3月16日，央行宣布从2005年3月17日开始调整个人住房信贷政策，同时个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调，此举引起业界的轩然大波。第二天，香港股市房地 产股出现了全线下跌，业内人士纷纷认为，此次的政策是国家关于房地产再次进行宏观调控的有力信号，新的政策将会随之而来。

　　日前，中国人民银行行长周小川在接受《人民日报》记者采访时，也信誓旦旦地表示了通过金融政策来抑制房价的长期性。这就为下一步的宏观调控指明了方向。

　　但是从市场的真正反映来看，尽管调控政策的力度和广度都在不断地加深，但是调控之后，市场房价并没有出现如期的下跌趋势，同时，广大购房者的购房热情并未减弱。可以说，一场围绕在政府和市场之间的博弈又增加了新的筹码。

　　那么，是什么影响了调控的效果？下一步的调控该如何进行？

　　金融调控，面临两难

　　去年下半年，央行宣布，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率。由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。当时就引起社会的诸多批评。而央行的这次调整贷款利率的政策刚一出台，批评之声更加猛烈。

　　对此，作为央行行长，周小川的处境可想而知。而在接受《人民日报》记者采访时，他指出，中国经济正从计划经济向市场经济转轨，还不会像成熟的市场经济那样表现出明显的经济周期性。在成熟的市场经济国家，由于经济的周期性比较明显，所以其利率调整也体现出周期性特点，一个阶段是加息，一个阶段是减息。中国的经济周期性还不那么稳定，因此从利率的角度，我们还不能说现在已经进入了某个周期。中央银行将密切监测经济金融形势变化，及时分析国民经济状况、物价水平等宏观经济指标，由此来决定下一步加息与否的问题。而房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的，对未来要购房、租房的广大居民也将有损害。同时，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。货币政策是一种总量政策，不可能将各方利益都平衡到最好的位置上，总是有得有失、有利有弊的。

　　而在实际上，央行出台这项政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，是随着经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。在过去，我国的房地产信贷利率属于优惠利率，这是与当时的房地产发展态势相吻合的，但是在现在，房地产发展已经有了一定的历史，在社会生活中所起的作用也是越来越大。因此，取消这种优惠政策也是必然。同时，通过取消优惠政策来使居民更加理性消费，这也是必然的。

　　在被问及央行下一步怎样调控房价问题时，周小川认为，从国际上的经验来看，主要还是依靠基准利率政策来对房地产价格产生影响。但在本次房贷政策调整之后，除了公积金贷款仍体现大致等量的利率优惠外，商业性房贷利率和同期贷款利率已经一致。下一步，如果基准利率有必要进行调整，其调控作用也同样作用于房地产价格。

　　在公开场合，央行其他高层也纷纷表态，提高住房贷款利率从长远看是保护穷人的措施，不是限制房地产的发展和百姓购房，希望社会各界能够理解。

　　但是，对于央行意图通过金融政策来控制房价的方法，很多专家和业内人士纷纷表示怀疑。众多开发商始终坚持认为，土地稀缺是造成房价上涨的主要原因，以北京为例，四环内土地供应量明显不足。尽管政府公布的土地供应量数字很大，但由于拆迁保护和耕地保护等政策影响，真正转化为可建筑用地的面积并不多。同时，中国建筑容积率普遍设定得较低，这与人多地少的实际国情背道而驰。

　　不难看出，央行的金融调控政策面临自身压力和社会的不断诘难，下一步的动作需要更加谨慎。

　　物业税，雷声大雨点小

　　除了金融政策的调控作用之外，税收政策的改变也被看作是抑制房地产泡沫的一把利刃，在今年两会期间，就有政协委员提出，政府应开征房地产税。不少学者也对此表示赞成，并提出了“累进制”的房地产税征收方案。两会结束后，相关的流言混淆坊间。但是，针对社会不断开征物业税的呼声，财政部财科所所长贾康3月27日在“2005企业发展高层论坛”上作出了明确答复。他认为，开征物业税应该是一个长期的市场经济制度建设的通盘考虑；单从抑制房地产泡沫的角度来考虑征收，是远水解不了近渴，因为相关试点短期不可能在全国范围内铺开。如此一来，房地产界沸沸扬扬的物业税争论，或许又成了一次没有结果的口水战。

　　贾康建议将物业税概念用“不动产税”代替。尽管2003年底公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》明确提出了物业税的概念，但是这个概念与传统的物业费概念造成老百姓认识上的混淆，而物业税这一名词来自于香港，真正的物业税是指不动产税或房地产税。按照惯例，不动产税一般都属于地方政府的管理范围，是地产政府的主要财政来源。

　　贾康认为，推出房地产税改革的主要目的是中长期的：使地方政府形成合理定位，为推行分级财政提供一个重要配套条件；规范现在多如牛毛的房地产税费，将其调整到公共财政所要求的简明、透明和规范的程度等等，这些都是长期的追求目标。在这种思想下，通过开征这个税来达到抑制房地产投机行为、适当给房地产业降温，还有一定的作用。但是，房地产税征收的目的在于对房地产行业有长远的影响，而不是短期的。因此，今后不排除将房地产开发投资环节税费与保有交易环节连接起来，通盘考虑。目前，这项改革还没有一个具体方案，还需要有关部门反复考虑和观察，但基本方向是“明租、正税、规费”。

　　当日，在题为《中国财税政策：形势与动向》的报告中他对内外资企业所得税并轨的“时间表”做出了说明。他说，我国加入世贸组织过渡期已接近尾声，继续对外资企业实行税收上的“超国民待遇”理由并不充分，内外资企业税收制度不统一，不利于企业公平竞争，因此，两税合并是大势所趋。但目前两税合并在局部环节上还存在阻碍，主要是一些部门从政绩的角度考虑得比较多。下一阶段如能促成有关部门取得共识，争取明年“两会”上通过两税合并的立法程序，则最快可望在2007年正式实施。

　　尽管财政部副部长肖捷也在公开场合表示，房地产保有和交易环节目前税费偏轻，今后一段时期将重点推进房地产税改革。但是随后一位财政部官员出面澄清说，物业税现处于研究阶段，短期内不可能开征。这无疑给想通过房地产税来抑制房价的人当头一棒，房地产税改革问题再次被搁置。

　　调控期待市场正常心态

　　尽管政府高层对于控制房价和房地产泡沫的决心在一点点地加深，但是这些举措至今并未对普通购房者增加多少信心。而从实际看，在不断的宏观调控政策之后，广大购房者不但没有相信房价会跌的预言，持币以待。相反，根据北京市建委最近进行的一次调查结果显示，90%左右的购房者相信房价会上涨，在这样的市场期待下，购房者的购房热情显得比任何时候都要强烈。

　　3月24日，也就是央行宣布取消房贷优惠利率的一周后，2005军博首届(总第16届)房地产展示交易会如期举行，由于央行的新政刚刚出台，因此，很多人预测这次房交会将会出现冷清的场面。但是，根据会后发布的资料显示，这次房交会不但在参会人数上超过了往届，交易量也有了大幅的增加。

　　在房交会的现场，记者采访到了几位购房者，他们普遍认为，央行的新政策对他们的购房有一定的影响，但是，他们也表示，这种影响并不是非常大，而且他们非常看好房价上涨，尽管目前利率上涨了，但是房价上涨的更快，即使贷款，利息与增值部分相比还是微不足道。

　　于是，这种奇特的现象出现了，一边是政府竭力去抑制房价上涨，另一边老百姓对房价上涨保持巨大的信心，甚至出现疯狂购房以待套现的情形，结果房价也随着人们的这股热潮而不断上涨。

　　从去年的土地政策、金融政策到如今正在热炒的税收政策，政府对于房地产市场调控的决心可见一斑，从对土地开发的控制到对普通购房消费的信贷控制，可以说，来自于政策的力度在一步步加深，但是，为什么越是调控，房价就会越加上涨呢？

　　业内人士分析说，其实，不管是金融调控还是其他形式的调控政策，目的都在于引导和建立一个理智的房地产消费市场，消除更多的房地产投机因素，从而利于房地产市场的发展。但是，在房地产投机行为中，除了一些固定的投资客以外，宏观调控政策的屡屡出台也在有意无意地助长着市场的投机心理。举例说，尽管目前业界盛传的“地荒论”遭到了政府部门的一致反驳，但是随着土地交易透明化的成熟，以及土地本身稀缺性的特点，可供开发的土地在量上必然有所减少，而一系列政策的出台，在客观上也助长了人们心理的恐慌，进一步抬高了房价。

　　由此看来，在对待房价上涨的这个问题上，人们将主要的目光集中在了土地、金融这些可见的原因上，意图通过这些来控制房价。但是，不容忽视的是，受到市场一些其他因素的影响，这些政策出台的时候，也给普通购房者带来了心理阴影，并最终形成越调控越慌乱的市场心理。这样，在大家都在看涨房价的时候，仅仅依靠政府的力量去做，结果是适得其反。

　　所以，在新的调控政策出来的时候，不管这次的调控会朝着哪个方向发展，如果这种扭曲的市场心态得不到拨正，宏观调控政策的效果恐怕又得大打折扣。    （天 元）