2004年买房开心事不少。今年，买房人的权利得到了更多保障。第一部《物权法》草案出台，不仅保障了买房人对房屋不动产的各项权益，还能解决更多的物业纠纷。而最高人民法院也出台法规规定，明年1月1日起，如果开发商在业主不知情的前提下抵押了房屋，只要业主已支付全部房款并实际入住，那么法院将不得查封该套房 产，这也为购房再上了一道“保险”。
　　今年，
买房人还是得到了不少实惠。公积金贴息贷款不指定楼盘，到任何一家在售楼盘购房均可申请此项业务，以后不用再去公积金管理中心和银行两头跑，即省钱又省力。而今年北京经济适用房建设量仍保持较大增幅，使更多人享受到了优惠政策，买到了便宜房。

　　今年也是买房人购房更明白的一年。北京城市新规划公示后，市民也更清楚了北京未来的发展趋势。《物业服务收费明码标价规定》开始实施后，不明码标价的物业公司将受到处罚。购房合同文本也开始修改，据说很多容易引起纠纷的内容都将写进合同文本中。

　　1 ▲关键词·权利保障

　　《物权法》将保障购房人权益物权是指自然人、法人直接支配特定物品的权利，包括所有权、受益物权和担保物权，既包括汽车这样的动产，也包括房屋这样的不动产。

　　今年《物权法》草案出台，并于10月22日送交十届人大第12次会议二审，委员一致认为《物权法》非常重要，鼓励尽早出台。其主要起草人王利明教授认为，如果正常的话，草案通过三审的可能性非常大。届时，我国将出台第一部《物权法》。

　　点评：《物权法》对于解决小区内常见的各种纠纷有着重大意义，如小区房主和物业公司为楼梯、车库等空间的所有权纠纷不断，相邻建筑物阻碍了通风、采光和日照等，甚至农民为宅基地权属不明结下几代冤仇，这些都将在《物权法》中得到明确规定。

　　目前解决物业纠纷尚无法可依，遇到纠纷只能通过《民法》或者《刑法》相关规定解决，《物权法》的出台将在一定程度上改变这一状况。

　　2 ▲关键词·规划引擎

　　新规划带给北京楼市发展契机9月，《北京城市总体规划（2004-2020）纲要》修编完成，11月通过北京市十二届人大常委会第十六次会议审议，并向国务院报批。11月6日在北京市规划展览馆举办的新北京规划展吸引了众多市民前往观看。

　　按照新规划，到2020年，发展新城11个，疏解中心城区压力，同时将北京总人口控制在1800万人左右，中心城区则控制在850万人以内。新规划提出在市区范围内建设多个城市职能中心，重点发展郊区卫星城。

　　点评：这是北京首次进行城市新规划公示，使老百姓对北京未来的发展走向有了更清晰的认识。新规划对未来16年北京城市发展格局做出的调整也预示着京城楼市将发生重大变局。

　　业内预测，城区房价上升过快的主要原因是城市人口过度密集，若按新规划重点发展郊区卫星城的原则，将城区商务功能、居住人口分流出去，可抑制城区房价涨速过快。

　　3 ▲关键词·贷款简便

　　公积金贴息贷款不指定楼盘10月25日，北京住房公积金管理中心个贷处宣布，为方便公积金贷款申请人购房，购买非指定贴息项目的购房人也可申请公积金贴息贷款，即到北京任何一家在售楼盘购房均可申请此项业务，公积金贴息贷款范围正式突破指定楼盘的限制。

　　按新政策，借款人购买非指定贴息项目，若申请贷款金额超过40万元，可按照个人住房政策性贴息业务流程办理；若申请金额在40万元以内，且公积金可贷款额度不能满足贷款需求的，同样可以按流程办理。

　　点评：这项政策让更多人享受到了低息政策的优惠。在此出台前，购买非指定楼盘的购房者只能做组合贷款。购房者需先到公积金管理中心办理公积金贷款手续，再跑银行办理商业贷款，整个过程手续繁琐，办理时间长。贴息贷款则手续简化、既节省一部分利息支出，又省去了购房者过去在银行和公积金管理中心两头跑的麻烦。希望以后这样的惠民政策越多越好。

　　4 ▲关键词·查封受限

　　付全款且入住的抵押房法院不能查封最高人民法院规定，明年1月1日起，如果开发商在业主不知情的前提下抵押了房屋，只要业主已支付全部房款和实际入住，那么法院将不得查封该套房产。业主只要已支付全部房款且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。

　　《规定》第7条还规定，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可居住房产，且有充分证据可证明这一点时，那么即使银行向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可继续居住。

　　点评：在此《规定》公布前，如果购房人购买了被抵押房屋，只能退房或要求开发商双倍返还购房款。

　　但实际上，很多业主并不想退房，所以对那些不想退房的业主，该《规定》的出台无疑是个好消息，也算是为买房人购房再上了一道“保险”。即便购房者在不知情下买了被抵押房，也不用再担心法院查封房产。

　　5 ▲关键词·百姓受惠

　　经济适用房放量让更多人受惠继去年经济适用房井喷放量后，今年本市经济适用房建设量仍将保持较大增长。2004年本市新开工经济适用房300万平方米，竣工200万平方米，基本与去年持平。

　　但因今年政策调整之后，经济适用房面积得到了严格控制，重点发展适应中低收入居民购买能力的中小户型，以适应中低收入家庭的承受能力。因此，在竣工面积相当的前提下，经济适用房套数增加，超过去年，因而也使更多老百姓受惠。

　　点评：经济适用房越多老百姓越高兴。但现有的监督体制还是会“漏网”一些中高收入的购买者，所以在审核经济适用房购买者身份时，还需有关政府部门加强审查力度。

　　另外，有些经济适用房地段较偏远，市政配套也不够完善，也需进一步提高住宅品质。目前，经济适用房总体供求量虽有所增加，但还是不能完全满足购房者的需求，因此也希望政府能继续加强优惠房的开发力度，让更多中低收入群体都能住上满意的房子。

　　6 ▲关键词·拿证快速

　　90天拿不到房产证算开发商违约9月3日，建设部公布了新修改的《城市商品房预售管理办法》。该办法规定，如无特殊约定，在预售的商品房自交付使用后90日内，开发商就必须为业主完成房产证办理，否则负违约责任。

　　新修改的《城市商品房预售管理办法》提出，预售的商品房自交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书（即房产证）的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

　　点评：90天就拿到象征房屋所有权的产权证，百姓当然高兴。只是在实际办理过程中，却鲜有90日内办下房产证的例子。这主要是因为相关政府部门在办理房产证时，受人手所限及程序所限，一般一个项目一次性只受理30~50本，导致不少房产证在交房远远超过90天后也未办下来。

　　看来政府在制定一些惠民政策时还应好好考虑一下可操作性。

　　7 ▲关键词·收费透明

　　物业费明码标价制止乱收费从10月1日起，国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费明码标价规定》开始实施。

　　此项新政策规定，今年10月1日起，物业公司在向业主提供服务时必须在小区内显著位置或收费地点，采取公示栏、收费表等方式标明服务项目、收费标准等有关情况，不按规定明码标价或利用标价进行价格欺诈的物业管理企业将受到处罚。明示内容包括服务内容、服务标准、计费方式、收费依据、价格举报电话12358等。如果收费标准发生变化，物业公司还应在执行新标准前1个月告知业主。

　　点评：新政策在执行过程中总会有一定的滞后性，现在还有物管公司因其收费混乱或不合理而故意不执行明码标价。一些不正规的物管公司虽然进行了明码标价，但也同样会采取一些隐性的手段进行乱收费。

　　老百姓就盼着新规定能落到实处，真正约束那些不正规的物管公司，让业主对物业费的交费及使用做到心中有数。

　　8 ▲关键词·新版合同

　　新版购房合同拟纳入停车费新版北京市《商品房买卖合同示范文本》进入调研阶段，市工商局与市建委将进行适当的修改、调整。预计新《合同示范文本》将在年内出台。

　　对于目前房屋纠纷较为集中的“房屋质量”等有关条款，以及目前规定比较模糊的商品房“基础设施”等内容，新版合同示范文本都将加以细化，可能就小区绿地、会馆、游泳池等的交付使用情况进行相关约定。“停车位”还有望首次写进新版《合同示范文本》。新版购房合同示范文本也对套内面积和建筑面积做出了更为详细的补充说明。

　　点评：合同示范文本规定得越细越全面，就越能保障买房人的利益，更好地避免小区纠纷。

　　目前停车收费、小区绿地等的交付使用最容易引起纠纷，虽然示范文本不具有强制性，但如果新版合同中增加了这些新条款，对购房者签合同也有了更高的可参考性。

　　在目前购房者还处于弱势的情况下，如果开发商不引用这一文本，也可请律师根据新合同示范文本在签约时将细节条款约定得更清楚。

　　9 ▲关键词·维权基金

　　买房人明年维权可使用专业基金明年“3·15”期间，中国消费者协会将与中国房地产业协会联合推出首笔诚信基金，用于披露失信企业经营行为和支持业主法律维权等。

　　维修基金将由开发商支持，首笔资金将由上海中凯集团提供，预计不低于100万元人民币。其主要用途包括披露失信企业和经营行为；鼓励和表彰在推动市场信誉方面作出贡献的人物、事件和企业；向消费者提供商业消费知识；对商品房市场进行调查和研究；支持消费者进行法律诉讼五个方面。

　　点评：用法律基金将业主的维权活动引入理性的法律渠道固然不错，业主维权基金的建立也有助于社区矛盾和冲突的解决。

　　但目前房地产市场更迫切的问题是法律不完善，难以从根本上解决双方冲突。所以从长远来看，完善相关法律配套才是解决问题的根本出路。我们也更希望开发商树立诚信开发的观念，更好地和业主建立沟通机制共同解决问题。

　　10 ▲关键词·房价平稳

　　北京今年房价涨幅远低于上海国家发改委、国家统计局发布的数据显示，今年北京的房价涨幅低于上海、南京、杭州等城市。11月中旬上海有关部门统计，上海商品房成交均价是北京商品房住宅价格的一倍，同样的市中心地段，上海市中心楼盘均价已轻松突破了2万元/平方米。在最近的一项调查中，上海有67％左右的市民表示上海房价太高，买不起房，并对房价的涨跌逐渐麻木。而北京今年房价稳中略升，涨幅不大，即便是CBD的高档住宅，目前大多均价也才刚过1万元/平方米。

　　点评：北京加大经济适用房建设满足了中低收入家庭的住房需求，也起到了平抑房价的重要作用。加之北京空置房明显多于其他地区，也为市场提供了充足的房源，所以北京今年房价波动不大，预计明年涨幅也不会太大。而上海、杭州等城市今年房价却飞速增长，新建商品房甚至到了与普通老百姓渐行渐远的地步。

　　所以相对房价疯长的其他城市，北京虽然房价依然居高不下，但毕竟没有太大涨幅，这对北京老百姓来说，也是值得庆幸的一件事。

    特约编辑:广伟