本报自推出《律师说法》栏目后，受到了读者极大的关注，纷纷来电来信咨询，请律师解答购房中遇到的问题。

　　案例：

　　王先生日前来信说：我于2003年7月与某开发商签订商品房买卖合同，购买了一套别墅。收房后，我发现房屋出现地基下沉、墙壁出现长达一米的裂缝等质量问题，至今不能真正入住。因 与开发商不能达成和解协议，起诉到法院，主张我的预期可得租金损失10万元，支付违约金8万元。

　　诉讼中，我发现该开发商于2002年3月1日将其开发项目的该宗地全部及地上在建工程全部设定抵押，抵押权人为中国工商银行北京市某支行。2003年10月9日，前述抵押登记被注销。但是，该开发商在与我签订合同时，并未将这一事实告知我，而是隐瞒了此事实，使我在不知情的情况下与其签订了商品房买卖合同。我认为，开发商隐瞒将该宗地及地上在建工程设定抵押的行为已构成欺诈，我有权请求法院依法撤销双方之间签订的商品房买卖合同，并主张相当于购房款一倍的赔偿。

　　当我提出开发商对我构成欺诈时，法官要求我对于先前的诉讼请求(主张赔偿预期房屋租金损失10万元和违约金8万元)与开发商对我的欺诈(主张返还150万元购房款并赔偿相当于购房款的赔偿金)之间做出选择。请问我应选择哪一种？

　　律师支招：

　　记者就此案例采访了北京正则律师事务所苏仁再律师。苏律师说：王先生作为购房的普通消费者，很难判断出对自己最为有利的诉讼主张。前者属于违约之诉；后者属于撤销之诉。两者是完全不同的诉讼请求，虽然基于不同的事实，但在同一诉讼中，王先生只能选择其一，而不能兼顾。因此，法院要求王先生从中做出一种选择，是符合诉讼程序法的。

　　一、关于违约之诉。对于王先生在来信中表示：“收房后，发现房屋出现地基下沉、墙壁出现长达一米的裂缝等质量问题，至今不能真正入住”，应首先进行房屋质量鉴定，确定是否属于“房屋主体结构问题”，如属于主体结构问题，王先生可以主张解除合同，并可主张赔偿预期房屋租金损失、违约金、购房中发生的手续费等损失；如果不属于主体结构问题，房屋可以修复，王先生则只能主张赔偿房屋租金和违约金等损失，而不能要求解除房屋买卖合同。

　　二、关于撤销之诉。对于王先生来信称：“开发商于2002年3月1日将其开发项目的该宗地全部及地上在建工程全部设定抵押，并于2003年10月9日将抵押登记被注销”所述，关于是否开发商隐瞒抵押的事实，应由开发商进行举证其未隐瞒该事实，如不能举证证明，法院即可认定其构成隐瞒抵押登记的事实，并因而认定其构成欺诈购房者。

　　但问题的关键在于开发商于2003年10月9日(起诉前)既已办理了抵押登记的注销手续。实际上，即使欺诈成立，王先生也并未因开发商隐瞒抵押登记的事实而受到实际损失。受欺诈而订立合同属于可撤销的合同，受害一方当事人可以于受欺诈之日起一年内向人民法院提出撤销合同。但撤销之诉在于向受害一方当事人提供救济，而救济是针对损失而言，无损失则无救济。因王先生不属于合同法第54条规定的“受害方”，所以，即使构成受欺诈而签订合同，其撤销之诉仍不能获得法律的支持。最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释中因欺诈原因而撤销合同，可以主张不超过购房款一倍赔偿，也就不能适用于王先生的诉讼了。

　　综上所述，我认为，王先生应当向法院主张违约之诉。如果王先生主张撤销之诉，将不能获得法院的支持，同时还将承担由此产生的诉讼费。 (刘相龙）
    特约编辑：广伟