天气转暖，新茶上市，信报茶楼再次开张。信报热心读者古应桐、杨菲小两口与我们邀请的有关专家一道，来聊一聊小两口如何使用公积金贷款购房以及应注意事项。
茶博士：很高兴与大家见面。这不，前两天朋友刚送的新茶，今儿个特意请大家尝个鲜，顺便聊聊小两口如何申请公积金贷款买房的事。为什么聊这个话题？原因呢，大家已经了解了，购房贷款调整后，公积金与商业贷款买房5年以上最少相差了1．1％，别小看这1．1％，算起总价来，相差可不小呢。小古先来说说你的问题吧。
小古：我和杨菲都是北京人，婚后一直住在丈母娘家，目前我们的收入稳定，都上了公积金，打算买房子，但不清楚相关手续，您帮我们参谋参谋，申请购房公积金贷款需要哪些条件呢？
茶博士：你们俩得先说说收入情况，专家才好进一步说明，这可得如实招来。
小古：我5000元，她4000元，加起来大约9000多元吧。
专家：就你们的具体情况，应该说基本符合申请公积金贷款的条件。不过，在购房时还需提供购房合同和相关证明文件以及北京市住房公积金管理中心认可的担保方式。一般来说，申请住房公积金贷款的购房人还需要具备以下几个条件：1．凡是在中心系统缴存住房公积金的职工，或住房公积金缴存单位的离退休职工；2．申请贷款前已连续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上，且申请贷款时仍正常缴存；3．具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；4．符合中心规定的其他条件。但住房公积金处于封存状态的职工，不能申请住房公积金贷款。
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小古：这样说来，申请要求我们基本都具备了，那么我们可以申请多少公积金贷款？
专家：首先，贷款金额不能超过单笔住房公积金贷款最高额度。其次，购买商品房期房的，贷款最多为房屋总价90％；贷款购买其他性质住房的，贷款最多为房屋总价95％。具体贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付款的要求。
专家提示：
1．最高可贷款额度：借款人家庭月收入月收入＝职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得。
2．目前，单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，可以到52万元；AA级的可上浮15％，可以到46万元。
茶博士：我听说办理公积金贷款手续挺麻烦的，那么具体该怎么办呢？
专家：其实现在公积金贷款手续比较简便，你可以委托有关机构办理，也可自行办理。具体程序是：第一步，你可以打电话给公积金管理部或现场咨询，了解办理贷款都需要哪些申请材料；在你备齐所有材料后就可以到相应的管理部进行初次审查，包括做个人信用评估申请等；第二步，《评估报告》出来后，再到管理部进行进一步审核，确定最终的贷款年限、贷款金额、担保方式等；最后一次来管理部，就是在有关合同上签字，最后就等个人贷款经办银行通知您办理贷款发放手续了。
小古：办理公积金贷款是否需要支付费用？费用是多少呢？
专家：在办理过程中，购房人需要缴纳担保服务费和抵押物评估费。担保费收取的多少与贷款年限和贷款金额有关，相关部门有专门的标准。就你的具体情况，我估算了一下，房屋评估值在40万元，贷款30万元，以20年计算，那么担保费大约为2544元，评估费为1200元。
专家提示：
1．如果购买的是经济适用房，房改房或者是集资建房，那么办理公积金贷款过程中仅需支付担保费，收费标准同上。如借款人采取其他担保方式，根据不同担保方式，收取不同费用。
2．抵押物评估的收费标准：50万元以下（含50万元），评估收费标准按抵押物评估值的千分之三收取；50万元以上的，则最高收取1500元。评估费用不足300元的，按300元收取。另外，中心承担连带责任保证担保的住房公积金贷款的应缴担保服务费不足300元的，按300元收取。
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小古：公积金贷款的办理过程我基本知道啦，那么，办理完后我怎样提取住房公积金呢？
专家：职工提取住房公积金必须通过汇交单位办理。由汇交单位开具《住房公积金支取申请书》，加盖单位预留印鉴，后附有关支取证明材料，经中心系统审核后，就可以支取了。此外，如果夫妻双方买房的话，申请时只需一方，而在支取方面，另一方除提交主购房人办理公积金支取的资料外，还要提供主购房人支取记录单、结婚证，并且夫妇双方的累计支取额不得超过所购房屋总价款。
专家提示：
提取住房公积金的条件：
1．住房消费提取：（1）购买自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；（2）房租超出家庭工资收入的规定比例的；3偿还住房贷款本息的。
2．销户提取：（1）离休、退休的；（2）出境定居的；（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（二者条件缺一不可）；（4）死亡。
小古：望向杨菲基本都明白啦，今天的收获可真不小啊。你还有什么问题吗？
杨菲：我有一个问题，如果我们以后收入多了，能提前还款吗？
专家：一般来讲，提前还款实际上是一种单方违约行为，所以违约方应根据合同规定承担违约责任，比如支付违约金。但目前在公积金贷款合同中并没有这种规定具体规定为：在购房人还清当月的本息后，可提前偿还部分或全部贷款。提前偿还的部分或全部贷款的本金在偿还后不再计收利息。如果不是提前全部还清贷款的话，那么提前偿还的部分贷款额必须是1万元的整数倍，最少是1万元。剩下的贷款额您可以选择在贷款期限不变的条件下重新计算每月还款额，或在每月还款额不变的前提下适当缩短贷款期限。今年年初，管理中心推出了自由还款方式，即在不低于月最低还款额的情况下，贷款人可根据资金情况，调整每月还款额。
茶博士：OK，再次感谢专家、小古夫妻到我们茶馆做客，也希望其他的小两口积极地参加我们的活动，同时对我们茶馆的内容提出意见或建议。（张
翼）
