作出这样的分析——房价仍会在下半年持续上涨。

　　其实对于投资者的行为和心理，投资者本人和房产经纪公司应该最有发言权。上海的冯先生就是一个投资客代表。他于2003年买了一套5500元/平方米的房子，到2004年9月时，以8100元/平方米的价格在中介挂出都非常抢手，冯先生并没有见好就收而是继续等待，希望房价继续上涨，再多“捞”一把。没想到的是，犹豫间加息、限制贷款、提高收付、征收差额营业税等平抑房价的政策都出来了，突然间冯先生的房子便无人问津，此时上海出现了大量的二手房抛盘。中介公司表示，挂牌的二手房源增加幅度较大，但成交量和成交价格则在反方向下跌。中介方面分析，房源激增，价格下跌主要是由于投资者心理恐慌，抛售者众，但购房者则企盼房价理性回落，持币待购，这样就形成了供大于求的局面，价格下降也是情理之中的事。

　　与此同时，北京的投资客同样也表现出了恐慌心理。一方面是一级市场上投资性买家减少，更多的则表现在二级市场，据金诚信房地产经纪公司总经理邱宏介绍，“国八条”出台之后登记出售二手房源的客户明显增多，“七八意见”的具体条款则更加速了这一步伐，意见中的营业税等具体政策使很多人产生了恐惧心理。据链家统计显示，第十七届房交会的成交量比上一届降低了25%，二手房的成交价格也在近两年来首次显现出下跌趋势。

　　通过对比不难发现，在房产政策影响之下，上海的房地产市场对政策的敏感性比北京要强很多。原因何在？业内人士表示，一个理性的市场对政策的反映敏感性不强，而一个非理性的市场则要敏感的多，正如“国八条”一出，上海的房价就应声而落。在政策“猛药”下发之前，上海房价一路猛涨，但是租赁却并不是很理想；北京房价也在上涨，但租赁市场也呈比较乐观的状态。这就折射出一个问题，那就是上海的房价虚高，很多投资者在支撑市场，而实际需求并没有表现的那么旺盛；北京的市场则相对理性，一级市场价格上涨，租赁市场也能跟进。

　　那么，在政策影响之下，上海房地产的成交量和成交价格都下降了，是否就意味着市场已经理性了呢？浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，每次一个新政策出台前后都会迎来房价平稳或回落期，但如果政策出台一段时间没有新政策跟进，市场预期又会发生改变，房价又将继续走高，这就缘于一些根本因素没有彻底解决，包括金融、税收和土地供应三个方面。看来，虞晓芬的分析很好地解释了上海房价波动大的原因。并且暗示了这样一个道理，目前的房价回落还远未达到真正理性的境界，只是政策引发了短期效应，要真正让市场走向理性，还必须有新政策出台，并且击中问题要害。

责任编辑 原霞