四川在线-华西都市报消息　　主持人语：进入2005年，不管是房地产业界，还是广大消费者，都希望听到对今年的房地产发展预测，虽然市场的发展有诸多的不可知性，但了解各种预测，至少会为我们提供一些信息和思考的方向。本次我们就选取了《新地产》对今年房地产的10大预言，希望能为大家判断今年我 国房地产市场的发展提供一些参考。
　　预言1
　　汇率利率可能 微调企业融资环境趋好
　　一般认为，这一轮加息的幅度大概会在一个百分点左右。这个幅度的加息，对房地产需求不会造成实质性影响。对开发商的财务成本压力也不大。汇率方面，今年出现松动的机会不小，但估计调整幅度不会太大，3%-5%的升值幅度是可以预期的。这样看，汇率的调整不会对外资进入中国房地产的步伐产生太大影响，对投资需求不会产生过度压缩。在汇率继续保持稳定的前提下，外资仍将持续流入中国，轻微的通货膨胀也将继续，而通胀的预期一定会将更多的资金赶入房地产。在供应缩减的情况下，房价极有可能大幅上涨。融资的开放是大势所趋，业界在融资方式上还会做许多尝试。
　　预言2
　　地价继续上升 产品定位将向高端移动
　　土地出让制度的转变，将直接改变房地产开发的操作方法。项目的策划和定位将具有前所未有的重要性。土地政策发生根本性改变后，一个全国性的趋势是，土地供应越来越少，拿地越来越难，土地成本也越来越高。可以肯定，今年的地价仍将保持上涨的势头。因土地成本大涨而调整产品定位的开发商将会越来越多。在土地稀缺的背景下，市场将会供应更多的中高档产品，中低档产品则由于经济适用房的增加而日益淡出开发商的视线。
　　预言3
　　市场需求调整 住宅和写字楼市场继续向好
　　因拆迁产生的强制性需求今年将大量减少，市民换房和购置第二套住宅将成为住宅市场越来越重要的需求来源。分地区来看，一线城市的市场容量正在趋于饱和，新增市场的潜力有限，二、三线城市则面临大发展的前夜。北京、上海、广州和深圳等一线城市是房地产第一波大发展的主力，今后已不可能再大幅扩张，今后市场将逐步过渡到以二手房交易为主；相反，以重庆、成都为代表的西部城市和以武汉、郑州为代表的中部城市则显现出了无穷的活力。住宅和写字楼市场继续向好。
　　预言4
　　房价整体呈上升之势 有大幅上涨可能
　　去年10月29日的加息举动虽然幅度不大，但消费者在买房的时候，不能不考虑到未来可能的加息会增加自己的月供负担，从而对需求造成实质性的压力。2005年的新建房屋供应量将急剧缩减。缩减的比例目前难以估计，但供不应求是肯定的。从买房的人群看，主力是有一定经济实力的中年之家。新建商品房价格下跌是不可能的，而出现上涨甚至大幅上涨的可能性则大得多。但二手房市场的全面启动，会使房地产市场的平均交易价格趋于平缓，甚至会比目前以新房为主的市场价格更低，从而改变房价虚高的印象。
　　预言5
　　商业地产将呈现冷热不均的局面
　　由于近几年住宅产业发展迅速，而社区和街道商业配套严重不足，今后数年最有前景的商业项目应该是小规模的底商和街铺。预计2005年就会出现为住宅小区“补课”商业配套的热潮。底商和街铺届时将是主要的商业地产投资热点。商业地产的发展，同时受制于商业业态的变化。去年年底，根据入世协议，中国将完全开放零售业市场。觊觎已久的外资零售企业将在中国市场大肆扩张，商业地产的投资商不能不注意到这种趋势并加以研究。
　　预言6
　　传统代理销售业务萎缩 前期策划和顾问服务受宠
　　由于去年房子热销，加上实力强大的开发商大都建立了自己的营销队伍，经过几年的市场锻炼也已成熟，所以单纯依靠卖房子的营销企业将很难生存。而另一方面，更高端的房地产服务机构，例如顾问行，今后将有更好的发展机会。由于土地供应紧缩，开发商拿地越来越难，成本也越来越高，从而使前期策划的含金量也大大增加了。房地产服务机构今后将不得不从低端的代理销售，逐步走向附加值更高的前期策划和顾问服务。
　　预言7
　　大型开发商优势更加显著 巨头说话的时代来临
　　去年对于开发商来说，影响最大的毫无疑问是土地政策。“招、拍、挂”对开发商的影响，绝不仅仅是土地供应减少和土地成本的提高。更重要的是它将彻底改变开发商操作项目的方式，并在行内建立全新的游戏规则。新的规则和新的市场环境，使开发商发生了分化。不同规模，不同定位的企业，将采用完全不同的策略参与市场竞争。相对中小规模的开发商，大型开发商在土地和资金方面的优势将更为明显。
　　预言8
　　二手房市场前景可期 新盈利模式将成主流
　　二手房市场的全面启动，将把大量的购房者吸引到二手市场上。至少在一线城市，几乎所有的购房者都集中在一手市场的现象将会改观，人们的买房压力，将不是取决于新建商品房的价格，而是二手房的价格。目前二手中介依然十分混乱，市场缺乏强有力的大型中介连锁机构。希望在这方面尝试的国内企业有不少，但目前来看，尚不成气候，需要探索新的盈利模式。
　　预言9
　　房地产产业政策 仍将保持矛盾的特征
　　2004年的房地产产业政策充满了矛盾。这种矛盾的政策在2005年仍将持续，因为政府至今没有找到理顺其中关系的办法。由于政府土地开发能力不足，不少地区已在探索放开土地一级开发市场，以便向市场供应足够的土地。但具体成型的操作尚需时日，在这之前，土地紧俏已成为事实。开征物业税仍停留在学者的办公桌上，在目前的税收体制下，全面推行难度很高。短期内推出的可能性很小，中长期看，只要税收体制不做根本的改革，物业税的推出仍不可能。
　　预言10
　　大型开发商的竞争 更多向二、三线城市转移
　　中国的房地产与整个国民经济一样，过多的集中在少数几个城市和地区发展，但今年的情况已经出现变化。一线城市由于前几年供应量巨大，房改后的消费需求已经释放了不少，新建商品房的市场空间正在减小；土地成本急剧提高，使这几个城市的开发门槛大幅升高；二、三线城市急于发展，为从一线大城市“出走”的企业提供了扩张的空间。2005年，以量取胜的主流开发商的舞台将是二线城市，能否在竞争中占据先机将主要取决于他们在二线城市的表现。而豪宅市场的主流开发商，仍将留在一线城市。
    特约编辑：广伟