购房者心里的痛：2004房地产市场九大不如意

　　据上海市消费者权益保护委员会提供的资料表明，今年1-11月份，本市关于房地产方面的投诉案件高达1290件。本周刊从中梳理出消费者不满意的九大投诉内容，提醒消费者注意，更希望来年这些不满意的事能令消费者满意。

　　一 冷漠态度给谁看

　　许先生万万没有料到 ，自己骑着自行车到本市某高档楼盘去看房，售楼小姐连正眼都不瞧他一眼，更不用说回答他的问题了。这令他万分气愤：“想不到现在这个时代，售楼小姐还要以貌取人！”随后，许先生调侃地说，以后去看房，非得开上“奔弛”或“宝马”车不可。

　　其实，除了“以貌取人”之外，服务态度冷漠在如今的楼盘销售中决非个别现象。王先生说，他驱车到地铁一号线北延伸段地区看房，售楼小姐冷漠的服务态度令他至今历历在目。一售楼处内，两位售楼小姐站在售楼服务台前自顾自讲着话，当他主动上前询问时，其中一位小姐才爱理不理地答上几句。另一售楼处，一位小姐懒懒地从座位上站起来，然后走过来对着楼盘模型不冷不热介绍了一番。然后对他说，要买快拿钱，不买就拉倒。

　　点评：售楼处是房产公司对外的窗口，房屋销售人员代表房产公司的形象；其服务态度的热情与否，将直接影响到房产公司的声誉。楼市越是火爆，售楼人员的服务素质就越应该提高。

　　二 楼书广告有陷阱

　　如今新楼开盘，楼书设计得要多精致就有多精致，广告同样说得花好稻好，似乎所售楼盘全然没有一丝一毫的问题。果真如此吗？

　　顾小姐在媒体上阅读到一楼盘广告，明明白白地写着“离地铁口步行10分钟。”楼盘每平方米的价格适中，很合顾小姐的胃口。可待顾小姐前去实地看房，方才体验到楼盘与地铁口的实际步行时间至少需要30分钟。

　　说到楼市广告，姜女士便显得气愤起来。她在买房时，销售人员明明讲，她预定的房子前面，是一家小型便民超市。而且，楼书广告上也是这么标明的。然而，她搬进去没多久，“小型便民超市”变成了“小饭店”。从此以后，姜女士连同住在这幢楼里的人家，不但终日饱受小饭店排放的油烟之苦，而且饭店进出人员复杂，小区安全也存在隐患。

　　点评：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　因此，对于楼市广告上标明的承诺，如果不兑现，开发商就是违约。

　　三 排队买房含水分

　　周先生在网上发现，已经关注许久的某黄金地段一楼盘11月1日终于开盘：精装修房、均价15000元/平方米、总套数是270套。他早晨5点30分便赶到售楼处，排在购房队伍的首位。但是，等到发牌领号时，他拿到的号码却是141号。售楼处门一开，里面满是人。他一下子就傻了眼，凭他手里拿到的号码，岂能买到理想的楼层和房型？

　　从今年9、10月份开始，购房排长队现象渐渐多了起来。无论是中心城区黄金地段，还是偏远地区城乡结合部。只要有新楼盘推出，就会出现排队长龙。

　　位于复兴东路上的一知名楼盘，在何时开盘和房价多少尚不能确定的情况下，售楼处门前便排起了浩浩长龙，一直延续了整整十天。而且排队者中民工占了大多数。

　　点评：现在大多数楼盘开盘时均会采用发放号牌方式进行销售。其通常的做法是让消费者排队、领取购房号牌，有的还需预付几万元，然后凭此号牌作为购房依据。开发商或营销代理机构掌握着售房主动权，发放的号牌数量往往远大于实际房源，加上还要照顾方方面面的关系买房，消费者尽管领到了号牌，往往也可能买不到理想的房子。

　　“排队买房”现象一方面证明，一些“地段上佳、规划良好”楼盘的珍贵和稀缺性；另一方面也并不排除部分开发商和营销代理机构，为了利益最大化，花钱雇人排队，人为制造购房紧张气氛、哄抬房价。

　　四 律师费用谁支付

　　蒋小姐的买房合同中有一项1000元的律师费用需要由她来支付，售楼小姐解释说：“这是签约律师费，律师除了起到公证的作用外，还是我们公司专门请来帮助购房人办理买房手续的(包括备案、房产证等事宜)。”蒋小姐的房款是一次性付清，律师费栏中划价是1000元。而毛先生办理的是按揭贷款，协议中的律师费达到了2000多元，包括贷款时向律师支付的佣金和1000元签约律师费。

　　为购房人考虑如此“周到”的房产公司不只是个别一家。据了解，目前一些房产公司的协议中也都设有“签约律师费”一项，只是费用的标准不同，少则500元左右，多则1500元、2000元，甚至更多。

　　点评：签约律师费应由开发商支付，律师是在帮助开发商办理卖房手续，费用不应该由购房者支出，更没有必要区分一次性付清房款还是办理贷款了。无论买房者的房款是否是一次付清，都有权提出取消这笔所谓的“签约律师费”。这显然是一种搭售行为，卖房人无权为买房人指定律师，购房人有权拒付律师费。

　　五 精装修房不精装

　　买房送“精装修”，是不少开发商打出的诱人口号之一，而消费者吴先生却为了这“精装修”与开发商打起了官司。

　　吴先生买房时，售楼小姐曾告诉他楼价中包含了装修费，装修材料将使用“TOTO”等名牌。但当他准备在认购书约定的10天内与开发商签订正式合同时，却发现开发商无法承诺装修材料的品牌。

　　开发商的理由是：认购书上写的是“送精装修”，既然是赠送的，那么用什么牌子都无所谓。吴先生认为开发商的做法属于严重误导和欺骗消费者，当即表示除非开发商按约定的材料对房屋进行装修，否则他将拒绝在购房合同上签字。双方几经争执，一直没有谈妥，最终无法签订正式的房屋预售合同。有关方面调解无果后，吴先生将开发商告上了法庭，要求开发商双倍返还定金并赔偿损失。

　　点评：消费者在签订认购书时曾就未注明装修材料品牌一事提出疑问，而发展商则以“认购书里怎么写无所谓，最后以正式合同为准”来应对，这是在利用消费者缺乏相关知识和经验、缺乏对于不同字眼带来的法律后果的判断力，属于欺诈行为。开发商不兑现其承诺的装修标准，属违约在先，因此造成双方无法签订买卖合同，责任在开发商。

　　六 无证房屋也交易

　　消费者唐先生夫妇俩人来到消保委，讲述他们买房的遭遇。他们与上海某房产经纪有限公司签订了“房屋转让协议书”，写明房子地址，并预付了1万元定金，同意于2004年11月22日付清全部房款及维修基金，款清即交房。然而相隔几天，该房产经纪公司来电说其所定房屋已卖掉，要他们换房。可多次看房，均不满意。

　　几经变化，反让唐先生夫妇多了一份心眼，经过了解，他们发现他们所定房屋的小区是农民动迁的安置房小区，其使用土地的性质系集体所有，未经依法征用转为国有土地，也未取得土地使用权出让资格，该区域内房屋都未取得房屋所有权证书，因此，不能上市交易。而某房产经纪公司明知故犯，实属欺诈行为。经过消保委调解，最后勒令该公司退还定金1万元，同时补偿唐先生损失费1000元。

　　点评：农民动迁房的安置房，不属于商品房，故不能上市交易。房屋转让交易应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第二节第36条、37条、38条之规定，否则属违法行为。消费者在购买房屋时，应具体咨询房地产交易过程中必备的相关手续、有关证件，决不能贪图便宜而给日后带来麻烦。

　　七 改变规划为哪般

　　某楼盘是由一家颇有实力的房产公司开发的。但开发商在一、二期楼盘开发过程中，在事先未征求业主同意的情况下，擅自对小区规划配置进行了多项变动。譬如，业主房产证上的实际地址是“某某路某某弄”，但是业主从该地址进入，却无法直接到家，因为一期和二期小区交界处已被隔断，从而造成了业主无法享有正当的权益；又如，原来一期小区某路边门处一幢裙房规划用途是商场，现在开发商却擅自改为未正式营业的医院，可能对小区环境卫生，安全以及功能上造成影响。另外，开发商规划图上配置的喷泉、雕塑、专用材质的小区道路都没有建设，而是变成了小型配电站等。

　　点评：根据建设部《商品房销售管理办法》第二十四条和国家七部委发布的有关整顿全国房地产秩序的通知规定，开发商没有按照规划部门审核批准的小区规划图纸建造相关项目，或者擅自变更小区规划，除了应当承担相应的行政责任外，如开发商在合同中承诺甚至在消费者购房时，以广告等形式明确承诺了这些规划项目，那么，开发商一旦违反该承诺，还应该承担违约责任。即使这些变更是经过有关部门的批准，但未经业主听证而变更小区规划，依然属于违约行为，开发商应当按照合同的约定，向业主承担违约责任。

　　八 房价一涨便毁约

　　因为近几年上海的房价处于上升态势，所以，一些开发商的心态变得有些浮躁。只要眼睛里放大的利润，消费者的合法利益却时常被忽视。去年与消费者签的购房合约，今年房价一涨马上就毁约。此类现象决非个别。

　　唐小姐去年上半年看中郊区一套别墅，与开发商签订了房屋预约书，同时支付了一定数额的定金。房屋预约书上明确标注了唐小姐所预订楼盘的具体位置以及房屋的房号、面积、单价、总价、交房日期和付款方式，并标明每平方米的房价为5080元。

　　然而，今年下半年楼盘即将开盘时，开发商定睛一瞧：周边同类楼价已窜至每平方米8000多元。这还了得，如果按照去年每平方米5080元的房价，岂不要少赚很多钱？

　　于是，开发商要求唐小姐和其他一期购房者，每套房屋加价50万元，否则，休想得到房子。

　　而唐小姐和一期购房者们认为，既然已经签订了房屋预约书，就应该产生法律效果，开发商便不应该毁约。在谈判未果的情况下，他们拿起了法律武器，联合诉讼开发商。

　　点评：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第二条，可以确定本案中，开发商与消费者所签房屋预约书是具有法律效果的。既然有效，开发商就不能擅自违约和改变其中所定的任何条款内容。

　　其次，开发商此举是一种不讲诚信的恶意抬高房价的违约行为。如果纵容开发商的这种行为，对于整个社会诚信体系的建设是一种破坏；对于维护消费者的合法权益更是一种亵渎。

　　第三，诚实信用和公平原则是合同法的基本准则，它不支持签约双方中的任何一方以损害另一方的利益而违约获利；法院也同样不会支持任何一方以违约的方式从中获取暴利。如果开发商毁约，则应该赔偿购房者的实际损失金额。

　　九 墙体开裂谁之过

　　张女士于1999年12月花70多万元购买了本市徐汇区一套房屋，2001年春节入住新房，5月张女士便发现卫生间房顶渗漏。2002年国庆节漏水严重，物业公司来维修过一次。然而，现在渗漏情况依然存在。张女士曾找过开发商交涉，开发商不予理睬。随后，张女士以房屋质量有问题为理由，开始不缴物业管理费。想不到，物业公司将她告上了法庭。而张女士想上诉开发商，却又缺乏足够的证据。这叫张女士非常苦恼。

　　本市某区一大型楼盘因住宅墙体开裂问题，成为业主投诉对象。据有关资料表明：截止今年8月，登记有墙体开裂问题的业主，一共有320户，占到一期1200多户业主的27%左右。大部分已经入住的业主并不满足于无休止的维修，在多次与开发商协商未得到答复之后，忍无可忍的业主们走上了上访之路。而开发商认为，按照检测报告，房屋没有安全问题。故此，开发商只愿意在修复裂缝的基础上补偿每户几百元，或是按照墙体开裂的面积以每平方米20元作为标准补偿。对于开发商提出的补偿标准，遭受损害的小区业主们普遍难于接受。

　　点评：住宅墙体开裂，既有建筑材料上的原因，又有施工工艺和操作程序上的问题，同时也有建筑质量上的症结。

　　关于住宅建筑质量，上海市建设委员会1999年37号文《关于提高本市住宅工程质量的若干规定》明确规定：为防止住宅沉降和墙体开裂，多层住宅必须打桩；为防止楼板出现裂缝，取消使用楼板，多层住宅楼面板、屋面板必须采用现浇钢筋混凝土结构；本市外环线以内的多层住宅的基础、主体结构必须实行预拌(商品)混凝土浇捣；为防止住宅顶层屋面渗漏，多层住宅提倡采用坡屋面形式，旧住宅屋面则采用“平改坡”技术。

　　如果，住宅墙体开裂是建筑质量上的问题，业主可以找开发商索取“差额赔偿”。即一套完整房屋的价值与一套有裂缝房屋的价值，肯定是不一样的，两者之间存在着一个“差价”。开发商就应该赔偿业主这个“差价”，这才合情合理、符合实际。

   特约编辑：广伟