南方网讯　今年以来，房价涨跌的“口水战”无休无止。国家统计局最新公布的《国房景气指数报告》指出，今年前10个月，中国商品房的平均销售价格同比上涨11．7％。对于大都市里的许多普通工薪阶层来说，拥有一套自己的住房这个梦想似乎有些遥不可及。但与这个判断相反的是，楼市表现得依然如火如荼，使得海外资 金对中国的房地产表现出越来越浓厚的兴趣。一个统计数据表明，宏观调控以来，每个月到上海房地产市场来寻找投资机会的海外基金有40至50家，数量比年初时至少翻了一番。这不得不让人担心，海外资金的大量进入将导致上海的投资性购房比重上升，去年年底这个比例已经达到16．6％，而公认的国际警戒线为20％。

　　为此，周末报记者对北京、上海、南京等全国五大楼市里的利益各方进行调查，试图勾勒出他们的生存状态。而对于目前存在的许多并不能令人满意的现状，我们想问一句：真的“存在就是合理的”吗？

　　北京：楼市有“贼”

　　导演冯小刚在《手机》里告诉过我们“做人要厚道”，现在，他又跟我们说“天下无贼”。但现实生活中有很多贼，其中，楼市上的“贼”偷起钱来可比《天下无贼》中的贼道高手都要厉害。近日，一位曾在北京某房产公司任地产顾问的人士就向周末报记者表示，开发商给买房人设的不是十面埋伏，而是几十面埋伏，买房人不是掉在这个坑里，就是掉在那个坑里。

　　比如，按规定开发商在拿到预售许可证后才能卖楼，但气派的开工仪式后，他们就将富丽堂皇的效果图和模型摆好，避实就虚地展开“内部认购”。这样就常常出现房子到时候不能按时交付的情况，甚至有开发商直接裹钱走人了。

　　而为了多赚钱，开发商不约而同地选择了尽量盖大户型。因为小户型“公摊”大，面积小、总价低、建材花费大，设计要求比大户型高。如果开发小户型，那么利润就会大大减少。于是大户型成了开发商的首选，而小户型则成为他们眼中的鸡肋。

　　房地产市场永远不缺概念，什么阳光楼盘、水景住宅举目皆是，这其中自然也不乏噱头，许多小区的花草树木刚看上去不错，没过几天就全枯死了，原来都是无良开发商随便插上做样子的。

　　“和当年的那些开发商们用的手法比较，这些还都算小儿科。”这位人士说，在北京房地产开始兴盛的时候，70％的房地产公司不搞开发而专炒地皮，而真正搞开发的公司得到的土地有70％是炒出来的。“有一个楼盘的老总告诉我，他开发的楼盘现在价格为每平方米1万元，却也没有办法，因为他拿的是二手地，如果是一手地，价格上可以每平方米降2000元。”该人士介绍，2001年时北京的土地出让金通常情况下要比上海还高出至少3倍。

　　这直接导致了北京的房价过高。根据北京华高莱斯向本报提供的数据，2003年，地处北京市中心地带的东城区商品住宅均价是10704元／平方米；2004年前三季度，该地区的均价是11200元／平方米，11月是15212元／平方米。可该人士说，在2001年时北京市中心地带的商品住宅就已达到每平方米1万元左右，三环以内也在8000元／平方米左右。

　　在偏高的房价面前，迫于无奈的购房者却也只有认了。可那位人士却透露，“其实有时也会出现房子卖不动的时候，但开发商像约好了似的，坚决不降价。”他们是在与购房者打心理战，到最后输的当然都是购房者。

　　不过，赚得盆满钵满的开发商却常常不兑现先前的承诺，这使得一些被激怒的购房者甚至和开发商大打出手。而更多的购房者则相信“团结就是力量”，在京城楼市就曾流行这样一段经典对话。购房者：我想在这里买房，你们现在有多少户入住？开发商：100多户。购房者：我不买了。住户太少，以后有了纠纷不好串连。

　　南京：售楼小姐的幸福生活

　　张景在南京一家房产公司上班，工作是推销楼盘。她告诉周末报记者，当初选择这一行，就是看中了高薪。

　　还是在读大学时，她看到售楼小姐几乎个个身穿名牌，且举止优雅，似乎谈笑间就能将上百万元的合同轻松搞定，再加上听到一些售楼小姐动辄上百万的年薪传闻，学生物的她一毕业就毫不犹豫地选择了“这份很有前途的职业”。

　　进了公司后张小姐才发现，事情并不如自己想像。她向记者透露，自己的收入有两块：底薪加提成。现在她每月底薪是800元，提成则是每套房子成交价的千分之一。“我算进来晚了，以前听说提成能达到百分之一，有时候一个月就能挣到5万元，而现在一般却只能拿到4000元左右。”她说。尽管如此，她却并不感到后悔，因为南京的房价就像坐上了直升机，她的收入便也跟着节节攀升。

　　根据有关统计数据，南京房价已经连续三年涨幅进入全国前10名，2002年涨幅更高居全国第2。近两年，南京房价每年上涨超过1000元，而城市中心地带的价位更是令人咋舌。南京抉策地产研究中心向本报提供的统计数据显示，2003年10月，南京市城中地区新建商品住宅的平均价格是5495元／平方米，到了2004年10月，该地段的均价已经上升为7580元／平方米。也就是说，每成功推销一套100平方米的房子，张小姐的收入就额外增加了约200元。现在，她每年收入大概在5万元，这个收入水平在南京已经算中等偏上了。

　　随着楼价不断高涨，像张小姐一样做着高薪梦进入这一行的人也越来越多。张小姐的工作也不再像以往那么轻松，每天她都要使出浑身解数。

　　和任何服务行业一样，一个成功的售楼小姐具备的基本素质是真诚。不过，张小姐说，真诚并不是针对所有来看楼的客户。售楼小姐都具备敏锐的观察力，只有那些买房意愿强烈的客户才能得到她们的莺莺燕语。而对那些只是随便看看的客户，售楼小姐就没那么多耐心了，毕竟收入是和业绩直接挂钩的。

　　在选中了“猎物”后，售楼小姐便展开攻势，她们用的许多手法在业内早是公开的秘密。“有时候我听了自己的话都快要相信，我推荐的这个楼盘是全南京最好的了，其实现在每个楼盘能有多大区别呢？”张小姐说。

　　但那些有缺陷的房型，在售楼小姐的吹嘘下，却也成了特色。没有阳台？她们会说南京的夏天闷热潮湿，没阳台能避免潮湿空气进屋，况且现在高层公寓都不兴阳台；朝向不好，采光差？她们的话又反过来了：南京的夏天多热呀，没有阳光直射，住着多凉快，还能省下开空调的电费。冬天怎么办？售楼小姐的话似乎更在理：到了冬天，谁家不开空调，开了空调不就什么都解决了？

　　据张小姐介绍，现在不少售楼小姐在正式上岗前，都要接受一系列的“业务培训”。像选择下着倾盆大雨的天气拜访客户，湿漉漉地赶着把资料送到客户手里；或者是在大雪天里却穿裙子陪客户看房，一圈又一圈，冻得嘴唇发紫，这些都是培训时老师要教的本领。而当学会了这些本领后，幸福的生活也就不远了。

　　杭州：炒出来的高价

　　根据汉嘉机构向本报提供的数据，2002年第四季度，杭州市城中区域住宅均价是6688元／平方米。一年后的同期数据已经达到7622元／平方米，总体上涨约1000元／平方米。而2004年11月，该地区的均价是11236元／平方米。

　　“杭州楼价是被炒高的”，国家统计局景气中心土地专家张海旺分析认为，杭州房价炒作和投资性需求已经过度。在杭州，炒房的开始是本地人，后来则是温州人。

　　黄锋是杭州人，1998年他在西湖边的写字楼上班，风景如画。单位旁边新开了一个证券交易所，很多同事都去炒股了，但他没有去。他认为股票只有大盘起伏，却与财务报表无关，其中肯定有问题，所以一直没有踩进去。

　　黄锋买和睦公寓商品房时的价格是1500元／平方米，一套70平方米只需10万元多一点。当时，他只有省吃俭用下来的3万元积蓄，如果到银行按揭的话，以后每个月几乎没有生活费了。尽管如此，在全家人的反对声中，他最后还是买下来了。

　　到了2000年，他好不容易把按揭的余款还了，并准备出售和睦公寓的房子，然后买杭州城西的经济适用房。这一次他看中的房子需要23万元，而卖掉和睦公寓的房子后他已有了15万元。

　　就这样，通过简单的滚雪球战术，现在黄锋不但在西湖边上拥有了一套100平方米的住房，而且手里还有200多万元资金。“回过头来看看股市，差点惊出一身冷汗。如果不是当初有点眼光的话，现在岂不欲哭无泪？”说着，他得意地笑了。

　　步黄锋后尘的就是现在赫赫有名的温州炒房团。温州人在将自己的家乡弄到无地可炒的地步后，开始向杭州进军，据说，现在每年都有几十亿的资金进入。而在杭州一些高校网站的论坛上，却每每能看到这样一些标题的帖子：杭州，你能给我一个留下来的理由么？杭州，是你抛弃我还是我抛弃你？

　　上海：半生举债皆为房

　　刘洪成每天都要开着出租车在上海的浦东浦西往返10来趟。驾着整洁的出租车，穿行在阳光明媚的城市，他总是显得无比惬意。可是，当看到那一座座正在兴建的大楼和高耸的脚手架，他就皱起了眉头。“年届50，我至今仍是‘三无’，家中无余财，身上无余钱，银行无存款。”他对周末报记者说，过得如此寒酸，全是房子惹的祸。

　　当年刚结婚那阵子，刘师傅家里人多房少，只好挤在一起过。后来，他托人买了套两室一厅，但几年的积蓄就此一空，每月还要向银行缴2000元供楼。

　　一天，他陪老婆逛街，巧遇一位多年不见的同学。这位同学当年读书不怎样，经常在“武”字上多来那么一撇，被老师认为挎了把“洋刀”。可不知人家用的什么招法，小日子过得有滋有味，还刚给儿子在浦东买了一套四室两厅的房子。刘师傅既嫉妒又羡慕，并由此引发诸多感慨。

　　那天晚上，儿子从外面回来，告诉他准备结婚了，并问能不能给他买一套房子。刘师傅当时没说什么，到夜深人静的时候，拿着计算机一按，结果吓了一大跳：假如现在给儿子买套像样的房子，没40万下不来。“虽然可以向银行按揭，但还完本金和利率，我已年近八旬，垂垂老矣！”刘师傅说。

　　根据基强联行的统计数据显示，上海市的房价增速惊人。以上海主城区中价格最低的徐汇区为例，2002年该区的均价是6495元／平方米，全市均价为4894元／平方米，该区高出1601元／平方米；2003年该区的均价为8150元／平方米，全市均价为5843元／平方米，该区高出2307元／平方米。而根据嘉华（中国）上海地产向本报提供的数据，2002年上海市均价为4963元／平方米，2003年为5897元／平方米，两家公司的统计数据基本相当。另根据国家统计局的数据显示，2004年1—9月份，上海市中心城区商品房已在1．2万元／平方米以上了。

　　在刘师傅的印象中，上海的房价几乎就是在一夜之间涨起来的。比如说他瞄着给儿子买房的地段在上海闵行区的莘庄，位置已经是够偏了。他记得2001年夏天这个位置的房价顶多就在每平方米1600元到1800元左右，而当时徐家汇附近的房子每平方米也才5000元。到2002年初这里的房价涨到2000元／平方米左右，等2003年过完年，却已经就飚升到4200元／平方米。“现在，就是5000元1平方米的在莘庄也难买到中心一点位置的了。”

　　“人为什么总要跟自己过不去呢？想想我和老婆，半生举债皆为房，好像没过几天真正的快乐日子，剩下那不太多的年头，是该享受享受了。我不信，不给儿子买房，他就会打一辈子光棍。”说着，刘师傅一踩油门，汽车从窗外的一座座高楼旁飞驶而过。

　　广州：没有中心区的城市

　　就在全国多个城市开始飘雪的时候，羊城的最低气温却仍维持在9度左右。不过看着其他城市同行的一张张笑脸，广州的一位地产商对周末报记者说：“快过年了，一年忙到头本也该歇歇了。可想到马上就要做的年终总结，心里就只有一阵阵寒意。”

　　2004年元旦刚过，广州当地的多家媒体不约而同打出醒目的标题：今年广州房价铁定要涨！媒体的文章还直接引用当地几位地产巨鳄的言论：“市民要买楼，1月份是入市的最好时机”。广州第一大地产公司富力集团更是言之凿凿，“广州房价今年要涨10％”。

　　一年过去了，实际情况又如何呢？尽管全年的统计数据还没出来，但广州市政府发布的2004年第三季度房价数据显示，比去年同季上升2．3％。引人注目的是，这一升幅竟比同一时期全市居民消费价格总水平的升幅还要低0．3个百分点。广州市国土局发布的数据是：广州市老八区房屋价格水平由1997年的6677元／平方米，一路高台跳水般回落至2003年的5274元／平方米；2004年上半年，回升至5660元／平方米，但比1996年依旧有1071元／平方米的缺口，为历年的次低点。

　　东山区地处广州市老城区的中心地带，2003年下半年，该区住宅成交均价是6152元／平方米，2004年上半年这一数字是6281元／平方米，每平方米只涨了100元左右。那位地产商说，“10％的涨幅离我们就像一个古老的传说那么远。”

　　全国的房价狂涨多时，广州的房子为什么没有如地产商所愿——“铁定要涨”？广州人为什么没有追随地产商，“赶紧买”呢？

　　北京等城市的“环路”不只是一条马路，更是一条房价的“等高线”，而广州没有这样的“环”，东西南北中，房子价相同。房地产界那条“地段，地段，还是地段”的规律，好像不起作用，有人甚至说“广州没有中心区”。

　　广州市政府对城市规划有一个十分明确的战略方针：东移南拓，抽空中心，拉开布局。城市中轴线“东移”至天河区，地标式建筑、曾经号称全国最高建筑的“中信广场”就建在这里。“南拓”番禺区，规划新增加居民350万人。记者的一位朋友就在这里买了一套140平方米的房子，每平方米只要4000元，开发商还免费送装修。

　　广州市一位主要领导曾这样形容“东移南拓”的战略目标：“我听说××大厦（原广州中轴线上的一个著名楼盘），价格已经从1万多元降到8000元了，我很高兴。我希望它继续降到6000元。”

　　广州的地产大鳄们虽竭力制造舆论，私下里却也不得不承认这个事实：广州的购楼者多是用于自住、出租，为赚差价而炒楼的投机行为现在很少了。广州第一轮房地产高潮时，香港地区的主力炒家大举入市，但“炒糊”者为数不少，他们至今仍心有余悸。在今年初的“广东八大地产商峰会”上，城启集团董事局主席杨树坪发言说：“广州曾经也有很多外地人来炒楼，但是我所知道的是个个头破血流，广州的地产虽然成熟了很多年，但很多人还不敢投资，这是由于他们与‘负资产’的香港亲友来往频繁，耳闻目睹了香港楼市暴跌的情景，其造成的心理打击太大了。”

　　汪光焘表示，目前住宅占房地产市场供给的2/3，非住宅占供给的1/3，住房与非住房的结构性矛盾突出，同时，非住宅的空置率还在上升。为解决中低收入家庭住房问题，2005年中国将支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房，搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进城务工农民住房问题。

　　同时，严格按照《住房公积金管理条例》，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。

　　尽管北京市统计局的最新数据显示，今年前11个月，北京城市居民人均可支配收入已达到14331元，但群众对于经济适用房等中、低价房屋的需求依然强烈，部分项目的需求与供应之比甚至是几十比一。据市建委的最新统计数字显示，截至11月底，本市今年经济适用住房项目累计新开工255.62万平方米，累计竣工183.63万平方米。例如，仅12月份重点项目，如三环新城一期约30万平方米建筑已经全面结构封顶，其中7、8、9号楼已通过竣工验收，可以交房；而总建筑规模12.6万平方米的翠谷玉景苑小区也实现了全面入住。因此，“全年新开工300万平方米、竣工200万平方米经济适用住房”的计划要求预计年底可以完成。

　　虽然，明年北京还将按照2002年制定的经济适用住房建设计划，新开工建设300万平方米的经济适用房，但有没有新项目却“不好说”。其实，今年开盘的所谓新的经济适用房项目就已经是在售经济适用住房项目前两年“老项目”的后期了，而一些项目明年发售的部分也早已被排号透支了。因此，大部分群众认为，为了解决中低收入家庭的住房问题，经济适用住房建设仍应高速发展。

　　虽然，建设部等主管部门已经确定了政策方向，但北京房地产市场的人士纷纷认为，从北京的实际情况来看，有关部门目前已经难以提供大量用地，以用于经济适用住房建设计划，再加上经济适用住房的利润率相对较低，也比较难以吸引开发商的热情。(文/肖宾)

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