社科院专家：中国房地产业发展需澄清的问题

　　在近期房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面 积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢？在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。

　　从国外的情况来看，空置是指房屋没有投入使用，处在待出租或出售的状态。空置率多以全部房屋存量为分母，以全部空置房屋为分子，计算出总空置率；也可以依据房屋的种类(住宅、办公楼、商业用房)和交易方式(出租或出售)细分空置率；计算单位可以是面积或套。以美国为例，2001年全国共有人口2.7亿人，住宅1.2148亿套，平均每2.25人拥有一套住房，空置期一年以上的住房为1091.6万套，空置率为9%；季节性空置住房为355.4万套，季节性空置率为2.9%。空置一年以上的住房中，有320万套为租赁住房；有130万套为出售住房。除对空置住宅总量进行分析外，美国还按住宅的类型(如出租房或出售房，独户或多户住宅)，住房的结构(一室、二室或多室厅)、住房的建筑年限，不同的租金水平以及住宅所处的区域(大都市区内、大都市区外、东、中、西、南部)等分别计算出各类住房的空置率和空置期限(6个月、1年、1～2年和2年以上)。

　　从我国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。空置率过低，在求大于供的市场环境下，为开发商推动价格走高，获取高收益提供了便利；同时也剥夺了消费者的选择权，抑制了居民的消费偏好，导致消费需求不足。当然，空置率也不是越高越好，空置率过高、空置期限过长意味着供大于求，房屋利用率低，这会促使开发商改变经营策略，降价促销或减少房屋的供给，以寻找市场新的均衡点。从这个意义上讲，空置率是反映市场供需关系的指标器、风向标。

　　其次，各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。各城市的经济发展水平(GDP的规模、收入的增长、消费水平、房屋价格)、社会文化(人口规模、增长趋势和年龄结构、文化水平、消费品味)、制度政策环境(土地供给方式、融资渠道、税收政策)和开发企业的资质(自有资本金、经营管理水平等)千差万别，各城市合理空置率不能只有一个标准。对于一个人口规模小、经济落后、居民收入低和金融资产积累不足的中小城市来说，5%的空置率可能是一个警戒线，但是对于北京、上海这类常驻人口、流动人口多的大城市来说，合理的空置率可能是8%、9%或者高于10%。1992～1993年房地产热中，海南450万平方米的空置量，使海南房地产市场陷入灭顶之灾；而上海当时有700万平方米的空置房屋(占全国的十分之一)，却能安然无恙。也正是由于有了一定量的空置房，使得上海的房价长期保持在一个相对低的水平，而2003～2004年，旺盛的住房需求，导致上海的空置量下降了，可房价却在大幅度盘升。如果上海住宅供给充足，能够满足大规模拆迁、大量新婚人口和国内外流动人口的需求，几个“黄牛”投机炒作就很难左右市场，推动价格走高。

　　再次，空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。换言之，一个房地产开发企业可能卖出80%的新建房屋，就收回了全部投资，此后，多卖出一套房，就多一份盈利。关键看企业的财务状况和企业投资的盈亏点。如果一个企业资本金不足、负债率过高，销售业绩不佳，现金回流慢，直接影响企业清偿银行债务的能力，在这种情况下空置量大才可能会影响银行贷款的质量，但能否转变为银行的不良资产还取决于抵押物品质的优劣、抵押物在市场上的变现能力，而这些又有赖于相关法律、金融制度安排。这也是为什么各国政府都致力于相关法律制度、金融制度建设，保障银行债权人的利益，营造良好的信用环境，积极培育抵押二级市场，分散化解房地产信贷风险，帮助银行渡过房地产的周期波动所带来的风险的原因。有了良好的制度安排，抵押物就可以规避低价贱卖的厄运，卖个好价钱，从不良资产转变为好资产。

  特约编辑：广伟