按理说，房价与租金的走势是同向。即房价上涨的同时租金也应同步上涨。但现实的房地产市场却并非如此。目前，房价升幅远快于租金上升，甚至在局部地区已经出现了房价与租金的背离走势，即房价上涨而租金却不涨反跌。这种情况在长江三角洲的一些城市近年来表现得比较明显，房价在不断地向上升，而房屋租金却不升反跌。据有关资料显示，在北京这种情况已在一些区域出现，并且有继续扩大的趋势。房价与租金为什么会出现背离？又说明了什么？其背后将隐藏着什么？———记者为此采访了有关专家及业内人士。     北京房价与租金出现背离     蒋小姐四年前在CBD投资了一套高档公寓的小户型，总价在四五十万元。房子交付使用后，很快便以每月四五千元的价格租出去。但是这样高租金高回报率并没有维持多久，第二年租金便开始出现下滑，而且这种租金下滑趋势一直持续到今天。类似蒋小姐的情况已经成为普遍现象。反观北京近几年房价与一直呈现逐年上升的势头。房价与租金走势出现了背道而驰的情况。     除在一手商品房的租售价格出现背离外，二手房市场上的租售价格也出现倒挂现象。“链家”市场专业人士指出，租售价格之间的差距将反映某一地区二手房市场是否良性发展的“晴雨表”。然而，综观北京二手房市场开始活跃的两年2003年和2004年，其二手房每平方米价格与房屋单月租赁价格之间的差距正在拉大，2003年二手房每平方米买卖价格和房屋单月租赁价格差是1433.935元，2004年两者的差距达到1571.25元，增长了9.576%，而这种买卖价格与租赁价格拉大的状况就是所谓的“倒挂”现象。然而从整体来看，2004年的倒挂现象要较2003年严重，呈现出租售价格背离扩大的走势。     从2005年一季度的买卖租赁市场的现状可以看出，曾经价格较低的南城地区二手房买卖价格在上涨，潜力正在逐步释放。如宣武的马连道、广安门；丰台的洋桥、六里桥以及朝阳劲松地区等二手房价格出现了平均350元/平米的涨幅，而其他地区的二手房价格保持平稳，因此部分地区的价格上涨使得北京整体的二手房均价被抬高，而这些地区租赁的价格却因为季节的因素产生了小幅下降，而其他热点区域的房屋租赁价格基本保持现状，变化不大。因此从买卖和租赁价格一涨一落的现实来看，“链家”市场研究人士得出结论2005年的租售价格比会较2004年有明显的增大。     2005年倒挂现象仍将扩大     根据二手房市场的发展现状，可以预测2005年的二手房市场仍将是处于快速上升阶段的一年，因此局部城区二手房价格都会出现不同程度的上涨形势，其特点是热点地区趋缓，潜力地区将出现强势；房屋的租赁价格也将呈现同趋势变化，但上涨速度缓于二手房。丰台地区随着放量增加到一定程度并趋于稳定，其二手房价一定会反映其地段价值，仅2005年1月就已显现出涨势，如右安门、洋桥、六里桥、刘家窑、芳星园、芳城园、翠林小区六个重点地段价格普遍上涨，涨幅在200元/平米-500元/平米。而租金会保持平稳，仍以季节性为主要影响因素。     综上所述，“链家”市场专业人士认为，在二手房市场出现“倒挂”现象也是不可避免的，因为随着土地紧缩以及信贷紧缩的实施，一手商品房的供给量已经相对缩紧；同时人们的购房成本与风险也在加大。为了控制成本和风险，有些购房者已经转向成本相对要低、风险相对要小的二手房市场，这就加剧了二手房市场本就严重存在的供不应求矛盾，从而使得二手房的价格一路走高。     另外，目前北京房地产市场升级置业的条件仍然不是特别完善，有相当一部分拥有房产的人不愿将自己的房产放到二手房市场进行流通，而充实到租赁市场进行出租，这就使得租赁市场的供给量大幅增加；但是，租赁人群却相对比较平稳，同时租赁市场的选择替代性比较大，一方面在供给上升，需求平稳的前提下，其租赁价格必然会出现下滑；另一方面，业主之间恶性竞争，加剧租金下滑。在需求下降时，很多业主为了减少房屋空置期，尽快将房屋租出去，不惜以降低租金的“价格战”，以此来吸引租客。如此一来，这部分业主之间便会形成一种恶性竞争，不仅影响了租金水平，也加剧了租务市场的“恶性循环”。     由于二手房市场的供需矛盾加剧，租赁市场的供需缓和，直接导致了租售倒挂现象更加严重。就如何消除或者减缓这种倒挂现象，“链家”市场专业人士认为，最关键的一点就是需要加速二手房市场的放量速度，能够让更多的公房（再上市房）投放市场。因为只有这样，才能平衡二手房市场供需矛盾，拉低二手房的价格；同时，租赁房屋供给下降，可以使其租赁价格上涨。这样，就会使得二手房市场与租赁市场形成“良性循环”，倒挂现象也将可以得到缓解，从而能够让房地产市场更加健康有序地发展。     租售价格背离不是好征兆     中国人民大学副教授郑华认为，看一个城市的新房销售市场是否过热，有一个指标就是租赁市场的租金走势。这是一个反映新增加的自住需求的真实指标，也在一定程度上反映了投资回报的走势。它的下降反映了投资回报的空间减少了。     新房销售价格的走势，一般来讲与租金走势同向，但变化的幅度不会相同，在一些情况下，售价和租金的变动也可能呈现相反方向的变动，这至少表明，房价增长与租金增长的相关性减少，甚至已经不相关了。     由于人口和收入的变动幅度是基本稳定的，所以以自住为目的的购房需求也不会大起大落。新增人口和新增居民收入是影响房价和租金波动的主要因素，自住目的的商品房的价格与租金是同升同降的，其需求价格弹性比较大，是负数，即价格上升，而需求下降。而以保值为目的购买商品房，其需求弹性是正数，即价格上升，需求不仅不下降，反而上升。     由此可以判断，脱离租金增长而增长的售价，受其他因素的影响，比如物价总体水平，或一些全面影响物价的因素的作用。近来，石油价格上涨，成为人们关注的话题，国际市场原油价格早已突破50美元。甚至有专家预计未来会突破100美元。油价持续上涨，还带动水、电和燃料价格及建设成本的提高。还有一个不利的因素同时相伴，即粮食的价格也在上升，带动了食品价格的全面提高。人们在石油价格上涨之机，会采取怎样的消费和投资行为呢？人们为保值投资，首选就是购房。     也就是说，当租金处于下降趋势时，售价却处于上升趋势。说明购房者购房的目的不是自住而是保值，说明存在物价上涨引发的投资需求。     这是一种非自愿的投资。这不是一个好的征兆。                （周 宏）