2004年，成都掀起了空前高涨的买房狂潮，住宅类的开发商是春风得意，而成都商业地产和住宅就显得不那么火爆了，这是继去年“成都商业地产年”之后，开发商所没有料想到的一场“变局”。 　　
　　据四川中原物业顾问公司提供的统计数据显示，
2003年1月至8月成都开盘的商业项目总体累计销售率达78％， 而2004年同期新开盘的商业项目总体累计销售率只有46％。同时今年上半年成都商业地产的供应面积是去年同期的3倍，市场面临的境况异常严峻。 　　

　　“增长过快，致使空置偏高；发展不平衡，同质化开发严重；赢利模式单一，定位不准等已经成为成都商业地产发展的疾症”，业界人士指出，成都商业地产必须实现自身突破，才能逆转变局，引导投资者的理性回归。 　　

　　大放量VS高空置率 　　

　　“销售太困难了，我们甚至将一次性付款的优惠提到了6％，还是要经历这样的煎熬。”成都城西某商业地产的销售经理苦笑着描述目前项目的困境。该项目已开业两个多月，尚有大半商铺没有销售出去，一间间空荡荡的商铺给人以惨淡的感觉。　　

　　但是在2003年，成都商业物业的价格却是一路走高。据了解，西南交通大学社区商业街附近的商铺，2002年每平方米售价不过6000元左右，2003年则卖到了每平方米7000元以上。市中心黄金口岸商业项目每平方米超过了36000元，个别商铺每平方米售价最高卖到了6万元，且出现了供不应求的局面。 　　

　　在商业地产开发量不断上涨的情况下，空置面积也呈现出上涨趋势。据统计，2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。2003年商业营业房在建规模达到323.5万平方米，其空置攀高到43.06万平方米。2004年1月～8月，全市商业营业用房空置面积更是达到43.92平方米，滞销和积压的商业营业用房增加5.1万平方米，增长39.72％。 　　

　　“虽然商业地产的销售总额与去年差距并不大，但今年成都商业地产的放量过大是销售相对减弱的重要原因”，新城市广场开发商成都统建合能房地产有限公司负责人分析说。从2001年商业地产需求的突然放量，到2002年商业地产的大面积竣工，以及2003年的空前发展，商业地产成为了众人垂涎的“奶酪”。2004年上半年，成都商业地产施工面积达323.68万平方米，商业总面积共89.7万平方米，供应面积比去年同期上涨了近3倍。从目前商业用地的供应情况分析，未来成都商业地产市场供应仍有增加趋势。 　　

商业地产得了“幼稚病”？ 　　

　　根据成都市统计局的统计结果，成都市商业地产在建规模增长过快、空置面积偏高已经成为了一个需要引起足够重视的问题。很多商业地产项目更是憔悴不堪，投资者心态更将直接影响价格，成都商业地产发展堪忧。 　　

　　对此，有业界人士指出：成都商业地产得了“幼稚病”。 　　

　　“去年的商业地产热哄抬了售价”，一位分析人士说，这样就加剧了商业物业开发的轰动效应，但是政府的宏观调控和规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。 　　

　　同时，定位不准、同质化严重、供需错位也是成都商业地产趋于冷清的问题所在，“问题的关键是开发商没有一个全面的后期经营计划，更没有最终的完全解决方案，导致我们的收益得不到保障”，一位买了商铺却出租不出去的女士抱怨说。据记者了解，成都多数开发商均是以“销售获利”模式来开发商业地产，大多抱着“卖房子走人”的思想，这也极不利于对商业地产科学规划和长期运营。 　　

SHOPPING MALL之争 　　

　　今年4月份，上海百联在成都的天府购物中心以SHOPPING MALL的业态开业之后，即刻将变局中的成都商业地产抬升到这一高端竞争中。“我们才是真正的SHOPPING MALL，”汇聚了北京西单、德国欧倍德的成都金沙国际商城刚亮相就加入了MALL之争，而且将自己定位为继成都发展百年的春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈之后的“第四商圈”，从而想领军成都商业地产市场。 　　

　　经历了近10年不能完工的尴尬后，以25亿元投资重新启动的熊猫城似乎也正在想成为引领成都商业地产“风骚”的领头军。“熊猫城是基于一站式消费需求而设计建造的一个超级大型消费航母”。该集团杨军副总裁认为，成都的商业地产在经历了临街为铺、百货公司等业态之后，“一站式”服务的消费购物中心已经成为发展趋势，因此，借助规划建设中的成都CBD核心区以及周遍已经形成的商圈，将熊猫城定位为超区域性的MALL。 　　

　　但据记者了解，成都CBD的建设完成至少还需要30～50年的时间，而且熊猫城并不像新城市广场就在成都春熙路、盐市口商业中心内，因此，要将这两个商圈的人气吸引过来还需要付出很大努力。 　　

　　面对熊猫城这一消费航母，大型商业地产乃至住宅小区开发的大型商铺的主力店之争也由此展开。记者注意到，许多商业地产的宣传广告牌都大力宣扬某某国际商业巨头入住的信息，但是商业巨头的“大名”今天出现在这个商业片区，明天又转移到另外一个片区的情况并不鲜见，正如一位业界人士所评论的：“互相拆台、挖墙脚以主力店装点门面的问题已经成为SHOPPING MALL在成都发展的畸变。” 　　

　　“成都商业地产市场正在消化，这有一个洗牌的过程”，新世界广场销售部张经理乐观地指出，目前成都本土商业地产开发商已经意识到了原有开发模式的不足，一些失败的地产项目也正在重新包装运作中，随着明年几个大型专业市场的放出，新的投资格局将会为商业地产市场带来新的活力。 　　

　　政府正本清源 行业走向分化 市场受激异动 　　

　　2004年，对于房地产业来说是一个不折不扣的“政策年”、“变法年”。一方面提高固定资产投资项目资本金比例、严控信贷、加息，一方面大力整顿土地市场、强令经营性用地供应方式必须招拍挂，一把扼住房地产的银根、地根两大命门。有人说，这是中国房地产业从幼稚走向成熟的分水岭，整个行业自此开始分化。政府出招的最终目的，是让中国的房地产业走上健康发展之路。 　　

政策三板斧 　　

　　4月底，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。其中，房地产开发(不含经济适用房项目)均由20％及以上提高到35％及以上。同时开始强力收缩银根，严控信贷，尤其是针对房地产业的贷款。这大大提高了房地产业的进入门槛，让不少空手套白狼的中小企业日子开始极其难过了。 　　

　　随后几天内，国务院办公厅发布了关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知，暂停审批农用地转非农建设用地，要求最严格的耕地保护制度，并严格控制土地。同时，政府强令：经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，历史遗留问题的土地，必须在8月31号之前解决。自此，去年全国轰轰烈烈的土地转让大幕就此关闭，全国的官方土地转让市场也一下子冷清起来。而二手土地转让市场开始热起来。 　　

　　10月底，央行在毫无预期的情况下突然加息，提高0.27个基准利率，同时开始浮动部分利率，并迈出了利率市场化的重要一步。 　　

　　这是今年政府对房地产业的三板重斧。前两斧是直接对准房地产行业的两大命门：土地和金融。加息则是对整个宏观经济市场化调控的重要举措。关于这次加息后续，央行会不会继续加息，尚无定论。 　　

　　不过，总结下来，今年出台的政策有两大特点：前紧后松，城乡有别。 　　

行业分化已成定局 　　

　　今年的政策调整，必然导致整个行业走向分化：强者越强，弱者越弱。这将会对中国的房地产业产生深远影响。 　　

　　今年的政策让整个行业都遭受到了压力，但是，对行业内的不同企业压力也是不同的。大而强的企业日子比小企业要好过得多。毕竟，大企业有实力、有品牌，抗风险能力也比较强。 　　

　　事实上，今年大企业明显加快了发展速度。今年的政策、环境也是有利于大企业发展的。 　　

　　100亿元的销售额，对房地产企业原本是一个三五年的计划。但是，去年销售额只有40亿元的顺驰孙宏斌宣布要在今年销售100亿元，做中国房地产企业老大。孙之言一下刺中了好多有着老大梦的企业最敏感的神经，一下加入到房地产江湖老大位置的争夺战中。绿地原本计划2005年完成100亿元销售额，但是今年年初悄悄改变计划，把100亿元的销售额计划提前到了今年。不久前，合生首先宣布今年完成100亿元销售额。之后，顺驰宣布今年一定能完成100亿元销售额，并宣布明年要销售200亿元。原本的老大万科，则悄悄开始了自己的收购步伐。中海在香港圈、借了一大笔钱后，也大肆发力，目标也是问鼎老大的位置。 　　

　　中国地产江湖，谁会成为下一个老大？老大之争明年势必越演越烈。这背后就是政府、政策对企业做大的无形支持。今年的几大政策，对于大企业的影响要远小于中小企业。比如不让拿地，这些企业原本就有几年的土地储备，半年不拿地也无所谓，而中小企业土地转让也只能转让给有实力购买的大企业。自有资金开发提高到35％，对万科这样的企业毫无意义，万科的自由资金原本就是超过35％的。中海在发力之前，就先准备好了足够资金，据原中海地产上海公司总经理杨小平对记者说：“4月份，公司有70亿元可动用现金，根本不愁钱。” 　　

　　房地产企业强者越强，弱者越弱，这一趋势在明年将会更为明显。从为行业洗牌这个角度看，今年出台的房地产政策是达到了效果。 　　

调控市场：目的效果背道而驰 　　

　　今年的政策调控，还有一个大背景是飞速上涨的房价。高房价让老百姓无法承受，上海等城市房价的高速增长也引起了中央的高度关注。今年的宏观调控，几大政策出台的目的之一也是打压房价。 　　

　　政策对市场的影响，可以以上海市场为例。4、5月的宏观调控风暴，确实影响了一段时间内房价，6、7、8几个月，整个上海市场销售非常困难。由于企业观察到4、5月份时，宏观调控气势比较紧张。但是，似乎雷声大、雨点小，市场也就安稳下来，9月之后，市场又重新火热起来，直至加息后，又稍微有些变动。 　　

　　然而，国家统计局公布的月度形势报告显示，今年1至10月，全国商品房平均销售价格为2758元／平方米，同比上涨11.7％。1～10月份，全国房地产开发投资完成9526亿元，同比增长28.9％。房价、房地产投资均高速增长。 　　

　　尤其是今年的土地严控政策，政府原本希望官方不放出土地，通过政策挤压将捂在市场中的土地给清理整顿出来，所以有个8月31日的限期。但是，捂在市场中的土地并没有被挤出很多来，政府的这一政策目标没有达到。所以，今年土地供应大量减少。还有城市市区动拆迁难度陡然加大，原计划今年拆迁完推向市场的土地，由于无法拆迁延缓推向市场。由此导致很多城市市区土地供应严重不足，城区房价一路高涨。比如上海今年环线以内房价至少涨了30％以上。 　　

　　而且，这一趋势明年还可能继续。就在住交会上，中国房协副会长、秘书长顾云昌说：“今年1月～9月份，开发商买地数量比去年大幅下降47％；开发土地面积增加8％，比过去30％、40％的增幅也有大幅下降；土地的购买量比去年增加3.8％，增幅较去年同期下跌41％。如果不调整土地供应量，土地供应不足将会严重影响明后两年的供求关系和房价，房价仍会保持上涨。” 　　

　　从调控房价的角度看，今年政府的手段与结果显然背道而驰。有人说，政策一般有滞后效应，威力到明年才会完全显现。其实，根上的问题在于中低档住宅供应量太小。而在利润相对较高的中高档住宅销售顺畅的时候，哪个开发商会转向做中低档产品呢？解决了产品供应结构问题，房价也就不会再是焦点了。 　
 
   特约编辑：广伟