房价上涨成“铁论”？

   12月4日晚上进行的颁奖会上，当主持人窦 文涛请获奖者说出一年来最开心和最不开心的事情时，地产商们的答案大多是：最开心的是房价涨了，最不开心的是土地价格也涨了。

　　北京的地产商对上海房价“耿耿于怀”，有北京地产商干脆说：“上海的房价涨成这样，同样是现代化国际大都市，北京的房价没道理不涨。”但也有人认为，上海和北京两个城市有不同的特点，能不能单纯比较房价呢？

　　有关人士认为，房价上升快成为中国房地产市场当前最突出的问题。原因是供不应求。而未来房价能否平衡，关键看房地产开发用地的供应量。北京华远集团总裁任志强说，如果不改变现行的土地政策，预计明年可能出现土地饥荒，房屋供应量如果不能像预期那样大量增加，房价还要继续增长，而且幅度还会很高。

　　泡沫只是小泡沫？

　　本次住交会的大大小小五六十个论坛上，探讨最多的话题就是“关于中国房地产是否有泡沫”。中国房地产协会副会长顾云昌认为，房地产市场的地区差异很大，比如上海在三四年时间里房价翻了一番，杭州三年翻了一番，如果说有泡沫，也是这些地方有，但也是中小泡沫，这不奇怪，市场没有泡沫才是奇怪的现象。“有点泡沫不要大惊小怪，更何况我们现在正在采取一些措施，所以不存在泡沫破灭和崩盘的问题”。

　　中国社科院金融研究所副所长王志刚分析说，泡沫有硬泡沫和软泡沫之分，只有软泡沫才会破灭，硬泡沫属于刚性的上涨，而房价的上涨是刚性的，是供求和成本使然。他预测未来20年内，如果以三口之家居住100平方米计算，中国需要260多亿平方米的住房，而去年全国的住房还只有90亿平方米。地价、建材的上涨也使房价的上涨成为必然。

　　普通百姓评价不一

　　对于地产大腕卖力地喊涨，普通百姓的评价却完全不同。“照这样，我们什么时候能买得起房？”上海的一位出租司机无奈地对记者说：“我们根本买不起房，现在住的是一套几年前买的二手房，能凑合先凑合住吧。”

　　上海普通人的说法与一些网友的评价不谋而合。某网友说：“我们现在挣的这点钱只能买经济适用房，可经济适用房又有那么多人排队，不是想买就能买上的。”“就没有人说说我们普通百姓买了房子要节衣缩食20多年，光买房能拉动消费吗？”

　　有专家认为，今年国家的宏观调控确实起到一些作用，但房价过高、供需矛盾突出的问题值得关注，第四季度价格还会比较平稳，但总体上不可能会大幅度地下降。目前普通住宅和经济适用房结构上比较短缺，还会进一步调整。总之，第四季度的房地产价格涨势会趋缓，需求也会发生一些变化。

　　2004是地产“减肥”年　　

　　顾云昌(中国房地产协会副会长)：

　　今年有三个数据影响中国的房地产市场：121(金融严管)、8.３1(土地大限)、0.27%(加息)，在这三个数字的情况下，中国房地产市场是一个减肥的市场，看看能不能经受住竞争的考验，在减肥当中能不能继续跨过门槛。经过这样的考验，中国的房地产企业会越来越健康，市场也会更加健康。用宏观调控的目标来说，我希望中国的房地产市场是：房价慢慢涨，楼势年年旺。

　　解决住宅结构性问题任兴洲(国务院发展研究中心市场经济研究所所长)：

　　一是要完善住房的保障体系，满足中低收入群体的住房需求。国家首先要解决结构性问题，现在开发了大量的高端商品房，但住房应满足中低收入者特别是大量的中等收入阶层的需求；二是要稳定房地产价格，价格过高，将会损害市场的健康发展；三是发挥房地产市场的功能和作用；四是深化金融体制的改革，完善住房的金融体系；五是深化土地制度改革，土地制度和土地供给方面，可能是制约房地产长期增长的一个因素。

　　5%推断论任志强(北京华远集团总裁)：

　　从房地产商来说，希望房价慢慢涨，呈现平稳增长的过程。目前房价的平均增长是百分之三点多，而人均收入的增长幅度是9.8%，是房价增长的三倍，所以我们认为老百姓不是没钱买房子，而是有更多的钱准备去买房。随着人均收入的增长，每年一定有5%的人变成富翁，一定有5%的人从买不起房变成买得起房，一定有5%的人从住旧房变成住新房，从住小房子变成住大房子。

　　上海房价上涨在正常水平内刘晓光(首创置业董事长)：

　　不应该看到上海房价的上涨过快，就说上海市场有泡沫，对比上海的GDP、人均收入增长情况，上海房价的上涨还是在正常的水平之内的，作为一个现代化国际大都市，上海的房价在以往是被低估了。当然市场上的短期炒作也对房价的上涨有一定的影响，未来政府的规范市场的政策进一步出台将有利于上海市场的健康向上的发展势头。北京的房地产市场近几年一直是供需两旺，对比南方一些城市，北京市场开发的利润水平还是比较高的，市场需求量也比较大，未来外资外地开发商继续涌入北京市场。由于城市规模的不断发展，北京的整体房价上涨并不明显，但是一些地区的房价上涨超过50%。对比上海这样的城市，我认为中心地区的房价上海偏高于北京，也体现了两个城市在国际化进程的差距。(相关报道：刘晓光：北京的房价太低！ )

　　眼光要放长远紫光地产董事长吕大龙：

　　房地产不能只看一两年，如果这样就没办法做了。我们应该看2008年奥运会。如果认为上海的房价是正常的，那么北京的房价还有空间；如果认为北京的房价是正常的，那么上海的房地产就有泡沫。但是，不管怎么样，我们这些发展商都还在做房地产。

　　●记者观察

　　双城记

　　从大雾弥漫的北京飞到上海，住交会已经开幕了。没有径直去浦东的这个展会看热闹，倒先跑到正在浦西举行的上海房展会上溜达。被地产大腕们密集观点“轰炸”下的住交会，像一个“舞台”，光鲜得让人有些醉眼迷离。

　　北京和上海两个城市的房地产市场，很多指标都被拿来做对比，房价、二手房交易量甚至营销手段，成为某个“发展趋势”的佐证。最典型的是，上海开发商在解释这几年房价大幅上涨时颇不屑一顾：“那是因为上海以前的房价太低了，比北京还低，现在涨起来只是'补课'。”而北京的地产商这次的“喊涨”显然也多了“底气”：“北京和上海城市特性一样，但上海的房价比北京高多了。”

　　从来没有像现在这样关注上海的房地产市场。不仅因为这几年上海房价高企得令人瞠目，还因为此番泡沫论，上海被推到了风口浪尖的位置。“评估”高位下的上海房价走势的欲望，对很多北京开发商来说，比在住交会展示显得更加迫切，因此扎进上海的楼盘中或是“舞台”之下的对话，让大腕们忙得不亦乐乎。

　　位于上海长宁区一个住宅项目，三年前一期的单价是4500多元，而现在这家开发商说三期的价格已经达到了9000多元。而另一处类似于都市别墅项目的一个业主，房子买了一年多，现在没人出到400万元，他坚持不出手，而这个总价也比当初他购置的价格高了近一倍。上海的房价真的如此前上海开发商表述得像“坐了飞机”。

　　认识的一个在公司打工的女孩到上海刚一年，已经投资了两处房产，只等着产权证一到手便出货。她谈论起房子升值预期及自己的投入，俨然像是握有两只股票。上海的楼盘换手率远远高于北京，这在业内分析人士看来，正好吸引了外籍投资客，上海很多小投资人也认可这样的投资方式：买来毛坯房，将房子装修好，价格高时就出手，不合适时就出租。

　　与在上海开发量和销售额均是老大的房地产公司一位老总交流，发现他所认为的上海楼市无泡沫的观点，没有新的理由支撑，无非向专家分析的二手房成交量大、外地及外籍购房需求等等。

　　商场如战场，兵不厌诈的道理就像观点与行动的距离。其实，几家上海实力派开发商最近悄然进京拿地，再加上这样的背景——上海的开发商至少在长三角区域诸多城市布局，也许，不难看出市场规避泡沫风险的行动已经展开。

   特约编辑：广伟