经济适用房：是谁的“经济”和“适用”

　　自1998年我国政府开始开发建设经济适用住房后，6年来，经济适用住房问题不断：开发计划不落实，土地供应难以保证；供应对象模糊，审核不严，不同的房屋定价未拉开差距，不能科学地体现其价值，有些城市供应规模偏小，造成供不应求现象；建设标准偏大，初期开发建设的房屋 面积有的高达200多平方米的面积；开发商利润难于控制，某些商品房为规避土地出让金而违规
转为经济适用住房等等。是什么造成了这一系列现象？带着疑问，记者采访了国家建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处赵路兴处长。

　　令人不满的适用房

　　“1998年，国家刚刚停止实物分房，实行住房的商品化社会化。考虑到新旧房改体制的平稳过渡与顺利衔接，也为更好地解决中低收入家庭的住房问题，1998年7月国务院颁布23号文件，做出了建设经济适用住房的决定。而事实上在1998年以前，我国也有为解决住房困难家庭的住房建设与供应，就是始于90年代初的‘安居工程’，经济适用住房是安居工程的延续。”赵路兴介绍道。

　　政府给予的三项优惠政策也正是经济适用房的三大特征：一是无偿划拨土地；二是各种税费减半征收；三是开发商的利润控制在3%以下。

　　经济适用房的本意是好的，而且也的确解决了一部分中低收入家庭的住房需求，但让人不可理解的是，无论是政府还是中低收入家庭甚至开发商都对经济适用房不满意。

　　“其实这并不难理解”，赵路兴解释道，“政府最初在制定经济适用房标准时，仅规定了经济适用房的售价，并未严格规定经济适用房的面积标准，因此，产生了经济适用房建筑面积过大，房屋总价过高的现象。这一方面适应了部分高收入家庭的住房需求，另一方面又使得经济适用住房偏离了中低收入消费群体。据调查，在北京近70%的购房人需要的是30万元以下的住房，希望经济适用房面积在100平方米以下的比例超过了90%，而目前的经济适用房60%以上的房价在30万元以上，一些经济适用房的面积甚至达到了两、三百平方米。这样标准绝不是中低收入家庭能够承爱的了的。本来只属于为数有限的低收入阶层的经济适用房，却成为适合包括高中低在内的多消费群体。在北京天通苑、回龙观等小区，都存在着一些不该享受经济适用住房的住户、包括一些以捣卖房屋、进行投资性购买的人，享受了政府提供给中低收入者的公共资源。”

　　经济适用房本身并没有错，但当一件事物的结果背离了政策初衷的时候，问题和矛盾也就随之而来，而要想改变这一切，新政策的出台和严格的管理缺一不可。

　　为了解决和改变经济适用房开发建设中出现的各种问题，今年5月，国家的建设部、发改委、国土资源部、税务总局、人民银行等五个部委共同出台了《经济适用住房管理办法》。在这份《管理办法》中，将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴，并规定经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

　　退出机制约束买卖双方

　　《管理办法》中还对经济适用房的退出机制进行了明确规定：经济适用房再上市出售方面，市有关部门发布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，规定自今年5月20日起，购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房；购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，出售人须按成交额的10%补交综合地价款。其居住时限从缴纳契税取得完税凭证或房屋所有权证发证日期开始计算。

　　“众所周知，经济适用房的价格要比商品房便宜的多，而且免交土地出让金，这些优惠政策让一些具有投资性质的消费者挣得了利润，但却损害了真正需要经济房人群的利益。也背离了经济适用房的本意。退出机制的建立正是为堵住这一漏洞。”赵路兴表示，这一规定的出台将在很大程度上控制住以经济适用房做投资生意的现象再度发生。《管理办法》出台以后，规定了购买经济适用房5年以后才可以以较高的市场价出售，那么投资者倒卖经济适用房短期内不会有较高的收益，势必降低他们的投资热情。即使5年以后允许上市交易，还要缴纳成交价10%的综合地价款，这相较于以前只补交3%的土地出让金，上市交易的成本有较大增加，很大程度上减少了经济适用房的升值空间。总之，随着经济适用房再上市交易时间的延长以及补交地价款的增多，有钱人购买经济适用房的投资行为将得到一定控制，而他们放弃投资购买的那些经济适用房，将为更多的中低收入家庭购买，他们的利益也将得到有效保障。

　　开发商的“保险”项目

　　经济适用房开发商3%的利润与其他房地产项目的高利润相比有着天壤之别，然而却仍有大批开发商争先恐后的争着申请开发这类项目。

　　“经济适用房对开发商来说是非常重要的建设项目，因为任何一个开发商都知道经济适用房的建设是没有任何风险的。”赵路兴坦言，经济适用房是一个政策性的住房供应，其供应对象是十分明确的。对于开发商来说，经济适用房从建设一开始，他就知道谁是销售对象，不像建设商品房还会考虑会不会有人买，能不能卖出去。经济适用房没这个担心，只要盖好了，就能卖出去，而且目前还是供不应求。即使开发建设经济适用房的利润很低，但开发商看重的是经济适用房稳固的政策、市场、短平快的资金周期带来的资本的快速升值。这一切是开发商品房难以保障的。通常开发商在建设经济适用房的同时，一般还会从政府手里得到一块好地段的地皮，做为补偿和激励。

　　“开发商要的就是资金在短期内的快速升值，这对开发商来说意义非同一般。”赵路兴说这是开发商积极投资建设经济适用房的原因。

　　为了进一步规范经济适用房的开发建设市场，今年政府开始对经济适用房建设项目实行招标投标，由政府主管部门作为项目实施的监管单位，对开发项目的质量进行监控。这种做法有利于形成买方市场，对经济适用房建设非常有利。招标投标活动是一种成熟而规范的价格发现机制，如果建设成本降低，经济适用房的销售价格也会随之降低，可以让购买者得到更大的价格实惠。而在竞标中，许多开发商提出的标价比政府要求的3%的利润还要低，甚至是负利润。

　　赵路兴以北京西红门项目为例加以解释，西红门项目的建设对于承包的开发商来说是一个负利润，因为许多外地的开发商往往从企业的整体经营策略来考虑，先进入北京市场，而不是首先考虑一个项目能否盈利。

　　如果开发商的竞标价格过低，建设质量是否能有保障？赵路兴认为，我国的房屋建设在几十年的发展中早已有了一套完整、完善的管理办法和制度，每一个环节都有相应的标准和制度加以规范。在这一点上是不用担心的。

　　规划“同质邻里社区”

　　自1998年10月以来，包括“天通苑”、“回龙观文化居住小区”、“今日家园”“瑞海新城”等在内的54个经济适用住房项目已纷纷在北京面世。在经济适用房小区不断扩大的背后，是相关配套设施的滞后和不完善，在解决了人们基本住房需求和同时，又给中低收入的家庭带来新的难题。天通苑的小区规模在京城是数一数二的。因为小区过大，相关的配套设施一直没有得到真正的解决。最直接的就是交通拥堵问题。在小区的门前只有一条路，这条路是南来北往的车辆惟一的通途。本就不宽的道路两旁被各种商铺挤得只剩下一条小道儿，遇上两车相错，没准什么时间才能过得去。

　　“从城市规划角度看，天通苑的规模做得过大了。”赵路兴认为，经济适用住房项目规模应当适度。规模大了，不仅相关的配套设施难以跟上，而且规模过大，大量的中低收入人群住在一起，对城市布局、城市面貌、城市管理及城市的稳定都会有一定的影响。因为大量中低收入人群涌入同一个小区后，从环境上、社会治安上、公共交通上、以及就医、上学等多方面都会出现问题。现在天通苑已经是一个有着十几万人口的小区，并且这个小区仍然处在开发建设中。

　　“我提倡‘同质邻里社区’。”赵路兴进一步解释说，在一区域内应该有不同收入档次的人群，他们分别居住于不同小区，但不同小区又互为邻里，也就是说，不同收入档次的人群同在一个大的区域内居住，但相对而言又有各自不同的居住范围。这样才是较为合理的住宅规划布局。“经济适用房小区不应该仅仅是一个‘卧城’，早晨所有的人全都跑出去上班，晚上又全都跑回来睡觉。”赵路兴说，在项目规模上政府、规划界还需要有一个认识过程。

　　截止到2004年，北京经济适用住房的总开发面积已达1000万平方米，为约10万户中低收入的家庭解决了住房需求。尽管对许多中低收入家庭和开发商来讲，经济适用房可算是功不可没，但在“经济”、“适用”的口号下，经济适用房还需要更多“经济”、“适用”管理制度。

特约编辑：广伟