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![人民网房产频道]()
专题撰文：记者 朱文策 罗凤鸣 专题摄影：记者 张耀波 罗凤鸣
——与会人士表示深圳“新政”有利于规范市场，呼吁深圳房
企联手降低操作风险，并建议建设大量经济适用租赁房以完善深圳住房保障制度
论坛嘉宾
深圳市房地产研究所所长王锋博士
卓越集团总裁李晓平
大中华国际投资(集团)有限公司董事长黄世再
深圳市星河房地产开发有限公司总经理郭兆斌
深圳中原地产深港研究中心总监张伟
南方都市报深圳广告部总经理林伟明
由南方都市报主办，深圳电视台公共频道、深圳热线、广东电台“南粤之声”联合举办的“宏观调控下深圳楼市之变——第六届城市论坛暨深圳地产民企战略恳谈会”，于4月22日下午在深圳五洲宾馆渤海厅举行。此次论坛得到了《21世纪经济报道》、《南方周末》、《搜狐网》、广东电台“南粤之声”、《南方人物周刊》等媒体的协助，搜狐网焦点房地产频道还对此进行了全程直播。
在本次论坛上，与会嘉宾就购房者普遍关心的房价涨幅过快、市场是否会出现拐点、深圳“地荒”等问题，以及房地产企业如何联手应对目前局势发表了看法。
深圳“新政”重在规范市场
在本次论坛上，深圳市房地产研究所所长王锋就国家和深圳出台的宏观调控政策的背景及影响发表了看法。王锋认为，之前的国家调控政策主要通过严格控制土地和房地产开发贷款比例这两种手段来抑制房地产泡沫，但从实际效果来看，供应得到了控制，但房价还是在继续上涨。今年国家在宏观调控方面做了一些调整和转变，主要从打击市场虚假需求入手，尤其是投机炒作。在这个前提下，分别出台了两次“加息”政策。与此同时，物业税问题也正在探讨阶段。
深圳近期的“新政”正是基于这样的大背景之下。深圳最近出台的一系列政策，主要是打击违规炒楼现象，整顿规范房地产广告市场。整体来看，两个行政手段的介入都是为了进一步规范市场、整顿市场，使之更为理性、规范、健康。
楼价成论坛谈论焦点
难以捉摸的楼价成为本次论坛讨论的主要问题。据了解，在调控措施出台之前，今年1—2月份深圳房价上涨8%，达到6351元/平方米，首次打破了深圳数年来房价5%左右涨幅的水平。深圳中原地产公司深港研究中心总监张伟对此相当尖锐地指出，目前关内房价可能被高估13%左右。据张分析，以关内一个两口之家月收入8000元、按揭贷款供20年、月供3200元计算，若要买100平方米的房产，单价应为6000元/平方米，但现在关内价位一般都在8500元/平方米。“像这样的家庭都在关内买不到房的话，市场肯定是有问题的。”对此，多位业界人士表示这个推算与国土部门数据统计不同，不便发表评论。
动议建经济适用租赁房
在本次论坛上，深圳市房地产研究所所长王锋表示，研究所目前已经向政府提交建议，借鉴香港经验，建造一大批经济适用租赁房，完善深圳住房保障体系。在接受记者提问时，他很肯定地表示，“不用于买卖，是租赁房”，他的这一提议得到与会的众多专家的赞同。
据了解，除商品房外，香港目前公共住房制度包括廉租房和居屋，低收入者可以租用廉租房，稍富一点的可以买居屋。至于商品房，则完全放开，价格可以涨得很高，如新鸿基地产的豪宅项目凯旋门售价就达到30万元/平方米。
分析人士认为，如果这一计划得到采纳，将是深圳中低收入者的“一大幸事”。“经济适用租赁房将能把那些买不起房但又不得已进入商品房领域的置业者分流出去，剥离商品房市场中的虚假需求——这部分需求曾在相当程度上推高了房价上扬，增加了银行放贷风险。”
影响之房价
房价实际上是在下跌？
李晓平 卓越集团总裁
我对楼价有一个不同的看法：去年深圳楼价涨到5.28%，如果从通货膨胀、建材价格上涨等综合因素分析，实际上等于是跌了。为什么我们看到是涨了？因为关内房价上涨得厉害，关外房价原来基数低，上涨又比较快，所以造成这么一个结果。但是，对大部分买家来说，我觉得还算正常。深圳发展商在定价的时候，大部分还是比较理性的，深圳大部分楼盘都是低开高走的推盘策略。现在有个别楼盘不好开盘，这有两方面的因素：一方面，在现今政策下，发展商对后期楼价走势有点迷惑；第二，金融政策收紧，一部分开发商的后续资金可能会有一些问题，所以他们采取观望政策。但是，综合来看，深圳楼市发展还是比较健康的。
张伟 深圳中原地产深港研究中心总监
房价到底现在高不高？我们来分析一下：深圳从2002年到现在，每年增幅5%左右。今年深圳一季度GDP增长13%左右，CPI(消费物价指数)涨幅是4.6%。先不说这个4.6%高不高，实际上中国的CPI指数系统基本上是按照上世纪70年代的算法，统计体系中食物权重占40%，日用品权重占20%。而在国外CPI的计算体系中，房地产、电力等生产资料所占的权重达到80%。也就是说，我们的CPI指数上涨的4.6%中绝大部分体现在粮食、油、日用品方面的上涨，而房地产、电力这类重要的生产资料的上涨幅度则完全没有体现出来。进一步说，现有的CPI体系远远不能反映通货膨胀的力度，国内通货膨胀的程度是被严重低估的。我个人认为，现在CPI指数可能要到10%。从这个判断来看，我们的房价每年上涨5%的幅度，其实是跌的。综合来看，我认为深圳房价如果保持两位数以下的增长，就能与深圳的经济增长相吻合，也是置业者可以承受的。
楼市拐点将平缓运行
王锋 深圳市房地产研究所所长
其实国家的一系列政策针对的就是房价，国务院最近出台的8点意见也说得很明确，把抑制房价快速上涨作为重点工作，所以今年的政策主要是针对如何平抑房价。深圳也采取了一系列的手段，如打击炒楼、治理广告等。对于深圳楼市，我们一直认为是很理性的。不过从去年底到今年，深圳楼市的确出现了比较大的变化，主要是价格飞涨，上涨了8%，这是历年没有的。而且，很多现象表明炒家非常活跃，出现了认号都认不到的现象。在这种情况下，必须要采取行政手段，抑制虚假需求。在挤水分的同时，政府也着手解决信息对称的问题。楼盘销售信息都挂出来了，有多少没有卖看得很清楚。这一措施解决了长期以来困扰国内楼市的信息不对称的问题。
黄世再 大中华国际投资（集团）有限公司
我认为深圳房地产是在健康发展。深圳土地升值很快，如果土地价值跌了，楼价很可能会跌，但是在深圳不会这样——每年都有十几万大学生到深圳来找工作，这给深圳楼市提供了持续而稳定的真实需求。不过，我想告诉业主，在这种情况下，买楼要谨慎，每月收入多少、供楼多少，要计算清楚。
李晓平 卓越集团总裁
其实所谓的拐点，我们可以有两种理解：一个是像1993年那样，像坐过山车一样忽高忽下；另一种情况可能会出现一个平缓的运行。这几年深圳人口尤其是关内人口增量较大，提供了庞大而持续的购房需求，而且深圳土地供应量相对有限，旧城改造也无法在短时间里完成。从以上事实来看，我个人认为市场出现拐点会是一个平缓略有波动的过程。另外，我认为这次调控跟1993年的“一刀切”不一样，而是“有保有压”，目的主要是打击炒房。我觉得大家要正确理解、宣传中央的政策。这些政策对相对规范的房企其实也是一个机会。银行的钱要放出去，肯定会倾向那些相对规范的企业。
影响之土地
“地荒”是深圳地产面临的难题
林伟明 南方都市报深圳广告部总经理
深圳改革开放25年，整个深圳可用土地为700平方公里，目前还剩下220平方公里没有用。这25年是深圳快速发展的时期，土地消耗极大。而且近年来深圳城市中心快速西移，市民中心搬迁，罗湖、福田可开发用地日渐减少，甚至有说法30年后宝安中心区将成为深圳未来中心区。在可开发用地减少的大背景下，如何面对“地荒”会不会成为深圳地产目前面临的一大难题？
土地仍有挖掘空间
王锋 深圳市房地产研究所所长
深圳700多平方公里只剩下200多平方公里了，这种说法里面存在一定误区。在已经使用的500平方公里土地里，有没有最大限度地去利用？广东省有一个调查，全省共有700平方公里的闲置土地，而深圳也有很多地是空置的或者是建了一些低效率的建筑，随着城市化进程如今已经不再适应，这里面有着极大的挖掘空间。
另外，旧城改造对于房地产企业来讲仍然具有很大商机，只是这个市场对越来越大的企业来说，市场相对少了一点而已。但是深圳房地产市场前景仍旧看好。每年常住人口还有40万的增长，还有一个稳定的需求来源，深圳房地产市场仍旧有充足的理由长期健康发展下去。
影响之房企走势
合纵连横是趋势
李晓平 卓越集团总裁
从深圳房企的开发方向来讲，我觉得应该是关内关外并行，关内的开发量虽然减少了，但含金量却很高。第二，我估计以后发展商之间的联合会越来越多，以往都是单打独斗，但现在地价越来越高，竞争也越来越激烈，相应风险也会越来越大。此外，单独操作项目，现金流压力会比较大，如果联合操作，这个压力就可以得到舒缓。同样是做一个项目，以前一个企业可以操作1-2个项目，现在2个联合就可以做4个项目。不过，由于房地产行业是一个管理水平比较弱的行业，因此，房企联合，对企业之间诚信度的要求也会越来越高。
郭兆斌 深圳市星河房地产开发有限公司总经理
在未来几年国内房地产市场竞争中，我仍然认为深圳房企将会扮演一个重要角色。第一，可以说深圳每一个房企都扮演了地产“黄埔军校”的角色，不仅仅是万科，这说明我们深圳地产界能培养出比较优秀的地产专业人士。第二，深圳是全国房地产市场运作最规范的城市，而且政府及媒体导向都相对健康，当然这些是互动的，需要大家共同努力。民营企业起步都比较晚，受方方面面的挤压，空间比较狭小。不过，我认为每一个企业都有自己的特色。民营企业之所以能够在深圳站住脚，确实比其他企业要艰巨得多。
建经济适用租赁房完善深圳住房保障制度
王锋 深圳市房地产研究所所长
如果想保证深圳房地产市场长远、持续发展，必须要做更长远的考虑，全面构建深圳住宅与房地产科学供给体系。对买不起房的人，要有一个基本保障，建立政府的公共住房系统，建设大量经济适用租赁房，提供最基本的保障。
深圳每年都有约40万新增人口，他们中间有很多人买不起房。我们目前已经向政府提出了建议，政府可以选择在远离市中心、交通非常方便的区域建立若干个这样的大型社区，一年建50-80万平方米，用不了几年就能发挥作用。综合看来，我觉得，无论是从必要性还是从可行性上看，深圳都需要建立这种公共住房系统。
基本需求与商品化需求宜分离
张伟 深圳中原地产深港研究中心总监
我个人非常赞同王锋博士的观点。现在房价为什么争议这么大呢？就是因为我们没有把这个问题搞清楚，你赚1000元/月也要买房，那你要我把房价降到1000元/平方米有没有可能呢？我觉得把公共住宅与商品房两个市场混在一起谈是一个最大的问题。在首先保证绝大部分中低收入阶层住房的基础上，提供另外一批不同档次的商品房，完全市场化，价格完全放开。这两个市场完全分开后，市场就不会有太多的问题。
影响之思路
建经济适用租赁房完善深圳住房保障制度
王锋 深圳市房地产研究所所长
如果想保证深圳房地产市场长远、持续发展，必须要做更长远的考虑，全面构建深圳住宅与房地产科学供给体系。对买不起房的人，要有一个基本保障，建立政府的公共住房系统，建设大量经济适用租赁房，提供最基本的保障。
深圳每年都有约40万新增人口，他们中间有很多人买不起房。我们目前已经向政府提出了建议，政府可以选择在远离市中心、交通非常方便的区域建立若干个这样的大型社区，一年建50-80万平方米，用不了几年就能发挥作用。综合看来，我觉得，无论是从必要性还是从可行性上看，深圳都需要建立这种公共住房系统。
基本需求与商品化需求宜分离
张伟 深圳中原地产深港研究中心总监
我个人非常赞同王锋博士的观点。现在房价为什么争议这么大呢？就是因为我们没有把这个问题搞清楚，你赚1000元/月也要买房，那你要我把房价降到1000元/平方米有没有可能呢？我觉得把公共住宅与商品房两个市场混在一起谈是一个最大的问题。在首先保证绝大部分中低收入阶层住房的基础上，提供另外一批不同档次的商品房，完全市场化，价格完全放开。这两个市场完全分开后，市场就不会有太多的问题。
( 罗凤鸣 ) | 
