明年房价走势扑朔迷离   

    2004年对于中国房地产业而言是不平凡的一年：先是年初抑 制投资的宏观调控政策；紧接着“8.31土地大限”；“大限”的余波未平，10月又传来了央行9年来首度“加息”的消息……难怪业界称今年为“房地产政策年”，而所有关于新政策的讨论又都落到了一个焦点上：2004年，房价在不断上涨！

　　根据国务院发展研究中心市场经济研究所11月3日发布的“中国市场形势动态分析”

    2004年第三季度报告，今年1至9月份，房地产的价格比去年同期上涨了13.4%，其中住宅价格上涨11.5%。初步统计结果显示，第四季度房产价格仍在上涨，预计全年的平均涨幅将远远高于上年4.75%的上涨幅度。年终岁尾，2005年的房价走势也成为众人关注的焦点，聚焦和盘点2004中国房地产业，宏观调控、土地新政和加息无疑将是影响2005年房价走势的“重磅炸弹”。

　　今典集团董事长张宝全认为，“8.31”对明年房价的影响不会太大。因为用于房地产开发的土地进入市场，是需要有从土地开发到房产开发两个步骤的。在协议转让期间，大概需要花一年左右的时间，期间出现的问题会非常多，有时候两年多都很难进入市场。所以土地交易方式的改变，反而会加快土地进入市场的步伐。

　　对于10月28日的加息，业内人士认为，央行基准利率上调0.27个基点属于温和调控，对购房者的购房成本与开发商的投资成本不会产生实质性的影响。

　　中国指数研究院赵丽一表示，对于供应方而言，上调贷款利率只是小幅度增加开发商的开发成本，对目前丰厚利润的房地产业，小幅加息只是略微摊薄一点点开发商的利润而已。尤其值得注意的是，央行此次在加息的同时，也让利率开始浮动，不设定贷款利率上限。这暗示着，企业可以从银行贷到款了，只是利息可能会变高。

　　赵丽一指出，虽然加息不会引起房价大的波动，但加息导致的资金使用成本加大，在资金相对稀缺的情况下，必然会加速资源的优化配置，一些实力小的企业将会被实力强的企业所兼并，房地产行业重新洗牌的序幕已渐渐拉开。

　　在学者大都对明年房地产价格走势作谨慎预测的同时，那些卖房的——房地产开发商却众口一辞地喊“涨”。

　　在日前召开的第六届中国住交会上，万通地产主席冯仑、万科集团董事长王石、华远集团总裁任志强以及中国房地产业协会、全国工商联住宅产业商会等一些行业协会的负责人在论坛上纷纷预言：从供需来看，房屋仍是稀缺资源，房价还会持续平稳上涨。

　　万通集团董事局主席冯仑认为，从中国宏观经济来看，明年仍然要保持快速增长，在居民收入每年增长将近10%以上的情况下，房价每年有5%至10%这样一个持续的增长，将会是今后一个时期内的主流。

　　对于房地产价格预测的热闹景象，清华大学房地产研究所付蓓蓉认为，各种论调不免受其背后立场的影响。归根结底，房价不断快速上涨的市场并不是健康的市场。付蓓蓉表示，年末时分，舆论界开始关注2005年的房地产价格走势：房地产商在呼喊房价只会更高，因为刚性成本增加(包括土地购置成本与钢铁、水泥等原材料价格提高)、房屋质量提高、供应量可能继续存在缺口等等；政府主管部门也不想房价降低，担心造成地产金融风险和土地出让收入的减少；一些媒体也在大力鼓吹房地产价格降低不是好事，会让广大有房居民(占城镇居民的72%以上)因“住房资产缩水”而受到伤害……似乎大势所趋，房价只有继续上升。

　　付蓓蓉说，市场规律证明，当房价走在周期最高点的时候必然也必须降价，否则只会做大泡沫而引发更严重的市场崩盘。可以说目前国内的某些城市已经达到或者接近这个拐点。

　　对于2005年房价走势，付蓓蓉分地区予以了分析。北京：2005年住房价格将保持基本平稳，写字楼租售面临较大压力，商业地产稳中带升；长三角：上海房价有望停止上涨而维持较平稳行情，杭州、南京等由于房价周期先行到达顶点，可能呈现下跌态势；珠三角：房价涨幅将继续处在较低水平。

　　背景链接

　　2004地产政策大事记

　　(1)2004年1月17日，《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》(4号令)出台。规定绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议出让国有土地使用权。

　　(2)2004年3月，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)出台。要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

　　(3)2004年5月13日，《经济适用住房管理办法》出台。将经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。

　　(4)2004年7月1日，《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》出台。7月1日后，不再颁发临时国有土地使用证；通知执行后原则上以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。

　　(5)2004年10月1日，关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知出台。

　　点评

　　谈论房价离不开地域“标签”

　　岁尾年末，关于房地产行业的议论依然温度不减，然而，不论是政府的宏观调控，还是地产名家的预测之词，最终都无法偏离于这样一个话题——房价。

　　近几年来，我国房地产价格上升周期形成，在消费者的责怪和叫骂声中快速成长。

　　对于今后房价的走势，有来自不同方向的不同的声音。一言蔽之，开发商的种种看法最后都回到了一个落脚点，就是房价下降的可能性微乎其微。而官方统计局的相关数字则显示，平稳仍是房价走势的主流。

　　在房地产市场上“唱多”与“唱空”的口沫战之下，有一个判断是为多数人所认同的：中国目前的房地产市场存在着阶段性增速过快和区域性结构失衡的问题。

　　既如此，我们在判断房价或涨或落的时候，就必须展开其地域的标签，因地制宜地根据各地房价水平与变化周期而加以判断。

    特约编辑：广伟