3月17日，央行房贷加息政策推出。一个多月来，以抑制房地产市场泡沫的楼市 政策调控举措，在各地先后出台并还在继续推出，成为焦点。与此同时，国家发改委和国家统计局公布今年一季度全国35个大中城市商品房销售价格，各城市同比平均上涨9.8％，8座城市涨幅超过10％，其中一半来自长三角，分别为上海（19.1％）、杭州（13.8％）、宁波（11.6％）及南京（11.6％）。为此，我们特地以上述4城为对象，观察近期其楼市新政以及市场反应。

    上海：买房卖房都在等

    记者 孙小静

    3月以来，上海以政策“组合拳”打击楼市短期炒作：居住不满一年的商品住房出售，增值部分征收5.55％的营业税及附加；提高同一借款人购第二套房的首付比例，上浮购第三套房的贷款利率；对贷款购房一年内转让的，不再提供转按揭服务；加强商品房网上备案制度；推出两个“1000万”配套商品房及安居房等

    央行房贷加息政策推出的前一夜，袁先生刚将手中两套投资房源抛出。他十分庆幸自己“逃得快”。接连出台的房地产调控政策，使这个从1999年进入房产投资领域的中年男子感到阵阵寒意。

    与他相比，温州人施先生“笃定”多了。他在上海开了一家房产投资咨询公司。“贷款加息、一年之内不准转按揭等政策，不会影响我们的资金链。”但他承认，现在炒房成本上升了。一个客户去年10月买了一套三室两厅，现在能赚70万元，但一年之内出售要交5.55％的营业税，“有点不合算，我们劝他过了一年期限再抛。”

    在温州人投资较多的联洋社区，中介人员的看法是：“一年内不准转按揭对投资人可能有点打击。”不过，与施先生观点一样，“这只是上海的政策，其他地方照样可以转按揭”，“比如在温州，民间借贷很容易，虽然利率稍高，但与炒房收益相比，根本不在话下。”

    也有投资者会紧张，“抛盘比一个月前大概多了一两成，但单价也就下降500元左右。”中介说，“成交量大约萎缩了50％－60％。”在联洋社区房产中介一条街上，店堂里几乎看不到一个顾客。一些中介寂寞地聊天。也有敬业的，只要行人稍稍驻足，便迎上前去主动介绍。

    “大家都在观望呢。”一位中介叹了口气。“买房的人在等房价下跌；卖房的人却普遍看好上海楼市，认为政府调控是抑制涨幅，不是打压房价，不想降价抛售。现在就这么胶着着。”观望情绪也影响了一手房的销售，不少开发商开始商讨应对之策。

    也有买房的，“基本以自住为主。”中介的口气有些“阴转多云”：“以前楼市红火，买房的人看中房子后下单，卖主还会毁约，因为房价涨得太快了。现在，卖主好说话多了。”中介甚至乐观地表示，“现在可能是购买住房的好时机，过一阵，政策‘消化’了，房价还可能上升。”

    对这个观点，小何却不同意。工作了4年，省吃俭用存下一点积蓄，但买套小房型只刚够首付。他决定暂不买房，“上海房价如今已处于高位。今年国家明显加大了对房地产行业的宏观调控，上海也在遏制恶性炒房，房价下调的可能性较大。”

    小何还看到上海市政府今年推出的两个“1000万”，虽然1000万平方米的配套商品房与自己无关，但另一个“1000万”的安居房说不定会让自己获益呢。准备结婚的小陆想的可没这么美：“1000万，不知道都是什么地段呢？”想与家人住得近一点，彼此照应，“看来，也只能租房了。”

    杭州：一手房酝酿提价

    记者 方益波

    杭州市委、市政府明确要求加大土地“挖潜”力度，尽力完成今年投放经营性房地产用地4500亩（其中住宅3000亩）的计划，还提出要“扩大居住区发展”，计划至2010年人均居住使用面积达20平方米，人均居住用地达到24平方米以上，住房成套率在90％以上，基本实现人均一间房、户均一套房

    杭州楼市正呈现微妙态势。

    先来看看最新的数字。

    杭州地价和房价还在上涨。据有关部门统计，今年一季度杭州房屋销售价格同比上涨13.8％。住宅用地出让价格增长很快。如九堡大型居住区区块土地楼面价，一个季度涨幅就达31.3％。杭州市房地产前3个月的开发投资达到49.7亿元，比上年同期增长43.1％。

    当然，一季度住宅新开工面积增幅同比还是回落了8.9个百分点，用于房地产开发的银行信贷资金同比下降26.1％，在房地产开发资金来源中所占比重也同比下降了11.2％。

    记者有位朋友准备在相对便宜的城北区块买房，找“内部关系”打听到开盘价是6900元。几天后开盘了，在举国对高价房喊“打”之季，开发商居然定价7400元，他只好黯然放弃。

    最近，杭州的开发商大都不为调控所动，记者亲耳听到一开发商说他“不害怕”。据说，一手房市场，有的开发商还在酝酿提价。一个去年房价还是1.9万元?平方米的市中心楼盘，最近调价到2.2万元，成交速度还明显变快。销售人员形容说：“刷拉一套，刷拉又是一套”。地处城西旷野的一个楼盘还未开盘，平均单价在9000元以上，却已有几千人预订。近日，毗邻杭州、位于湖州德清的一个楼盘开盘，总共约200套房子，预订人数高达4000多，开发商出新招，用公开摇号方式确定购房资格，以示公开公正。据透露，其中40％购房人来自杭州。

    不过，二手房出现了“抛售”迹象。尽管一季度杭州市二手房成交套数和面积分别同比增长5.36％和26.49％，但近期大量房源现身二手房市场，不少还是前段时期少见的好房源，显示出中小投资客“抛售”迹象。房产中介网站还有一些人在抛售近期即将开盘的“内部房号”，虽然挂牌价居高不下，但有中介公司称，成交量与从前相比有所下降。

    专家认为，政府相关举措将考验杭州二手房市场的两个症结，一是楼市购买者中投资客、投机客有多少？二是楼市投资、投机客的资金支撑力度有多大？说到底，是挤出楼市可能存在的“泡沫”。

    有开发商告诉记者，地产界普遍看好房地产。开发商中存在这样的观点：第一，土地将越来越稀缺，决定了房价不会降；第二，购房人群对房价上涨的恐惧远远超过调息压力；第三，国内投资渠道有限，还是置房安全感较强；第四，租房不算“家”、买房才算有“家”的传统心理，决定了购房需求将长期坚挺。

    据统计，一季度杭州市房地产税收及增量分别占全市地方财政收入及增量的25.4％和44.9％。

    南京：住宅均价创新低

    记者 孙晓慧

    近期，南京二手房上市剧增，经济适用房供应量明显增加。去年11月起，江苏物价部门出台新政策，规定空置住房的物业管理费收费标准由原来50％调整为70％以上。南京有关方面负责人对媒体称，为进一步抑制房价，南京不排除使用税收杠杆

    小周毕业后留在南京工作四五年了，一直在外租房，去年和女友开始“看房之旅”。双方家里并不宽裕，对用两代人积蓄再加贷款才买得起的房子，当然慎之又慎。但是，房价上涨之快，真让他们担心永远买不起了。

    今年3月17日央行加息后，传闻要增收房地产税，虽然南京还未出台房产政策，市场上已是一片热议。目前看来，对于有实力的开发商，加息似乎没造成太大影响，但是小周就琢磨着：政府是不是要出手干预让房价降些，最起码也会放慢上涨速度？

    小周的购房要求是：距工作单位交通方便，不能离市区太远。两家父母凑个首付十多万，剩下的贷款慢慢还吧。他们在几个中介公司留了电话，原先中介爱理不理，近来的服务好得让他们有点受不了，几乎每天都有中介公司打电话请他们看房。

    有数据显示，一季度，南京二手房交易量比去年下降1.3％，其中3月份成交量同比下降近3成。一手房方面，销售面积同比下降11.9％，价格涨幅较上季度下降6.8％。由于市场调控的呼声，一些炒房人不敢再把房子捂在手上，纷纷挂牌出售；另一方面，购房人对房价持观望态度。

    前些天南京举办春季房地产交易会，小周一早就坐车到国展中心。展厅内人山人海，开发商们通过赠送小礼品、抽奖等招数来吸引购房者，获取意向购房者的个人信息。3天中，有5万多人次参观，创下两个“之最”：一是参展楼盘的可售面积最多，高达850多万平方米；二是新盘最多，73个参展楼盘中，新盘达63个。然而看的多，买的少，现场仅成交400多套，还包括不少由开发商带到现场的签约数字。另一个纪录是，此次交易会住宅成交均价为4711元?平方米，创下新低。

    很多购房人的心态已经和小周一样比较理性了。用小周的话说，“虽然贷款利率涨了，但房价还没有太大变化。上市的新房和二手房越来越多，政府也准备对房产采取调控措施。房价至少不会像以前那样涨得太快，我们可以放心地看房和选房了。”

    宁波：喜回落又忧大落

    记者 何伟

    浙江省长吕祖善最近特别称赞了宁波去年开始推出的限价房，“值得各地借鉴”。去年，宁波共推出3000元?平方米左右的5000余套限价房，加上部分低收入家庭住房、拆迁安置房，这些低价房的投入将宁波全年商品房平均销售价格拉低了386.5元?平方米

    4月上旬结束的第九届宁波房地产展示会，共有来自10个省、市、区，80余家企业的100余个项目参展，参展企业数量、楼盘数量以及楼盘种类均创历史新高，但场面不如以往红火，一改往日抢楼的疯狂。

    3·17房贷新政给刚从春节低迷行情中复苏的二手房市场当头一棒。3月下旬，市六区二手房日均成交套数比中旬减少17套。3月市三区二手房成交均价比2月份下降167.71元。开发商也放缓了脚步，不少预计春节后开盘的楼盘，直到4月还按兵不动，显示开发商对楼市的担忧。

    前几年，宁波房价一路狂奔，增幅曾连续3年高居国内35个大中城市之首，引起市民强烈诘问。如今宁波房价平稳回落，对数次抑制楼价飞涨而未果的宁波市政府来说，一块石头落了地。按照宁波市建委的说法，去年商品房市场格局由供不应求转为供略大于求。业界统计则表明：今年下半年开盘量相当可观。不过，与其说是供应量放大，不如说在一连串利空消息刺激下，需求量在收缩。

    宁波双赢房产老总郑国强直言：政府近来一系列的“组合拳”，对品牌开发商而言，不但没什么影响，反而生意好做了，市民都更关注品牌了。

    副市长何剑敏却有另一种担心。这位城建市长强调：这次调控既要压制“大起”，又要防止“大落”。在他们看来，房地产对经济的贡献大，政府理应扶持。以往调控房产政策，都会有人跳出来说，房地产已经市场化，政府不应干预。但当政策有利于房地产发展时，他们却闷声不响，认为房价只能上不能下，否则就是影响房地产健康平稳发展。

    宁波楼市是涨是跌，是否到达“拐点”？在甬城各持异议。

    “看涨派”认为：宁波去年GDP增长15％，大大高于国内其他城市，市区住房人均面积才17平方米，远远低于中等国家（35平方米）和发达国家（45平方米）的水平。外地及宁波周边地区来甬购房人数与日俱增，市区高档楼盘和近郊大盘七成以上是外来人口购买的。“宁波房地产潜力大，价格远未到顶”。

    但“看跌派”也言之凿凿：一手房开盘，明显不再抢手；新盘销售变相降价：去年年底，慈溪一个新盘因资金链断裂，每套新房让利十万元出售，鄞州一房产公司广告打出“购房配送车库”的宣传；一些所谓的高档楼盘销不动了，更不要说二手房房价和交易量都在下跌。2005年宏观调控仍将继续，对开发商与投资者以严峻考验。

    不管是哪一派，有一点保持高度一致：眼下，不是到没到“拐点”的问题，而是如何防止楼市出现“大落”。