自今年下半年以来，上海房价一度平缓后，再度快速拉升，至2004年10月，全市商品房预售均价已冲高至8187元m2，与去年第4季度相比已上涨了278%。而在上海19个行政区域中，竟有14个区的涨幅，超过全市平均水平，只有5个区低于全市平均涨幅。其中更有4个区，短短10个月的涨幅，竟不可思议地超过50%！实在令人惊愕。而 同样令人吃惊的是，在这4个猛涨区中，涨幅最高的竟不是市中心供应最紧缺的行政辖区，而是已出现供大于求迹象的郊区嘉定！其10个月的涨幅竟高达7544%。（超过50%涨幅的4区有黄浦、卢湾、闸北、嘉定）

　 当然，嘉定原有的房价低、基数小，即使上涨同样的金额，其百分比也会很高。从上涨实际金额来看，显然是卢湾区最高。其10个月竟上涨了6700余元m2。

　　短期内的如此飞涨，其风险程度必然也加大。

　　从市场经济的一般规律来看，越是供不应求，越会促使价格的上扬；从而越加促使投资、投机需求的快速增长。由此，便会进一步加剧供求矛盾，再次促使价格走高，出现追涨。如今的上海楼市，正处于这样一轮的市场循环中。

　　但当这一轮循环走向极端，其对需求的的抑制效应便开始显现。而需求的缩量便会缓和供求矛盾，从而抑制价格的进一步上扬。而价格的受抑，又会随之抑制投资投机需求的增长。从而，再次影响到供求关系，最终迫使价格滞涨，直至回落……

　　由此，市场便会进入又一轮相反的互相抑制的循环中，如今上海某些区域，某些楼盘，已开始进入这一轮抑制循环中。例如，当黄浦的房价比去年第4季度猛涨了5139%时，其今年810月的预售成交量却比去年第4季度下降了989%。例如，当嘉定的房价涨幅，创下全市之最时，其区域市场的供求关系也就出现了“1084”的供大于求的逆转……

　　类似于发生上述变化，开始出现需求滞“增”或抑制效应的区域，还有虹口、普陀、静安、杨浦、徐汇、长宁等区。当全市商品房预售成交总量增长2741%时，而浦西中心城区9个区中，竟有7个区出现了程度不同的下降或滞增迹象。而同时，上述7区的房价涨幅除徐汇区外，无一例外地远远高出全市平均涨幅。由此可见，高涨对于需求的抑制效应已开始显现。

　　徐汇、浦东是上海这几年来新建商品房中高档住宅最集中的区域，也是上海的率先领涨板块和经久不衰的热点区域。然而，今年以来，其优势地位已开始渐趋削弱。房价涨幅已出现明显回落。当上海19个区县中，竟有14个区的均价涨幅超过全市平均水平时，而出乎意外的是徐汇、浦东的商品房预售成交均价的涨幅，却低于278%全市平均涨幅。我们看到，除嘉定区的涨幅异乎寻常地突破70%，而成为一个特例外，其余超过全市平均水平的13个区县（包括崇明县）的涨幅，都在30%多至50%左右。在上述涨幅排行中，徐汇与金山的涨幅相同，并列排行第15名。而浦东则位居第17名，成为倒数第3，仅高于松江、青浦的涨幅。

　　从以往远高于全市平均水平的领涨区域，到今年低于全市水平的名落孙山。这本身就是个耐人寻味的现象。

　　这是否由于徐汇、浦东因一度率先领涨而使其原本房价过高，基数较大，而影响其上涨的百分比？其实并不尽然。因为黄浦、卢湾、静安等区的房价原本就比徐汇、浦东高得多，但这些区域今年的房价涨幅都远远高出全市水平。

　　综上所述，今年上海楼市在调控之下，呈现出先抑后扬，急速升温的态势。与之同时，楼市过热的负面效应已开始显现。在整体供不应求，成交量增长较快的情况下，部分区域已经出现供大于求和成交缩量或滞涨的现象。这说明高涨对于需求的抑制效应已开始显现。由此而言，明年上海的楼市将不容乐观。

　　（注：本文所用数据均来源于上海房地产交易中心和网上房地产，或根据上述数据整理得出。）

 特约编辑：广伟