伴随着青岛房地产市场的不断发展，大青岛的蓝图进一步清晰，新的地产市场格局正逐渐由狭窄拓为广阔，由模糊
走向明朗———六大板块构筑青岛房地产市场
对任何城市而言，生产力的变化将推动它的发展，发展进而会带动格局的改变。最终，城市格局的改变必然引起人们在居住理念上的变革。
青岛也同样。
上个世纪九十年代前，在很多人的心目中，真正的青岛市区只是包括市南、市北、台东、沧口等在内范围很小的一个区域，对于居住，“宁要市南一张床，不要北部一间房”的观念，植根于大多数青岛人心中。
而今，随着1992年市政府的东迁和十多年来陆续推出的经营城市的策略，极大地拓展了青岛市区的地域轮廓，一个囊括周边县市的“大青岛”蓝图蔚然呈现在人们眼前。西移北进、东西快速路、海湾大桥……一系列举措从思想、实际等方面实现和保障了青岛格局变化带给人们居住理念的变迁。
正是在这样的城市发展大环境下，自1998年开始，青岛的房地产市场也在日新月异发生着变化，一个新的大青岛地产格局逐渐由狭窄拓为广阔，由模糊走向明朗。
地产板块划分应运而生
随着青岛地产格局的发展和变化，一系列的问题摆在了房地产市场构成两大要素———开发企业和消费人群面前。
对开发企业而言，如何把握项目在该区域的发展定位，如何确定项目的购买人群，已经成为公司在进行项目开发建设之前必须进行的市场调研；对消费者来说，如何确定地产项目在同一区域中的地位，如何确定其产品在未来的发展潜力，也已成为决定其是否购买的主要因素。
如何才能更好的解决这些问题，一个轮廓式的区域划分是必须的。作为一种颇具逻辑性的思考模式，地产板块的划分，对无论是开发、销售还是购买，都将提供一种很好的分类依据。
六大地产板块的构成
如何对青岛房地产市场进行一个比较确切的板块划分？毋庸置疑，对于以“地段、地段，还是地段”为传统思维的房地产而言，按照地域来切分地产板块无疑在当前是最为合适的。
众所周知，青岛的地形地貌较为特殊，三面环海，一面通向陆地，这一特色决定了青岛地产在板块划分时必须要考虑的因素。同样，市政府进行的环胶州湾高速公路以及滨海大道等种种基础设施建设，也在一定程度为地产板块的划分提供了依据。
必须要说明的是，六大板块的划分只是根据当前青岛房地产市场的地域发展进行的概括性的划分，而随着城市建设开发的进一步深入，开发层次的进一步提升，开发理念的进一步成熟，对市场的进一步细化，板块的概念和划分将越来越细致。但有一点需要说明，再细致的划分也带有明显的局限性，更何况，如果板块的划分过于细致，从某种意义上就等于没有板块。
根据青岛的地理位置和房地产发展状况，我们将青岛房地产市场划分为六大板块。其中包括由市南区和市北区构成的青岛市区南部地产板块；由四方区和李沧区构成青岛市区北部地产板块；同时拥有海岸线以及崂山的崂山区和即墨市，随着滨海大道的建设和崂山隧道的动工，二者更加紧密联系在一起的兄弟区域———青岛东海岸地产板块；在胶州湾北部扇形区域展开，包括城阳区和胶州市的胶州湾北部地产板块；地处黄海之滨、胶州湾西海岸，背依环渤海经济圈，包括青岛经济技术开发区和胶南市的青岛西海岸地产板块；以及位于山东半岛咽喉腹地，处于青岛、潍坊、烟台和威海四城市中间位置的莱西市和平度市，构成了青岛北部地产板块。
六大板块特色各异
地理位置、房地产发展状况、生产力布局以及政府决策等种种不同的因素，决定了六大地产板块的房地产市场发展各具特色。
市区南部板块具有着其它板块无可复制的区位优势，是各大房地产公司的兵家必争之地，竞争的激烈导致市场的日益成熟，产生过若干地王的市区南部板块在今天则面临着土地资源稀缺的尴尬。
而对于市区北部板块而言，虽然市场起步较晚，但南北差距的相对缩小，土地储备的相对丰富，楼盘品质的不断提升和房屋价格相对较低，将使这一地产板块成为青岛楼市未来的“大盘生产线”。
与崂山一脉相承、山海相连的区位特征，使得东海岸地产板块备受瞩目。将崂山区和即墨统一划分为东海岸地产板块，尽管有一定的局限性，但对二者而言，相互借力和进一步融合则是不争的事实。
已初具规模的滨海大道西段像一条楼市风景线，把开发区与胶南市的房地产市场连成了西海岸房地产板块。同样在海边，只能隔海与青岛市区遥遥相望，受海湾大桥的利好消息，西海岸板块早已提前启动，经济重心西移，大项目纷纷上马，滨海大道的建设，西海岸地产板块正从“政策市”逐渐回归。
如一张等待描绘的白纸一样，在城市化的进程中，城阳、胶州由于起步较晚，规划建设起点较高，从而使胶州湾北部地产板块具备了一些其它板块所不可比拟的因素，后发优势非常明显。
相对于其它板块而言，青岛北部地产板块发展较晚，然而山多水多的自然优势使得该板块呈现出以绿色为品牌的发展特点。尽管市场启动和上升幅度都较慢，但其平稳的发展态势以及价格与品质同步上升的发展状态使该地产板块成为青岛地产所有板块中，最稳扎稳打的典范。本报记者鞠培霞aa 详细报道见18、19版楼市专题
