2005年第一季度刚刚过去，政府调控楼市的组合拳已频频显威。

　　据信义不动产研究中心统计，今年对楼市有影响的调控措施主要有：

　　10大政策解读

　　1月1日起贷款利率按上调利率执行。

　　土地有偿使用费将实行先缴后分。

　　人民法院民事查封冻结财产的新规实施，导致各大银行收紧 贷款口子。

　　2月18日，二手房网上交易平台启动。

　　3月3日，市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。

　　3月5日，市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。2005年配套商品房建设面积将大为扩容，南汇周浦、康桥、嘉定江桥和宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大。

　　3月7日，市财政局发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元；

　　对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.5%的营业税。

　　3月17日对房贷加息。

　　4月6日取消一年内转按揭。

　　暴利时代终结　炒家风险增加

　　据信义不动产研究中心分析，在政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线———连续刹车、抑制投机。对于消费者来说，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，最终获利的将是购房者。

　　炒房空间开始缩水

　　对于短期投机者而言，应该看到的信号是紧缩调控刚刚开始，暴利空间不再存在。投资是市场发展必不可缺的推动力，但几乎每一个楼市危机都是非理性投机比例过多引起的，所以市场上炒买炒卖的投机行为减少了，市场才理性，政府的调控也就起到了让房地产软着陆的作用，真正受惠的是上海的广大市民。

　　二手房源显著放量

　　对于自用客户而言，调控楼市组合拳出台后，其购买行为并未受到影响，投资行为明显紧缩，尤其是上海投资者，收手的频率明显高于外地和境外投资人群。

　　据统计，近期的上海二手房市场交易增幅约在15％左右，二手房网上挂牌出现显著放量的迹象。如在央行采取调高房贷利率措施之前，浦东地区的挂牌房源多在200套到300套之间，在央行调高房贷利率措施后，挂牌房源已经增加到了400套到500套左右。卖家有些急于抛盘，但相应的，房价进入了平稳缓升阶段。

　　以租养房成本加大

　　对于投资人而言，由于投资市场缺乏足够的渠道与选择，民间游资及保值资本纷纷涌入房地产市场，造就了一定的房地产投资群体。

　　这个群体主要的表现形式便是以租养房，而这恰恰是系列加息行为实际影响最大的群体之一。在目前住宅租赁市场价格相对低迷的情况下，业主很难将月供超额支出的部分转移给租客承受，这就意味着原本不多的利润再次被银行所瓜分。尤其在政府组合拳后，还暗藏着“物业税”等后续政策出台的可能，投资者持有物业的成本还将增大。

　　中心区域房市平稳

　　此外，各区域的表现也有差异。如通过对静安、卢湾、黄浦几个市中心区域的二手房成交行情分析，得到的结论是———中心区域二手房市场对调控的反应并不明显，三个区域二手房市场平均成交均价平稳，从成交数量上看，反而较前一季度有所增加，体现了中心区域房产不可替代的价值继续成为需求的巨大支撑。成交客户呈现出新特征：置业人群中自主、投资比例各半，并且即使是投资，也会以中长线投资为考量；当地购房者购买的房产主要以二手房为主，消费者对总价的敏感主要来自于对加息预期的防范；另外一个比较明显的特点是买主决定过程明显放慢，心态变得相对谨慎，政策对于买主具有一定影响，但还不足以动摇其对投资前景的信心。

　　总体上，信义不动产负责人认为，投资人对于目前的政策应该得到的讯号是：政府要的是楼市长期稳定的健康发展，决非短期的快速上扬。资金承受能力有限，把赌注压在炒卖房地产发财的投资人今年需要谨慎了。政府还有比较大的调整空间，尤其重点是针对短期的投资行为，因此应该谨慎考虑资金的有效投资效能。

　　中介门庭冷落　垫资暗流涌动

　　“这两天，门庭清淡了许多，平日里总有几十个客户来门店洽谈，而如今，一天有十个人进来询问就不错了。”一年内转按揭停办后，昨天下午5点半左右，记者来到位于地铁二号线东昌路附近的中介一条街上，各大中介门庭冷落，不少业务员干脆走出店来招揽生意。

　　挂牌房价趋于理性

　　一位不愿透露姓名的先生介绍，他在徐家汇有套200多万元的房子想卖掉，春节过后，每天来看房的有10多人，在得意之余他想“捂捂房”，可这两天他向朋友吐苦水：房子已经有半个多月没人来看过了！

　　而住商不动产世纪大道店的陈雷给记者算了一笔账：假设上家一套当初150万元买进的房子，贷款7成即105万元，现在上家想以200万元的价格售出，而下家按首付4成算即80万元，这样，下家的首付款和上家的贷款额还有25万元的差距，而这25万元的差额到底由谁来先支付？上下家在交易过程中会在这一问题上反复磋商。

　　按照上面的分析，陈雷介绍，原来门店一套房子挂牌出来，只要价格上合理，很容易找到下家，可现在要考虑下家首付是否可以和上家贷款抵消，这样就在一定程度上增加了交易的难度，同时明显放缓了交易速度，使得卖家和买家更加谨慎起来。门店的挂牌量这两天明显减少，原来每天挂牌的新房源在10套以上，而现在只有4—5套。

　　据信义不动产的王苍德介绍，由于收件收据不再作为银行放款凭证，所以门店工作人员已在政策出台的第一时间通知卖家赶紧去办《上海市房地产登记证明》，尽量减少办理贷款的时间。

　　21世纪不动产王峻也认为，近期挂牌房源的价格也更趋理性，前一段时间，卖家对挂出房源的价格不会让步。而如今，只要买家有意向购房，卖家往往会考虑适当让价。

　　垫资业务浮出水面

　　而神舟房产的孟军则表示，为了避开上述政策限制，一种名为“垫资”的业务开始浮出水面。垫资，简单地说就是由中介提供垫资服务，买家顺利获得按揭贷款并买房成功，但他也同时指出，这一业务并不合规。

　　“垫资”业务的流程是：中介公司首先与卖家和买家双方各签订一份全程委托合同，并进行公证。此后，中介为卖家垫付欠银行贷款的资金以提前还贷，还清银行贷款后，即可取消所抵押房产的抵押权证，这样，中介受买家委托继续以此抵押房产申请贷款，银行所发放的贷款则直接进入中介账户。据介绍，莘庄一家中介店就曾拿出近20万元帮助一位卖家解“燃眉之急”。

　　据透露，这一业务的服务费大约按垫资额的1%至5%收取。也就是说，如果提供100万元的提前还贷垫资，客户为此要支付约1—5万元的垫资费。（刘因）