2005年的房地产市场深不可测，充满诸多期待和不确定因素。大浪淘沙始烁金，原本就蓄势待发的开发商们更是希望能各施拳脚，在“后8·31时代”谋得生存乃至大展宏图的机会。如果要用六个字预测明年楼市的趋势，那就是：涨(房价)、从严(政策)、巧多快(融资)。

　　房价看涨　政策从严　融资需求增加

　　 2005年的房地产市场深不可测，充满诸多期待和不确定因素。大浪淘沙始烁金，原本就蓄势待发的开发商们更是希望能各施拳脚，在“后8·31时代”谋得生存乃至大展宏图的机会。

　　伟业顾问、中原、世邦魏理仕、华远经纪、华高莱斯、成业行等多家代理公司以及业内人士纷纷对2005年的房地产市场做出预测，认为将呈现出以下趋势：房价继续看涨，土地政策进一步从严，热点区域多点分散，融资需求大增，房子集中放量。

　　如果要用六个字预测明年楼市的趋势，那就是：涨(房价)、从严(政策)、巧多快(融资)。

　　房价一个字：涨

　　受“8·31”大限的影响，虽有280多个有历史遗留问题的项目过关，但受房地产开发政策和相关金融政策的影响，开发项目的启动资金大大增加，这些项目并不能全部形成供应，形成了目前许多项目有地没钱的现状。另外，有些有资金的人因为房地产风险加大，回报减少等原因，不敢轻易涉足房地产业，也形成了有钱没地或有钱有地却没有开发能力的现象。同时具备有钱、有地、有开发能力的开发商并不多。明年虽会有一部分过关项目集中上市，但相对而言，总体新增供应还是呈减少的态势。

　　最近的一次升息，尽管大家都嗅到了负面影响的味道，但各方声音一致认为，0.27%的升息对购房者的购买决策没影响，而且这种负面影响确实还没有真正体现出来。根据各个项目的销售数字统计，北京依托于首都的地位以及古城的文化底蕴、国际化大都市的风采，除了满足北京市民的购房需求，还吸引了大量外籍人士和外地人士进京置业，可以说全国甚至全世界都有北京房地产项目的目标客户，加上拆迁和北京不断城市化带来的购房需求，北京的购房需求仍然很大。

　　供应减少、需求大，必然导致房价上涨。

　　另外，房价持续上扬还有一个必要因素是成本的增加。首先是土地成本增加，因为71号令，北京取消了经营性用地的协议出让方式，拿地的难度和竞争加大了土地成本。其次拆迁成本加大，拆迁一直是开发成本中变数最大的一块儿，随着政府对拆迁户利益保护力度的越来越大，拆迁成本必然增加。同时建材价格的上涨和产品创新都使得整个产品的成本增加。

　　至于今年闹得沸沸扬扬的价格泡沫论，明年这个泡沫是否破裂一直是业内人士所关注的。不过多数人的观点认为，明年我国的房地产价格不会破裂猛跌，房地产业的发展也不会大逆转。相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。全国的平均房价仍然会有所上升。中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为，房价不会大跌，因为明年宏观调控的主要任务之一仍然是调控和防止某些城市发展过热和防止某些城市的房价涨幅过高。对于房价，第一步是努力把平均涨幅降到10%以下，然后力争把全年涨幅降到5%以下。

　　政策两个字：从严

　　今年上半年以来，政府通过土地、金融等一系列政策规范北京房地产市场，提高市场门槛，减缓固定资产投资方面过快增长。从效果来看，今年的新增供应量明显低于去年，缓解了供需关系。预计明年政府对土地、金融政策将继续从严控制。另外，政府还将继续开展土地市场治理整顿，特别是清理整顿违反产业政策用地、违法批地和非法占地等行为。

　　建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说，2005年，建设部的一项重要工作是加强房地产开发建设行为的监管，切实落实项目手册备案制度、项目资本金制度、住宅小区交付使用制度，加快完善房地产中介市场规则，进一步搞活住房二级市场。他还强调，明年建设部要进一步规范发展物业管理，加强服务监督。同时，完善房地产信用档案体系，加大失信行为的曝光力度，发挥失信惩戒机制的作用，及时查处业主违反招投标法规、违反工程建设程序等违法行为。

　　前不久，由大兴区委区政府主办、北京顺驰置地协办的“土地市场化与房地产市场化运作”大型论坛暨“大兴黄村卫星城1号住宅项目用地拍地一周年”上，国土资源部土地利用司副司长冷宏志和市土地整理储备中心主任史贤英也明确表示，明年将继续坚持土地招标拍卖挂牌不动摇，坚持土地配置的方向不动摇。

　　-招拍挂不动摇

　　史贤英表示，土地供应首先要清理整顿土地市场。

　　过去是无序供应土地，现在国土资源局按照市政府的要求正在制定明年的土地供应计划，供应计划包括土地供应的总量、结构、布局，这些都要有明确的要求，分解到各个区县落实，严格执行土地供应计划。明年将继续通过公开招拍挂来供应土地。“8·31”出台以后严格按照国家要求来落实，明年所有土地进入市场都要进行招拍挂，这对投资者取得土地资源有一个公开、公平、公正的途径。冷宏志也认为，明年要进一步加大经营性土地招标拍卖挂牌这个力度，进一步加快出台一系列经营性土地招标拍卖用地的政策和办法。围绕进一步披露土地市场的信息，创造公开、公平、公正和充分竞争的市场环境。

　　-配置方向不动摇

　　冷宏志表示，明年配置土地资源的方向不能动摇，必须规范或打击不规范的行为。

　　政府将编制经营性土地的计划，清楚这个城市土地供应量是多少，还要对供应结构以及供应的速度进行有效的把握，根据市场运营情况实时进行调控。

　　进一步规范协议出的这部分土地除了执行刚刚下发的28号文件以外，还要进一步明确一些程序，有可能进一步放宽条件。

　　对于收购储备，一方面强调自愿收购储备，强调培育合理的补偿。另一个方面如果不收购储备，要求到有形市场公开交易，这样更加灵活，更能够适应市场的需要，也能够照顾到各个方面。对收购储备的量进行规范，根据市场具体的情况来确定合理的收购储备的量，要根据需求情况，合理制定收购储备办法。

　　融资三个字：巧多快

　　“巧”：融资渠道要灵活；“多”：融资金额越多越好；“快”：融资速度要够快。

　　受近期一系列宏观调控政策影响，金融机构特别是银行提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其他渠道融资的需求大增。

　　原因很简单，首先，在经过所谓的“8·31”大限之后，所有经营性用地都必须严格按照“招拍挂”的方式进行出让。招拍挂要求在60天的时间内交齐所有土地出让金，这就意味着对开发商资金要求的迅速提高。以前通过滚动开发或拖欠支付地价款等方式，用很少自有资金拿地，再到银行抵押换取贷款开发的方式，难以再操作。

　　第二，2003年央行121文件出台以来，其他一系列的政策接踵而至。从2003年8月的国务院18号令(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，到2004年3月的“指引”(《商业银行房地产贷款风险管理指引》)，再到10月底央行在考虑良久之后终于决定加息，都带来了更加严格的游戏规则。比如，房地产开发资本金由20%调至35%(经济适用房除外)，必须建筑结构封顶才能销售等措施，提高了房地产开发的资金准入门槛。

　　第三，严格消费信贷、加息等措施一方面起到了宏观调控的作用，防止炒楼，减少泡沫，另一方面也确实限制了消费者和投资者的购买欲望。

　　最后，2003年底温总理强调解决农民工欠薪问题，促使施工企业没能力再为开发商大量垫资，改变了多年以来的“潜在行规”，增加了开发商资金的投入。

　　因此，受近期一系列土地、资金、信贷政策的影响，开发商最为头疼的就是资金链吃紧，最为迫切的需求就是融资。在“地产新政”的严格规定下，催生出了灵活多样的房地产融资模式，上市、信托、基金，成为中国房地产融资的新主流力量。万科以高盈利能力和高稳定性发行可转债、中国海外顺利增发配股、上海复地“二次上市”成功、北国投的信托投资尝试，以及一些地产企业的“借壳上市”，越来越多的地产商借助资本市场的力量，在此次行业政策变动中把握住了更好的发展时机。

　　随着“8·31”大批过关项目的运作开发，明年房地产开发商的融资需求还将继续增加。记者 赵丽萍

   特约编辑：广伟