政策实施 

　　一个星期过去了，尽管四大国有银行总行的态度日渐明确，沪上各家银行的直接落实还是未明朗化。据此次新政，5年期以上房贷年利率从5.31％升到6.12％，但可以打9折为5.51％。然而，这1折的优惠给不给？怎么给？一个完全明晰的贷款细则似乎还看不到眉目。多家银行的新闻发言人反复向记者强调，目前他们制订的房贷政策还不是最终定稿，尽管，各银行将执行差异化利率已经有了明显趋势。

　　根据记者手头掌握的资料，建行上海分行表示，新发放个人住房贷款一般执行基准利率（5年期以上执行6.12%），可适当浮动；而对能确认为是自住房、个人资信良好以及是贷款购买第一套房的客户，可以给予下浮利率，最多可下浮10%。从工行获得的消息是，该行在全国范围内基本执行房贷下限利率，其中上海作为特殊地区，可以根据自身情况制定有区别的政策。工行上海分行表明，工行在上海已确定执行6.12%的基准利率，但不排除执行下浮利率。上海银行则表示，新发放个人房贷一般执行基准利率，但如果是一手房，并且首付在四成以上的贷款人，可以享受5.51%的下限利率……

　　相对中资银行的一团乱，外资银行则保持旁观者姿态。主要是央行对房贷利率的调整对外籍人士贷款买房基本没有影响。外籍人士一般都从外资行使用外币贷款，但即便在中资行贷款，外籍人士对这部分贷款成本提高一般仍轻松承受。有关资料显示，尽管上海楼市去年上涨幅度高达15%，但美元相对其他货币的贬值幅度却达到38%，相比之下，美元持有者仍然希望投资买房。

现场观感 

　　在刚刚结束、历来有上海楼市风向标之称的“上海之春”房展会看来，不久前本地财税新政和此次央行房贷新政双重影响下，无论是买房或是卖房，各方又都受到了一定的波动。自住者购房计划按部就班，但看房选房更为谨慎，持币观望情绪有所蔓延；投资客坦言“进退两难”，分流趋势愈加明显；中介抛盘量一路走高，部分门店甚至上涨一成；开发商则一改往日派头，使尽手段招揽买主。

自住购房：观望情绪蔓延 

　　这次展会上自住购房者依旧是主力群体。在随机调查中，绝大多数购房者都表示央行新政是控制信贷风险和打压投机，对自己购买自住房影响不大，还贷压力也没有增加太多。其中，出于居住需求、尤其是为子女筹备婚房的买者，虽然每个月可能又要多还几十元贷款，只要还在可以承受的范围内就不会影响考虑已久的购房决定。但房价走势的扑朔迷离，购房者大多不会轻易出手而宁愿持币观望；即使现在购买也会多考虑房价较低的中外环线附近房产，因为可能上涨幅度不大、下跌空间也不大。

炒房者：多空分歧大 

　　比起自住购房者有刚性需求支撑，炒房客、尤其是投机客态度犹疑。最近有关楼市的新政频出：贷款难了、成数高了、短期脱手又加税。3月7日，上海开始对一年内转让房屋加收财税5.55％，打击了短期投机客，但半年来两次加息使得长线投资，主要是出租房屋的业主每月还贷额激增，收益日渐微薄，投资者越发进退两难。

　　在这样的紧张气氛下，投资客早前那种一致看多、“拣到篮子都是菜”的看法不见了，在问及财税新政及利率上调是否会影响投资决定时，多空分歧屡屡出现。一部分投资客开始观望，逐渐关注起其他类型物业，特别是一些高风险也高收益的品种，如产权酒店、商铺、写字楼等；另一部分谨慎型投资客则在看好前景的同时，开始选择风险较小的物业，如周庄、朱家角的旅游地产等本地近郊的物业。

　　当然，也有一些投资客表示仍将继续投资。在他们看来，税费增加的5.55％指出可转让给下家，持这类想法的投资客多数表示，手中房源快满1年且资金链不紧的就捂到一年期满再转让，刚到手房源且资金又依靠贷款的就马上出手，转让税费给下家。“现在市场还是红火，缺的不是下家是房源；至于加息不过百八十元，对短期脱手影响不大”。

中介：抛盘量激增约一成 

　　“上海之春”同样也是二手房市场的盛会，同期举行的二手房展还是热热闹闹，品牌中介纷纷参展。“总得来看，这一次来挂牌的房源有两个特点，一是投资客以前看中的市中心次新房比较多；二是总体数量比去年底房展多一成左右。我们觉得不排除是楼市新政导致投资客信心不足，打算出货回笼资金的原因。”现场一位中介负责人解释。

　　在上海静安区一些中小中介的门店里，新政也在显现效力。“我们这里本来有很多炒房客把刚交房的××城房子挂牌，一个礼拜前就有人来要加价。比如一套100平方米160万元的房子，房主现在要加两万元以抵消转让时的税费损失。”正在改挂牌价的业务员王小姐告诉记者，“这让我们本周房源挂牌量激增了至少一成。当然，也还有部分人选择继续捂房，他们可能是资金较为宽裕和看好楼市远景的投资客。”

开发商：卖方市场未变 

　　央行取消个人房贷优惠利率并允许部分地区房贷首付提至3成，上海也有一些中高档楼盘首付比例已达4成，这是否会影响开发商的资金回笼？

　　万科董事长王石表示，相信新政策不会对万科造成不利影响。

　　王石指出，央行新政向市场传递了一个信息，就是政府希望借此令房地产市场规范化和房产购买者更加冷静。“万科拥有良好的品牌，业务又集中于国内各大城市，因此在市场自住需求强烈的支持下，业务应该不会受到影响。”

　　近日才豪夺上海新江湾城大幅土地的广州珠江地产有关负责人认为，此次加息是去年房贷加息的一个延续性行为。而许多房地产商认为这次加息也不是终点，央行肯定还会继续加息。这次房贷加息幅度不大，说明国家平稳地对市场进行调控。

　　该负责人认为，虽然加息会在一定程度上平抑购房消费，但是目前房产仍然是卖方市场，这一点短期内不会有太大的改变。而且由于加息的幅度不大，对房价总体也不会有太大的影响。但是，如果加息的预期目标能够实现，也就是再加一两次息后能使虚高的房价降下来，必将能促进房地产行业的健康发展。

专家：央行新政剑指投机

　　对于房贷政策出台，复旦大学房地产研究中心副主任华伟观点鲜明：“这是打击投机、促进房地产市场健康发展的有效措施，与上海市提出的‘鼓励居住消费，规范投资行为，抑制短期炒作’的方针，完全符合。”

　　华伟表示，近两年房产过热显现倾向，超过经济发展速度，在这个时候，商业银行紧紧跟上，运用信贷杠杆，既能大力削弱炒房者的投资能力，又能有效降低风险。华伟表示，从长远来看，通过上调个人房贷利率，可以使部分高档房购买者停住购房脚步，就势必会加大地产商开发高档房的风险，进而调整失衡的房地产市场结构，使得市场中相当数量的中低端需求得到满足，“这对广大老百姓，对楼市的长远发展，都有好处”。

　　沪上资深金融房产专家、个人理财网CEO洪曦先生表示，央行的一系列新政策充分表明了对于商业银行贷款业务在全国范围内“有保有压”的明确方针——取消现行住房贷款优惠利率可以看作是一项专门针对个人住房贷款业务的控制措施，而下调金融机构在人民银行的超额准备金存款利率又可能加大流通领域的现金供应量，令商业银行其他贷款业务获得更多支持。

　　洪曦表示，对于商业银行来说，相比起信用贷款、开发贷款、其他抵押投资贷款，个人住房贷款的风险依旧很小，即使提高了利率水平，其依旧是各家银行的“兵家必争之地”。在贷款客户和总量可能因为“加息”而暂时缩减的情况下，新政会令各家银行的竞争更为激烈。

　　“尽管这是一次全国范围的银行政策，但对于敏感的上海房地产市场来说有着更为重要的意义：十天以前的本地楼市财税新政正逐渐被市场消化，这一次的央行政策又携势而来，影响不言而喻。”洪曦表示，央行新政加大了楼市投资资金成本的同时，更反映出央行对于保证房地产市场稳定、防止金融风险的决心，这有望改变大部分投资客对于今后楼市走向的预期，控制住房价上涨过快的趋势。