资金压力迫使开发商“抛售”空置房

　　1-9月商品房空置面积比年初减少253万平方米，总价30万―50万元房屋较受欢迎

　　资金、土地双重压力下，开发商从不予理睬到现在主动联系中介公司消化空置房

　　据北京市统计局最新发布的统计资料显示，1-9月份京城商品房空置面积比年初的1123.1 万平方米减少了253万平方米，这是京城商品房空置面积自1996年以来连续增长7年来，首次出现下降，空置房销售一路飘红成为2004年京城房地产市场最出人意料的现象。尽管多数开发商认为空置房销售走高源于今年京城继续坚挺的房地产购买市场，但是从大量开发商抛售空置房的迹象来看，宏观调控大背景下的资金困局则成了其将手中囤积的空置房快速变现的直接原因。

　　房地产经纪公司代理销售空置房的态度非常积极，这使其成为连接开发商和购房者之间的桥梁。实习记者周晓东摄

　　「数据」

　　京城地产空置房面积7年来首次下降

　　10月23日，位于白纸坊桥的都市晴园项目将其空置的22套住宅产品拿出来拍卖，开发商明确表示，通过拍卖的方式进行产品销售仅仅是一种营销手段，其最终目的是快速回笼资金。“现在有多家开发商主动要求我们委托销售其手中的空置房，而此前则是我们找上门寻求合作，开发商还不予理睬，认为没有必要。”我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖告诉记者，目前其公司代理营销多个项目的空置房，其中不乏主动找上门要求代理销售的项目，而力鸿花园、龙华园、阳光广场、罗马花园等项目的空置房销售则取得了良好的市场效果。

　　据了解，目前京城代理销售空置房的房地产经纪公司多达50家。“在这些代理销售公司急剧增加的表象之下，则是京城空置房面积大量减少的现实”，链家房地产经纪公司市场总监宫萍接受记者采访时说。

　　据北京市统计局的最新统计数据显示，2004年前9个月，京城商品房空置面积为870.1万平方米，相比年初的1123.1万平方米减少了253万平方米，下降幅度为22.53%.而2003年京城商品房的销售面积为1350.67万平方米，今年前9个月的商品房空置面积减少的数量就相当于去年商品房销售面积的20%.我爱我家统计的数据显示，一年以上的空置面积减少为301.5万平方米，比年初减少76.4万平方米。而从空间来看，空置面积主要位于三环路以外，占全市空置面积的77.5%.“这是京城商品房空置面积自1996年以来7年中一直处于增长态势的首次逆转”，宫萍说。

　　「分析」

　　需求增大和性价比高是热销主因

　　从市场的角度来看，某类产品出现热销的局面除了产品自身的优势外，还取决于产品在市场中的供需情况，而需求扩大则是产品热销的最主要原因。

　　“空置房市场也不例外，空置房面积减少意味着该类房地产产品市场的需求量在扩大。今年京城商品房市场的需求非常旺盛，商品房的热销在一定基础上拉动并刺激了空置房的需求市场。”顺驰置地（北京）房地产有限公司董事长荆宏这样认为，他进一步解释今年京城房地产市场一个比较鲜明的变化就是，房地产产品的放量呈现逐渐下降的趋势，尤其是11月份新开盘的数量不到10个，但整个市场的需求却是在稳步地增长，前9个月京城商品房的销售面积同比增长了29%左右，为空置房需求市场的逐渐扩大提供了广阔的空间。

　　北京中广信房地产经纪公司总经理蔡德安表示，今年京城房地产市场几乎不存在销售的压力，房地产市场的整体需求在逐渐扩大，商品房、二手房以及空置房的市场需求都在快速增长。

　　“减少数量最多的是住宅产品，其中商品住宅空置面积较年初减少137.5万平方米，占整体空置面积的54.35%.这些住宅产品位置和价格都有一定的优势，比如力鸿花园地处国际展览中心南侧，位于二环至三环之间，而销售价格仅为6500元/平方米，比周边商品房售价低2000元/平方米。”胡景晖认为投放到市场中的空置房“比较优势”明显，并由此取得了市场和销售者的认可。

　　「根源」

　　开发商大量“抛售”源于土地、资金压力

　　虽然市场需求扩大和产品“比较优势”是空置房热销的重要原因，但是在目前京城开发商“抛售”空置房格外活跃的表象之下，则是与政府今年以来所采取的一系列贯穿全年的宏观调控政策给开发商带来的新变数息息相关。制约房地产开发的两个主要的元素是土地和资金，“8·31土地大限”的结束掀开了房地产行业“资本时代”的序幕。

　　北京国际投资发展公司总裁杜猛认为，“资本时代”将完全改变此前房地产行业“以小博大”的局面，开发商运作新项目的资本需求将大大提高，因此开发商必须集中优势资金进行项目的开发。

　　从目前的客观实际来看，由于受“8·31土地大限”的影响，各房地产开发商为了自己能够储备更多的土地资源，纷纷需要回笼更多的资金来购买土地。但在宏观调控和金融紧缩的双重压力下，房地产开发商从金融机构获得的投资贷款额大大收缩。

　　“资金需求的增加和资金供给来源的减少，给开发商造成的资金压力是显而易见的，开发商为了缓解资金的压力，必须拓宽融资渠道。

　　而对于手中握有空置房的开发商而言，将其快速变现不啻为补充开发资金不足的渠道，这样可以解决因资金周转困难所带来的相关问题。”

　　宫萍认为在此背景下，开发商就会积极展开空置房的销售行动，同时从价格上给投资置业者更多的优惠，从而消化了大量的空置房。

　　“开发商的综合性压力增大，因此对资金需求的迫切程度将大大增加。开发商抛售空置房，一方面是资金需求的压力，迫使其将囤积的空置房快速出售；而另一方面则是空置房的维护成本也日益增加，事实上开发商将空置房出售是非常理智的选择。”杜猛说，2003年9月1日起执行的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位缴纳。”这就意味着如果开发商不能尽快将空置房销售出去，就必须为所持空置房缴纳物业费，年复一年的物业管理费用和房屋折旧，对开发商也是一笔不小的资金负担。

　　现状调查

　　开发商主动牵手经纪公司

　　目前多数是开发商主动找一些具有营销实力的品牌经纪公司进行合作

　　事实上，此前京城房地产市场高达20%以上的投资回报，使得开发商只要销售一定数量的住宅产品，就可以达到其预期的销售利润，因此他们对剩下的少部分的空置房基本是处于“漠不关心”的状态，对于一些经纪公司提出的代理销售其空置房的合作方式也不屑一顾。但随着资金压力的不断增大，开发商对待空置房销售的态度发生了180度的逆转，由“漠不关心”转变为“主动出击”。“目前多数是开发商主动找一些具有营销实力的品牌经纪公司进行合作。”胡景晖表示。

　　记者在采访中得知，由于每个具体项目空置房总量有限，开发商一般不再去大规模投放广告、设立售楼处和专门的销售队伍，仅仅委托管理项目的物业公司代售，但效果往往不佳。房地产经纪公司介入后，凭借其日益完善的服务体系和自身资源优势，拓宽销售渠道，在赚取营销代理费用的同时也帮助开发商迅速实现空置房变现。

　　此外，随着京城二手房市场竞争的日益激烈，一些具有渠道优势和品牌优势的经纪公司开始拓展营销产品的种类，经纪公司目前“跑马圈地”的现象非常明显，随之业务种类和数量也急剧上升。“目前房地产经纪公司代理销售空置房的态度是非常积极的。这主要是其业务拓展的实际需要，也是实现其利润更大化的一种方式，同时也成为连接开发商和购房者之间的桥梁。”蔡德安分析说。

　　市场预测

　　将分流部分二手房买家

　　空置房一般要比周边的商品房每平方米便宜1000元―2000元

　　杜猛向记者解释，住宅产品建设完成后18个月后仍未销售出去就可以定义为空置房，美国一般要求开发商在3年内必须把开发的房地产产品销售出去，否则开发商就要承担责任。

　　北京宏济创业房地产有限公司副总经理毛炳辉表示，空置房主要分为尾房和开发商抵押给与其有债务关系的房地产相关行业的住宅产品，比如设计单位、建筑单位等为开发商提供服务的单位。我爱我家和链家提供的统计数据显示，空置房主要位于三环路以外，其数量占空置房总面积的77.5%，主要以住宅产品为主。空置房的社区配套基本成熟，而价格相对便宜，一般要比周边的商品房每平方米便宜1000元―2000元，总价在30万―50万元之间的空置房属于热销产品。

　　目前北京二级市场的供需比例约在1：5，热点地区的供需比更是高达1：10，大多数二手房的购买者很难买到合适的产品，而经济适用房位置较远，且需排队购房，所以现在很多人随着观念的转变以及权衡利弊后，愿意购买空置房。越来越多的二手房购买者以及投资客将会把置业目光从房源紧张的二级市场转向一级半市场，即空置房市场。毛炳辉认为，空置房市场也会分流一部分经济适用房的购买人群。

　　对一手市场影响不会太大

　　业界称，主流产品依旧为一级市场的商品房，空置房仅仅是京城房地产市场的一种补充

　　根据市统计局公布的统计数据显示，2004年前9个月销售各类商品房1130.5万平方米，2003年全年商品房的销售面积为1350.67万平方米。前9个月减少的空置房的面积分别相当于这些总量的22%和19%.荆宏认为，从这些数据来看，空置房消化的比例是相当大的，但不会对京城房地产市场形成太大的销售压力和冲击。因为空置房相对来说是一个比较特殊的房地产产品，本身具有一定的居住环境、地理位置以及销售价格等方面的优势，但是其产品与商品房和二手房又有一定的区别，这三者的购买客群的需求是不一样的，相互很难形成交错。

　　同时今年京城房地产相当活跃，主流产品依旧为一级市场的商品房，空置房仅仅是京城房地产市场的一种补充。

　　而毛炳辉则认为，因空置房所占的比例达到商品房销售面积的1/5，这样大的比例肯定会吸引一部分一二级市场的客群，尤其是对二级市场的影响要更大一些。

　　本版采写/本报记者张学冬

特约编辑：广伟