1996~2000：缓慢回升

    二十世纪八十年代，欧洲一些主要工业国家如英国、丹麦、挪威等房地产泡沫破裂导致各国房价下降近30%，持续低迷19个季度。英国房价从1984年开始增长，到1988年达到顶点，随后开始一路下跌，1995年跌至谷底。1996年开始有回升迹象，此后一直顺利增长。从1996年到2000年间英国经济进入了增长稳定、低通胀和低失业率的良好状态，其利率也处于历史较低水平，年收入增长率基本稳定在4%左右，房价长势也较为缓和；之后五年则一路高歌。

　　1996年2月2日的《泰晤士报》撰文指出，刚刚从低谷中恢复过来的英国房价已经连续六个月增长。英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的房价指数报告表明，尽管当前房价仍然低于1995年同期，但仍然以每个月0.1%的速度缓慢上扬，现在价格已经比1995年最低点高了1.3%。之后的一段时间，房价时高时低，苏格兰一带曾出现均价2000英镑的下跌，但伦敦等城市总体维持小规模的增长。德国摩根建富银行在1996年5月预言次年欧洲整体房屋价格会有6%-8%的小规模增长，到1997年底各经济研究机构的统计均表明，房价增长超过了预期。

　　有资料显示，从1983年到2002年期间，英国地价上涨了926%。从1996年开始，英国房产价格年均升幅都超过8%。尤其是伦敦市中心的房价，在这个期间升值180%。

　　2001~2004：冷热不均

　　以英国为例，自2001年上半年开始，由于利率降低，新建住房供不应求，政府新建住房规定导致建造成本上升，英国房地产价格一直强劲上升。到2004年底，全国平均房价上涨近70%。英国国家建筑协会公布的数据显示，2002年英国房价飙涨了25.3%，抵押贷款持续增长。经济学家亚里克斯·拜尼斯特称，英国2002年的房屋销售额直逼1989年的历史高点；2002年全年抵押贷款比2001年增长了36%，是上世纪80年代地产热潮时的抵押贷款额的4倍。仅2002年11月份与12月份，房价就分别增长1.7%和2%。

　　伦敦房价经过每年20%以上的速度上涨，已经将欧洲其它城市的房价远远抛在身后。2004年英国平均房价为15.4万英镑，伦敦更高达27.8万英镑。而在布鲁塞尔，每套房子平均价格约合10万英镑。有专家认为高价豪宅的交易频繁推动了房价不断高涨，伦敦这个富豪聚居的国际性大都市，资产超过10亿英镑的超级巨富有40多位。自2001年以来，由于普通住宅价格上涨60%以上，百万富翁的人数随之大大增加。现在英国有42.5万名百万富翁，而2001年的数字为23万。

　　英国地产热波及了法国。根据英国皇家特许测量师学会的数据显示，法国房价去年升幅超过16%，升幅超过美国，自1998年以来的累计涨幅更是高达71%。巴黎的房地产市场毫无降温迹象，市区的公寓价格较几年前涨了87%，超过全国平均水平。蓬皮杜中心(Pompidou Center)附近的几个街区至少有10个房地产中介店，在这里公寓的挂牌价为42万欧元。39岁的银行家埃里克·马尔桑五年前卖掉了巴黎市中心的一套公寓，错过了法国房价飞涨的机会；上世纪90年代中期，他还曾以低价赔本卖出了一套公寓。现在他“懊悔不迭”：“买房子是错不了的，只有卖房子才会犯错。” 法国央行在去年10月份的一份报告中指出，房价如果按照目前的速度继续上涨，市场将具有风险。

　　意大利的房价也一路高歌。尽管该国经济增长缓慢，但仅在2003年一年内房屋价格就上涨了10.4%；尽管涨速低于爱尔兰、荷兰以及西班牙等国，但从1997年到2004年6月，增幅也达到54%。欧洲经济学家认为，这是意大利人的“投资避风港”心态导致，近年来意大利经济屡遭丑闻打击，先是阿根廷政府拖欠债款，随后奇里奥与帕玛拉特公司倒闭，人们只好把投资从股市转向楼市。

　　但在房地产市场已连续几年低迷的德国，去年房屋价格则跌了2%。办公物业的空置率也很高，慕尼黑达8%，法兰克福高达12%。2002年之前空置率还一直很低，现在已经到了足以预警的程度。德国媒体普遍认为从整个西欧的经济发展来看，房地产接近饱和，开发的潜力已经很小，目前的房价和经济处于相对停滞不前的状况。经济专家认为宽松的利率环境不但没有刺激德国经济的增长，反倒促进了其它国家房地产市场泡沫的形成。

　　最近的报告指出，2004年去年第三季度西班牙房地产价格的涨幅17.2%，法国为15.5%，意大利为12.8%，爱尔兰为12%，但德国当季的房地产价格跌了0.9%左右。有人说，如果不是德国住宅市场持续低迷，欧洲的房价还会继续上升。

　　2005：涨期将结束？

　　英国大多数经济学家纷纷把房地产市场价格下跌列为影响2005年经济增长的令人担忧的主要因素之一。从去年底以来，无论是抵押贷款银行，还是住房销售代理，抑或房地产市场跟踪调查机构公布的数据和调查结果都无一例外地显示，英国房地产市场连续近4年的快速上涨周期宣告结束，2005年房地产市场甚至可能出现大幅下降。

　　国家建筑协会2004年10月底的报告显示，10月份英国房屋价格按月度调整跌幅为0.4%，年增长率也从17.8%下降至15.3%。这是三年来房价首次下跌。其统计数据显示，截止2004年底，英国房屋均价为15.2159万英镑，比7月份15.4299万英镑的最高点减少逾2000英镑。报告还指出始于历时近十年的英国房价大幅上涨期基本宣告结束。

　　其他国家尽管长势仍然旺盛，但英国一直是整个欧洲房地产的晴雨表，加之欧洲央行已经对欧洲尤其是欧元区房价“竞飙”表示担心，很有可能通过加息等一系列手段控制房价增长，所以欧洲各大媒体纷纷预测2005年很可能欧洲房地产停止过盛繁荣的一年。