经济房面临三大谜题 两种改革思路是否能解?
刚跨过年初的平静，最近关于预测今年房市将大好的消息又接踵而来，中国社科院金融研究所专家王国刚日前指出，在土地价格继续上升，建房成本继续增加，供求缺口进一步加大，城市政府的房价取向等几方面因素的作用下，未来几年商品住宅价格可望继续走高。
北京市统计局2月28日发布的统计报告也佐证了这种观点，报告显示，去年北京二环以内地区商品房价涨幅最高，其次为五环以外六环以内地区。
统计显示，从销售地域看，商品房平均售价涨幅最高的是二环路以内地区，与2003年相比，平均增长16．1％；其次是五环路以外六环路以内地区，受五环路、六环路及城铁等道路交通设施不断增加的影响，该地区商品房平均售价同比增长15．1％。2004年，北京商品房每平方米平均售价为5053元，其中住宅为4747元，分别比上年末增长6．7％和6．5％，2005年预计将继续增长。
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伴随着官方和专家的声音，地产商们也提出了相同的看法：在日前举行的论坛和年会上，地产名家潘石屹、任志强、富力的吕劲等都表示了对未来地产形势的乐观看法，潘石屹甚至提出了一个具体的数字：涨价20％。
伴随着对大好形势的预言，他们都没有否定目前已经很高的房价。
对于北京市的中低收入人群来说，经济适用房可能越来越成为他们实现住房梦的一个惟一的桥梁，记者日前采访了有关人士，发现了在经济适用房发展中的三大待解谜局：
谜题一：供不应求与土地减少
经济适用房的供不应求现在可以用“家喻户晓”来形容，记者采访的一位购房者这样对记者描述“近来几次希望通过雇人排队和网上排号能够买到一套经济适用房，但人太多了，还每次都是开始不久就没房子了，几次都这样。”参加工作已不少年的他从去年就开始寻找与单位距离较近的经济适用房项目，但都在现场排队放号人满为患的情况下无功而返。
“显然，还是经济适用房放号的数量太少。”北京一位房地产有限公司经理这样说。记者在采访中发现，抱怨经济适用房房源少的购房者不在少数。据悉，今年本市经济适用房开发规模仍将在300万平方米左右，但据了解，今年的经济适用房以回龙观、天通苑、百子湾一号、翠城等“老项目”后期为主，这些房子中的多数还没开盘销售，就早已被排队预订得差不多了。像长安新城今年推出最后一期4栋塔楼不足1000套住房，而实际上在去年就有2000多人在排队，目前除了一些朝向不好的房子外，基本已经没有房子了；而天通苑目前的号已经排到了2万多位，据一位销售人员讲，如果现在排队，买到房子的希望不大，因为即使将来有房，数量也不会多于2万套；翠城馨园小区新开工的AB区3号、4号和6号楼，三栋楼建筑面积超过7万平方米，开工前就已经被排队预订得差不多了。对此有专家表示，目前消费模式的趋同使得住房形成了集中性购买，经济适用房因为价格低自然受到相当一部分中低收入家庭的欢迎，每年竣工的200万平方米经济适用房显然无法满足这个强大的需求。
政府在这方面还是比较重视的，在今年北京两会上，市长王岐山的讲话和建委有关部门公布的数据均提到，2005年北京经济适用房将新开工300万平方米，同时竣工面积将达到200万平方米。依照市政府制定的计划，北京市在2010年以前每年经济适用住房开工量为300万平方米，每年所需供应土地数量为250公顷左右，这是一个不小的数字。
2005年以后将是什么局面，在日前的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘针对当前住房供应结构不合理、中低收入家庭购房困难这一问题提出，将进一步加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度。作为房地产业的行政主管部门，建设部此番言论无疑为2005年经济适用住房建设的走势确定了基调。在建设部明确扩大经济适用房建设的同时，各有关城市亦纷纷提出了扩大经济适用房建设力度的计划。北京市建委有关人士也表示，将深化政策调研，合理确定“十五”期间本市经济适用住房的发展规划。这传达出北京市主管部门今后将有可能对经济适用房的政策进行一定的调整。
实际上，虽然建设部等主管部门已经确定了政策方向，但北京一些地产市场的专业分析人士认为，作为一种商品，经济适用房同样面临需求的无限性与供给的有限性的问题，而从经济适用房的本质来说，它是一种社会保障。社会保障的提供应该是动态的，其数额应随着被保障人经济条件的变动而变动。在被保障人经济困难时，如患病、失业等状态下，社会保障数额应加增，而随着被保障人经济状态条件的好转，保障数额就应减少或停止，但经济适用房的提供却是静态的，被保障人一旦购买了经济适用房之后，对于该房的享有是终其一生的，不因为其经济条件的好转而改变。例如当前相当一部分购买经济适用房的人是工作时间不长积蓄不多的年轻人，他们经济条件的提升是非常快的。但是在他们经济条件好转之后政府并不能够哪怕是有条件回收那些带有福利性的经济适用房。也就是说，这些经济适用房对于社会来说是有去无回的。按社会的发展来看，经济适用房的需求是无止境的，每阶段都会有大量的符合资格的中低收入购房者，而政府对经济适用住房的供应即使是再加大规模也依然是有限的，要受到财政承担能力和土地规划的限制，从北京的实际情况来看，有关部门目前已经难以提供大量用地，以用于经济适用住房建设计划，再加上经济适用住房的利润率相对较低，也比较难以吸引开发商的热情。
虽然，今年北京还将按照2002年制定的经济适用住房建设计划，新开工建设300万平方米的经济适用房，但有没有新项目目前还不得而知。其实，今年开盘的所谓新的经济适用房项目就已经是在售经济适用住房项目前两年“老项目”的后期了，而一些项目明年发售的部分也早已被排号透支了。因此，大部分分析人士认为，为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房建设在高速发展的同时应开始关注土地减少的问题。
谜题二：准入标准与适用群体的契合
北京市建委主任刘永富日前表示，今后经济适用住房户型将“瘦身”，从2005年开始经济适用房将以中等户型为主，80平方米的占绝大多数。北京将严格控制100平方米以上的大户型，其比例要在10％左右，而五六十平方米的户型也占10％左右，主要是建设80平方米左右的中等户型。
刘永富还表示，经济适用房将逐步向定向安置转移。今后经济适用房将逐步向危改搬迁户、市政道路建设改造外迁人员、落实私房政策外迁户等特定人群转移。
在有人对此消息表示欣喜的同时，更多的行业人士却不掩饰自己的担忧。分析人士认为，经济适用房在缓解中低收入群体住房需求和改善房地产市场结构的同时，其本身还存在着一个矛盾，在实现操作中不可回避：那就是准入标准与适用群体之间的问题。危改搬迁户、市政道路建设改造外迁人员、落实私房政策外迁户等特定人群等是否大多数具有购买经济适用房的能力？
目前对于享受经济适用住房群体界定为中低收入家庭。尽管我国目前还没有明确中低收入家庭标准的规定，但有一点可以肯定的是，中低等收入家庭占我国城镇人口的大部分。仅以北京为例，如按照北京的规定来看，购买经济适用房的条件之一为家庭年收入在6万元以下，如果以目前普通的家庭构成来看，一个家庭有两个工作的成年人，则人均年收入为3万元。有关资料显示，北京2003年城镇居民人均可支配收入为13882．6元，2004年1－11月北京城市居民人均可支配收入为14331元，因此6万元的家庭年收入无论怎样都应该属于中等偏上家庭的收入水平，这个收入层次绝对要占据到该市居民的大多数。而同时，无论是按照前不久建设部政策研究中心提出的“楼市黄金分割比例”经济适用住房应占20％，还是部分业界人士所倾向的所有社会保障用房比列不应超过20％，都可以看出经济适用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社会广泛供给。有关数据表明，作为经济适用房建设的标杆城市，北京1998年至2004年的7年间共建设经济适用住房项目对于拥有上千万人口、几百万中等收入人口的北京城来说，仍是杯水车薪。其他城市对经济适用住房购买群体也存在类似的问题。
享受经济适用住房群体界定的不准确，将会直接引发经济适用房销售目标的失控。
实际上，真正需要经济适用房的群体在社会中究竟占有多少比例？需要不需要启动经济适用住房这样一种模式来解决社会中困难群体的住房需求？建设部政策研究中心主任陈淮认为，当前已进入了一个大部分中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后依靠市场改善住房条件的加速期，从总体上说住房困难的阶段应当已经过去了。在这样一个阶段，真正需要政府帮助解决住房困难的，主要是那些低收入群体而非中等收入群体。可是很明显，低收入群体是难以问津那些仍有价格门槛的经济适用房的。
谜题三：经济适用房是否应纳入社会保障体系﹖
目前关于经济适用房是否应纳入社会保障体系业内争论越来越激烈，北京市城市规划院一位专家认为，经济适用房目前的开发模式主要是房地产开发商来开发销售但经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，即使不能使符合条件的群体全部能够享受到，但其中大多数人是应该能够享受到的。然而不仅经济适用房的小比例供给难以实现上述要求，就是其市场化运作本身也是不可能贴合经济适用房的社会保障目标的。更深一层说，社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的，市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。因此，社会保障与市场从某种程度上说存在着一定的矛盾，这是当前经济适用房面临的又一矛盾。在国外，实行由政府建设福利房和廉租房，地产商只负责承建，政府按标准建，很容易控制房子的面积和造价。而目前我国推行的经济适用房政策则不同，都由开发商承担，而开发商是自负盈亏的企业，不能不算经济账。无法只顾社会效益不考虑经济效益，经济效益最终体现在房子的销售上，在目前供大于求的房地产市场竞争下，迅速销售成为开发商追求的目标。
经济适用住房概念的提出，是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分人收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。但是社会保障毕竟是由政府针对某种特定的困难，而以相应的优惠措施予以救济的福利制度，是不可能泛泛地全面的救济和保障。因此政府是不可能以一种特殊的优惠政策为全民建经济适用房的，如果市场上全都是经济适用房，也就无所谓有经济适用房和商品房之分了。但如果经济适用房只为一部分中低收入家庭建设，那么，经济适用房不仅在房地产市场上制造了一种对其他商品房经营者的不公平，而且在消费领域对其他中低收入家庭也产生了一种不公平。
政府对经济适用房这种投入如果不列入保障体系而进入市场体系，将与大众化的社会福利没有本质区别，不仅减少了政府的应有收入，而且无益于维持政府对社会保障的再投入。此外，正如“社会资源总是稀缺的”，政府的福利资源同样也是稀缺的。与廉租房相比，经济适用房一旦过渡到购户名下，就成了购买户完全资产，即便该户今后收入提高，进入高收入者行列，他依旧可享用政府的福利资源，而经济适用房上市，补缴象征意义的土地出让金，并不能补偿政府的福利资源。廉租房则不然，一旦租户不符合帮困条件，廉租房就可被腾出来，供新的贫困家庭租用，从而可使政府的福利资源得到效益的最大化。
因此，在“居者有其屋”问题上，政府的立足点应当是保障户户有房住，而不是保障户户有房产。对于最低收入群体的住房问题，政府要向社会困难人群提供特殊的社会福利，向他们提供廉租房；而对于中等收入群体的住房问题，绝大多数国家的实践证明能够通过采取一定的措施在市场框架下予以解决。针对目前我国以售为主的流通格局已经形成，不宜急于调整经济适用房的存量结构，而应在增量结构中逐步扩大租赁比重。当前政府应该为住宅租赁市场和二手房市场的形成创造政策环境，大力扶持房屋租赁业和相关中介机构的发展。在政策上推动二手房逐步向从事住宅租赁业的企业集中，而不鼓励在住宅消费者之间倒手。
据记者采访得知，一个业内专家共识较多的建议是：政府对于经济适用房的投资完全可以从现有的出让土地资源转向分享产权，对于绝对低收入家庭，提供政府拥有100％产权的廉租房解决居住；而对于其他中低收入家庭，采取1∶1甚至2∶1的方式分享产权。政府拥有产权后，经济适用房建设的财政资金其实就始终掌握在政府手中，无论未来出租还是上市，政府都有将分享相应的投资收益。如果经济适用房购买者选择将住房出租给低收入家庭，政府还可以将其视为“廉租房”放弃自己那部分租金收益。
这样做的好处是：未来经济适用房的购买者除了中低收入家庭，还包括一些阶段性购房能力不足的家庭。由于产权投资的收益远高于其他投资方式，所以一旦这些家庭有能力购买更高端的商品房，或者回购全部产权，政府就可以收回相应的经适房源或者产权投资。被回收的房源将重新投入经济适用房的保障体系中。
以此为基点，针对目前经济适用房的现状开始出现两种改革思路一种是将现行的政府补贴开发商的做法改为直接补贴购房者，即国家将现存的经济适用房市场与普通商品房市场合并，国家对符合购房资格的中低收入家庭购房进行直接补贴。这样做不但可以杜绝开发商的“寻租”行为，防止“暗箱操作”与权钱交易，而且可以大大减少政府的监督成本，提高监督效率，即政府只需将监督的对象放在购房者的资格认定上。另一种改革思路则是彻底取消现行经济适用房政策，而代之以“廉租房”政策。即由住房特困家庭自行在二手房市场中租住房屋，政府则给予一定的租金补贴。 应刚／文
杜刚／摄
