普通商品房冲击公寓 租或卖二手公寓投资有道

 冷翠华

在公寓租金整体下滑的形势下，公寓持有者还需讲点投资技巧。


　　虽然央行加息幅度不大，但是对二手房投资者的影响还是很明显。中大恒基市场部调查显示，11月份购买二手房的人群中，投资者的比例下降了10％；与此同时，公寓成交量也比10月下 降了22％。在政策环境时常变化的情况下，如果您手中有二手公寓要进行投资处理，那么您应该注意些什么呢？
　　普通商品房冲击公寓

　　2004年，北京的普通二手商品房供需两旺，交易十分活跃，价格也呈现稳步上涨的趋势，并形成了潘家园、方庄、望京等热点区域。而高档公寓的租赁市场出现了以下三个特点：1.供应量明显大于需求量；2.平均租金水平逐年递减；3.高质量以及性价比高的项目较少。

　　业内人士也纷纷表示普通二手商品房的交易在未来三五年是黄金时期，而公寓的发展则较难预测。随着现在房地产开发水平的提高，普通商品房对房龄较长的公寓有很大的冲击。置业专家建议您，在处理手中的公寓时，要多考虑整体环境，包括未来的发展趋势。在对整体环境有所了解以后，您还需要根据手中的公寓形态和条件来做出相应的投资选择。

　　异军突起的酒店式公寓

　　链家市场总监宫萍表示，酒店式公寓由于吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐，但该物业类型目前在北京的数目较少。据统计，今年上半年，北京共有酒店式公寓近40个，提供近3万个住宅单位，主要分布于东部地区市中心的高档住宅区内。虽然近年来酒店式服务公寓市场出租平均水平稍有下降，但是当前报价约为24.5美元/月/平方米，几乎是普通高档公寓的两倍。持房者在投资时细下心思考虑，还是有获利空间的。

　　酒店式公寓的客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定了物业有没有稳定的消费群，另外，如果能够借力成熟商圈则会更具投资价值。同时，物业的服务水平直接影响到整个项目的经营状况，如果您的房子具备这些因素中向好的一面，那么则适合做长期投资，收益会大大增加。另一方面，有的酒店式公寓打着“投资回报”的口号吸引了很多人购买，但实际上是哄抬了价格，这种项目如果做长期投资则有较大的风险。在决定出租还是出售之前，观察一下周边项目，如果其他项目的销售价格比自己的房子低，而经营状况也不错的话，则应该选择时机出售为好，否则出租除了要承担风险以外，房龄增加一岁房子就会进一步贬值。

　　普通公寓供大于求

　　链家和我爱我家市场研究显示，目前的普通高档公寓呈现供大于求的状态，除了热点区域的优质楼盘外，其他的租金从2000年起就一直呈下滑的趋势。我爱我家市场分析人士认为，目前北京较成熟的商圈包括CBD商圈、亚运村商圈、中关村商圈及燕莎商圈等。

　　反之，如果您手中的项目并不具备地理优势，而周边又有品质较好的商品房修建起来，您就应该考虑适时出售了。因为房地产市场始终是在不断发展的，如果周边新建的商品房在配套设施、物业管理等方面和您手中的公寓并没有很大的区别，很多客户就会被商品房分流，如果继续出租，租金必然下滑。据链家统计，经济型公寓2003年的租金为3500-8000元/平方米；2004年则为3500-6500元/平方米；高档公寓2003年的租金为8000-12000元/平方米，2004年则为7000-1万元/平方米。所以出售可以较快回笼资金，而且风险较小。

　　链家市场人士建议：如果您的资金实力不是很雄厚，最好尽快出售，以避免投资负收益，因为租金价格下滑的趋势短期内不会改变，出售价格在短期内也不会有太大变动；如果您是立足于中长期投资，并且受资金约束不大，则可以耐心等待，因为将来北京的房地产高端市场仍具有很好的市场潜力。

特约编辑：广伟