几经周折，记者终于联系上了成都“集体定制购房”倡议者陈辉。在这个目前供职于成都一家商业公司的年轻人看来，集体定制购房的目标群体是一个早就存在的人群，所缺的，“只是一个倡议者和组织者而已”。
记者：你的集体定制购房具体如何操作？和个人集资建房有何不同？
陈：购房者并非总是弱势，我们自己也可以想办法让房价降下来。我们的办法是：先自发组成100人以上的购房团，再物色一个开发商正准备规划和报批的中小楼盘项目，一次性订购整个楼盘，并要求开发商按照我们期望的户型来定制开发。
与个人集资建房不同，我们承认开发商的存在。这符合社会分工越来越专业和明细的规律，也更具可行性。我们也承认开发商正当的利润要求。我们希望其让出来的，只是他本来就要花出去的钱（比如营销费用推广费用等）。
记者：通过这样的方式，购房者究竟能省下多少钱？
陈：这样做，可以替开发商省下营销、广告等费用，当然肯定包括越修越漂亮、造价也越来越高昂的样板房和售楼部的费用。我们找懂房产的朋友算过账，如果把这些费用都节约下来，总房价平均可下降10～15%甚至还可以更高，按3000元一平米的价格来算，15%就可以降到2450元/平米左右。
记者：在房价涨幅很快的情况下，开发商如果觉得房子本身已经很好卖的，你觉得他还会认同并跟你们合作吗？
陈：我认为你说的只是以前的情况。在发出这个倡议前，作为渴望买房安家的一拨人，我们对楼市也做了很长时间的了解和观察。在目前全国一片声讨房价的背景下，开发商对房价的利润期望值肯定会比去年有所下降，我们一次性买断他的产品，他不用担心房子的销路，资金也可以迅速回笼，我个人觉得这种方式对中小型楼盘开发商合作的可能性应该很大。
记者：定制购房会不会有法律方面的障碍？还有购房者如何放心把这么一大笔钱交给素不相识的你们呢？
陈：法律方面我们专门咨询过长期服务房产企业的律师，定制购房和现行法律法规并没有冲突。至于购房者的资金安全，我们并不是要购房者把资金交给我们，我们可以和银行或担保中介机构协商，把大家的资金统一放在他们那里，只有经过购房者本人的同意才能动用。
记者：如果定制购房参与人数众多，那么这么多自发形成的人群如何有效地统一意见并形成决策？
陈：我们的想法是，由大家民主选出业主委员会，其实，这和现有的楼盘的业主委员会职能应该是一样的，只不过他们是在入住楼盘之后形成的，而我们只是把其放在了楼盘建成之前。而且，以后要组建的定制购房业主委员会应该是遵循这样的原则：免费加入，自由加盟，自由退出。这个业主委员会只能是纯公益性的，不允许搀杂牟利动机。 潘双福李政摄影谭曦
背景
4月10日，一则同时出现在成都几大网站上的倡议“集体定制购房”帖子引发了众多购房者和房产业界人士的强烈关注。
这个名为《集体定制购房谁愿和我一起圆住房梦》的帖子倡议：通过网友自发组成100人以上的购房团，再物色一个开发商正准备规划和报批的中小楼盘项目，一次性订购整个楼盘，并要求开发商按照业主期望的户型来定制开发。据悉，按照倡议人的计算，购房者联合起来通过该方式购房，最多可省下20%左右的房价。帖子的发起者是个名叫陈辉的年轻人，据其介绍，之所以萌生这样的想法并付诸行动，是因为身边很多朋友和同事都有这样的想法。帖子发出之后，反应之热烈超出了他们的想象：短短三天时间不到，就接到了数十个咨询电话，并且有十多人表示有加入意愿。
定制购房一石激起千层浪
能否实现取决市场
省社科院研究员蒋华东
从经济学理论上来说，定制购房是对社会资源最集约最有效率的一种实现方式。它化解了开发商的销售风险，替开发商免去了“惊险的一跳”，而购房者也能够从中得到降低投资成本的实惠，而且通过定制也可使住宅的使用价值更能满足购房者的需求。该方式在土地资源的合理利用和社会资金的良性流动上富有建设性，应该值得肯定和鼓励。但定制购房最终能否实现将取决于市场的供求关系，当住宅市场供不应求消费旺盛时，开发商未必会有兴趣放弃既得的利润转而与定制购房者合作。
蒋东华认为，定制购房要取得成功，肯定需要开发商和购房者在利益博弈的格局下互作让步。他预测在目前一系列宏观调控房价的政策出台的背景下，集体定制购房有可能会在一些中小楼盘上取得成功。但购房者也别太理想化，降低20%房价的可能性不是很大，但降低10%是有可能的。
过于理想太难操作
成都森宇集团副总蒲薇：
购房者的初衷可以理解，但可能过于理想化了。楼盘和购房者的适配性姑且不说，对中低档住宅来说，单一个楼盘就动辄涉及数百上千人，这么庞大的人群其召集时间周期漫长，到时候开发商和购房者肯定都耗不起这么长的马拉松。定制购房在国外主要体现在高端住宅上，这部分购房者对房价的考虑不占决定因素，他们追求的是建筑的个性特征、舒适度和相邻的居住人群层次相似性等因素。对于定制购房这种形式蒲薇表示认可，据其透露该公司即将推出的维也纳别墅第三期就有针对购房者定制需求的具体举措，但对中低端住宅的定制购买，她表示不看好。
成都东方名园房地产有限公司总经理吴献民：
他认为开发商在为定制者量身定制更符合需求的住宅肯定会付出更多的人力和物力，但在定价上又要照顾其低价需求，这不符合市场经济多劳多得的原则。他认为集体定制购房者可能会在建筑相对单一的青年公寓等形态上取得成功，但绝对不会成为住宅消费的主流。
法律条款没有障碍
四川凯越律师事务所许光友律师
集体定制购房涉及到的法律问题主要包括两个方面。
一是集团行为的合法性。由公民个人与房开商发生买卖关系，到群体与房开商发生买卖关系，如果只是购买方主体数量的增加，例如：以个人分别与房开商签订合同，进行交易，即松散型团购，在法律上与个人购买无本质上区别，不存在法律禁止性规定；以群体为独立主体作为买方与房开商签订合同，进行交易，即合伙型团购，在法律上仍无禁止性规定，也是合法的。
二是定制房屋的合法性。公民购买成品房或预售房是合法的，那么公民向房开商定制房屋是否合法呢？主要涉及到程序的合法性，具体地讲就是立项报建的批准问题。这要分别来说，一种方式，以公民购房集团之名义立项报建，该购房集团若不具有独立民事权利能力和民事行为能力，合伙型团体要建设房屋，则在法律上无依据，也许得等法律立法完善后才能通过立项报建的审批；另一种方式，以开发商名义代为立项报建，实行委托定制，在法律上无禁止性规定，应当是可行的。
成都首例集体定制购房会不会像其倡议者预料的那样达到节省20%的房价？
已经购房和正准备购房的你如何看待这个新生事物？欢迎踊跃发表你的观点。
定制购房怎样省钱？
定制购房能否如其倡议者所言省下这么一大笔钱？从事房地产全程策划和销售代理的四川百佳盛世置业营销有限公司策划总监刘辉认为，集体定制购房要节约的费用可从成本和营销两个方面来探讨。从成本上来看，开发商的成本可分为“硬性”成本和“软性”成本。“硬性”成本主要是土地成本、建安成本、税费等必须支出的费用。“软性”成本主要是推广费用、销售费用、财务费用、管理费用等可控性费用。“硬性”成本基本上是固定的，而“软性”成本属于可变性费用。
从营销角度上来说，集体定制购房可以等同“内部认购”。当集体定制者介入开发商的销售前期并消费掉开发商开发的产品，开发商则可不投或少投“软性”成本了。通过节省广告推广费用、销售费用、财务费用、机构维持及人员管理等费用，从而可以争取到10%—20%的房价“折扣”。
“软性”成本按通行标准计算方式如下:
广告推广费用：总销售额×1.5%-3.5%。
销售费用：总销售额×5%-8%。
财务费用：贷款金额×5.49%/年×贷款年限。
管理费用：总销售额×2%。
具体可节省费用如下：
广告推广费用：可不投入,按节省3%计。
销售费用：总销售额×5%—8%，按节省6%计。
财务费用：贷款金额×5.49%/年×贷款年限，按可省5%计。
管理费用：总销售额×2%—3%，按省2%计算。
将上面的节约成本比例相加，那么节省费用就出来了：3%+6%+5%+2%=16%。按照这个比例，如果房价按正常3000元每平米的价格来算，通过集体定制购房可将价格降到2500元/平方米左右。
（潘双福）
