业内建议，结合近期周边区域同类楼盘成交价粗略估价；专业估价费用约为总房款的3‰－5‰

　　刚刚过去的2004年，二手房交易量比2003年增长了80%以上，全年度总计接近4万套。二手房越来越成为房产市场的热点。但仍有大多数业主对二手房市场不了解，卖房时价格报高了怕卖不出去，价格报低了又怕自己吃亏。下面就 以读者李先生的二居室评估为例，教你 如何为房屋估个价格。

　　案例：李先生的这套房子是位于红莲中里的65平方米的两居室，建筑年代为1993年，楼层为5/6，东西朝向，暖气和燃气均有，普通装修。链家市场总监宫萍建议，把估价对象与近期成交的周边区域类似房产进行比较，在价格上适当修正，便可估算出房屋的大概市价。

　　位置、年代、楼层对价格影响较大

　　链家提供的参考案例是宣武区广外三义东里一套55平方米的两居室，建筑年代为1987年，楼层为5/5，南北朝向，有暖气、煤气及普通装修，近期以4800元/平方米成交。

　　宫萍表示，链家对大量成交的二手房案例进行分析后认为，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、楼层、朝向、装修、供暖及燃气等方面。修正百分数如下：①房屋位置：0-3%.同一小区，修正系数为0.如果房屋有更好的位置、交通、购物休闲环境等，可选取1-3%的修正；②建筑年代相对折旧：按每年2%计算；③楼层：一层为-2%，二层为0，三、四层为2%，五层为1%，顶层为-2%；高层：一层为-3%；二为-2%，三层为-1%，四、五层为0，六层及六层以上为1%，顶层为-3%；④朝向：以两个窗口朝向为准，如果窗口多于两个，选最好的两个。东向为0%，南向为+2%，西向为-1%，北向-2%.⑤装修：精装修3年以内的为+3%，3年以上的为0%.⑥暖气和燃气：有暖气和燃气为0%，单气为-2%.套用上述公式，李先生的住宅各项修正百分数如下：房屋位置为-3%（比三义东里的位置差），建筑年代的相对折旧为：6（与案例的房龄之差）×2%=12%，朝向为-1%，楼层为1%-（-2%）=3%，其他修正系数为0，总的修正百分数为：-3%+12%+（-1%）+3%=11%.因此，李先生的房屋价格约为：4800（案例成交价）×（1+11%）=5328元/平米。

　　不建议用成本法，专业估价过于复杂

　　另外，业主还可以用成本法，即在当初房价基础上扣除折旧。但由于涉及到房地产开发的成本、税费、土地取得成本等，过于深奥，所以不建议业主使用。

　　北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司董事长、估价师陈力则告诉记者，影响二手房市价的因素很多，物业类型、结构、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、外部设施、小区容积率、区域规划等都得考虑。评估师要运用很多知识进行核算才能得出比较客观的评估价。简单计算的价格只能针对某一固定区域的某类房产，要得出更为精确的评估结果还需求助专业评估师，一般费用在评估总值的5‰左右。

　　办按揭需到银行指定评估公司估价

　　记者咨询了多家评估机构得知，如果购买二手房需按揭贷款，则必须到银行指定的评估公司对该房屋进行评估，由于银行要适当地估量将来的风险，所以评估的价格不一定会同市场价格一样，有时甚至与成交价格相差甚远。评估费用根据评估公司和银行签订的协议而定，一般收费标准是评估总值的3‰－5‰。

　　捷径

　　指导价略滞后但可参考

　　一般来说，北京市建委都会发布部分二手房的上市指导价格。但是北京的二手房市场类型太多，市场很复杂且有很强的时效性。

　　链家专业人士提醒业主，指导价格很多时候都有滞后性，可以把指导价格作为参考，但不要盲从，而要根据市场最新变化，结合多种因素进行估价。

　　向中介打探成交价或上网评估

　　北京康正宏基房地产评估有限公司一位未透露姓名的评估师告诉记者，业主想要知道大概市场价格的时候不必找专业评估机构做评估，5‰的标准收取费用相对较高。事实上做按揭贷款时才真正需要做专业评估，以便顺利获得贷款。

　　评估师建议业主以买家身份向各中介公司咨询自家房产周边的价格，这样就能得到较为真实的房屋价格，做到心里有点底。

　　另外，焦点房地产网和新浪房产网都推出在线免费评估系统，业主也可以上网为自己的房屋估个价。

　　装修房5年后装修估价为零

　　不少二手房卖家感言，一般的同类型房屋，装修得越好越吃亏。如何在房价内计算装修价格才算合理呢？

　　专业人士建议，首先判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，因为建材的价格波动性很大。也可以按照二手房的现有装修水平，多到几家装修公司询问目前装修的价格。其次，按照市场惯例，装修折旧一般按5年制计算，折旧方法按第一年10％，第二年20％的递进方法计算。超过5年的装修，价格基本可忽略不计。

　　专题采写本报记者敖虹

  特约编辑：广伟