房地产的增长率正常

　　“房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长关联同步，但是它又从来都不是一个‘好孩子’，拉动经济、刺激消费有它，制造泡沫、搅乱经济也有它。但中国房地产正处于快速增长期，离泡沫还差得远。”11月18日，在全国工商联住宅产业商会和中国房地产 报社主办的“中国优秀户型推介暨第六届中国住交会区域( 三名)推介展示活动”上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生针对当前房地产市场的焦点问题做了一番解析。

　　聂梅生的中国房地产正处于快速增长期的理由是：根据权威机构发布的数据，我国国民经济发展的总目标已经确定，到2020年人均GDP将达到3000美元，到2050年要达到世界中等发达国家水平，人均GDP将达到5000美元；换句话说，今后15年内GDP的增长率大约应保持在8%左右。在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。争论的焦点在于目前房地产是否增长过快，这要看发展阶段。在人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。根据对亚洲、欧洲、美洲等发达国家的数据分析，在经济起飞期都存在20年~30年的房地产快速增长期，期间房地产增加值占GDP的10%~15%。而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003年~2004年，也远没有达到10%(况且这短暂的投资增长过快正在被调控，今后将回落)。

　　今年7月份，有分析机构预言若某一个大城市的房价下降，就将引起中国房地产泡沫破裂。聂梅生对此观点并不认同，“这实在是妄加推断。孰不知中国广大的中西部地区的房地产还没有真正启动!局部地区有过热情况并不能代表整个中国的房地产市场情况。”再者，房地产目前正处于政策性调整期，金融政策可谓紧!土地政策可谓严!双管齐下，猛药治病会付出代价的，当前出现局部的价格动荡实属难免。

　　“目前房价稳步上涨是市场调节的正常结果，从长期来看，今后房价还会继续稳步上升。但是，凡是局部地区房价大起大落一定有人为因素，这包括积聚大量社会资金集体炒房，有意囤积居奇哄抬房价、地价等；也包括政策性的人为因素。如果对客观市场的分析判断不对，也将导致决策失误。”聂梅生如是说。

　　政府、企业需要真正从市场角度出发的调研报告 　　

　　有关中国房地产过热的论断早在2002年就开始了，那时“寒冬”将至的预言着实让业界出了一身冷汗。其结果是房地产的“寒冬”不仅没有如期而至，迎来的却是连续3年的“盛夏”。今年这一次关于中国房地产泡沫即将在几个月内破裂的预言又让业界打起了口水仗。从两次“泡沫论”的言辞看，都是以房价上升太快和空置率过高为依据的。

　　大多房地产商们也不满专家们的“泡沫论据”，因为专家们只谈数据，不讲数据的前提，所以造成了房地产行业的理论“泡沫”。 　　

　　毫无疑问，在进入信息时代的今天，建立在统计数据基础上的信息是政府和企业决策的重要依据。因此，形成一个正确的决策应经过数据收集—信息分析—意见建议—决策制定的过程。 但是，由于当今社会存在信息不对称，再加上分析方法的不同，所得出的结论也不同，这将导致决策的不确定性，甚至失误。比如当前对房价/收入比值、空置房率、房地产增值/GDP比值等关键数据的采样计算方法都存在质疑，尤其与国际上的统计方法不甚接轨，使得无从进行比较研究，造成信息错位，决断困难。

　　聂梅生坦言，目前有关房地产市场的年度分析报告有政府层面的，有来自各种研究机构的，但是真正从市场角度出发，指导房地产投资和企业发展的年度发展报告还不多见。据她透露，最近由数个房地产单位(包括社团组织及企业)共同组织了一家REICO 工作室，负责编制年度全国房地产发展报告并向业界公布。已经读过这份报告的聂梅生感慨地说：“一翻开由REICO工作室发布的《2004年中国房地产市场年度报告》，我就被深深吸引住了，《年度报告》以数字为论据，所提出的分析结论将会发出对中国房地产界震撼的力量。”聂所说的“震撼的力量”，主要来自3个方面：

　　一、坐标的错位 　　

　　在全球经济趋于一体化的今天，中国房地产市场的涨落会受到世界经济的影响，但是直接拿外国的数字来评价中国的房地产市场，就会因坐标的错位形成数字的失真，从而误导决策。在《报告》中，对比发达国家的发展阶段不是按照名义汇率，而是用购买力平价方法(PPP)，这与国际有接轨之处。 　　

　　中国未来20年将经历发达国家1950年~1980年的历程，期间美日德等5国人均GDP年增长率约为6%~10%，与中国目前的情况具有可比性。换句话说，今后15年我国GDP的年增长率大约应保持在8%左右才能在2020年达到人均收入3000美元的水平。中国房地产还有数十年的发展期，房地产业的增长率应该略高于GDP的增长率才正常。

　　二、“泡沫”的有与无 　　

　　近来关于投资增长和房价升降的争论趋于白热化，通过《报告》提供的数字似乎可以走出误区，悟出新意。 　　

　　房地产投资的增长受5个因素的影响，按影响权重递减排序为：住宅质量提升41%、土地价格变动23%、城市化水平提高18%、折旧13%、居住条件改善5%。由此可见，在住宅投资的增长中，提升住宅质量所占的比例最大，而这正是提高质量、实现住宅产业化的宗旨。目前土地价格的变动对投资的影响太大，1998年~2003年全国开发用地价格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，这和招拍挂的土地政策有直接关系。土地对住宅投资的影响达到23%，任何时候都不容忽视；城市化水平指数对住宅投资的增长则是一项刚性指标。

　　房价是判断“泡沫”的“杀手锏”，房价与收入的比值又是说明“泡沫”的论据，目前一种说法是房价与收入比值达到15∶1，已经大大超过国际公认的警戒线。然而该《报告》所提供的数字却得出不同的结论，理由有： 　　

　　(1)1998年~2003年商品住宅售价的年增长率为3.5%，而同期城镇居民的年收入增长率为10.7%，几乎是房价上涨速度的3倍。GDP增加→人均收入增加→房价上涨这是一个正常的过程。(2)房价与收入比值的测算原则值得商榷。用某地的平均房价与平均户均收入所得出的比值并非有效，因为数据的采样范围太过笼统。这份报告中的房价以经济适用房为依据，以户均3人计算，1998年~2003年房价与收入比从9.1∶1 下降到6.5∶1，这说明以需求为目的的购房是支付得起的。如果更进一步收缩采样范围，2003年全国拥有自有住房的居民的实际房价与收入比值为3.1∶1，这说明这一数值完全在可承受范围内，价格泡沫就全国而言是不成立的。用这样的方法也可以测算一个具体城市的房价与收入比值是否过高，是否存在泡沫。

　　三、供需关系的真伪 　　

　　当前房地产的供需关系是否失衡?对此一直存在不同看法，尤其是认为投资性购房的比例过高，导致局部地区房地产过热。在REICO报告中提出了沿海开放城市(不包括市辖县)的人均GDP已经为全国平均水平的4倍以上，按照购买力平价计算，这些地区已经进入“大众高额消费阶段”，这一阶段是以汽车和住房为消费对象。投资性购房正发生在上述地区，但是需求性购房和投资性购房是不可能截然分开的，因为住房本身就是不动产，它的价值是客观存在的而并不取决于购房者的初衷。今日为需求而购房的人，一定会同时考虑将来这套房子升值的问题，他同时就是明日潜在的投资人。正如REICO报告中所说，美、德、法、日4个发达国家在1950年~1970年间住宅投资占全社会私人固定资产投资的20%~30%，中国已经进入了住房消费与投资并存的阶段。因此，从根本上说，无论是需求性购房还是投资性购房，这种行为都既是大宗消费又是大宗投资。当然，社会上确实存在以炒房为目的的单纯投资行为，这正如股市中的炒股一样，在市场经济中也有其合法性。但是一旦在房市中出现“鲨鱼”，就可能造成房价震荡甚至导致恶性结果，这正是需要严加防范的。

   作者:钟合
   特约编辑：广伟