欣欣向荣的背后
            2004年前10月房地产市场透析

　　国家统计局最新公布的《国房景气指数报告》指出，今年前１０个月，我国商品房的平均销售价格同比上涨１１．７％。房价的不断攀升，让消费者不知所措。而 政府不断出台的宏观调控政策，犹如一道道冲击波，给房地产市场带来前所未有的震动。人们有理由为房地产市场的繁荣欢欣鼓舞，也有理由为房地产市场过热引发的种种风险忧心忡忡。

　　“泡沫”之争让人雾里看花

　　 ２００４年，关于房地产“泡沫”的争论成为房地产市场一个贯穿始终的话题。在有关房地产“泡沫”的新闻中，易宪容是出现频率颇高的三个字。２００４年７月中旬，这位中国社科院金融研究所的学者发表了《谨防房地产业要挟整个中国经济》一文，提出国内房地产业挟持着中国经济，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。

　　 无独有偶，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇在７月发表的一篇研究报告中也称，目前全世界房地产市场出现泡沫的地区包括中国。

　　 最令人震撼的声音是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“发言”：“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年”。

　　 反泡沫论的代表是建设部政策研究中心，该中心１０月份对外公布《怎样认识当前房地产市场形势》的课题报告，通过对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出了这样的结论：在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　数据暴露非正常轨迹

　　 数据，往往是分析经济现象的有力工具，来自权威部门的统计数据，给我们描绘出的却是一个充满矛盾的房地产市场。

　　 在国家宏观调控措施相继出台的情况下，房地产投资增幅前８个月的统计数据比一季度回落１２．３个百分点。这一数据显示，政府部门宏观调控的作用正在显现。而最新公布的前１０个月的统计却显示，房地产开发完成投资增幅比１至９月提高０.６个百分点，这一数字出现了反弹。

　　 与此同时，房价一直举高不下。统计显示，前１０个月我国商品房的平均销售价格同比上涨１１．７％。尽管价格上涨有其合理因素，但引人注目的是其中的不合理因素。建设部政策研究中心虽然否认泡沫的存在，却也指出，局部地区和个别房地产项目价格短期内出现的上涨是非正常的。

　　 在商品房销售旺盛的前提下，空置时间长的房屋面积比重增大。１０月末，全国空置时间在一年以上的商品房面积比重比去年同期提高１５.９个百分点。尽管空置率的概念在不同的人看来有不同的解释，一定数量的空置面积有利于调节房地产市场，但是空置占压大量资金，易形成不良资产，其中的风险令人担忧。

　　 一方面是需求旺盛，一方面符合百姓购买力的经济适用房供应比例却在下降。数据显示，１至８月全国经济适用住房投资占开发投资的比例由去年同期的６．２％下降到５％，部分地方经济适用房供应量减少更加明显。一个健康有序的房地产市场必然要满足大众的需要，然而少数人买得起的房子源源不断，多数人只能望屋兴叹，这种现象显然是和健康有序相悖的。

　　 房地产市场的冷热与否，对国民经济的健康发展起着举足轻重的作用。合理的繁荣，能拉动国民经济增长，非正常的发展，则会给国民经济带来直接的冲击。

　　 记者 杜 宇

　　 据新华社北京８日电
特约编辑：广伟