地产形势剖析：现阶段房价下跌真的不是好事吗

　　日前，为回应近来喧嚣的“房地产过热论”、“泡沫论”和“风险论”，建设部政策研究中心课题组出台了一份报告――《怎样认识当前房地产市场形势》。在这份报告里，课题组告诉大家，目前房地产并没出现泡沫，而且指出，现阶段房价下跌并不一定就是好事。

　　研 究中心课题组告诉我们说：“目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。”

　　如此说来，研究中心课题组是基于72%以上的有房居民不至于因“住房资产缩水”受到伤害，而得出了“不能认为只要降房价就是好事”这一结论的。

　　那么，现阶段房价下跌真的不是好事吗？

　　在市场经济条件下，由于不同的利益主体的存在，对于同一件事情，不同的利益主体往往会得出不同的结论，这是很正常的事情。显然，对于现阶段房价下跌是好事还是坏事，不同的利益主体自然也会有不同的结论，不同的利益主体之间有时还免不了有实质性利益的冲突。

　　当各方的实质利益有所冲突的时候，显然，公共政策的制订应该在保护各方面利益的基础上，遵循“两权相益取其重,两权相害取其轻”这一原则，尽最大可能找到解决冲突的最佳均衡点。

　　因此，具体分析一下现阶段房价下跌到底对谁有利对谁不利，并非是件没有必要的事情，而应该是当务之急。

　　房价下跌对已完全拥有房产的自住者没有影响

　　照研究中心课题组的说法，我是有房者，是属于他们利益考虑的对象之一。对于“‘住房资产缩水’而受到伤害”这一论调，照理来说，我应该有切身的体会，衷心的拥护才对。可是奇怪的是，虽然我十多年前就已经住进一套80平方米的商品房，但是这十多年来，我却从来没有因房价上涨而从中获益，也从来没因房价下跌而因此受到伤害的感觉。相反，在房子这个问题上，我仅仅只是感到，我所居住的房子随着我年岁的增长，也在一年年的“老去”。

　　研究中心课题组在为保护我这样有房者的利益而煞费苦心，而我却竟然没有感恩戴德之心。这是不是有点说不过去呢？

　　我仔细想了想，不禁哑然一笑，原来，我还不至于是那种不知好歹的人。因为，从本质上讲，我其实并非研究中心课题组利益保护考虑的对象。研究中心课题组利益保护考虑的对象是那种拥有“住房资产”的人，而我并非此类人。

　　因为，我所住的这套住房，对我来说，并非“资产”，而只是生活必需品。既然属生活必需品，那么，其价格的涨跌，对我来说，自然影响甚微。我总不至于因房价的暴涨，去出售了这套住房而睡到大街上去；同样，我也不至于只因房价的暴跌，而忧心得睡不好觉。因为，不论房价是涨是跌，对于我来说都是一样――住房只是我遮风挡雨，休养生息的一个场所。

　　而据《怎样认识当前房地产市场形势》，2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米，由此我们可以知道，对于绝大多数城镇居民来说，住房对于他们来说，也同我一样，应该只是属于生活必需品，而不属于“住房资产”。这就怪不得，许多情况与我类似的人，他们的感受全都同我一样。

　　房价下跌对按揭贷款购房者并非坏事

　　那么，对于那些用抵押贷款买房还处于还款期的居民，真会如研究中心课题组所言，“房价降多了”，将会受到一种特别厉害的伤害吗？

　　我就这个问题，问过好几个抵押贷款购房者，他们的反映大都是差不多的，一开始的回答都是“当然了”，过后不久，稍一思索后，就会笑骂我一句“差点上你当了，你当我是傻瓜？”

　　的确，对于这个问题，我们初初一看，就会觉得，房价如果下降，抵押贷款购房者受到的损害肯定是大了。但是，细细一想，就会知道，实际并不尽然。

　　还是举个例子来说明这个问题吧。如果一个人以按揭贷款20年的方式购买了一套价格为50万元的房子，首付20%为10万，按揭贷款年利率为5.04%(年利率假设不变，实际上从10月29日起已提高了，因此月供相应也得提高)，则在20年里，其月供为2649元，其应缴银行本金利息合计为63. 5681万元。

　　那么，如果在此期间，房价暴跌了，按研究中心课题组的说法就是“房价降多了”，譬如月供到第二年底时，与此套房子相类似房子的价格已下跌了25%，即市场价只需37. 5万。

　　此时，这人为原先购得的这套房子自然还得以每月2649元的形式再月供18年，总计还需再缴付银行本息合计 57. 2113万元。

　　但是，这个时候，如果此人选择“理性违约”，将这套房子抵给银行，而去重新购房。则与这套房子类似房子的市场价格此时为37. 5万，如果选择18年期按揭贷款方式购房，假设首付为零(现实生活中，“零首付”这种情况一般来说是不太可能发生的，这里之所以如此假设仅仅只是为了同前面所述情况有可比性――此时，两者都没有首付，只有月供；这种假设有助于将所需说明的问题简单化)，同样假设年利率5.04%不变，则月供为2644元，在以后的18年里，总计需付给银行本息为57. 1208万元。这就是说，这时如果重新去购与原先这套住房类似的新房子，则以后18年，每月的月供为2644元，总共需付出57. 1208万元。

　　比较上述两个数字，如果撇开道德因素这一层面不管，只就经济利益角度考虑，则这先前的抵押贷款购房人完全应该选择“理性违约”，这不但可以少支出57. 2113―57. 1208＝0. 0905万元(这个就是人们通常所说的负资产)，而且还可以由旧房子转而住上新房子。(经简单运算，我们可以知道，抵押贷款年利率越高，上面这个差额会越大。如按10月29日后的个人住房贷款5-30年的年利率5. 31% 计，经运算可以知道，这时差额就上升为0. 1997万元。而当这个年利率为10%时，此时的差额已上升为2. 3906万元)

　　那么，这种“房价降多了”，对于“用抵押贷款买房还处于还款期的居民”是好事还是坏事呢？

　　由本节内容，再结合前面一节的分析，我们可以清楚地看出，对“用抵押贷款买房还处于还款期的居民”伤害最大的，其实是他们在按揭贷款之前和在按揭贷款之时，房价的非理性上涨即越吹越大的泡沫；而他们按揭贷款之后，房价的理性回归即住房价格的下跌，对他们来说其实并非坏事。

　　房价下跌对银行来说并非坏事

　　那么，对于银行来说，现阶段房价下跌真的不是好事吗？

　　由上面分析，我们可以看到，当房价一旦有较大幅度下跌的时候，如房价下跌达到25%时，银行则很有可能成为房东，而且这个房东的房子价格甚至是负资产。因此，从这个角度来说，房价较大幅度的下跌，对银行来说，绝对不是好事。

　　但是，对银行来说，房价较大幅度的下跌不是好事，并不意味着房价不跌就是好事。

　　大家知道，经济是有波动性的，而价格总是围绕着价值上下波动的。在市场经济条件下，欲使价格始终保持不变，这是不可想象的事情。因此，要想价格保持不跌，则只能是意味着价格的上涨。从这个意义上来说，房价不跌是好事，同房价上涨是好事，从某种意义上来说是完全一致的。

　　既然如此，那么，对于房地产价格的上涨，央行应该高兴才是，然而，让人奇怪的是，对于房地产价格，央行为何要“逢涨必警”，一次又一次地对房地产价格的上涨表示强烈的关注，并多次发出警告呢？

　　这关键是在于，当前，在我国的一些城市，房价已远远地超出了广大群众的承受能力。我在拙作《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫？》(人民网房产城建频道2004年11月24日首发，全国各地许多网站和一些报刊杂志已作转载)一文中，已运用数据分析的方法从理论作出推断，在一些房价收入比已达到甚至已超过12：1的城市，其房地产市场必然已处于“自住者买不起，投资者租不出”的状态了。在这种状况下，如果房价还在上涨，那只可能是“缩量空涨”或“投机者在上演最后的疯狂”了。

　　现在，事实也证明了这一点。如据上海市统计局日前公布的“居民房产需求状况问卷调查”结果显示，今明两年内，上海市无购房打算的居民已上升至75.7%，他们中有67%的人表示，是因为目前房价太高而无力购房。又据媒体报导，目前，上海本地购房者只占楼市成交量的36%，大量国内外投资投机客充斥上海楼市；上海新建住宅的投资比例平均达到30%左右，个别高价房高达70%到80%以上，次新房的空置率也相当高。

　　在这种情况下，房价由涨而跌的拐点随时可能来临。而经济规律告诉我们，大涨过后往往就是大跌。在这种房地产价格严重脱离绝大多数老百姓购买力的情况下，如果房价继续上涨，那么，必然的结果是，今日涨幅越大，明日的跌幅也会越大；而如果跌幅一大，由前面的分析，我们可以知道，有些银行真的是免不了要做最大的房东了。这就是央行在贷币政策报告中之所以要接二连三地发出要警惕房地产风险的根本原因。

　　由此可见，现阶段，在一些房价畸高的城市，房价不跌即上涨，对银行来说，也并非好事。相反，迟跌远不如早跌，现阶段房价下跌，只要跌幅不是太大，对银行来说，这才是最大的福音。

　　房价下跌对投资者来说并非坏事

　　我在《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫？》一文中，已通过演算的方式，在理论上证明了，对于房地产投资者来说，当一个城市的房价过高，如当房价收入比已达到甚至超过了12：1时，投资购房者是不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。这就意味着，一般来讲，在该城市住房已经不再是理想的投资对象了。在这样的非理性繁荣的房地产市场，真正的投资者是肯定不敢与豪情万丈有着赌徒般心理的投机客去争雄的。此时，真正的投资购房者，不但不敢入市，而且是肯定要抽身而退了。然而，不动产是最难变现的资产，或许当投资购房者真的想抽身而退时，楼市往往早已进入了“缩量空涨的阶段”，这时，常常是想退也退不出了。

　　而房价下跌之后，在买涨不买跌的心理驱使下，投机客是肯定要逃得无影无踪了，这对于投资购房者来说，自然是又迎来了一个新的投资机会。

　　投资是要讲投资风险的。对于投资者来说，每投出一笔资金自然得冒一次风险，有赚有亏这是很正常的事情。对于投资者来说，有无投资机会远比有无投资风险来得重要。

　　房价下跌对于真正的开发商来说并非坏事

　　对于真正的房地产开发商来说，最怕的是什么？最怕的自然是房地产市场的大起大落。最怕的是房价一路高歌猛进后，跌入漫漫的下滑之路。因为，一旦房地产泡沫破灭，房地产开发企业必然要首当其冲遭受冲击。如当年海南的房地产泡沫，就是前车之鉴――开发企业从泡沫鼎盛时的5000多家，到破灭后，剩下不到10%。

　　所以，在那些房价畸高的城市，对于房地产开发商来说，虽然房价下跌肯定会带来一阵子切肤之痛，但现在房价下跌，跌幅肯定会远较继续暴涨以后的下跌为小。迟跌不如早跌，因此，从长远利益而言，现在，房价止涨回落，房地产企业重新洗牌，对于房地产整个行业的长远发展来讲，亦非一件坏事。

　　房价下跌对于政府来说并非坏事

　　虽然，对于政府来说，房价下跌势必会影响到当地GDP的增长，影响到地方财政的收入，甚至会招来一些人的风言风语，如说什么还说房地产没有泡沫，这不是证明有泡沫了？这些自然不是愉快的事情。

　　但是，安居才能乐业，衣食住行应该说是最大的民生。“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，对于人民政府来说，在管理房地产市场时，有什么会比“让老百姓买得起房子，住得起房子”更重要呢？

　　因此，在一些房价畸高的城市，现阶段房价下跌对于政府来说应当不是坏事。

　　房价下跌对于谁来说是坏事呢？

　　那么，房价下跌对于谁来说是坏事呢？分析到此，答案应该已经慢慢显现出来了。房价下跌，真正受到最大伤害的，最可能是那些房地产投机者。

　　对于那些房地产投机者来说，房子无非是他们炒作的对象，在他们眼里，楼市也就是股市，“炒楼”也就是“炒股”；在他们眼里，住房既非生活必需品，也绝非实体市场，而纯粹已成股市一样的虚拟市场了；房子同股票一样，无非是他们炒作概念的一种载体。他们是在买进卖出中，或赚钱或赔本。房价上涨幅度越大，他们自然赚得越多。而一旦房价下跌，他们自然也就惨了。

　　这几天，在网络上，广泛在流传着这么一个贴子――受国内即将连续加息传言的影响，现在房地产市场已经有价无市。日前，已有四名炒房虫因无力归还银行贷款，留下遗书，魂归黄埔江……

　　这个贴子的内容未必真实，但从这个贴子本身的内容和在网络上广泛的流传中，我们至少可以看出两点，一点是普通民众对于“炒房虫”的痛恨；另一点则是一旦房价下跌，对“炒房虫”来说，确实是挺大的伤害。而如果“炒房虫”炒房的资金大部分来源于银行，则这种伤害严重时甚至会波及到银行。 (章林晓)

   特约编辑：广伟