二手豪宅加速流转

    与关内外豪宅产品遍地开花的大势相对应，较早开发的深圳豪宅正逐步转向三级市场，原有的豪客正引领一股尖端物业换房 潮。据深圳中原地产统计，去年深圳关内二手豪宅普遍升值超过了10%，不少豪宅片区高层豪宅的升值甚至达到了30%左右。在投资增值与提高生活品质这两种需求的刺激下，深圳的二手豪宅开始加速流转。

二手豪宅交投活跃

    率先感触到二手豪宅流转趋势的是中介公司。从泛城租售网各地铺的统计看，今年豪宅市场交投最为活跃，福田中心区、香蜜湖片区以及南山华侨城片区的豪宅涨幅较大，而罗湖和南山其它片区的高档物业也有微量增长，成交楼盘主要有东海花园、中旅国际公馆、黄埔雅苑、锦绣花园、中旅广场、波托菲诺等。

    价格方面，当年售价每平方米约1.2至1.5万元的纯水岸一期Townhouse，现在已经普遍涨至每平方米2.5万元了。水榭花都、熙园以及兰溪谷等新一代豪宅在三级市场的成交价也远高于原来的销售价。在瑞河耶纳，一套约650万元的房产，半年时间，出手价格已经飙升到了720万元。中原地产相关人士分析认为，2005年是深圳豪宅的一个分水岭，产品供应面大，品质提升的跨度大，销售价格也拉开了档次，这说明豪宅的产品供应链已经开始完善起来，这是豪宅流转与投资加速的深层原因。

    豪宅转手的价格越高，中介获得的利润也越高。于是，2005年年初，泛城租售网宣称要在年内增开20家地铺主攻二手豪宅。随后不久，世联地产旗下的世联行发布消息称，年内将在深圳至少增开10家豪宅分行，总分行数量将达到20家。中介抢滩豪宅地铺，从侧面表现了今年豪宅市场的热度。

豪宅产品升级换代

    按照楼市发展的一般规律，三至五年即可能有一波换房潮，然而深圳的豪宅住客却似乎反应迟缓得多。泛城租售网相关人士说，深圳目前已落成的6000万平方米的商品房中，已建成豪宅的比重不足3%，和国际成熟住宅市场5%至10%的比重还有一些差距，产品稀缺，自然流转就少了。

    然而，情况在2005年发生了巨变。质变首先来自产品的供应量。按照中原地产的统计，未来两年内深圳豪宅的供应量将超过237万平方米，按照豪宅平均每套面积180-200平方米计算，其整体套数将在1.2万套-1.3万套之间，而且大部分都会在今年推向市场，其中关外有振业城、招商龙岗项目、中海育马场、尖岗山项目、观澜湖高尔夫大宅等项目，占了绝大多数，关内香蜜湖、红树湾等地约有10个豪宅项目，其中香蜜湖及红树湾每个片区所能提供的货源都超过了2000套。产品供应量的放大，给了豪客换房的选择余地。

    质变还体现在产品线上。2003年，人们谈论的还是类似金域蓝湾每套总价在90万元左右的准豪宅、类似嘉里雅颂居每套总价在135万元左右的标准豪宅以及类似名商园高尔夫别墅每套总价在265万以上的超级豪宅。2005年，深圳豪宅销售价格将实现大跨越，有大量每平方米1万元左右的豪宅，如高山花园、振业城等，也有每平方米2万元左右的豪宅，如中海的“香蜜湖一号”等，也有每平方米3万元左右的豪宅，如百仕达的红树西岸、万科的17英里等，更有华侨城均价每平方米突破5万元的波托菲诺纯水岸。豪宅的档次已经拉开，豪宅的保值增值功能已经体现，这给了豪客换房的激情与冲动。

深港互动投资风行

    2005年，豪客的换房很大程度上是因为投资的风行。往年，深圳的豪宅大多用于出售，居住者为海归派、私营企业主、企业高层管理者及其他高收入者，多数用于自住。而随着深港融合的加快，港人的豪宅投资理念势必影响深圳人。

    自1997年亚洲金融风暴后，香港楼市一直受到疲弱的本地消费、持续通缩和不断上升的失业率的困扰，私人住宅物业价格大幅下滑。然而，2002年后，楼市强劲复苏，2004年豪宅市场甚至普遍升值36%。在这种背景下，已经有不少港资进入深圳豪宅市场，自住型豪客换房以及投资型豪客炒房的加速苗头已经显现。“豪宅不同于一般的住宅项目，除了自住功能之外，豪宅产品更是一种保值、投资工具，没有价格的天花板，不会封顶。”深圳中原总经理李耀智的话可以说是这股豪宅风潮的最佳注脚。