前段时间表态将出“力招”控制房价涨幅后，昨日南京市房管局联合南京市物价局召开工作会议，此前千呼万唤的“力招”在此会议上走向前台，南京市产权市场处处长张定一表示，虽说房价由市场决定，但作为主角的开发企业在房价上涨的过程中肯定脱不了干系。为倡导开发企业自律，他 们出台了10项措施规范开发企业行为，并借此控制房价涨幅。

    1、加强无证销售的查处，未领取商品房预售许可证的项目，不得以任何形式销售；不得以任何形式收取定金、房款。

    解读：开发企业为回笼资金，频频以优惠吸引购房者办理VIP卡，此形式虽不同于直接收取定金、房款等，但同样侵犯了购房者的合法权益，开发商收取办卡的会员费后往往用作他用。张定一表示，开发商即使资金吃紧也不能通过这样的形式回笼资金。

    2、所售楼盘在领取商品房预售许可证后20日内必须开盘销售，不具备销售条件的楼盘，不得申请领取销售许可证。

    解读：此举是为了避免开发商把房子捂在手里不卖。

    3、加强对在建工程抵押房屋的管理，对于已办理在建工程抵押的房屋，应事先告知购房人；未经债权人同意，不与购房人签订商品房买卖契约，不以任何形式收取房款。

    解读：张定一表示，在建工程抵押的项目必须告诉消费者，这样才能保证购房者的合法权益不受侵害。

    4、加强对权利瑕疵商品房的管理，房屋存有瑕疵的必须告知，未经购房人同意，不得签订买卖合同和收取房款。

    解读：如在建工程抵押的商品房一样，对层高不够等存有瑕疵的商品房，开发商应该主动告知购房人，在征得同意下，才能签订购房合同。

    5、严格预留房管理，控制预留房源数量，今年6月1日起，开发商预留房必须竣工后才能销售。

    解读：开发商在楼盘开盘时如果大量申请预留房，同样会造成市民无房可购，开发商借此大势抬高房价。

    6、继续打击炒房行为，如发现开发商和内部人员勾结炒房的，立即停止楼盘销售。

    解读：对于出现开发商与内部人员勾结炒房的，此次房管部门加大了打击力度，一经查处将立即要求其停止销售。

    7、房地产开发企业必须通过网上房地产打印合同；不得虚拟申购预留房源，违反规定将停止销售；原则上商品房认购20天内不须转签合同。

    解读：通过网上房地产打印合同，使得每套房屋到底有没有成交能通过网上房地产清晰显示出来，增加了房地产市场的透明度。

    8、严格控制楼盘换手率，一套房屋换手不得超过两次，否则该套房屋要等到办理产权证后才能销售。

    解读：楼盘换手率高，则显示出该楼盘投资购房者多或楼盘质量出现问题，加强对楼盘换手率的监管在一定程度上对控制投资购房有利。

    9、加强预收款管理，预收款必须建立专用账户，用于项目开发建设；开发企业每月必须向房产部门提供在建工程进度照片，并进行网上公示。

    解读：提供在建工程照片促使开发商加快建设在建项目，防止土地闲置。 

    10、销售代理公司必须备案登记，不得赚取差价，销售人员持证上岗。代理销售商品房，只收取代理服务费，不赚取差价。

    解读：张定一表示，根据他们了解的情况，目前一些代理公司为赚取差价私自抬高房价，此项措施则特别针对代理公司作出规定，要求其只收取代理服务费，不得赚取差价。

    房价监管四大重点

    哄抬房价年底“算账”

    南京市产权市场处处长张定一说，他不希望南京像其他城市一样通过税收等措施来强力调控房价涨幅，而是希望通过开发商自律来控制房价涨幅。为促使开发企业自律，政府将出台两个配套举措，从昨天开始到下周左右，通过网上房地产对各楼盘的涨幅进行跟踪，并通过媒体公布；此外，在今年年中或年底，对涨幅过大的楼盘及开发企业进行清查，并严加处理。他表示，他的话绝不是儿戏，如果因开发商不自律造成房价过快上涨，届时南京将肯定出重拳稳定房价。

    房价监管四大重点

    南京市物价局副局长王秀洲在会上通报了未来物价部门监管房价的四大重点，包括追踪突出政府指导价综合水平的楼盘；严格监管销售过程中的炒作、虚假广告、运用不正当手段而形成的价格欺诈；监管哄抬房价行为及开发商的其他不规范行为。

    50余开发商作出承诺

    在南京地产“大鳄”南京栖霞地产的倡议下，在宁的50余家开发企业在现场签下了一份名为关于进一步规范商品房销售行为、控制房价涨幅的倡议书。在这份类似作秀的倡议书中，开发商表示他们将严格自律，规范销售，杜绝任何单位或个人，以任何形式炒作楼盘、哄抬房价。同时承诺即日起到今年年底，将同一楼盘、同样性价比住宅的价格涨幅控制在政府要求的范围内。

    新闻附件

    近几年房价上涨情况

    2002年起年增幅不下两位数 2002年南京城中房价不过3000元/平方米左右，江宁房价只有1000元 1500元/平方米。两年后，明城墙以内已找不到6000元/平方米以下的房子，市中心房价则达到9000元－12000元/平方米，来自房管部门的数据显示，2003年南京房价涨幅为12.8%，2004年涨幅为11.25%。其中，2004年一季度南京房屋销售价格同比增长12.1%，涨幅比全国平均涨幅高出4.4个百分点，在全国各大城市中位于第六，引起业内一片哗然。

    2004年首次出现涨幅减缓 2004年，南京商品住宅预售均价达4115元/平方米，江南八区为4890元/平方米（包含经济适用房和中低价商品房）。从价格涨幅看，去年全年上涨11.25%，前5个月月均上涨1.66%，后7个月月均上涨仅0.62%，低于前年同期，涨幅明显趋缓。这是2002年以来南京房价首次出现涨幅减缓的现象。

    2005年南京房价仍小幅增长 2005年南京房地产投资将保持30％以上的增长速度，商品房上市面积将维持在1000万平方米以上的规模，销售面积约为800万平方米以上，供求保持基本平衡。南京市房管局有关领导在去年年底召开的2005房地产形势通报会上表示，今年价格预计小幅增长。

    控制房价为何未见暴风骤雨？

    与国内其他一些地方不惜启用对外地人停贷的强硬办法相比，南京的控制房价涨幅政策多少有些波澜不惊。昨天南京市房产局与南京市物价局出台十大控制房价涨幅政策后，为数不少的开发商甚至如释重负，“没有多少新内容，看来打压房价的风声到此为止了。”一位奥体板块内的开发商如是说。

    为什么南京不能像上海那样，采取“暴风骤雨”的方法控制房价涨幅过快？昨天的新闻发布会上，南京市房产局郭宏定副局长解释了“稳定房价”与“打压房价”的差别，3月底国务院召开常务会议强调要严格控制房地产和城市建设规模，出台了《关于切实稳定住房价格的通知》，提出了稳定房地产市场的八条意见（简称为国八条），上周国务院副总理曾培炎也在上海举行的座谈会上提出“共同维护房地产的健康与发展”。针对一些地方供需关系偏紧、被动性需求过大、投资性需求过旺等现实问题，一些地方先后出台了打压市场的种种手段。郭宏定认为，局部地区打压的目的是为了稳定市场，是为了控制房价的过快涨幅。郭宏定坚持认为，宏观调控不是打压市场，将稳定市场理解为打压市场是一种误区。

    2004年全国两会上，一些代表对一些地区出现了房地产投资过热、投资性需求比例过高等情况提出严厉批评，在随后土地、金融等一系列宏观调控政策出台后，市场特征表现出严重的供不应求，这些问题的存在直接导致了2005年全国两会上对房价上涨过快的抱怨。2005年的两会期间，房价再度成为两会代表关注焦点，房价问题被写入政府工作报告。在全国的范围内，控制房价过快上涨成为稳定市场的一种共识。

    尽管一些市民迫切希望政府强有力地干预房价，但是，南京房产部门昨天多少表达了他们的这样一种判断。一是2004年在国家实施宏观调控的形势下，南京针对2003年出现的阶段性房价上涨过快的势头，陆续出台和采取了“禁炒令”、“网上房地产”等一系列政策和措施。经过一年多的调控，南京市房地产开发投资增幅趋稳，供给总量略大于需求总量，房产价格明显回落，开发、投资、消费结构平衡，南京的市场特征与上海是不同的。二是调控更多用市场这个“看不见的手”少用政府这个“看得见的手”，在接受采访时，郭宏定还认为，如果在市场形势相对稳定的情况下，采取过于激烈的政策只会导致一些问题“报复性的反弹”，房价的大起、大落都是不正常的。

    对于政府控制房价政策的波澜不惊，昨天现场同样有开发商分析：“市场在遏制内部炒房、击鼓传花等过度投机等行为的同时，必须要考虑如何给民间资金这个“笼中老虎”一个现实的出路。现在的老百姓是不敢炒股、不愿存钱，前一阶段，大量可买可不买房的民间资金全挤进了房市，政府在打压投机的同时还是给投资留了余地，这表明了南京对市场的思考与判断。” 
                                                       (方市兴 徐关辉 仲跻嵩)