近年来部分城市房价涨得过快、房价过高，已是一个不争的事实。今年前三季度，南京江南八区商品房价达到5397元，涨幅超过17%，位居全国第二；与此同时，我省其它大中城市也出现了类似情况。在近日举行的2004年秋季江苏经济形势分析会上，不少专家学者直言，这种市场态势会造成两种后果：一是房地产市场的泡沫可能不 断扩大，市场风险进一步积累；二是相当多的中低收入者缺乏“小康水平住房”的现实购买力。

　　“当前动辄五六千元每平方米的房价，是很不合理的”。省社科院院长宋林飞教授算了一笔细账：小康住房标准大约是人均建筑面积30平方米。一个3—4口人的家庭，一套小康标准住房的价格达到50万至70万元，许多普通市民家庭只能望房兴叹。问题的要害是房价收入比过高。

　　据介绍，目前美国的平均房价收入比是3∶1左右；日本的平均房价收入比在4∶1以内；联合国公布的合理的房价收入比为2—3∶1，这是世界住房价格的普遍规律；世界银行则认为，要控制在5∶1以内。然而，对于南京来说，相当多的家庭甚至达到了13∶1左右，这就严重影响了小康生活的质量。大部分市民将消费集中到购房上，甚至用毕生的积蓄也难以购买一套住房，势必减少诸如教育、医疗、旅游等方面的消费，会给社会经济的可持续发展带来负面影响；由此带来的高居住成本也抬高了城市的进入门槛，在一定程度上影响了农民向城市的流动，不利于积蓄城市发展的后劲。

　　现阶段城市房价收入比为什么严重失衡？宋林飞坦言：直接的原因是开发商追求暴利，而深层次的原因是房地产市场混乱、无序，用经济学的概念讲，这是“市场失灵”。社会上有种说法，房地产是一个暴利行业，目前来说这个话并不过分。以前文件确定的房地产合理利润上限是8%，而现在往往是20%—30%，有的楼盘利润率甚至达到了50%以上。房价的确定没有严格的成本核算，部分楼盘同一期商品房每平方米价格竟然相差300元、500元，甚至1000元左右。相形之下，一大批急需购房的市民实在是“囊中羞涩”，无力承受。

　　宋林飞认为，要让普通市民在城市化过程中得益，并且多得益，而不应让他们过多地承受城市建设的成本。有人也许想不通：“现在是市场经济，房价怎么能管呢？”但是从西方国家的经济经验看，政府在市场经济的“有所为”就是及时解决“市场失灵”的种种问题。“房地产开发商不要听到遏制房价的呼声就反感，要知道只有房地产市场正常化才能持续发展。房地产行业的暴利是不会持久的，暴利必然带来房地产泡沫，泡沫积聚到一定程度就有破裂的危险，政府部门面对此种市场失灵的情况应该及时进行调控”。

　　对于具体调控的措施、调控的办法，宋林飞教授提出，应围绕土地制度创新入手，首当其冲的是要改革土地贮备与拍卖制度，土地出让不搞“一刀切”。当前地方政府垄断土地一级市场，通过招挂拍的方式出让土地，谁出价高就卖给谁，造成了近年来不少城市土地出让屡创天价，增加了房地产商的开发成本，构成了房价上涨的一个重要原因。高房价又带动了同一区域地价的上涨，从而形成了恶性循环。

　　他建议，用于房地产的土地应该“分级”，将单一的土地贮备制度多元化，住房开发用地可分为商业性用地、公益性用地和介于两者之间的用地。商业性用地可选择环境、区位比较好的地块进行高档住宅开发，谁出价高就卖给谁；而公益性用地类似于现在的经济适用房土地出让方式，用于低收入家庭住房建设，不但要看谁出价多少，还要看房价是否合理；而介于两者之间的半商业性用地应占据大头，为中等收入阶层的市民提供住房，在土地出让时进行综合评价，从出价高低、开发后售房价格高低等多个方面综合评估定向拍卖。通过上述三个手段完善土地贮备体系和供应体系，使房价合理化。此外，还要加强成本核算，物价部门应对房地产行业进行成本监督，核定合理的建设成本，限制暴利，控制房价；同时也应尽快试点物业税，以压缩高房价中的土地成本。 作者：李扬

特约编辑：倪振强