今年以来，来自政府对调控房地产市场的声音和银行对房贷政策的进一步收紧等消息更加频密，从公布的数据看来，整个楼市的成交明显放缓，众多使后市不明朗的因素使消费者的购买心理受到很大的影响，拖慢了购房速度。有市场人士称，购房者的购买心理从未如此摇摆过，心理关将是发 展商在今年“五一”黄金周必须跨越的一道槛。

    购房者的心理变化如此关键。所以，本报记者总结了去年以来影响房地产市场的现象和政策，影响消费者“五一”购房心理的几大因素主要包括以下几方面。

    因素一：房价过高市民难以负荷

    “现在，在广州市市区里要找5000元#平方米以下的一手楼盘都不容易找啊！但一年多前广州楼盘价格大多在4000-5000元/平方米之间。”这是不少市民对楼价上升最直观的认识。而过高的楼价成为普罗大众置业者最大的心理关口。去年是广州楼价急速上升的一年，广州全市十区一手住宅均价达4618元#平方米，比2003年的3888元#平方米高出730元/平方米，楼价升幅达18.8%。如果以目前市民购房最集中的70-120平方米面积的房子来计算，去年市民购买一套一手住宅比2003年高了5万至9万元左右。在市中心区域，楼价也上升超过一成。去年广州市老八区一手住宅成交均价冲破5000元#平方米大关，达到5339元#平方米。今年，广州楼价虽然没有大幅度上升，但还是居高不下。一季度虽然老八区商品房价格跌了120元#平方米，但全市十区商品房因为番禺楼价再上升17%而轻微上升。楼价高企，但升跌不定，前景不明朗，让市民更踌躇不敢入市。一方面是因为楼价过高了，普通购房者感到供楼压力过大，难以负荷。一方面是因为楼价升跌不定，即使是自住型买家，也不希望在楼价最高点置业，会考虑看清楚楼价升跌才购房。

    买家故事：高楼价难以改善居住

    居住在海珠区某单位宿舍的陈先生原本打算近期卖掉原来的旧房子，购买一套100多平方米的商品房改善居住。可在海珠区转了一圈，环境较好或者靠近市中心的商品房，合适的价格都在60万-70万元之间，比前两年涨了近10万元。陈先生表示，虽说原来的宿舍楼售价比以前高了一些，可远不比一手楼涨得快啊！卖掉的房子只够付首期，20年供楼期每月还有两三千元的供楼负担。而最担心的是利息继续加，楼价又开始跌了，那岂不是划不来？于是，他暂时取消了购房计划，还是住在宿舍楼里，房子虽小了些，总比压着供楼重担好，待看清楚楼价走势才考虑购房了。

    记者点评

    其实自住型购房者都会有一个楼价接受的心理过程。但楼价上升到一定幅度，而接下来的楼价走势又不明朗时，购房者都会持币观望。目前，广州楼价已经冲上了5000元#平方米大关，接着传来加息、首付提高、征收个人所得税、营业税等费用，国家又三令五申进行宏观调控，明显是要把楼价降下来。因此，不少广州市民有持币观望的心理，缓下了购房计划。

    因素二：国土资源部：严格控制土地审批 抑制楼价

近期，不仅银行、政府出台多项政策，直接抑制房地产开发，主管房地产开发的政府部门也纷纷发表言论，要严控土地审批。政府部门的声音再次表明国家宏观调控是针对房价过高而来的，抑制楼价暴涨成为政府的最强声音，无疑成为影响购房者置业的最大心理障碍。在房贷加息前夕，3月初，国土资源部副部长李元在十届全国人大三次会议举行的记者招待会上说：“2005年的商品房开发用地绝不可能发生地荒。”他指出，不能简单地将房价上涨的原因与新的土地审批制度挂钩，房价上涨的原因是多方面的，其中包括人为的“炒作”。李元更表示，人多地少是中国的基本国情，中国的土地管理必须把节约土地放在首位，中国的土地利用必须走节约和集约用地的道路。所以要按照温家宝总理在政府工作报告当中提出的要求，继续严把土地“闸门”，坚决贯彻落实国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，继续实行从严从紧的土地供应政策。

    市民声音

    有多年房地产投资经验的林先生表示，近期配合加息、提高首付等政策，国家不同政府部门都表示要抑制楼价暴涨。中国房地产市场受政府政策影响的程度非常大，即使是较为成熟的广州楼市也不例外。在这样的政府声音之下，投资物业应该谨慎，广州楼价不可能再像去年一样疯涨，投资物业要选择楼盘和时机，不能再盲目入市了。

    记者点评

    政府三令五申要抑制房地产市场过热，对广州购房者造成的心理压力是最大的。去年广州楼价急升，一方面是因为开发成本提高了，但另一方面开发商们的利润也提高了不少。那就意味着楼价有可降的空间。近期，市民购房压力增大了，再加上国家的宏观调控力度越来越大，必然会使部分购房者持币观望。

因素三：《关于切实稳定住房价格的通知》敲响警钟

    据悉，3月底，国务院高层发布了一份《关于切实稳定住房价格的通知》，其中一共有八条意见，明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快，影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。另外，八条意见内容言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致—————那就是稳住房价。有业内人士指出，《通知》的出台标明目前国家已经高度关心房价，并将房价提到政治的高度来警示全国。同时，《通知》的消息传出后，房地产市场受到极大震荡，像北京的发展商华远集团总裁任志强甚至上书25000言来回应国务院的八条通知，对政府的调控政策发表了见解。

    记者点评

    业内人士认为，由国务院发布《通知》来稳定房价，证明房价问题已被政府提高到政治高度，同时也表明了政府要稳定房价的决心。不过，《通知》的意思也非常明显，政府调控房地产市场并非一刀切，指出对住房价格上涨过快的部分地区进行调控。所以，房价相对平稳的广州市场显然未因《通知》受到严重影响，不过，从市场成交数据也可看出楼市对比去年开始出现滑坡，今年首季度广州市旧八区商品房（包括住宅、写字楼和商铺等）均价比上季度下降了120元#平方米，商品房成交量也比去年同期下降了两成多。

因素四：央行上调贷款利率 百姓排队提前还贷

    去年10月央行宣布从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由原来的1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的5.31％提高到5.58％。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。与去年央行全面调高存贷款基准利率不同，今年3月央行专门调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布从3月17日起个人住房贷款利率将不再实行优惠利率，而回复到同期贷款利率水平，同时实行下限管理，各商业银行可以自定利率下限，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。目前广州各商业银行基本对首次置业者执行下限利率，以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12％的0.9倍（即5.51％），比原来的优惠利率5.31％高0.20个百分点。

    买家故事：提前还贷要排队

    刘先生去年买了套总价60多万的商品房，申请了38万15年期的贷款，按照原来的优惠利率月供约在3000元左右，加息后月供比原来多了100多元。这对刘先生来说其实并未增加负担，不过刘太太就比较紧张，看着很多按揭买楼的同事纷纷提前还贷，于是她建议丈夫也去提前还贷。刘先生一方面怕麻烦，同时也获悉只有供满一年后提前还贷才划算，不然要交违约金，刘先生暂不采纳太太的建议。谁知今年3月央行再次挑高房贷利率，刘先生的月供又再增加近100元，看着月供又无端多了一笔，这次刘先生终于有点心动，打算提前还掉部分贷款，好减少利息负担。后来打电话到银行一查询，银行告知提前还贷要排队轮候，可能要排到两个月。刘先生一听傻了眼，后来他又从多处获悉可能央行还要继续加息，考虑到供楼成本还会继续增加，刘先生只好听从太太的意见排队等候提前还贷。经历了种种麻烦后，当刘先生妹妹向他讨教买楼经验时，一向赞成买楼当投资的刘先生却建议妹妹今年买楼还是要看定市场再作打算。

    记者点评

    业内人士认为，今年央行调高了个人住房贷款利率，很大原因是由于去年全面提高存贷款基准利率对房地产市场调控的成果不是很明显。通过这次房贷政策的调整，虽然力度尚算温和，5年期以上贷款的下限利率只比原来的优惠利率高0.2个百分点，但政府要调整房地产市场、稳定楼价的意图却是非常明显。同时，房贷利率的提高也警示了购房者：按揭贷款年限长，其实存在着利率风险。另外，也由于市场上有央行会继续加息的预测，不少购房者担心购房成本会进一步提高，而使得买楼决定得更加谨慎。

    因素五：房产税费改革

    今年“五一”开始，广州市全面查征商品房二手交易的个人所得税和营业税。只要业主在五年内转让商品房时，商品房有所增值就要缴税。据了解，商品房二手交易的营业税和个人所得税主要是针对二手交易后增值了的房屋，税费由业主缴交。在购入商品房一年以内卖出的，要缴交增值额的5.5%的营业税，以及房屋成交价格的1.3%的个人所得税；在购入商品房一年及一年以上至五年内卖出的，则缴交房屋成交价格的1.3%的个人所得税。在购入商品房五年后卖出的，则免除上述两项税费。打个比方，业主以45万元购入一套商品房，一年内以50万元卖出，则需要交5万元增值额的5.5%的营业税2750元，以及50万元房屋成交价的1.3%的个人所得税6500元，合共9250元；而五年内以50万元卖出则交6500元个人所得税。据了解，去年广州楼价急升，今年放盘的商品房几乎都有数万元的增值，加上房屋价格一般都超过20万元，所以以后业主放盘会多交数千元的税费。

    买家故事：买楼费用高了

    邓先生在前年购买了一套70平方米约32万元的小户型商品房，经过了2年的时间，邓先生收入较前增多，且原先的房子已升值了数万元，邓先生想出售现有的房屋，换购另一间更大的住房。但新规定出台后，规定业主在五年内转让商品房时，商品房有所增值的就要缴税。按邓先生2年前购买的房屋价格计算，要缴交4000多元的个人所得税。邓先生想，即使现在买了新房子，明年才能入住，所以旧房子明年才能卖，4000多元的税费是一定要交了，而且现在广州楼价升降不定，还是缓一缓再购房为妙。

    记者点评

    征收个人所得税和营业税，虽然一直有这样的规定，但之前在广州市实行力度较弱。今年“五一”开始全面征收，无疑主要打击炒楼的购房者。但是，该政策也一定程度上打击了换楼客。不少前几年购房的业主都开始进入换楼期，多交数千元的税费，加上近期频频传出的不利楼价上升的消息，一定程度上打击了他们的换楼热情。

因素六：购房门槛再提高 可能征收一手中介费

    3月底，广州再传出不利于房地产市场的信息。市物价局、房管局已通过中介公司可以收取购房者中介服务费的规定，收费标准不超过楼价的1%。规定最快可能会在今年5月1日实施。据了解，一直以来，一手房交易的中介佣金是不能向买家收取的。因为国家计委建设部971号文规定：“实行独家代理收费，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”目前广州的一手代理基本是独家的，物价局也曾经明确“谁委托谁付费”。实际上，广州市场上却存在着一手中介费的，收费也很混乱。一般来说，大开发商自己销售楼盘的不收取中介费，部分大型中介公司在代理一手楼盘时会向买家收取2000-3000元的综合服务费用，其解释是因为置业者买房时他们提供了相应的各项服务，所以要收取这笔酬劳。但是，该次中介收费新规定则明确：“一手房交易，可以向买卖双方各收不超过1%的中介佣金”。打个比方，市民购买一套60万元的一手房，除了交房价、税费和入住费等费用外，还必须增加6000元左右的中介费。

    市民声音：购房门槛再提高

    对于要全面交一手中介费，不少市民表示难以接受。准备置业的李先生说：“现在购房已经面临了两次房贷加息，首期款增加的压力，再加上一笔几千元的中介费，购房门槛大大提高了。而且开发商聘请销售代理为其售房，最终获得利益的是开发商，那么中介费用似乎应由开发商来支付，由购房者支付没有理由。”

    记者点评

    收取一手中介费，是一项最不得人心的收费。因为一手中介代理是代表着开发商的利益为开发商卖楼，并没有为购房者提供真正的服务，如了解楼盘内是否有规划路，楼盘产权是否清晰等。如果把该费用强加在购房者头上，一定程度上会影响一手楼的销售。虽然，该措施不是最根本影响楼价升跌的因素，但在广州楼市最敏感的时期提出该问题，多多少少都会影响购房者的购房信心。

因素七：房贷首付提高低收入人士拒之门外

    3月17日，央行调高房贷利率后，银行再向购房者收紧“银根”，购房首付款普遍被提高至4成。在一手市场方面，首次置业者，或者没有本市户口的买家均难以做到7成按揭，首付被提高至4成，而银行政策只向“优质”客户倾斜。至于在二手市场方面，按揭成数控制得更加严格，如5年以上的“高龄”楼、无小区管理物业以及位置稍差的非市中心物业只能做到6成或以下的按揭。在借款人方面也有严格限制，借款人年龄在45岁以上的、没有本市户口或者工作单位不在本地的都只能申请6成或以下按揭，而且银行还会严格审视借款人的还款能力，如职业是医生、律师或者在金融界工作人士，或者是知名跨国公司、大型国企员工以及公务员，最多可以做7成按揭，其他职业的借款人就只能做6成或以下的按揭，尤其是个体户经营者，可以申请的按揭成数更低。银行提高首付成数，无疑是对消费能力低的首次置业者“开刀”。他们的置业门槛普遍高了好几万元，看来要买一手商品房，没有15万元以上的积蓄都难以承受。

    买家故事：首付不足只能先租房

    计划今年底结婚的小李和女友终于积蓄了13万元，原来想“五一”前后趁楼盘促销优惠多，买一套60平方米左右的两房单位，房价30余万元左右。小李知道非广州市户口只能做7成按揭，交了9万多元的首期款加上1万多元的税费和入住费，还剩余2万元左右添置家具。可是，加息消息传出后，银行又提高了首付款。以他们的情况只能申请到6成按揭，首期款一下子上升至13万元了。交了首期连税费和入住费都交不起。无奈，小李只能取消了购买一手房的计划。他们现在计划着或者购买一套十来二十万元的二手房，或者只能继续租房居住。待日后积蓄足够了才购房。

    记者点评

    提高首期付款的门槛比加息对楼市的影响更为直接，购房者口袋里必须有充足的“粮草”才可考虑购房，这无疑把广州的“上车”族置业者拦在了楼盘的门外。广州商品房买家中，有相当一部分是准备结婚买楼从原来大家庭分离出来的年轻置业者和外地白领置业者，购房时考虑的都是置业门槛低，用租房钱来供楼的心理。提高首期付款的门槛，绝大部分的该类型准买家只能转向购买便宜的二手房，或者继续租房子居住。这将会影响购房的需求，直接影响房地产的销售，从而使楼价有下降的压力。

因素八：“二套法则”立竿见影

    3月17日央行宣布房贷新政，除对个人住房商业性贷款不再实行优惠利率外，同时实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0.9倍。这样使得各商业银行可以自定利率下限，并且可以针对不同楼宇、不同客户、不同贷款制定浮动利率。而目前根据各商业银行出台的房贷细则，大多数银行都相应提高高档住房、写字楼、别墅和二次置业者的房贷门槛，对这些楼盘和客户不再执行下浮利率，而是执行相应档次的贷款基准利率。目前，浮动利率实行的市场效应已经开始显现，大多数楼盘的现场销售人员都会特别提醒购房者，注意自己是首次置业还是二次置业，若是二次置业者贷款就要执行同档次贷款的基准利率。另外有部分银行仍对二次购房者执行同档次下浮利率，但购房者就要延长贷款年限，一般只能申请到20年期的贷款年限，也就是购房者要相应多付利息。同时需要注意的是，目前如有车贷的首次置业者，买楼贷款同样要按照基准利率执行。

    买家故事：投资者暂缓买房计划

    陈先生数年前就开始热衷于买楼投资，手头上一般握有5－6套物业，有时用作出租，等市道好时还可转手卖出赚个盘满钵满。特别是去年，陈先生看到楼价飞涨自然更加满心欢喜，不过他继续看好后市，握有的物业未曾出手之余又准备买进两套物业等候升值。谁知3月份房贷新政开始实施，银行通知李先生，其新购的两套房子都需要执行基准利率计算利息。李先生算了算，两套房子房价共140万左右，他大概需要向银行借贷100万，15年期贷款，若按照年利率6.12％的基准利率计算，他每个月的月供约比按下浮利率计算增加600元，同时银行还要求其一次性交付40万元的首期款，并且不接受其申请八成按揭。这样，李先生的投资成本陡增，而且据他了解，目前申请二手房按揭的门槛也在提高，加上后市不明朗，市场上购房者的买楼热情受到不少影响。同时，每月月供增加600多元，李先生若将新房出租，租金上调的话可能会导致有价无市，房子空置时间长就更增加李先生的投资负担。考虑到种种投资风险，李先生权衡了很久最终决定将投资计划暂搁，同时他的很多同样热衷投资房地产的朋友也或多或少遇上了跟他类似的情况，放弃投资计划的人也不少。

    记者点评

    显然，各商业银行执行浮动利率主要是针对二次置业者和购买高档房的客户，主要目的是要打击炒楼者。从发展商的销售数据看，浮动利率实施一个多月，月供增加，加上又有继续加息预期。炒楼者的购买力已经受到严重打击。不过由于目前广州二次置业者大部分还是以自住为主，所以二次置业的购买力大规模萎缩还没有看见。

因素九：二手房贷遭雪藏

    今年开始，银行房贷政策收紧不仅包括加息、提高首付等，还包括收紧转按。据了解，今年各个商业银行都纷纷提高二手房交易中办理转按的门槛，除了对转按申请客户降低按揭成数等限制要求外，部分银行还点名限定只接受数间较大型按揭公司的转按申请要求，对其他按揭公司则拒之门外。据悉，目前银行提高转按申请门槛的要求一般有以下几种：有些银行不接受二手购房者用公积金做转按要求，对转按申请者只能批准使用商业性贷款；有些银行则对转按申请者提出比正常按揭更严格审核，常常会降低转按申请者的贷款成数；有些银行则对预售契约交易的客户把关严格，对没有房产证交易的转按申请会提出诸如要提供多项资产证明、提高首付成数等多种要求限制。

    买家故事：首期无端多付5万

    李小姐今年新买了一个二手房，由于上一手业主是按揭买房，贷款尚未还清，出于个人原因，业主不同意赎契，于是李小姐听从业主建议用转按的办法达成交易。由于李小姐所在单位房屋公积金的数目不少，所以她要求用公积金贷款，但后来银行却通知她，该银行不接受转按申请者用公积金贷款，只接受商业性贷款转按申请。李小姐一下子进入两难境地：房子很合意同时下了订，合同也已经签好，不过若不能用公积金贷款，岂不白白浪费一笔？后来李小姐还是决定要将房子买下来，公积金留待下一套房子再用。谁知等贷通知书发下来时，李小姐却发现自己25万的贷款申请却降低成20万，银行方面解释是经过评估决定该房子用转按贷款只能放出这个数目。李小姐很无奈，她是单身购房，成本要计算得很清楚，如今首期无端要多付5万，公积金又用不上，使得李小姐这次的购房经历变得很不愉快。

    记者点评

    业内人士认为，银行提高转按门槛，主要是由于办理转按业务微利，央行对房贷政策的收紧使得各商业银行都偏向选择优质业务。于是二手交易市场无疑成为最大的受害者，据了解，由于目前已有近四成的二手购房者要办理转按，银行的转按新政实施后，不少申请转按的二手购房者都遭遇到贷款成数要求被银行硬性降低的情况，或者很多二手购房者在了解到转按难办等相关情况后，自动降低转按的贷款成数。