一个争论不休的市场，一个众多媒体关注的市场——这就是目前国内房地产市场的真实状态。对杭州来说，在过去的一年中，依然是热点频现，争论不断。
　　  从年初的20%个人所得税的征收，到5月以后的市场冰冻，到9月20%个人所得税的取消，到10月出台经济适用房新政，再到11月的各楼盘销售趋好 ，杭州楼市是否健康和稳定的讨论一直没有停过。在这样的市场下，各大品牌公司的决策者们是如何判断的呢？他们如何看待未来的房产走势？在记者的采访中，中大房地产集团董事长陈继达等人表示，中国楼市，当然包括杭州楼市仍有长期的成长空间，关键是企业怎么去把握，怎么去竞争。

　　  房产还有长期空间吗？
　　  现象：从1993年杭州出现商品房至今，楼市已经过了十年的发展历程。在近两年中，各种说法针锋相对。2002年出现了所谓的“冬天论”，说房地产的冬天就要来了，后来又说不是冬天，是春天；刚说着春天，忽然又说“过热论”，而且是热得不得了了；再后是“泡沫论”隆重出场，说现在中国已经是当年日韩和香港房地产泡沫破灭的前夜。
    不仅如此，最近国际上一些很著名的机构，如摩根士丹利等也发表言论说，中国的房地产市场泡沫尤其严重，而且是泡沫即将破裂。未几，建设部政策研究中心发布权威报告，认为中国的房地产市场不存在泡沫，只是“局部过热、结构有些问题”。
    面对这些争执，就像十分陌生的交响乐，让老百姓如坠云里，哪里还分得清东南西北，天上地下？但是，对具有长远眼光与远见的企业决策者来说，关键是怎么拨开云雾见真相。中大房地产集团董事长陈继达说，早在两年前，他就认为要“透过泡沫看本质，与时俱进拨迷雾”，要用专业的、历史的、国际的、客观的眼光去观察崭新的世界，注重从本质上分析经济现象，进而把握经济运作规律。
    陈继达谈到，对于正处于新一轮经济增长周期的上升期的中国，要看清楼市的发展面貌，不妨先看看发达国家的发展轨迹。从美国来说，这十几年来，美国住宅小区建设仍有很大发展。虽然如纽约的曼哈顿等金融贸易中心，从城市建设角度去看，与十几年甚至几十年前几乎没有什么区别，只不过少了座双子塔楼而已，但住宅郊区化、郊区住宅街区化的建设似乎从来未停止。而同时期，美国总人口并没有增加多少。
    那么是什么样的需求在支撑着住宅小区建设呢？按照中国房协顾云昌教授的“三种需求”说，美国住宅的拆迁和改造等被动需求，显然可以忽略，所以主要的应该是主动消费需求，以及投资需求两种。陈继达认为，这两种需求从根本上说，是这时期美国经济的持续增长所推动；从另一方面看，美国住宅小区建设也有力地促进了经济增长，仍然是经济增长的积极因素。
    由此可见，世界上最发达的资本主义国家至今尚在进行住宅建设，我们有什么理由因噎废食？我们的经济发展水平又处于何种阶段，我们的楼市又处于何种阶段？如果一定要与美国等发达国家比较一下，那么结论只能是：大致相当于美国上世纪五十年代到八十年代房地产快速发展阶段的初始阶段。由此也可以想见，中国不仅住宅建设有巨大长期空间，而且商铺和写字楼也有广泛市场。但毫无疑义并不是所有开发商都会有机会，未来中国房地产业将从品质时代进入品牌时代，而且将从产品中心化走向客户中心化，强者恒强，优胜劣汰。
     什么样的企业能胜出
　　 现象：目前，国际上的热钱正在大举投资中国，包括中国的房地产市场，摩根土丹利也不例外。这足以说明经济全球化的趋势加快，房地产业作为本土色彩最浓的行业，也面临着国内市场竞争国际化的冲击和考验。那么，什么样的企业能在未来的竞争中胜出？
    相当多的开发企业老总认为，关键是转变观念，提高企业竞争力。在近日的中大房地产集团成立大会上，董事长陈继达表示，未来能胜出的企业要一切以市场的有效需求，决定企业的行动。即使是具有巨大长期空间，也要围绕市场转，以市场为导向，以市场有效需求为需求。
在发达的欧美地区，开发商们一切以客户的需求为出发点。美国肯芳国王农庄的开发商马克先生告诉前去考察的杭州开发企业说，决定开发项目之前，以及决定以后，他们花了大量精力搞调研，深入分析华盛顿地区的居民到底还想要什么样的房子。该项目最终以优秀的规划、设计和建筑，倾心营造了新颖的生活氛围、独特的生活空间，从而赢得了消费者的追捧。
    越来越多的杭州开发商开始清楚地意识到，以往只要大胆，能拿到项目地块就赚大钱的时代，已经过去了。未来必定是要更加注重市场的有效需求，更好地满足市场的有效需求，才有机会胜出。陈继达认为，随着供求关系的演变，市场终究会由卖方市场走向买方市场，如果开发商未能尽快终结粗放经营、粗放管理的状况，未能尽快提升细节经营、细节管理水平，现实的苦果就在眼前。那么，终究如何提高企业的竞争力，进而满足市场的有效需求？陈继达表示，首先是要求从业者彻底摒弃搞副业捞一票的思维，更加注重以专业特色驰骋于市场；然后是根据经济周期、市场起伏和政策调整方向，以及自身财务、合作、品牌等综合整合能力状况，更加谨慎地把握发展节奏，更加认真选择发展区域、发展城市、发展项目。中大的思路就是在实践中全面贯彻品质、品位、品格三品兼备的经营管理思想，即“以先进的思想理念和生产经营流程，依靠具有优秀品质的专业经理和技术专家为骨干的员工队伍，努力打造具有优秀品质的产品与服务，努力满足居民生活品位日益提高的需要，努力弘扬符合人文价值、城市文脉、建筑文化发展方向的城市品格”。
    未来的房产竞争将愈来愈激烈，可以说，谁更有长远的眼光，谁更有把握市场的决策力，谁将赢得市场，赢得消费者。

    特约编辑：广伟