原编者按：房价继续上涨、争论依然此起彼伏……2004年的长三角楼市就这样快过去了。2004年里，整个长三角楼市出现了不少波动起伏的变化，房价飙升不止，虽然政府调控政策频频出台，使得大家对整个市场的走向有了一定的认识，但对房价会跌还是会继续上涨,仍然处于迷惘状态。

　　对此，本期就长三角几个有代 表性城市的明年楼市做了预测，或许能使大家多多少少看清这个楼市。长三角楼市希望能给广大读者提供一个更新的居住和投资理念，详细了解长三角的情况，掌握更多的理财信息。如果您对长三角楼市有特别的想法或者更好的提议，请拨打电话021-56374492，或来信来函。

　　杭州楼市：回顾和展望

　　2004年杭州的房地产市场总体是一个什么样的状况？未来又会有怎样的发展趋势？来听听学者、专家是如何看待的.房价还会不会涨?

　　回顾：房价永远是楼市最关心的话题。2004年的杭州楼市经历了又一波涨价潮。从单个楼盘的涨幅来看，少则10～20%，多则50%甚至更多。对一直持币待购的人来说，这实在太令人沮丧了。明年的楼市会怎么发展呢？

　　浙江工业大学房地产投资研究所所长虞晓芬认为：明年上半年房价还会继续涨，下半年涨幅会放缓，不排除滞涨的可能性。目前，国家宏观调控的目的之一就是让房价稳定，而上半年，因宏观调控的效果不会在短期内很明显，所以房价会继续涨；而下半年则可能效果得到体现。

　　之所以有这样的猜测，主要基于四点：一是在最近的中央经济工作会议，已明确提出国家财政政策由“积极”转向“稳健”。这意味着国家的投资拉动幅度不会像过去那样大，从而带缓其他投资的增长；二是今年的货币投放量增长幅度比去年减少了。今年1～9月，广义货币的供应量增加了13.9%，和去年相比，增幅减小6.8%；贷款增加13.6%，和去年相比，增幅减小9.9%。货币量投放多了，将促使购买力放大，否则，则反之；第三，不排除明年继续升息的可能性，从而进一步减弱购买力；第四，从杭州市场来看，郊区的供应量明年将继续放大，在某些区块将出现供大于求的状态。

　　开发投资是增长还是缩减?

　　回顾：宏观调控后，今年的杭州楼市，其高速发展的脚步已有所放缓，土地开发投资额、新开工面积都有所回落。明年，楼市的热钱还多不多？

　　浙江名城房产总经理张民一分析认为:明年的房地产开发投资，无论是资金还是开发规模仍然还会有所增长，但增长幅度将有所减缓。对明年的市场，开发商从主观上来说，其扩张的动力仍然是比较强的，毕竟房地产开发仍然有比较大的利润空间。但这样的主观愿望将受到资金的极大限制。

　　首先是土地成本的加大。由于其资源紧缺性，土地价格仍会趋于增长；而且由于目前的房地产开发贷款必须四证齐全，因此原来用50%的资金，其余向银行借款的拿地方式将不再存在，开发商必须用100%的钱才能拿到土地。其次，是借贷成本的上升。央行10月加息，明确了开发贷款的利率在基准利率上可自由上浮，因此目前银行的实际放贷利率都达到了8%左右，比原先提高了近三个点。如果通过信托的方式融资，目前的利率已高达10%左右。

　　因此，尽管多数开发商对明年楼市仍持乐观态度，但客观资金条件的限制将使他们不得不放慢开发规模增长的幅度，也并不排除部分开发商缩减规模，或通过合作的方式来开发。由于资金成本的加大，明年外来开发商估计不会太多，新进资金会比较少，这也在一定程度上减少了资金和规模的增长。

　　明年楼市有何亮点?回顾：今年杭州楼市的第一大亮点就是精装修房；第二大亮点就是江景房的价值被更多人认同。明年的亮点会在哪里？

　　南都置业副总经理韩芳预测：2005年的杭州楼市，其中一大亮点就是郊区房产。随着杭州主城区可供开发的土地越来越少，明年的竞争重点将向郊区转移。杭州一些品牌公司都将在明年推出规模不小的郊区楼盘，它们的加入，对一直未唱市场主调的郊区房产来说，无疑既增加了竞争压力也注入了一剂强心针，不但促进了郊区房产品质的提升，也使更多的人关注郊区房产。而郊区房产的竞争也将从纯粹的地段、环境转向更综合的竞争，比如规划设计理念的人性化、配套设施的齐全、文化品位等综合因素。这也促使开发商扮演更多的角色，多元发展，从一个单纯的开发商转向城市运营商，提高综合竞争力。从今年的发展迹象来看，一些开发商已进入教育、公共服务等领域，明年会有更多的开发商涉足。

　　房产品设计，有何新潮流?

　　回顾：今年杭州楼市在产品上的一大特点就是个性化。比如中式的建筑形式增多，简洁甚至时尚的个性建筑增多。尽管某些也颇受争议，但毕竟我们所看到的丰富的、生动的东西更多了。明年会有怎样的潮流出现呢？

　　浙江绿城东方建筑设计有限公司总经理陆皓总结道：房产品的设计更注重的是因地制宜，满足不同人群的需求，很难用一种潮流来概括。不过，可以想见的是，明年楼市的房产品，其建筑风格将更加多样化、更丰富。

　　经过多年的实践，现在的设计师们已站在更高的平台上，以更宽的视野去进行产品的规划设计。明年的项目中，我们将会看到各种风格不同的楼盘，如地中海式的，西班牙式的。这种新的尝试、多样的变化将给消费者带来更多的挑选余地。

　　在具体的规划设计上，如何更全面、更细致地考量人们的需求，进行新的创新也是设计师需努力的。比如围合式的庭院设计，明年可能会有更多的尝试。围合让人们对自己居住的环境有更多的归属感、安定感，但到底怎么围合，这仍在探索中。

　　在户型设计上，针对不同的人群可能会出现两个变化。一种变化就是户型更精致、紧凑、实用，设备配置齐全、到位。这种设计将更多地体现在针对工薪阶层的楼盘上。其二，在面向高端收入群体的项目上，在满足基本需求的同时，会更注重空间的变化、强调空间的丰富性。那些在表面上被认为用处不大的空间，如门厅、过厅将得到强化。也许，160平方米的房子被设计成两卧也并不奇怪。

　　二手房源会供大于求吗?

　　回顾：今年的二手房市场跌宕起伏，婉转曲折，最大的原因在于征收20%的个人所得税这一政策的变化。明年的市场将怎样演绎？

　　中原地产中介部营运总监于旭东预测：明年二手楼市总体来说应该是供求平衡，但个别板块可能出现供大于求的情况，某些板块则将依然维持供不应求的态势。

　　今年是二手房价涨得比较厉害的一年，如城西星洲花园今年二月份一套5楼的房子成交单价为7087元/平方米，11月同组团也是5楼的一套房子成交单价达9059元/平方米。要看到的是，由于价格涨得太快，某些区块已到了“价格天花板”，想要再有大的上涨空间已不太可能，这也在一定程度上限制了需求。

　　从明年的新增二手房源看，有两个板块特别集中。一是闲林一带，闲林山水人家、爵士风情一期明年都要交付。这些楼盘有不少的投资客户，估计放量会比较大；另一个则是钱江南岸。这两个板块放量却比较大，可能会出现供大于求的状况。而需求比较大，但供应仍然增量不大的区块，按照我的分析，应该在湖墅、拱北一带。这两个区块目前的转手率非常低，明年新增的楼盘也不多，而地区本身的成熟度已非常高，配套已很齐全，估计仍会受消费者的欢迎。

　　苏州楼市未来行情如何？

　　明年楼市会再现红火光景？还是会进入一个寒冷的冬天？在市场供求发生逆转，宏观调控、加息等多重因素的影响下，苏州的房地产市场似乎处于不明朗的状态。猜测、传言、紧张、恐慌不期而至，未来楼市行情究竟如何？通过几组来自专业部门的最新统计数据，让我们仔细分辨、判断一下未来。

　　判断一：最近一年半，房价跌不下来

　　数据佐证：苏州市区商品房预售价格（不含吴中、相城）

　　1至6月份，4094元/平方米；1至7月份，4489元/平方米；1至8月份，4454元/平方米；1至9月份，4476元/平方米；1至10月份，4643元/平方米。

　　专家解读：目前统计部门显示的当前房价，反映的是商品房的销售价格，而不是预售价格，因此具有一定的滞后性。预售价更多反映的是未来的房价，今年的预售价格到明年就是销售价格，这个时间差根据建设进度来推测，目前基本上要差半年。判断未来房价走势有两种方式：其一，只要预售价高于销售价，房价就下不来；从10月份来看，预售价是4643元，销售价是4359元，房价仍在往上走。其二，预售价逐月的走势如何，只有预售价开始下落，明年的平均房价才能下来。从数据反映，预售价仍在稳中上扬，虽然上涨的幅度在趋缓，但一年半载之内，不可能下来。当然，房价下不下，还和住房的结构性矛盾有关。

　　判断二：建设投资规模仍在上升

　　数据佐证：苏州大市范围内的投资规模

　　2003年，177.94亿元，同比增长65%；今年1至9月，190.27亿元，同比增长59%；今年1至10月，227.41亿元，同比增长69%。

　　专家解读：在此轮宏观调控下，苏州大市范围内的投资规模不降反升，投资资金规模和建设规模仍在不断增长。有一组数据值得引起注意，从施工量来看，1到9月份，苏州的施工面积为2690万平方米，是南京、徐州、无锡三地的总和，占全省的34%，其中苏州的施工面积是南京的1.4倍，销售面积却只是南京的92%，市场消化量明显没有跟上供应量。投资建设的持续升温与苏州整个城市的经济活力有关，与外来投资者的青睐度有关，也和苏州开发商应变市场过于乐观的态度有关，苏州楼市在长三角的表现是很突出的。

　　判断三：空置房全面止跌回升

　　解读：空置房止跌回升，由原来的负增长向正向增长转变。统计局最新统计资料显示，截至10月份，除市区的空置房仍一直减少外，全市范围内都有大量的空置房出现。仅从住宅来看，全市的空置房面积达到50.9万平方米，比去年同比增长了19%；常熟8.07万平方米，同比增长69%，张家港7.4万平方米，增长56%，昆山12.31万平方米，增长32%，吴江2.4万平方米，增长442%，太仓2.44万平方米，增长570%。其中太仓的空置房上升幅度最大，昆山的空置房绝对值最高，市区保持了一贯的下降趋势。空置房递增趋势的全面恢复，是由供求关系发生变化带来的，足以引起重视，虽然还远没有达到危险的边缘，但适度开发，与宏观调控保持一致是很多投资者应该关注的问题。

　　数据解读：苏州市房地产业协会副会长邱元华

　　南京住宅价格升势减缓

　　2004年即将过去，广大市民极为关注的房地产市场到底怎样?记者日前采访了南京市房产局产权市场处处长张定一，请他谈谈自己的看法。

　　张定一：总的说来，2004年是政策之年，也是市场逐步走向成熟的一年，南京房地产开发投资继续保持平稳，商品住宅价格飙升势头得到有效遏制，土地市场开始回暖，成交活跃，住宅的有效需求开始放量，销售速度加快，在买方市场逐步形成的情况下开发商定价越来越趋于理性，二手房交易量“V”形回转、逐月攀升，板块成交价格涨跌互现。

　　记者：能否具体分析一下?

　　张定一：我们可以从以下几个方面来说明问题。

　　1、宏观调控成效显现，房地产开发投资稳定增长。南京房地产开发投资在经过一季度的过快增长后，二季度理性回落，三季度以来呈平稳增长态势。1-11月份全市房地产开发投资248 03亿元，同比增长58.20%，占同期全市固定资产投资的23.40%，比例相对合理。由于国家实行紧缩银根的宏观调控政策，国内贷款所占比重已从去年的31.5%降至今年的24. 3%，而企业自筹资金却从去年的27.2%升至今年的33.8%，资金来源结构更趋合理。

　　2、房地产市场供销持续两旺，买方市场初步形成，1-11月份全市累计上市984.82万平方米，江南八区571.78万平方米，同比增长65.19%，市场供给极为旺盛。经过政府引导和宏观调控，南京市商品房“买方市场”格局正在逐步成形，市场逐步趋于成熟和理性。具体表现在买卖双方心态有所调整，开发商不再盲目定高价，而消费者更加务实，购房以中小套型为主，整个市场供不应求的状况得到了明显改变。

　　3、商品住宅价格平稳增长，涨幅逐步趋缓。年初以来，南京房地产市场逐渐步入良性发展道路，至目前已完全扭转了去年供不应求、房价急剧上涨的局面，从单月看甚至还出现了7、10、11月份环比略为下降的情况，从全年看，1—11月份全市住宅价格为4088元／平米(含经济适用房和中低价房)，较1月仅上涨10.5%，远低于去年同期的上涨幅度。

　　4、供需结构性矛盾有所减缓，“一城三区”疏导成效明显。从商品房供销区域看，“一城三区”格局初步建成，正加快分流市区人口。根据政府规划要求，土地供应逐步向“一城三区”倾斜，今年70%以上出让的土地属于该区域。同时，“一城三区”新盘供应增长也相对较快，河西、江宁、江北分别占全市的22%、29%、16%，合计为67%，而同期销售量也占全市的56％，大大缓解城市中心区域居住人口的压力，有效疏散了城区人口。今年江南八区5000元以下、5000-6000元、6000元以上的商品住宅供应分别占31%、34%、35%，6000元以上的楼盘供应有所增加。但由于南京市全面实施“三房工程”逐步形成了高、中、低价房比例合理的市场供应结构。

　　5、合理确定拆迁规模，化解供需阶段性矛盾。今年以来，根据国家控制拆迁规模的精神，按照轻重缓急、量力而行的原则，75%以上的拆迁项目，都是与十运会有关的场馆建设项目和基础设施建设项目，截至11月30日统计，共完成拆迁项目为37个，完成搬迁居民7431户，今年全市实际完成拆迁量与去年同期相比明显回落，不足去年的一半，通过合理控制拆迁规模有效的调控了房地产市场供应结构和供应总量，使因拆迁而引起的刚性需求减少近70万平方米，同时基本满足了市场化拆迁群众的购房需求。

　　6、加强对房地产市场的规范和管理。针对房地产市场存在的损害消费者利益的行为、现象，南京市今年出台了“一房清”、二手房联合维权、商品房销售人员培训、规范二手房中介行为、房屋租赁合同文本、查处违法房地产广告和大力阻击投机性“炒房”等有力措施，加强市场公开、公正、透明机制建设。从实践效果看，我们的调控政策取得明显成效，避免了房地产市场的大起大落，确保市场稳定向前发展。

　作者：程洁　顾晓芸 　

  特约编辑：广伟