2004年进入岁末，在即将逝去的这一年里，大大小小的房地产法律法规及政策层出不穷，社会各方对房地产业都投入了不同程度的关注，已被业界称为“政策年”。

　　“安居才能乐业”，与土地市场、房产市场、金融信贷、动拆迁、经济适用房政策等这些具体的房地产政策无一不是与我们的老百姓的生活密切相关联的。

　　2004年伊始，房地产业开发投资持续增长，第一季度全国房地产开发投资增长达41.1%。国家为了保障房地产业健康和可持续性发展，抑制房价过快的上涨速度，采取宏观调控措施给房地产市场降温。

　　一、关于土地

　　2004年以来，国家继续加大对土地市场的调控力度，农业用地转建设用地受到严格控制，工业园区项目过半取消，土地开发面积增幅回落。

　　本市一级土地市场操作程序趋于规范成熟，上半年制定与实施的土地政策为土地市场的运行提供了良好的市场环境，保证房地产开发过程公开化和房地产市场的健康和可持续性发展。

　　二、关于房地产市场

　　2004年3月30日，本市正式开通了商品房销售网上备案登记系统，上海市所有取得预售、销售许可证的新建商品房信息将全部上网备案登记。

　　4月20日出台的《关于预售商品房转让问题的决定》明确指出：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。

　　三、关于信贷

　　4月份央行宣布，从2004年4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款准备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张。房地产业是信贷调控的首要对象之一。

　　同月，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。

　　以上两个规定的出台，对房地产开发商提出了更高的资金要求，因为目前我国房地产开发商的自有资本金普遍不足，通常70%由银行信贷支撑，有的信贷比例更高。

　　四、关于银行按揭

　　2月26日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

　　随着中央对房地产开发信贷规模的控制，5月1日以后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，其中主要是对个人购买第二套(含两套以上)的住房按揭贷款以及高档别墅、商铺等贷款，更加谨慎，旨在抑制过度的炒房投机行为，降低银行自身的信贷风险。

　　五、关于经济适用房

　　5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》正式施行。《办法》明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。

　　六、关于大市政配套房

　　自2004年起，上海对每年300万平方米建筑量的大市政配套房降低了预售标准，即完成建筑安装工程总投资的25%以上即可预售。而此前的预售标准为7层以下(含7层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；8层以上(含8层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于7层)。500万平方米的普通商品房即将上市。这部分普通商品房将在预售门槛降低之后上市供应，能平抑增幅过快的房价，对整个房地产业的可持续健康发展起到积极的促进作用。

　　七、关于动拆迁

　　国务院办公厅今年发出的《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理。

　　减少动拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。减少拆迁规模也可以适当降低大规模的购房需求，调整供需，平抑房价。

　　(美达律师事务所供稿)

    特约编辑：广伟