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问：我有意购买住房，交了一万元定金，并签了《楼宇认购书》。后因故提出退房申请。售楼的人说，签了认购书不买房，交的定金不退。请问，这样合理吗？
安徽阜阳 杨朕
答：《楼宇认购书》签订后不买房，客户所交定金能否返还要视
具体情况而定。
《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当取得预售许可证。如果订立认购书时，所订楼宇的开发商没有取得该楼宇的预售许可证，认购书就属于无效协议，客户可以要求返还定金及其相应利息。如果订购楼宇时，开发商已经领取了该楼宇的预售许可证，认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，即认购书已经对买楼者合同的主要条款有了约定，该认购书就是有效协议，客户为履行协议所付的定金属于担保条款。在此情况下，客户退房就属于违约行为，不能要求返还定金。但是，如果认购书内容没有约定房号、面积、价格等买楼的主要条款，只有定金条款，即使开发商有楼宇预售许可证，该认购书也属于意向书性质。由于主合同没有订立，从属的担保定金条款也就不能生效。在此情况下，客户收回购楼意向，可以要求返还定金。
上海市润华律师事务所 丁守明
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