吴晓灵说，房地产是国民经济发展的支柱，既然是支柱，就要让它健康发展，要吸取海南房地产市场在1991年到1993年泡沫的经验教训。“我们只是想让它冷却一点，健康一点。”她强调。

    中国房地产金融从上世纪90年代初期开始，当时采取了一系列措施以刺激房地产的投资和消费，到1998、1999和2000年，房地产贷款每年增幅达到2000亿元。

    吴晓灵说，“国务院的18号文件（《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》）其实是在2002年的下半年开始酝酿的，而央行的121号文件（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）只是国务院18号文件的一个配套政策，但是没有想到会在社会上产生那么大的反响。”

    她说，中国房地产的发展受到两个制约：一个是资源的约束；一个是人民支付能力的支撑。煤电油运的约束、国际油价的上涨等都是房地产发展的硬约束。而从民众的支付能力来看，虽然居民人均收入的增长幅度高于房价的增长幅度，但这只是一个平均值，高收入人群的收入掩盖了占大多数低收入人群。“如果老百姓不能用未来的收入支付未来的贷款，就会带来金融风险，而这些风险是要用老百姓的存款来承担的。”

    房地产的投资风险已经显露。调查显示：从1998年到2004年，宁波房价上涨了70%，而房租只上涨了4%。青岛房价上涨了50%多，而房租下降了7%。当投资收益不能抵消房贷成本时，就有可能产生金融风险。

    “有钱可以高消费，可以盖大宅院，这是可以理解的。但是我们的税收政策要跟上。”吴晓灵说，货币政策是讲效率的，而财政政策是讲公平的，这是两只轮子，两只轮子同时转好，才能做到稳健。她强调这种政策不是仇富心理，是让有钱的人对社会多作贡献，征收的税收可以多造经济适用房和廉租住房。

    吴晓灵认为，中国必须建立节约土地的住房发展政策。她说，在房地产的价格构成中，土地价格占40%，中国作为一个土地奇缺的国家，不能像美国那样一套房子有几亩的院子。

    吴晓灵表示，在信贷政策上，央行已经取消了贷款利率的上限，商业银行应该学会对于房贷进行风险议价，用自己的利率去覆盖房贷的风险。而在金融政策上，首先应该多发展多层次的资本市场，应该探索让房地产公司发行公司债券，或者进行股本融资，还要规范信托的融资方式。                                                                 （冉学东）