2004年12月12日下午，“2004中国企业领袖年会”之“ 地产风云——优势企业联盟与新金融运动”主题论坛在中国大饭店举行。

　　随着政府有关土地政策的实施，许多地产企业正切身感受到有效资金供应短缺既业务增长压力，他们正表现出对打通银行、股市之外的融资渠道的强烈兴趣。为进行投融资创新的实践，一些优势企业正自发组织起来，形成企业联盟，募集产业基金，这种趋势将对地产行业及监管层带来哪些影响？

　　搜狐房产频道在现场采访了与会嘉宾，华远地产董事长任志强。

　　焦点房产：作为国内房地产界少有的学者型开发商，请您为我们简要介绍一下，目前国外房地产企业主要是通过哪些渠道如何与金融结合的呢？

　　任志强：在美国实际上更多谈地产的是金融家，就是在发达国家里面大部分地产行业已经和金融紧密联合在一起。在中国属于金融市场还没有完全开放的国家制度，大部分房地产商也是以现买现卖的一种经营方式，在美国不动产里面一般就是土地、房屋、现金流加增值收益。

　　焦点房产：那么目前国内的房地产开发商投融资创新的实践与国外的差距在哪？

　　任志强：而到中国目前基本上所有的房地产商都只做了前三步，拿了土地、盖了房子，通过把房子卖掉获得一定的现金流。但是很少有地产商能把第四个部分，就是增值收益同时纳入到地产行业当中来。因此在整个行业中的企业里面，一般就是把房子卖掉为宗旨，所以和金融的结合也还差在最后一步上。

　　任志强：随着这两年资本市场逐步开放过程，特别是更多的企业用境外的市场来补充境内市场的不足，也发展的信托资金等其他的方式，通过产业之间和企业之间的联盟，同样形成了比如说中城房网的基金以及其他的基金形式，也包括用国有企业和民营企业优势互补和结合的一种方式，逐步在发展这种将地产的操作能力和金融的释放能力相结合的一种过程。

　　任志强：这个过程从2002年以后开始逐渐显现，而且越来越多了。比如说2002年以前我们基本上没有一种信托的方式来支持，银监会这一次也用一种讨论稿的方式逐步放开200份份额的问题和5个亿的限额问题等等，也就是说这种一个逐步开放的进步过程。2002年7月1日开始招拍挂，招拍挂制度出现以后，地方政府大片土地的成片交易过程，迫使很多企业不得不用更多的方式去获得资金，因为第一步的资金需求就可能会很大，因此形成很多大的企业因为现金流的问题，或者是因为战略合作的问题形成的联盟。

　　任志强：会前我们最近在深圳刚刚拍卖的几块土地，应该都是大企业之间的联合形成的结果，比如说招商和华侨城，这两个企业本身都被国资委定位五大领头企业之一，他们分别都有巨大的规模，但是在深圳的土地招拍挂是两个企业联合的方式，低价是10亿多一点，最后以16亿价格获得竞拍的成功，9000块钱一平方米，是一个很高的价位。短短时间一周之内，五个工作日交付使用。所以说批启动资金的重要性，我们对房地产做了一个调查，房地产是非常微利的行业，全行业是2.4％，从上市公司五年业绩来算大概平均4.8％，这个利润率非常低，为什么更多人会到地产业投资，并且福布斯排行榜前几名都是房地产，净资产回报率非常高，大部分都是20％以上，大部分人开始用很少的钱通过市场购买力的需求获得大量的资金和大量的银行资金，从超额的利率从银行伏安利息以及老百姓利息垫之后加在自己的利息上面，因此静资产回报率很高。

　　焦点房产：那么您认为，主要通过国内的自有资金来完成融资，是否充分？

　　任志强：恰恰反过来说明在资金需求上可能越来越显得重要，因为首期资金垫付，巨大招拍挂会让我们在市场操作运行中等等降低运行成本，运行成本就要降低，交易成本就要降低，以期获得更高的利润值。完全依据自有的资金在我们国内现在情况来看比较差，全国资金只有1700万，这是很低的数字，这个数字不足以任何支撑任何一块土地的招拍挂，参加投资资格的保证金就是5000万，有的到1个亿，目前我们不具备这个条件，所以很多中小企业已经越来越多感觉到面临的资金困难以及他们在银行信贷的困难。因此就会出现各种各样的联合和各种各样资金的融通渠道。

　　焦点房产：国内房地产企业中融资比较成功的先例有哪些？

　　任志强：比较成功的比如说万科在资本市场上获得了公开的募集渠道，同时又通过私募的方式和境外联合取得了融通的渠道。万通通过和国有企业泰达合作，利用国有土地的资金支付现实土地资金，并且获得资金支持。也有一些其他的企业通过资金方式解决一时现金流和招拍挂资金垫付的问题。这种合作的形式越来越多，尤其是国内好的突出的企业，他们有更多的优势能从境外获得资本市场的认可，这个认可就等于获得融资的渠道，尽管不是公开市场，而是用私募的方式，而越来越多的资金会向这些企业倾向。

　　任志强：我们国内的情况是透明度不高的城市或者是国家，因此统计数字或者是说企业内部的运营情况不能同企业的完全报表上反映，而实际上是通过市场中的认知度去反映，所以大家都买这个房子，都认为这个企业的认知度，不看这个企业的报表也知道这个企业大致可信。与国外大致用财务报表证明这个企业的管理层和市场占有率是完全不同的。所以在整个联盟过程中，我们常常说有傍大款的的说法，也有把自己先洗干净的说法，也有先把自己成为亮女才能先嫁。

　　任志强：主要是依赖于银行是不够的，越来越多要靠企业的合作和资本市场的结合来获得更多的渠道，以扩大企业的规模使企业能够在市场的竞争中不至于被淘汰。如果我们拍卖的土地都是15个亿、20个亿，很多中小企业自然被市场淘汰，因为你们没有那么多钱，或者不能从银行获得这么多钱，所以也开始出现一些类似地下融资、非公开一些过程。但是毕竟我们是要公开在这个市场中生存，越来越多的可能是要通过与资本市场正式的结合和境外市场的增值结合获得更多资金，支持这个市场。

　　任志强：2005年更多提出把地产和金融相结合的问题，这种结合包括企业之间的联盟形成的结合，包括与资本市场的融通之间形成的联合，也包括和境外基金，和其他的方式结合的一种联合。这样才可能出现一些生和死企业的差别，也出现我们企业才有可能借助资本市场成为具有规模的一种品牌的效应。而另外一些企业可能在资本市场的淘汰过程中先被淘汰了，自然就会在房地产市场当中逐步被淘汰。所以资本市场的认可程度最后将决定我们中国的房地产企业发展的前途，谢谢。

　　特约编辑：广伟