新华社广州12月20日电(记者 钟玉明) 2004年元月,广州地方媒体用巨大标题,传达房地产商惊人之语:“今年广州房价铁定要涨10%!”
10个月后,广州市政府发布第三季度全市商品房价格信息:同比上升2.3%,比同期全市居民消费价格总水平涨幅低0.3 个百分点。
在全国大中城市房地产市场一片“涨声”
中,广州房价保持平稳。
城里城外房价相同
广州市政府对城市规划有一个十分明确的战略方针:东移南拓北优,抽空中心,拉开布局。城市中轴线“东移”至天河区,“南拓”番禺区,“北优”白云区、花都区,利用国家4A级风景区白云山的天然资源优势和新机场建设的机遇,开发高尚住宅。
广州市一位主要领导这样形容“东移南拓北优”战略目标:“听说老广州中轴线上一个著名楼盘的价格已从1万多元降到8000元,希望它继续降到6000元。”
这个战略方针的直接结果是广州没有出现房价高不可攀的中心区。北京市的“环路”不仅仅是快速路,更是房价的“等高线”,而广州没有这样的“环”。东南西北中,房价一般高。
广州市国土局发布的数据表明,今年上半年,全市住宅预售均价为5111元/平方米,其中老城中心--主要政务商务区的东山区均价不过6242元/平方米,老商业重地越秀区是4959元/平方米,“东移”的成果--新城市中心天河区是5544元/平方米,“南拓”的成果--郊区番禺区均价也是四五千,都离全市均价不远。
在广州,相邻的两个新楼盘,由于质量和设计定位不同,一个卖均价5000元/平方米,另一个卖7000元/平方米。大型楼盘内部也被划成一个个小组团,这一小组团是几百万元一栋的豪华别墅,那一小组团是一二十万元一套的普通公寓。每平方米八九千元的新楼旁边,就有两三千元的二手房。同样月收入5000元的家庭,有人喜欢空气清新、花木漂亮而选购郊区房子,有人贪图交通生活便捷而留在市中心。各种收入层次的业主,各得其所,和谐相处。
“塌订”警钟长鸣
近年来,大陆房地产市场从香港引进一批关键词:“楼花”“按揭”“首期”“月供”,但有两个穗港居民闻之色变的“土语”尚未在内地流行。
一个是“负资产”--消费者购买一套100万元的房子,交了30万元首期,向银行贷款70万元。不久,这套房子市价跌到60万元,低于他所欠的银行贷款本息,这套房子就成了负资产。亚洲金融风暴中,600多万人口的香港霎时间冒出十余万宗负资产房屋。如果消费者保留这宗“负资产”,他就必须继续向银行偿付70万元贷款本息。于是,有人干脆“塌订”--房子连同那30万元首期和已经交付的月供,统统不要了。
广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健认为,许多广州人与“负资产”“塌订”的香港亲友来往频繁,耳闻目睹他们的遭遇。广州房地产市场投机炒风较淡,与香港楼市暴跌给广州人留下的心理阴影有直接关系。
广州市国土房管局市场管理处处长黄文波说:“广州房地产市场起步较早,既有经验,也跌过跤。”
据介绍,广州房地产业经历过三次大起大落,最近一次发生在1996年前后。广州市老八区房价从1992年开始一路攀升,1996年达到高峰:当年预售商品房均价达到6677元/平方米。从此,房价如高山滑雪般一路直落,至2003年为5274元/平方米,2004年上半年回升至5606元/平方米,但比1996年依旧有1071元/平方米的缺口。如果把房屋质量、装修档次升级的价值计算进去,缺口将会更大。
潘蜀健说,房产的真实价格要进入二手房市场才显示出来。目前广州市的二手房主要是房改房和九十年代购买的商品房,是比较地道的“二手货”,买方则以外来人口和中低收入阶层为主。也就是说,在广州买房并不如一些人想象的那样保值、升值,1996年前后投资房产的人多数没赚到钱,实际上是炒“糊”了。
据统计,今年上半年,广州老八区预售住宅单套平均总价为46.78万元。广州市职工人均年收入2.79万元,实际购房价格是普通双职工家庭年收入的8.4倍,黄文波把它形容为“广州人摸着自己的钱包花钱”。广州市六成多居民家庭享受了房改房,加上原有的侨房、私房和商品房,85%以上的广州居民拥有自己住房的产权。
居安思危严防“虚热”
潘蜀健说:在全国房地产一片火热中,广州也要防“跟风”苗头。广东省房地产协会会长陈之泉说:“要防止开发商与媒体合力‘唱涨’”。专家的忧虑并非空穴来风。在今年初的“地产商峰会”上,老板们就纷纷吹风:“将楼价上调是对买家负责”“广州楼价太低,浪费资源”“我们的楼盘每平方米今年会有100元-200元的上扬。”
黄文波说:“广州市继续保持房价稳定有几个优势。一是广州市政府具有较成熟的管理经验,较完善的管理制度。广州从1998年就开始实施土地出让‘招拍挂’,并且稳步消化处理过去协议出让的土地。规范土地市场的效果现在充分显示出来,‘8·31大限’没有在广州引起很大震动。二是重视对房地产市场的分析和预测,建立房地产预警预报体系,根据市场供求关系,更有效地运用土地供应这一宏观调控手段。三是严格执行预售制度,设立了专门的市场巡查队,发现以‘内部认购’等方式违规提前售楼的企业,在媒体上曝光。预售证制度在广州已深入人心,没有预售证的房子,不会有人买。”
潘蜀健说:“中国的房地产业有一种不健康因素在滋长,就是一些地方政府把经济发展的主要希望寄托在房地产,不适宜地提出‘以地生财’‘第二财政’。房地产市场的发展目标应该是实现居者有其屋,而不是拿房地产来生财。在广州,房地产只是若干经济支柱产业之一,占国民经济6%左右,保持这个比重足够了。”
特约编辑:广伟