发起人卡尔与阿明

　　卡尔与阿明是记者在青岛新闻网上发现的倡导青岛个人集资建房的两个人，卡尔是2月15日发出帖子，阿明是2月22日发出帖子。

　　卡尔2月15日在青岛新闻网楼事论坛发出的帖子内容：

　　准备选拔500名“志同道合”者，每人出资12万元共筹资6000万元集体在崂山选一适合地段建房。感 兴趣者将个人简历、想法或联系方式直接回复，本人从事地产行业五年，深谙地产运作。

　　同时招募前期骨干兼职工作人员（财务、工程、法律等）10名，30岁左右，男女不限，地产行业人士优先。

　　帖子发出后，从网上看，已经有二十几个人跟帖，至于是否还有一些人直接同卡尔进行邮件回复，由于没有得到同卡尔的直接联系，便不得而知了。

　　因为卡尔没有留下具体的联系电话，记者只好给他发了一个邮件，留下自己的电话，试图能够联系上采访他。卡尔没有回电话，但是给记者回复了一封邮件：

　　记者同志，你好！

　　承蒙关注，集资建房想法并非始发于我，我只是想通过我的能力及几个朋友的鼎力支持，努力地在青岛使这个想法变为现实，圆千家万户一个美好的安居梦想。

　　连日来，我们几个一直致力于项目的可行性调研及分析，包括政府政策、开发资质、项目选址、资金来源、成本分析、小区规划、户型设计、分房方式等等。在没有确凿论证究竟有几分把握的条件下，俱乐部还不想通过媒体向社会公布我们为此所做的努力，敬请谅解。

　　初步酝酿一个想法，三月中旬可能会召集部分支持的网友同俱乐部创始人举行“我爱青岛自建／团购房俱乐部”第一次见面会。届时再叙。

　　阿明2月22日发出的个人集资建房帖子内容：

　　各位网友：

　　本人于1994年大学毕业，已有十年房地产工作经验，现在一家国有房地产公司任总经理助理，兼工程部经理，主管项目开发，熟悉房地产全部流程，精通工程建设和成本核算。本人早就想利用集资建房的形式做我们自己的房地产，希望手头有20万元以上资金并有以改善住房或投资赚钱的朋友立即登记，大家一起来做这个事业，目前其他城市已经开始运作，但他们并不专业，我们会有一套切实可行的操作流程，借用有资质的公司，进行合法操作。保证让大家住上舒心又便宜20％的房子，或取得每年30％以上的收益。目前我手上有三个项目，分别在李沧区振华路和市南区宁夏路，现在已有十几个会员，初步想征集100个会员。

　　另外，阿明还在帖子中具体介绍了关于他手中的项目的大体内容和具体操作方式。

　　由于阿明将自己具体的联系方式登在网上，记者联系到他后对他进行了采访。

　　采访中，阿明具体谈到了自己手中已经有的几个项目的基本情况，问及这些项目的具体操作模式，阿明介绍说目前主要想法是与大房地产公司合作，他们买楼花，自建自住，土地证房产证都由大房地产公司办理。这样可以省掉很多法规上的麻烦，他们只要成立法人单位即可。另外还有一种形式便是自己成立开发公司，从政府拿地，从审批开始进行合法操作，这样运作一个项目至少需要半年以上才能开工建设。

　　从可行性上分析，阿明认为第一种更可行，本来房地产开发就是一个非常复杂的行业，许多手续都非常繁琐。另外，也需要有专业的人员操作，所以第一种形式中，他们通过出资的方式，参与到项目的开发中，至于项目的其他一些手续，则由房地产公司办理，这种模式比较容易成功。至于以何种形式出资，阿明说等人员和资金到了一定数目后，他们将成立一个投资公司同房地产公司进行交涉。

　　至于如何确保资金良性运转等一些问题，阿明告诉记者，这件事情本身是建立在互相信任的基础上的，需要互相合作，许多事情协商来做。如果首先互不信任，那这件事情也就根本做不起来。本报记者鞠培霞

　　静观其发展

　　●成本未必降低

　　个人集资建房是对当前高房价的一种无可奈何的反抗，但是，作为房地产开发，其中所涉及的环节并不是想象得那么简单。成熟的开发公司在开发各方面已经具备了一些便利的条件，而个人集资建房则需要在面对问题的同时，缺乏成熟开发企业的有利条件，因此，通过个人集资建房买到便宜房子的初衷未必能够实现。

　　●对开发企业没有影响

　　个人集资建房是不违背政策法规的，但是，作为一种新的市场行为，它只是占据市场非常小的一个部分，形不成什么竞争，对开发企业并不会产生什么样的影响，这种行为可能会成功，也可能会失败，还是静观其变吧。

　　●行业倒退的表现

　　社会的发展趋势是集约化和规模化，可是在这种社会的发展趋势下，却出现了个人集资建房的行为，这是社会资源的一种浪费，也是房地产行业发展的一种倒退，应该深究出现这种行为背后的原因。

　　●后期操作问题很多

　　从法律政策上看，个人集资建房前期拿到土地是可操作的，但是后期服务作为房地产开发的四个阶段之一，在整个房地产开发链条中起到非常重要的作用，而这个环节，恰恰是个人集资建房忽视的，因此，很可能会出现许多问题。

　　●利润和风险并存

　　个人集资建房的动机是针对房地产的高价格，期望通过这种行为，挤掉开发企业的利润空间，但实际上，如此高的房价到底是不是因为开发企业的利润空间造成的？另外，很重要的一点是开发企业在取得利润空间的同时，也在承受着很大的风险。利润和风险并存这个问题，希望参加个人集资建房的人应当清楚。

　　前景不乐观

　　个人集资建房的前景我不敢乐观。首先需要解决的就是开发主体的问题。任何一个开发建设项目首先要明确建设单位是谁，能够成为建设单位的应当是能够独立享有民事权利和承担民事义务的组织（法人）或自然人，那么，几十个或几百个集资者是个什么样的实体组织呢？能把这几十个或几百个集资者都列为建设单位吗？显然这样的问题在目前的法律框架内是难以解决的。

　　毫无疑问，个人集资建房也是一种房地产开发行为，而要进行房地产开发按照现在的法律规定必须取得相应的资质等级，这些资质等级有着严格的量化标准，而且目前只限于法人企业可以获得此类资质等级，建房集资人可否获得这种资质等级？如果没有这种资质等级可以进行房屋的开发建设吗？如果这种集资建房可以不需要资质，那么有关资质等级的规定岂不很好规避？

　　再次，要进行房屋建设首先要取得国有土地使用权，而住宅用地只能通过招标、拍卖、挂牌的方式，通过竞争取得。集资者有这种竞争的实力吗？现在就连一些中小房地产企业都因实力弱、拿不到土地而被淘汰，几十个、几百个集资者能有多大的资金实力去和一些大企业竞争？

　　最后，集资者的内部和外部法律关系难以理顺，集资者相互之间是一种什么样的法律关系？对外又以什么样的主体身份、以什么方式承担法律责任？进行房屋建设不可避免要对外发生各种民事法律关系，一旦产生民事责任，很可能就会由全体集资者共同承担连带责任，这样，集资者的投资风险就太大了。

　　房地产开发建设是一项复杂的系统工程，专业性极强，而且也有很高的风险，操作不当就会造成重大损失，假使不存在以上法律方面的障碍，在如今基本的诚信体系尚未建立起来的情况下，许多素不相识的集资者之间可以建立起这种相互信任的关系吗？如果遇到困难、遇到风险、发生争议，他们能够团结一心坚持到底吗？

　　北极之星律师事务所律师张庆华

　　否定多于肯定

　　建设部：拟叫停违规个人集资行为

　　日前，建设部向北京、上海、成都、南京、厦门五城市房管部门发函，要求这些城市汇总报送当地个人集资建房情况，并征求这五大城市建设主管部门对此事的意见和建议。

　　虽然建设部住宅与房地产业司此次发函仅属普通调研性质，但据建设部一位官员透露，相关部门已经开始关注个人集资建房中可能出现的违规现象，对不合法的个人集资行为将坚决叫停。

　　北京：基本意见是否定

　　据《北京青年报》记者报道，北京市建委已经把北京个人集资合作建房的详细情况和对个人集资合作建房工作的建议和意见上报到建设部了，基本意见是否定。

　　南京：对个人集资建房说“不”

　　南京市房改办负责人在接受《新华日报》记者采访时明确表态：“南京目前还没有出台任何关于个人集资建房的政策，南京也不可能允许个人集资建房！”

　　南京市房产局的这位负责人说，个人集资建房之所以行不通，是因为国家规划不允许，土地供应也不允许。城市的发展需要由政府进行统一规划，个人集资建房不符合统一规划的要求；土地供给又是要由政府批准的，而各城市的土地控制向来很紧。如果你要一块地，他要一块地，那将造成国家土地资源失控。他认为，个人集资建房，看起来很美，做起来很难。

　　上海：首家个人集资建房公司尚未注册成功

　　据新华网上海频道报道，2月21日上午，上海市青浦区工商局有关工作人员称，在档案中并没有找到首家个人集资建房公司———“上海业盟业主咨询服务有限公司”的注册信息，而且在上海市工商局注册档案中，该公司的注册名称也不存在。

　　成都：政策上不存在障碍

　　成都市国土资源局政策法规处处长彭建辉对个人集资建房一事表示，“还没有遇到过。”但他说，集资者真的成立合法的公司后，参加土地竞买是没有问题的，但这得要有资金保障和监督机制。

　　四川省国土资源厅有关人士也表示，个人集资建房者以招标、拍卖、挂牌销售的方式取得土地并不存在政策上的障碍，关键是取得土地后，必须要按照约定使用土地。