2004是青岛二手房市场继续成长的一年。这一年，伴随着银根紧缩、央行加息等国家宏观调控措施，以及青岛旧城改造深入、土地市场秩序治理整顿、经济适用房限转等多维政策，岛城的二手房市场正在逐步走向成熟和规范———二手楼市的“2004记忆”

 &nbs p;  市场“素描”

    谈及对今年二手房市场的印象，绝大多数中介公司给记者的答复几乎如出一辙：房价与成交量整体呈上涨趋势，但上涨幅度减缓，“供需两旺、市场活跃”成为业内对今年二手房市场的整体认知。

    一组来自官方的数据可以折射出二手房市的“坚挺”态势：今年1－5月，青岛市内四区二手房与商品房总成交数的比例达1.42：1,同比增长44％，二手房市场的火热可见一斑。而到了10月份，金融机构上调了0.27个百分点的存贷款利率，遭遇这一“阻梗”后，虽然上市的二手房暂时增长，但整体市场却没有多大变动。

    就各区域的交易行情而言，市南、市北和崂山等热点区域遭遇“冷脸”，特别是海景沿线的高档二手房成交量减缓，而李沧、四方等北部区域成为市民“新宠”，二手楼市开始“刮北风”。作为低价房和经济适用房主要建设点的李沧区更是热度飚升，据房地产交易中心的数据分析表明，今年1月底李沧区二手房均价1758元／平方米，4月份开始上升，至6月底时均价已达3064元／平方米，增幅达74.2％。有关人士认为，这与近年来市政府致力于缩小南北差距，加大北部区域的城市基础建设力度，日益改善交通、居住环境等有关。另一方面也与市民地域观念的转变有关，青岛城市概念外延的不断扩大让大家接受了北部生活。

    二手房大集也是展示楼市风向的一个“晴雨表”。由青房置换承办的两次廉价二手房大集，无论从参与人数还是现场成交量都刷新了二手房大集的纪录，也成为廉价房市场需求热度的一个明显表征。而在由广宇房产承办的“二手新房”大集中，1万余条1996年以后的二手新房更是受到了2万名余市民的“追捧”，折射出市场运行的新迹象，“房龄”较短的二手房因地段、房屋品质以及升值潜力等因素而备受市民青睐，廉价房和次新房因此成为今年二手房市场的“关键词”，其成交量和成交均价均有较大涨幅，且呈现较快增长的态势。

    格局“盘整”

    2004年，青岛房介市场上硝烟一片，外来房介品牌相继入青“略”地，打破了本土中介一统市场的局面。先是3月份，美国百世勤登陆岛城，随后就抛出了“全程律师陪护交易”的旗号，给业内带来了不小的震动。之后的11月19日，有着台湾背景的玛雅房屋山东总部又将青岛当作其扩张山东的“阵营”；天津顺驰集团也将触角伸向青岛，12月8日，青岛顺驰房地产经纪公司的10家连锁店同时开业，且在开业初期就宣称：免收卖方的1％中介费，以一种高姿态向“收取买卖双方2％的佣金”这一行规“宣战”；而据说北京的房介品牌“我爱我家”也来打探青岛市场……房介市场正在进入一种群雄逐鹿、列强纷争的市场格局，这成为今年二手房介市场中的别致风景。不少外来房介认为，进军青岛的突破口在于本土中介公司的不规范服务，因此他们将市场定位于差异化和个性化的服务品种。然而，这些外来房介能否突破本土化的门槛还有待于市场检验和探索。不过，进驻青岛第二年就将“扩张”了30余家加盟店的21世纪不动产，作为首家“试水”青岛的外来房介所走过的成长“路径”则从侧面说明本土化绝不是一个“高不可攀”的门槛。

    这一年，青岛的本土中介也携着自身品牌成功地“走出去”，迈开了“青”外“圈地”的可贵一步。22世纪不动产在济南已开了数十家店面；青房置换在“闯”进济南、北京之后，目前正在筹划着把“青房”开到天津；而已有56家直营店的广宇房产自9月初启动直营和特许加盟双向发展的战略以来，其广宇·宜家居特许加盟店面也将达到近10家。记者获悉，明年广宇将进军济南、烟台、威海、潍坊四个城市……外地品牌走进来，本土房介走出去已成为2004青岛二手房介市场上不得不提的一番景象。

    随着外来中介机构的涌入，岛城不少中介已开始推出送房屋财产保险、免费为买房者清洁房屋等让利项目来应对竞争，这在一定程度上促进了市场的活跃和成熟。新广源房产张国强认为，今后中介的发展将趋向于品牌化、规模化和规范化，一些黑小中介将面临着严峻考验。而从深层次讲，外来品牌“摆阵”青岛也会触动行业“棋局”的神经。新诚信房产翟玉军认为，外来品牌的进驻将会促进本土房介之间的联合、协作、自律及规范。因为无论从行业还是从企业自身，只有高水平的竞争才会造就高水平的服务和企业。

    我们期待着规范化的服务比拼和良性的博弈态势成为来年二手房市场的主流图景。

    “变脸”印记

    2004年，青岛二手房市场出现了一些新景象，比如中介花钱征集房源、小中介“抱团”经营等，但更值得铭记的是二手楼市的一些“潜规则”正在悄然“变脸”，一个标志性事件就是曾经是一些小中介公司生存“脉系”的看房费在今年初露淡出市场之端倪。这得益于11月初发轫于北京的《北京房产中介行业自律规则》的出台，该规定明确禁止中介收取看房费。在该“新规”生效的第一天，我市广宇房产第一个跟进，紧接着青房置换、22世纪不动产等也打出了“免费看房”的招牌，加上明确对看房费说“不”的21世纪不动产、顺驰置业和玛雅房屋等外地房介，青岛的百姓通过这些中介看房将不再交纳10元至30元的看房费。看房费的退出是一个信号，预示着青岛房介在外力与自身的双重“夹击”中正在经历着一番成长“裂变”。而更另人欣喜的是，“北京新规”引发了岛城不少中介公司对行业自律的进一步思索，如何创造一个和谐、规范、诚信的二手房交易环境，提升中介行业的美誉度等问题摆在了中介经营者的案头，而这将伴随着青岛房介走过难忘的2004。

    独具特色的二手房大集在今年也呈现出一道清晰的“变脸”迹象。今年，共有五次较大的二手房交易大集，分别在今年5月、8月、9月、11月和12月登场。如此频繁的二手房大集验证了青岛二手楼市的火爆，而每次大集都由一家品牌中介独力担纲“主唱”的特色则成为青岛中介行业成长中的一个动人音符。透过这五次大集可以看出青岛二手房大集的指向度更加细致，体现了青岛房介在行业洗牌和与市场博弈中逐渐成长。

    而另一个“变脸”则来自于消费者的置业心态。其一表现在置业区域的选择上，今年李沧、四方、城阳等非热点区域的二手房受宠表明，市民在置业选择上不再盲目冲向热点区域，而更多作长线考虑，用作投资的市民会理性审视各区域的升值空间和投资前景，用作居住的市民则更关注交通、环境、配套等问题。其二表现在人们对中介行业认同度的提升。过去，人们把中介公司只当作“房源中介”，而忽视了其在降低交易风险、提高交易效率等方面的作用。一项调查结果显示，今年越来越多的市民将二手房交易托付给品牌中介公司，且大多数市民在购房前能理性规划、合理选择，一改过去看几套房子就匆匆定夺的习惯，往往先向专业机构进行咨询、规划，然后再进行交易，这表明市民能更理性地考虑自身的消费成本。

    明年二手房市场前景如何？对于这个问题，记者想列举一组数据：玛雅房屋山东总部的店面计划在2005年铺到30家，2006年达到50家，而顺驰置业的店面计划更是令人吃惊：2005年50家，2006年要向100家“冲刺”———从这两组看似枯燥的数据上，我们看到了外来房介品牌对青岛二手房市的“扩张野心”与乐观预测，并以此作结，预祝明年的二手房市场更加健康、和谐。周建亮 dao