不要将房地产风险演化成金融风险，这是2004年岁末人民银行上海分行留给辖内各商业银行的一句忠告。
　　2005年初，部分商业银行开始品出其中的味道。

　　“上海房地产的市场风险已经白热化，银行开始担忧了。”一家股份制银行个人金融部的负责人如此评说。

　　背负2515.46亿元个人住房贷款， 从2002年下半年央行对房地产信贷屡次预警以来，上海的各家商业银行终于感受到了真正来自市场的压力。

　　“现在不是转不转型的问题，而是要考虑怎样转型，是釜底抽薪还是慢慢过渡？”上海一家商业银行的个人金融部人士指出。

　　提高房地产信贷授信标准、完成对存量客户的密切监控，以一系列的具体措施控制“一路劲升”的房地产信贷，已经成为多数商业银行的理性选择。

　　而这种理性行为，是否在正确的时机做出的正确决策？央行与商业银行则各有判断。

　　刹车从1月份开始

　　2005年2月底，上海市同业公会开始研究相应问题，并偕同市里有关部门研究房贷的风险防范措施。建议之一为提高房贷的首付比例，并严格控制投资性购房贷款发放、提高贷款的审批标准等。

　　预计一些“防范措施”细则将在3月底之前形成。

　　在此之前，房贷的风向标已经微有指向。1月24日，银监会有关官员紧急抵沪，对上海银行业个人金融、房地产贷款进行调研，尤其是对于房贷的上下游贷款都进行了摸底。

　　几乎在相同时间，各个商业银行已经对风险隐现的房地产信贷进行微调。

　　多家银行分别从房价、购房面积和房龄等三个方面对个人住房贷款提高门槛。

　　建设银行上海分行最新贷款要求规定：房价不低于33.3万元，面积不少于40平方米，竣工日期在1981年(含)以后。其中，1981年—1990年竣工的住房，可申请的贷款成数不超过六成，外地人购买这一时段竣工的房产建行不予发放贷款，本市户籍购房者需提供第二套住房产权证；1991年—1998年竣工的住房，贷款成数不超过六成；1999年以后竣工的住房，贷款成数不超过七成。

　　中国银行上海分行的贷款要求更为详细。其内部规定的房贷要求为：内环线不低于50万元，内外环间不低于40万元，外环以外不低于30万元。房龄要求，不得超过20年。其中，境内公民的二手房贷款最高不得超过七成；1996年(含)至1999年(除高档商品房及别墅外)，最高可贷七成；1996年(含)以后的高档商品房(单价7000元或总价100万元以上)及别墅最高可贷七成，外籍人士购买别墅最高可贷六成；1994年(含)至1996年，一般不超过六成，最高六成五，中环线外最高六成；1989年(含)至1994年，最高可贷五成；1984年(含)至1989年最高可贷四成。

　　上海银行内部不同的分支行，也有了新的调整，有些支行规定：按揭单价在18000元／平方米以上的，总房价60万以下的都不再操作。

　　而一家商业银行的支行行长告诉记者：“我这里从去年底开始，二手房都不做了。风险太大，75％的房地产风险都集中在二手房。”

　　而更多的银行则提出了“抓两头”的措施，重点对低价房和高档房进行控制。针对这两部分，将从按揭利率、期限、按揭成数等区别情况分别对待。

　　另据沪上一家国有银行透露，目前，针对房贷的风险，该行已经开始从审批上进行调整，原来在支行就可以拥有的房屋按揭审批权将上收到分行，进行集中审批，统一调控风险。

　　银行调整之下，房产中介公司有着明显的感受。“现在这个酒店式公寓从2005年1月份以后，银行的首付提高到五成了。”位于“绿地海悦”酒店式公寓内的一家房地产中介公司告诉记者，而在此之前只需首付三成甚至两成。

　　有效均价到底在哪里？

　　银行为何突然在上海飞涨的房价面前坐不住了？

　　上海市统计年鉴及市统计局、市房地局公布的数据显示：从2000年到2004年上海市居民可支配收入分别为———11718元、12883元、13250元、14867元、16683元，4年间增长42.37％，而同期的房地产均价却从3326元，一路飙升到6385元，增长91.97％。

　　房价的增长速度已经远远脱离了居民可支配收入的增长速度，更多的房地产业界人士和金融界人士开始认同官方确认的“16.6％的投资性购房比例显然已经偏离了市场的真实状况”。迄今，上海的某些新开的楼盘中，依然演绎着“某外地人包下几十栋”的神话。

　　“投机性购房的追涨，房地产的价格已经非理性了，这个市场的风险太大。”上海一家股份制银行的房地产信贷处人士如是评价。

　　而在2004年初，上海市房屋土地资源管理局(下称“房地局”)公示过一组统计数据：上海住宅商品房均价从2001年开始上涨，2002年每平方米均价4010元，2003年均价5118元，2004年均价为6385元。

　　但对于上海人来说，这组官方统计数据离市场感觉相去甚远。

　　“这些数据按照房地局的统计口径，是真实的；但按照市场来测量，是失真的。”上海的一位房地产专家告诉记者。

　　据其透露，两方面原因导致了统计数据“偏离了居民的感觉”。房地局的统计中，纳入了期房和现房两部分数据，而现在的现房数据实际上反映的是1到2年前的预售价格，已经远远的低于现有房价；此外房地局的统计中，将重大工程配套房和农民动迁房也纳入其中，而统计表明，配套商品房主要位于外环外，专门配售给动拆迁居民，统一价为3500元／平方米，这部分的房产价格实际上不能用于衡量上海的房产交易价格。统计表明，上海2004年住宅供应面积为3200万平方米，其中配套商品房700万平方米，这部分房源对上海的均价起到了很好的“稀释”作用。

　　“按照我的计算，如果扣除这些因素，上海每平方米的均价约为7300元。”上述人士估计。

　　而这可能依然不是上海人面对的“有效均价”。透过上海完成土地开发的情况来看，作为居民有效需求的外环以内的土地开发相对较少，而土地开发完成项目大量集中在外环外，居民“非主选”对象的外环外的房产的集中大大拉平了上海房产的均价。根据中国统计信息网公布，上海市2004年第一季度土地完成开发情况为150.98万平方米，其中内环线以内18.57万平方米，内外环间29.29万平方米，外环线以外103.12万平方米。

　　但这些所有的统计，可能都无法反映最鲜活的房价行情。在上海人的感觉中，任何的统计都似乎无法追赶上房价飞涨的快车。

　　“就在春节前后，大约半个月的时间里，上海的某些地方又有了大幅攀升。”位于陆家浜路海潮路交界处的一家房地产中介公司告诉记者。以位于该地段的青年汇为例，约42平方米的建筑面积，春节前挂牌价为69万元左右，而春节后的挂牌价约为87万元。

　　“在市中心，晚一个月买，你就得损失一辆车。”一家房地产中介的经纪人说。

　　追涨声中，上海的房地产市场俨然似一个“赌场”。

　　银行为何自觉“忍耐”风险？

　　与之休戚相关的是，上海银行房贷也在演绎着一场逐鹿楼市的大战。

　　国家统计局的数据显示，上海2004年全年房地产开发投资13158亿元，比上年增长28.1％；商品房销售额10376亿元，增长30％。

　　2004年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。

　　房地产信贷的增长与房产投资的增长并驾齐驱在“快车道”上。

　　对这种“双增长”，人民银行上海分行有自己的分析，2005年初人民银行提示：贷款集中度的提高和银行间贷款结构的高度趋同，蕴涵着风险，应高度关注。

　　印象中，这已非第一次房贷预警。

　　2003年底，人民银行上海分行警惕房贷风险的提醒同样恳切：2003年上海市房地产价格上涨偏快，个人投资性购房比重上升，商业银行应更加注重控制风险。当年的统计数据现实，12月末，上海市个人住房贷款余额比年初增加622亿元，其中股份制商业银行个人住房贷款增幅高达156％。

　　而此前，央行已经针对某些地方楼市的风险状况发出了多次预警，并附以针对性的调控措施。

　　2003年6月，央行经过紧密调研后酝酿出台了“121号文”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，此文一出，市场哗然。同年8月，国务院追发18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)；2004年3月《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台。

　　但遗憾的是，在整个国家房贷政策趋稳的同时(可见央行《2004年货币政策执行报告》)，局部地区商业银行的房贷快车似乎依然偏离了央行的调控目标。

　　上海市一家股份制银行的个人金融部负责人告诉记者：“其实，银行一直都是在‘忍耐风险’，而不是‘忽视风险’。”

　　“一方面来自激烈的同业竞争的压力，另一方面来自银行内部考核的压力。”他告诉记者，“银行也想退却，但一进入战场就什么都忘了。”

　　在他的描述中，银行有着更多的无奈，尤其是身处一线的人员。“现在你多问一句，客户说你烦；你多填一张表，客户就要跑。”以前的银行是卖方市场，现在则变成了“客户至上”的买方市场。

　　据商业银行的一线人员介绍，商业银行曾使出了各种办法来吸引客户。例如，有的银行采用了“减免部分中间费用的措施”，有的银行减免了保险费用，或者将评估费用、公证费用采用“团购”的方式降低成本；有的在放贷时疏于审核，二手房变相达到“零首付”的目的；对于个人收入证明的审核“只认公章不辨真伪；贷后疏于审查等。

　　银行这样做的“勇气”在于，房贷是长期贷款，而现在表现出来的依然是“不良率低的一块优质资产”，于考核完成、于业务发展，似乎都是“双赢”。

　　参差不齐的风险控制能力中，房贷正如火如荼地发展。一组数据记录了上海某行的“业绩”：从1999年—2004年，该行的个人住房按揭贷款余额分别约为：30亿元、70亿元、150亿元、260亿元、500亿元、730亿元，每年实现翻一番。

　　上海政府已有措施

　　现在讨论的重点已经有了转向。进与退，不再是一个议题，“如何控制风险”正成为市政府与金融界的共识。

　　2004年11月6日，上海市市委书记陈良宇在会见香港访问团时曾表示，对于近期境内外的有关房产泡沫的评论，政府方面是如履薄冰。为防止上海出现大批负资产者，政府已采取相应措施，力保大崩盘不会出现。

　　同期，上海市政府发言人焦扬亦表示，上海房地产市场的供求受国家经济政策，特别是信贷政策的影响较大。因此，市政府也会高度关注房价与利率、汇率、股价等的互动影响，密切关注海外资金进入的状况。

　　于政府的决心而言，自主运营的商业银行要完成转型似乎有着更大的难度。

　　虽然市同业公会力促从“控制消费信贷入手，压缩投资性购房的比例”，但商业银行似乎并不认同。

　　“同业公会是一个行业协会，不具有硬约束力。这样各家商业银行很难步调一致，很难实行。”上海的一家商业银行人士说。

　　商业银行认为，“各个商业银行间的信息是不对称的，一个客户如果购买多套房分别从不同的银行进行按揭，银行要区别投资与否是有难度的。”另一家银行的职员告诉记者。

　　另一重担忧还在于，无论是商业银行还是同业公会力控的都是“投资之风”，而不是“居民的合理消费”，但信贷门槛的提高势必影响到居民的合理需求，而对于“资金丰富”的投资客而言，可能效果有限。

　　也许正是因为房贷“牵一发而动全身”的效用，任何房贷政策的出台都变得谨小慎微。

　　 杜艳

　　特约编辑：广伟