寒流的来袭，让省城长沙的天气骤然降了许多，让人们深切地感受到了冬天的寒凛。
地产界也正迎来自己的寒冬，先是银行紧缩信贷的政策面消息传来，接下来的加息和进入加息周期的预期也犹如雪上加霜令房产企业冷上加冷。
“寒冬”已经来临，能不能度过这个“寒冬”，在明年春暖花开时绽放
，已成为大大小小的地产业老总们不得不面对的“命题”。
我们可以预测：有一些没有资金实力的房地产机构如果没有能力筑起一个挡风的“巢”，将会在这个寒冷的“冬天”里像寒号鸟一样被“冻死”。
我们可以预测，这个“冬天”一些财力中等的地产机构将选择到“市县”去觅食以缓解漫长的冬季的饥饿感。
我们可以预测，这个“冬天”将成为实力强劲的地产机构“蓄势”的大好机会，他们将会在这个“冬天”里蕴积力量，在春暖花开时厚积薄发，完成新一轮的行业洗牌。
冬天是一个严酷的季节，也是一个优胜劣汰的季节。房地产的“冬天”也是如此，人们也在期待，经过这次寒冬的洗礼后，房地产市场能消除更多的泡沫、能走上更理性的行业复兴之路。
而冬天对消费者来说，这是一个持币待购的观望“良机”，因为是不是信得过的实力强大的房地产公司，能不能捱过这个“严冬”便是一个很好检验。
紧缩信贷给地产“降温”
今年出台的一系列以抑制房地产过热为目的的宏观调控措施，效果显著，前三季度长沙楼市明显降温，房地产开发投资增幅与年初的同比增长有所下降，完成土地开发面积也比上年同期减少。
自去年６月发布１２１号文件以来，人民银行等金融主管部门又相继出台了一系列的紧缩信贷，严格资金管理的政策，如提高房地产开发投资项目自有资金比例，清理固定资产投资项目贷款等，房地产开发企业贷款难度有一定程度的增加。另一方面也是由于贷款难度加大，企业加大了市场销售的力度。这些都影响了企业的开发后劲。
此外，由于开发量降低，在售房产项目获得很好的消化，截至９月底，全市空置商品房面积为与上一季度相比分别下降８．９％和１１．２％。
专家表示，虽然投资增速降低，全市开发投资、施工面积、竣工面积等开发指标同比都仍然保持了两位数的增长，同时销售面积、销售额保持了同步增长，销售价格上扬，空置面积与上一季度相比出现了下降，这表明，目前我市的房地产开发业仍然处于一个比较活跃的阶段。但从一些先行指标来看，本年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲。
央行加息对小开发商是“雪上加霜”
１０月２９日，央行宣布，从该日起将１年期基准存款利率上调０．２７个百分点，至２．２５％，同期贷款利率也上调０．２７个百分点，至５．５８％。更有专家称，央行有可能在适当的时候再加息。
利率只是房地产市场众多影响因素中的一个，而且利率在一定范围内的调整所带来的开发成本和消费者负担的提高也并不是想象中那么惊人。利率水平提高２７个基点带来公司营运成本的增加为０．２％；利率水平提高２７个基点，带来２０年期按揭贷款按等额还款法计算的月还款额增加仅为２．２７％，按递减还款法计算的月还款额增加仅为１．８％。就长远来说，央行加息对正规运营的名牌企业来说影响不大，甚至可以说是有利的。但是对于一些实力不强的小公司，或者是投机性投资的项目公司，如果资金过于依赖银行贷款，项目运作就会受到重创，甚至被迫停工。
因此可以说，加息的另一结果将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。而低素质企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。
土地大限，“走出去”会成为市场趋势
“８．３１”土地大限之后，地产业肯定要重新洗牌，项目公司将会减少，留下的是少而精的有实力的开发商，机会主义和投机型的开发公司将面临退市。另外，值得关注的是，开发商为了突破土地和资金瓶颈，开始布署“全省战略”，异地开发风生水起。长沙地产开发企业已有纷纷向市州市场扩展的行动。
业内人士认为：“８·３１”为房地产公司规模化，品牌化和跨地域发展降低了政策门槛，异地开发将成为趋势。通过产品聚焦实现专业化，通过准确的市场定位实现产品类型化，通过跨地域开发实现规模化，通过一致化管理实现品牌连锁化，这是异地开发取得成功的前提。当然各个公司都有自己不同的特点，简单的模仿并不一定能成功。当然，不能低估异地开发的风险性，对于城市、地段的选择一定要慎重。
可以预见，“新政”将为“空手套白狼”和“以小博大”的模式划上句号，“品牌＋实力＋产品”将成为房地产界的全新制胜组合与方向标。
近期投资房产适宜中长期
对央行的加息，房产投资置业者又该如何应对呢？市场专业人士分析认为：加息后的房产投资不宜进行短期的投资或投机行为，而更适合于房产的中长期投资。
虽然加息会直接影响房地产的成本投入，但这在短期内并不会导致房产价格往上涨。相反，加息短期内会使房产价格往下拉一点。这取决于三点：一是长沙的房地产价格在经过多年的上涨后目前已经处于高位，短期内上涨空间有限；二是从短期的长沙房地产供给来看，空置率居高不下，人们可以选择的购房空间仍然较大；三是由于自营性个人住房贷款利率还有上调的可能，将会分流一部分投机者。不过，从中长期来看，长沙的城市建设在继续推进，土地供求矛盾将持续存在，房地产价格未来上升的可能性要远远大于下降的可能性。
经济发展具有周期性，利率也相应地有周期性无论是国家宏观政策的调整还是央行利率的调整，都是为了配合经济发展的需要，而经济发展都会有其自身的发展周期，这就决定了利率的变动也会有一定的变动周期。在短期内，利率再上调的预期是比较强烈的，这样，房产投资的贷款成本必然是增加无疑。但是，从中长期来看，由于我国实现浮动利率制，在１５年甚至２０年的贷款期限内将会面临多个利率周期。从利率周期变化来看，我们可以将这种成本负担看为比较平稳的，一旦利率下降，同样会享受低利率的优惠，这就不能简单以短期利率上升来评估整个贷款期限１５年或２０年成本增加多少。□本报记者
易理刚
特约编辑：广伟
