地产大佬潘石屹在“SOHO·尚都产品发布会暨‘后8·31时代’主题圆桌论坛”上曾说过这样一句话——如果我们市场上的声音和媒体上的声音都是一个声音，这实际上是很可怕的事情。

　　现在，我们的确听到了同一种声音——房价继续上涨不可避免。据媒体报导，在刚刚结束的2004中国(四川)第二届房地产形势报 告会上，与会一些专家和房地产业内人士均表示，我国房地产市场不存在泡沫，房价将继续上涨。

　　为何选择在这个时候，房地产界异口同声地一起否定地产泡沫的存在，鼓吹房价还将继续上涨呢？这显然同央行加息有关。央行突然宣布加息，在全国乃至全球都引起了震动。而一般认为，加息对资产价格泡沫有挤出效应，房地产泡沫则首当其冲。

　　“降价之声鲜闻，烂尾楼盘少见，强弱实力不分，大小开发商共赢”，有人这样来描述这几年来国内的房地产市场。事实也的确如此，在过去的几年中，房地产开发商根本没必要像其他厂商一样展开价格竞争。因此，在地产巨头之间，几乎从来就没有哪怕是擦枪走火的商业争斗，这就很容易结成价格联盟，也很容易找到利益一致的代言人。这也就是一个声音的由来吧？

　　“房地产没有泡沫，房价还将继续上涨”。这话放在加息前，也许会有很多人相信，可今天，在加息之后，又会有多少人相信呢？

　　据《经济》杂志报道，美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。该报道称：在上海大约有1／6的高级住宅是没有人住的；在北京为1／4；在深圳附近为1／3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。

　　对于《纽约时报》诸如此类的断语，我们自然有理由怀疑，不去相信它。

　　然而，我们感到不安的是，我们自己的一些专家学者所发出的声音，同样让我们不敢相信。原因是，这些专家学者、房地产开发商仅仅根据产销率较高、空置率较低，就轻易得出了我国没有房地产泡沫、我国房价还将继续上涨的结论。

　　现在，我国地产界人士之所以喊涨的理由是基于——整个中国的住房空置率是下降的，北京的空置率亦然。房价普遍上涨并不意味着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。

　　那么，真的只因为存在客观需求房地产就可以没有泡沫？

　　即便“产销率较高、空置率较低”这些数据都是非常准确的，业内人士都知道，房地产泡沫除了房屋空置泡沫外，也还有地产价格泡沫和房地产投资泡沫。

　　当年，日本的房地产泡沫属于典型的地产价格泡沫。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，在泡沫鼎盛时期，据称其地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。可惜好景不长，1991年以后地价暴跌，房地产市场崩溃，遗留下来的坏资产在银行帐簿上至少高达6000亿美元，日本从此陷入通缩深渊。

　　上世纪90年代初期，海南的房地产泡沫，则属于典型的房屋空置泡沫。泡沫最终给海南留下了450多万平方米的空置商品房、报建面积1600多万平方米的“半拉子”工程、2万多公顷的闲置土地和500多亿的积压资金。房地产投资从1993年、1994年连续两年超过57亿元，一下子跌到1998年的8亿元，开发企业从高峰时的5000多家，最后剩下不到10％。

　　而当年的香港房地产泡沫，则属于典型的房地产投资泡沫。当初的香港，房地产价格持续飞涨，人们寄希望于一种虚无缥缈的预期，一个劲儿地置房投资，甚至当月租金收入低于月供时，也不例外。最终的结果是，房屋租赁市场需求一路下降，房租收入与月供差距日益拉大……香港楼价从1997年最高峰开始持续下跌，6年来累计跌幅已达65％，港人财富蒸发了2．2万亿，平均每个业主损失267万港币，负资产人数17万人。

　　明白了房地产泡沫有地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫这三种，大家也就知道了房地产供需两旺，甚至住房空置率下降，其实，也并不能说明什么问题。

　　大家知道，房屋的需求可以分成两部分，一部分人是购房自住的，另一部分人则是做投资用的。因此，从投资角度讲，房地产其实是一种资产商品。而资产商品与其他商品有很大的不同，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来收益的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。房价越涨，越有更多的人预期看涨而入市抢购。抢购又促使价格进一步上涨，价格上涨，又进一步增强看涨预期……

　　这么循环下去，最终的结果会是什么？最终的结果必然是形成房地产投资泡沫。当年的香港，不就真是这样的？

　　对此，地产界人士谁不心知肚明呢？

　　如果地产界人士大家异口同声地一致喊涨，现在，也许还会哄得一些不明真相、犹豫不决的潜在购房者咬一咬牙变成现实的购房者。可这样做的结果，虽然会卖出部分空置房屋，却是更加透支了房地产市场的购买力。因此，虽会赢得一点眼前的利益，但最终损害的还不是开发商自己的长远利益？

　　而更为可怕的是，如果房价脱离了老百姓实际购买力的情况下，继续猛涨，越抬越高，那么，一旦房价止升回跌，就会是急剧下滑，最终导致楼市崩盘，地产界会首当其冲遭受打击……

　　因此，地产界为自身利益计，也不要自欺欺人，饮鸠止渴了！

　　章林晓

特约编辑：广伟