随着交易行情的持续火爆，青岛二手房市场的2005表情成为业内人士热议的焦点：二手房价的“拐点”能否在今年来临？抢滩登陆青岛的外地房介“功夫”如何？哪个区域将会在今年异军突起，成为市场新热点……一系列猜想让今年的二手房市场呈现出诸多变数———

　  市场需求的刚性空间

　　今年我市加 大了普通商品房的开发力度，将高档商品住房、普通商品住房、经济适用住房的比例初步定为12：58：30。高档商品住房主要分布在市南区及市北、四方、李沧中心区；普通商品住房主要分布在东西快速路、重庆路、308国道三条主要干道两侧；经济适用住房建设将主要在四方东部、李沧东部。从有关部门日前公布的建设规划可以看出，2005年我市房地产市场放量将会增多，且唱“主角”的将是价位相对低廉的普通商品房，这对广大市民来说无疑是一个利好消息，但仍不排除一种可能，那就是开发商能否改变大中户型的开发癖好，而转向极具市场潜力和需求热度的小户型？对于这个问题，已有开发商明确表示火爆的市场让他们不会费时费力地去操作小户型项目，由此可以看出这些即将占据市场主角的普通商品房能否真正契合我们的消费需求，目前还是一种未知。这在客观上加大了二手房市场的需求空间。再者，由于地理环境、经济发展、奥运效应等多方面的综合拉动，我市商品房的房价近年来一直大幅攀升，房价屡次突破历史新高，高价商品房与消费者可支付能力之间的供需矛盾日益突出。因此，高位房价的投入成本与市民消费能力之间的不对称可能还会继续，由此必然会带动二手房市场的需求张力。在这种背景下，价格相对低廉、配套设施相对齐备的二手房必然成为市场追捧的热点，这一点已在去年的市场运行中得到明显体现。

　　另外，今年我市的城市化进程还将进一步加快，“清违”与旧城改造将并行深入，加之来青置业、投资群体的日益增多，二手房的市场放量与缺口依然较大，可以说，今年二手房市场还将处于一种刚性的需求空间。

　　城区改造的助推效应

　　2004年是青岛城市建设稳步发展的一年。这一年青岛CBD范围划定，山东路作为CBD规划的重要一极，成为辐射市南和市北经济发展的核心地带；市政府缩小南北差距意见的出台，有效拓展了房地产业的发展空间；城市北部道路、河道综合整治也按计划按进度实施，辽阳西路工程在去年7月下旬开工后进展顺利，计划今年5月底前竣工；安顺路（遵义路———仙山路段）综合整治工程也于去年底实现通车；滨海路、遵义路、长顺路、萍乡路、洛阳路整治工程顺利进展，确保年底完成整治任务；板桥坊河、李村河中下游整治工程已开工建设，马莲沟河道整治工程已经完工；老城区供热规划和城市燃气热力专业规划编制基本完成，市内四区已新增供热面积125万平方米，其中老城区61万平方米。我市还加大了“平改坡”工程的实施力度，目前该工程调查摸底完毕，武昌路、荣成路周边“平改坡”试点工程基本完成，东西快速路两侧21栋楼改造工程正在实施中，南京路至永嘉路一带的22栋房屋也正在改造。结合今年城市规划，有关部门还正在组织编制青岛大学周边、出入市区主干道、东西快速路等重要区域的“平改坡”改造方案。据悉，今年我市确定的综合整治旧城区面积已逾60万平方米。可以说，老城区改造与城市建设升级，既为城市容貌增添了亮点，也在一定程度上提升了二手房屋的升值潜力，成为拉动二手房价增涨的“引擎”。

　　从去年的市场情况来看，二手房价有的已接近于甚至高于商品房的开盘价，大部分中介公司分析认为，这一趋势在今年还会继续，二手房价整体将会略有增长，但绝不会出现大起大落的现象。市南区和崂山区等区域的海景房会因其高端品质和价位而出现“降温”，成交量趋缓；市南区的西镇、团岛、火车站附近等区域因随着市政府西部城区的规划而可能出现上市二手房屋增多，但交易行情仍存在着诸多变数；市北区也会因青岛中央商务区的落户、老城区的改造升级而引发二手房屋的置换“热潮”；李沧区、四方区和开发区等城市次中心地带将持续去年的火热，特别是青岛开发区的二手房市场将随着滨海大道的通车呈现出更加火热的景象。

　　房介经营的店面“革命”

　　随着玛雅房屋、顺驰置业等外来房介的进驻，青岛本土中介也随之掀起一场店面“革命”。其实，这种“革命”气息早在21世纪不动产“试水”青岛之际就已显山露水，21世纪不动产统一的店面、着装与服务模式曾让青岛中介机构高呼“狼来了”，但外来中介对本土中介的结构性“冲击”直到去年夏天才得以明显彰显，一个突出的例子就是本土中介借鉴了外来房介的经营模式，如第一个举起“直营＋加盟”两面旗帜的广宇房产截至目前其直营店已达近60家，而特许加盟也在今年走出青岛，走向潍坊、济南等省内各地。另一个潜在影响就在于加速青岛中介行业的市场洗牌，一批规模小、信誉差、专业经纪人团队匮乏的房介将会在激烈的竞争中被淘汰，直至淡出市场，或是整改后被一些品牌中介所“收编”，可以预见这一图景将会在今年被演绎得越来越生动清晰。而“外来和尚”带来的规范、专业的服务体系也给本土中介上了一堂生动的服务课，如玛雅房屋向社会公布的服务质量承诺和顾客监督体系就让不少中介感到震动。特别是其兼具房屋实况播放录像的房源影像管理系统更是让同行看到了科技应用于店面经营的广阔前景，目前不少中介正在谋划着引入这套系统，以提高交易效率。可以说，这些外来中介的先进服务体系和理念既搅活了市场，同时也被一些本土同行悄悄“拿来”，成为其学习的“范本”素材。

　　备受争议的专任委托模式能否在今年“飞”入寻常中介家，也成为展望2005二手房市场的重要猜想。此前青岛已有不少中介在运行这一模式，但效果并不理想。这次玛雅房屋明确祭起专任委托与独家代理大旗，其闽江路、南京路店在开业一周内就签署了30余份专任委托协议，这从一个侧面映衬出专任委托的前景。至于它将发展成为玛雅的“个性产品”还是岛城中介的“统一口径”，还有待于市场磨合，毕竟这一模式比普通委托要投入更多的人力、物力和财力。

　　外来房介的纷纷抢滩究竟给青岛二手房市场带来什么？目前还不能断言，但有一点不容置疑，那就是外来房介的先进服务模式和经营理念将在今年得到更大范围的复制和推广，市民在二手房交易中也将会享受到更多诸如买房赠房屋保险、清洁、搬家等已然升级的增值服务。文／周建亮插图／司海英

　特约编辑：广伟